01 Le parc de logements
Le parc comprend 23 984 logements dont 9 082 résidences principales, 14 071 résidences secondaires et 831 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 082 | 37,9 % |
| Résidences secondaires | 14 071 | 58,7 % |
| Logements vacants | 831 | 3,5 % |
Le graphique détaille la structure des 23 984 logements: 38 % sont habités en permanence, 59 % épisodiquement et 3 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 264 | 3,0 % |
| 1919-1945 | 487 | 5,5 % |
| 1946-1970 | 2 095 | 23,7 % |
| 1971-1990 | 2 830 | 32,1 % |
| 1991-2005 | 1 638 | 18,6 % |
| 2006-2019 | 1 514 | 17,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (17 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 394 | 4,3 % |
| 2 pièces | 1 183 | 13,0 % |
| 3 pièces | 1 949 | 21,5 % |
| 4 pièces | 1 739 | 19,1 % |
| 5 pièces ou plus | 3 816 | 42,0 % |
Distribution par taille: 17 % de petits logements (T1-T2), 42 % de grands (5p+), moyenne à 4,2 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 21 802 | 22 341 | 23 984 |
| Rés. principales | 8 352 | 8 269 | 9 082 |
| Rés. secondaires | 12 578 | 13 028 | 14 071 |
| Vacants | 872 | 1 044 | 831 |
La part de propriétaires atteint 33,5 % à Pornichet, commune de 12 800 hab. à 4 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 6 379 | 70,2 % |
| Locataires (privé) | 1 801 | 19,8 % |
| Locataires HLM | 744 | 8,2 % |
| Logés gratuitement | 158 | 1,7 % |
Occupation des résidences principales — 70,2 % appartiennent à leurs occupants, 28,0 % sont louées, avec 8 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 484 | 49,4 % |
| Fioul | 237 | 2,6 % |
| Électricité | 3 803 | 41,9 % |
| Gaz bouteille | 67 | 0,7 % |
| Autre (bois…) | 491 | 5,4 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (49 %), 42 % pour électricité et 5 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 001 |
| 2 à 4 ans | 1 920 |
| 5 à 9 ans | 1 603 |
| 10 ans ou plus | 4 559 |
| Total ménages | 9 082 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 530 |
| Sous-occupation modérée | 2 238 |
| Sous-occupation accentuée | 1 607 |
| Suroccupation modérée | 390 |
| Suroccupation accentuée | 16 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 017 | 11,2 % |
| 1 voiture | 4 868 | 53,6 % |
| 2 voitures ou plus | 3 197 | 35,2 % |
Équipement automobile des ménages: 11 % sans voiture, 54 % avec une voiture et 35 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 80,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 10 304 | 4 391 | 5 440 | 473 |
| 1975 | 13 093 | 5 507 | 6 788 | 798 |
| 1982 | 15 221 | 5 850 | 7 548 | 1 823 |
| 1990 | 17 638 | 6 551 | 10 641 | 446 |
| 1999 | 19 953 | 7 563 | 11 892 | 498 |
| 2006 | 21 481 | 8 237 | 12 497 | 747 |
| 2011 | 21 802 | 8 352 | 12 578 | 872 |
| 2016 | 22 341 | 8 269 | 13 028 | 1 044 |
| 2022 | 23 984 | 9 082 | 14 071 | 831 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 10 304 à 23 984, soit +133 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 433 | 1 648 | 1 354 | 1 396 | 1 443 | 904 |
| Dont vacants > 2 ans | 238 | 225 | 204 | 192 | 218 | 331 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 83 | 1,1 % |
| Classe B | 219 | 3,0 % |
| Classe C | 2 564 | 34,9 % |
| Classe D | 2 424 | 33,0 % |
| Classe E | 1 179 | 16,0 % |
| Classe F | 550 | 7,5 % |
| Classe G | 330 | 4,5 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 35 % des logements et 39 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 284 | 17,5 % |
| Classe B | 2 110 | 28,7 % |
| Classe C | 1 866 | 25,4 % |
| Classe D | 1 128 | 15,3 % |
| Classe E | 573 | 7,8 % |
| Classe F | 303 | 4,1 % |
| Classe G | 85 | 1,2 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (29 %), et 72 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 281 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 248 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 206 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 183 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 89 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 89 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 281 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 71 | 12 |
| Classe B | 99 | 120 |
| Classe C | 545 | 2 019 |
| Classe D | 605 | 1 819 |
| Classe E | 382 | 797 |
| Classe F | 284 | 266 |
| Classe G | 187 | 143 |
Côté maisons, la dominante est D (233 kWh/m²/an); côté appartements, C (206).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 |
| T2 | 261 |
| T3 | 364 |
| T4 | 192 |
| T5+ | 38 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de la Baule-Escoublac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- La Baule-Escoublac est la commune ayant le prix au m² le plus élevé du département Loire-Atlantique. (sur 207 communes) Voir le classement
- La Baule-Escoublac est le petite ville ayant le plus de résidences secondaires du département Loire-Atlantique. (sur 54 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Sur les 23 984 logements de la Baule-Escoublac, 58,7 % sont des résidences secondaires — une signature de territoire touristique. Le collectif l'emporte très largement: 61,1 % d'appartements pour 38,9 % de maisons. L'environnement communal: dans les paysages contrastés de la côte atlantique, à 4 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à quelques kilomètres du littoral de Loire-Atlantique (environ 4 km).
Le parc penche vers la propriété occupante (70,2 %), le locatif étant minoritaire (28,0 %). Au plan locatif social, 8,2 % des résidences principales sont en HLM. La Baule-Escoublac est en deçà des obligations SRU — 9,4 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
17,2 % des logements de la Baule-Escoublac datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Bilan énergétique intermédiaire: classe C et consommation moyenne (214 kWh/m²/an) calées sur la moyenne nationale (203). Sur le parc diagnostiqué, 12,0 % sont des passoires thermiques (F+G). Le gaz de ville équipe 49,4 % des logements occupés à titre principal.
Entre 2016 et 2022, le nombre de logements de la Baule-Escoublac a augmenté de +7,4 %. La motorisation des ménages est classique: 11,2 % sans voiture et 35,2 % avec deux voitures ou plus.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: La Baule-Escoublac est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. La commune est à 4 m d'altitude, sur un relief peu marqué, à quelques kilomètres du littoral de Loire-Atlantique (environ 4 km): un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Baule-Escoublac en 2026 ?
Station balneaire mythique de la Cote d'Amour, La Baule-Escoublac affiche une attractivite territoriale (IAT 7,7/10) et un confort de services (ICS 9,1/10) exceptionnels. Son parc immobilier, compose a 59 % de residences secondaires, est l'un des plus cotes de la region. Faut-il pour autant y investir en 2026, dans un contexte de leger repli des prix ?
Avec un prix median superieur de 75% au departement, la perle de la Cote d'Amour reste un sanctuaire immobilier, a reconquerir apres une legere correction.
Verdict
➤ Investir impose une strategie specifique en locatif mixte, pour capter la forte demande saisonniere et compenser un rendement net faible.
Points clés
- ✓ Correction recente : potentiel point d'entree
- ✓ Opportunite locative tres elevee (IOL 6.1)
- ✓ Attractivite et services exceptionnels
- ⚠ Accessibilite catastrophique (IAI 0.8)
- ⚠ Rendement locatif net mediocre (<2%)
- ⚠ Dependance au tourisme et residences secondaires
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix du m2 est trois fois superieur a la moyenne nationale.
- La Baule-Escoublac est la deuxieme commune la plus chere de Loire-Atlantique, derriere Nantes.
- Son ecart de prix avec ses voisines littorales atteint encore 13 a 54%, confirmant son statut d'exception.
Analyse du marché immobilier à Baule-Escoublac
Le marché de la Baule-Escoublac est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,4/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,0 %.
Indices immobiliers de la Baule-Escoublac
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
9,2
Indice de Pression Immobilière
Très élevé
Une pression immobiliere extreme (9,2/10) : le marche est tendu, la negociation serree.
Indice de Pression Immobilière
Très élevéUne pression immobiliere extreme (9,2/10) : le marche est tendu, la negociation serree.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilite quasi nulle (0,8/10) : les prix ont rompu avec le revenu local, le marche est porte par des acquereurs externes.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilite quasi nulle (0,8/10) : les prix ont rompu avec le revenu local, le marche est porte par des acquereurs externes.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,4
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunite locative elevee (6,1/10) : la demande locative est soutenue, portee par le tourisme et une clientele aisee.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunite locative elevee (6,1/10) : la demande locative est soutenue, portee par le tourisme et une clientele aisee.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
5,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Élevé
Pression touristique moderee (5,2/10) : la saisonnalite est presente mais ne sature pas totalement l'offre hors saison.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ÉlevéPression touristique moderee (5,2/10) : la saisonnalite est presente mais ne sature pas totalement l'offre hors saison.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 6489,0 — Percentile dept : 100/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 15,9 — Percentile dept : 100/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 58,7 — Percentile dept : 98/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 57/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 626,4 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 15,9 — Percentile dept : 0/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 26,6 — Percentile dept : 2/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 3,1 — Percentile dept : 58/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 29,8 — Percentile dept : 85/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 58,7 — Percentile dept : 98/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,9 — Percentile dept : 57/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 81/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 6489,0 — Percentile dept : 0/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 58,7 — Percentile dept : 98/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,3 — Percentile dept : 81/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,5 — Percentile dept : 14/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 626,4 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Baule-Escoublac : opportunités et risques
Investir a La Baule-Escoublac en 2026 n'a de sens qu'en adoptant une strategie specifique, ciblee sur la forte demande locative touristique et residentielle haut de gamme. Le rendement brut annonce de 2,8 % pour les appartements est erode par des charges importantes : une taxe fonciere a 36,67 %, une vacance locative estimee a 8 % et des frais de gestion. Le rendement net tombe aux alentours de 1,8 %, un niveau tres faible qui exclut tout investissement locatif classique centre sur le cash-flow.
La cle reside dans l'optimisation du revenu locatif via le meuble saisonnier, potentiellement plus remunerateur, et dans la selection de biens beneficiant d'une plus-value a long terme liee a leur localisation ou a leur caractere. Il faut aussi integrer le risque reglementaire lie a la performance energetique : si la part de passoires (F/G) n'est que de 12 %, la renovation des logements anciens, qui representent une part significative du parc, peut s'averer couteuse.
Enfin, la dependance au tourisme et aux residences secondaires, illustree par un IPTI modere (5,2/10), constitue a la fois une force et une fragilite. Elle garantit une demande saisonniere solide mais expose l'investissement aux aleas economiques qui affectent le pouvoir d'achat des vacanciers. L'horizon doit donc etre necessairement long terme, en visant une valorisation patrimoniale du bien plus qu'une rentabilite immediate.
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Données du marché immobilier à Baule-Escoublac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier de La Baule-Escoublac, d'apres les donnees DVF 2024, se caracterise par une dualite frappante : une attractivite et des services d'exception (ICS 9,1/10) contrebalances par une accessibilite catastrophique (IAI 0,8/10). Le prix median global de 6 225 €/m2 place la commune dans le peloton de tete national, une position qui s'est renforcee avec une hausse de 32 % entre 2020 et 2023.
La correction de -4,7 % enregistree en 2024, apres ce pic, doit etre relativisee. Elle ramene les prix a un niveau proche de 2022, agissant comme un leger regulateur sur un marche qui avait peut-etre surchauffe. Plus de 58 % des logements etant des residences secondaires, selon le contexte territorial, la demande est tres sensible aux cycles economiques et a l'attractivite du littoral aupres d'une clientele aisee, souvent exterieure.
La repartition des transactions (64 % d'appartements) et la surface mediane vendue (48 m2) dessinent un profil d'achat oriente vers l'investissement locatif de standing et le pied-a-terre. Cette structure confirme que le marche est davantage porte par la recherche de services, de cadre de vie et de potentiel locatif que par les besoins en logement des actifs locaux, dont le revenu median (28 490 €) est largement decroche des prix pratiques.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de la Baule-Escoublac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, les prix median du m2 a La Baule-Escoublac ont progresse de pres de 26 %, passant de 5 106 € a 6 225 €. Cette hausse a ete particulierement vive entre 2020 et 2023 (+32 %), avant une legere correction de -4,7 % en 2024. Les appartements, majoritaires dans les transactions, ont depasse le prix median des maisons en 2024 (6 440 € contre 5 633 €), signe d'une demande focalisee sur les pieds-a-terre et les investissements locatifs. Cette evolution place La Baule dans une ligue a part en Loire-Atlantique, avec un ecart de prix constant avec ses voisines immediates, confirmant son statut de valeur refuge et de placement patrimonial, malgre un recent assainissement du marche.
Évolution du marché immobilier de la Baule-Escoublac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 5 738 €/m² à 6 225 €/m² (+8,5 %), pour 636 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 636 transactions en 2024, le marche baulois reste actif, bien qu'en decroissance par rapport au pic de 2021 (1 045 ventes). La repartition est desequilibree en faveur des appartements (397 ventes, soit 64 % du volume), dont la surface mediane vendue est de 48 m2. Ce profil indique un marche tres oriente vers l'investissement locatif et la residence secondaire. Le volume de transactions, bien que diminue, reste superieur a celui de 2020, signe d'une liquidite preservee. Le caractere vendeur du marche (IPI 9,2/10) est tempere par la correction de 2024, qui pourrait ouvrir des fenetres de negociation, notamment sur les biens les plus exposes ou necessitant des travaux.
Répartition des ventes
37,6 % de maisons et 62,4 % d'appartements parmi les 636 transactions enregistrées.
Les appartements concentrent 62,4 % des mutations, pour un prix médian de 5 633 €/m² (maisons) contre 6 440 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 636 | 239 | 397 |
| Prix médian/m² | 6 225 € | 5 633 € | 6 440 € |
| Prix moyen/m² | 6 996 € | ||
| Surface médiane | – | 105 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 967 | 5 738 € |
| 2022 | 820 | 6 400 € |
| 2023 | 656 | 6 686 € |
| 2024 | 599 | 6 393 € |
| 2025 | 636 | 6 225 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a La Baule-Escoublac montre un net ralentissement : 986 logements autorises sur les 5 dernieres annees, avec une tendance a la baisse de -31 % par rapport aux 5 annees precedentes. Seulement 212 logements ont ete autorises en 2024. Ce tassement reflete la saturation du foncier disponible sur la presqu'ile et la priorite donnee a la renovation. Il limite le risque de sur-offre a court terme et maintient la pression sur l'ancien. Neanmoins, ce ralentissement pourrait a terme affecter l'attractivite aupres des menages cherchant du neuf, dans un contexte de forte pression demographique (+4,9 % sur 5 ans).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
6 468 logements autorisés cumulés, 5 062 commencés: la dynamique récente affiche 550 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Baule-Escoublac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Baule-Escoublac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 015 logements ont été autorisés à à Baule-Escoublac, -18 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Baule-Escoublac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Baule-Escoublac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (36,67 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,2 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage d'un rendement brut de 2,8 % à un rendement net d'environ 1,8 % s'explique par des charges incompressibles. La taxe foncière, indexée sur la valeur locative cadastrale, est un poste important, avec un taux communal de 36,67 %. S'y ajoutent les frais de gestion (8 % en moyenne pour une agence), les travaux d'entretien, les provisions pour copropriété et l'assurance. Dans une commune balnéaire, anticipez aussi des coûts spécifiques : gestion renforcée des locations saisonnières et entretien des logements exposés à l'air marin.
Performance énergétique du parc à Baule-Escoublac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 349 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Baule-Escoublac: classe C en tête, 12,0 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne (classe C, 213 kWh/m²/an), avec 12 % de passoires thermiques (F/G). Cette part, inférieure à la moyenne nationale, reste significative. Pour un acquéreur, cela implique un risque réglementaire : les logements classés G seront interdits à la location en 2025, les F en 2028. Privilégiez les biens rénovés ou à fort potentiel de rénovation. La loi Climat impose une montée en gamme énergétique, une dépense à intégrer dans votre budget acquisition.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (studios, T2) en bon état et bien situés offrent la meilleure liquidité locative, surtout pour de la saisonnière. Le neuf (17,2 % du parc construit après 2006) attire mais offre des rendements plus faibles. Attention au parc ancien : 12 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), un risque règlementaire et financier avec les interdictions de location à venir. Les maisons en location sont plus rares et visent un marché familial spécifique.
Quelles zones cibler à Baule-Escoublac ?
La valeur locative explose à proximité immédiate de la plage, du casino et du centre-ville. Les quartiers un peu en retrait (autour de la gare, vers Escoublac) offrent un meilleur rapport prix/loyer, pour une clientèle différente (locatifs annuels, étudiants). L'absence de zones en fort développement (construction en baisse de 31 % sur 5 ans) limite les opportunités en neuf, mais stabilise l'offre existante.
Calculateur de rendement à Baule-Escoublac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Baule-Escoublac
Le risque de vacance locative est structurant. Hors saison estivale, la demande s'effondre, ce qui justifie un taux de vacance estimé à 8 % dans le calcul de rendement net. La dépendance au tourisme rend le marché vulnérable aux aléas économiques. La taxe foncière est élevée (36,67 %). Enfin, les risques naturels (PPRL Presqu'île guérandaise actif, radon) peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité à long terme.
Cas pratique : un investissement type à Baule-Escoublac
Pour un appartement type de 48 m² (au prix médian de 6 826 €/m²), comptez environ 327 650 € à l'achat. Avec un loyer médian de 16,1 €/m², cela génère 773 € par mois, soit un rendement brut de 2,8 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois), des charges et de la vacance, l'effort net mensuel pour un crédit à 100 % pourrait dépasser 300 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Baule-Escoublac
- Négliger la forte saisonnalité des loyers et les périodes de vacance.
- Oublier d'intégrer la taxe foncière, élevée à 36,67 %.
- Surévaluer les loyers potentiels en se basant sur le pic estival.
- Choisir un bien avec un DPE F/G, interdits à la location dès 2025-2028.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier baulois connaît une saisonnalité marquée par le tourisme. La période de vente la plus active s'étend de mars à septembre, avec un pic de visites en été. Vendre au printemps permet de capter les acquéreurs souhaitant occuper le bien pour la saison. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs non-vendus en été étant parfois plus flexibles. Notez que la taxe foncière, due en septembre, peut influencer la motivation d'un vendeur en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- La Baule-Escoublac compte 30 hébergements touristiques pour seulement 17 000 habitants.
- La fibre optique est disponible pour 87 % des logements, un taux élevé.
- L'âge médian de 60,2 ans en fait l'une des communes les plus âgées du département.
S'installer à Baule-Escoublac : cadre de vie et logement
S'installer a La Baule-Escoublac, c'est choisir un cadre de vie balneaire exceptionnel, dote d'une gamme d'equipements et de services digne d'une ville bien plus grande, avec 1 050 equipements recenses (commerce, sante, loisirs). La presence d'une gare TGV a moins d'un kilometre connecte directement la commune a Paris en un peu plus de deux heures, un atout majeur pour les actifs mobiles ou les retraites ayant des attaches dans la capitale.
Ce confort a un prix et un profil demographique specifique : l'age median depasse 60 ans et plus d'un habitant sur deux a 60 ans ou plus. La commune attire donc principalement des retraites aises et des familles cherchant une residence secondaire de qualite. Ce vieillissement de la population explique en partie la forte proportion de proprietaires (70,2 %) et le faible turnover du parc en residence principale.
Il convient neanmoins de considerer les risques naturels inherents au littoral, avec un PPR (Plan de Prevention des Risques) actif sur la presqu'ile guerandaise et une sismicite classee moderee. Ces elements peuvent impacter l'assurabilite et la valeur de certains biens, une verification prealable etant indispensable.
Carte du marché immobilier à Baule-Escoublac
La Baule-Escoublac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Baule-Escoublac
Avec une température moyenne annuelle de 13 °C et des précipitations modérées (674 mm/an), le climat de La Baule-Escoublac est océanique doux. Les hivers sont peu rigoureux et les étés tempérés par la proximité de l'Atlantique. Ce profil, très prisé des retraités et des résidents secondaires, convient à ceux qui fuient les extrêmes climatiques. L'ensoleilnement généreux de la presqu'île compense l'humidité ambiante. C'est un atout cadre de vie majeur, mais qui contribue à l'érosion du littoral, un risque à prendre en compte.
À qui s'adresse La Baule-Escoublac ?
La commune s'adresse principalement aux retraités aisés (50,5 % des habitants ont 60 ans et plus), aux familles fortunées recherchant une résidence principale de prestige, et aux acquéreurs de résidences secondaires. Les primo-accédants locaux sont largement évincés par les prix, sauf à se tourner vers les rares logements sociaux (8 % du parc). Les actifs travaillant à Nantes ou Saint-Nazaire, attirés par le TGV, constituent un public minoritaire mais existant.
Avantages et limites à Baule-Escoublac
✓ Points forts
- Plage de sable fin de 9 km et forêt de 750 hectares.
- Gare TGV en centre-ville pour Paris en moins de 3h.
- Cadre de vie sécurisé avec un indice de criminalité très bas (ICS 9,1/10).
- Offre complète de services, commerces et soins de proximité.
- Climat océanique doux avec 13°C de température moyenne annuelle.
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevés, parmi les plus hauts de Loire-Atlantique.
- Ville très animée en été, plus calme l'hiver (saisonnalité marquée).
- Risques naturels recensés (inondations, radon) et taxe foncière élevée.
Composition du parc immobilier à Baule-Escoublac
23 984 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 9 339 maisons et 14 113 appartements à à Baule-Escoublac.
Forte présence de résidences secondaires : marché tendu pour les résidents permanents, opportunité pour les locations saisonnières.
Le parc immobilier baulois est singulier : près de 60 % de résidences secondaires et seulement 37,5 % de résidences principales. Une majorité de propriétaires (70,2 %) et seulement 3,5 % de logements vacants indiquent une forte occupation, mais saisonnière. Cette structure confère au marché une certaine staille, peu soumise aux flux migratoires classiques. L'acheteur typique est souvent un investisseur ou un retraité en quête d'une résidence de villégiature, expliquant la surreprésentation des plus de 60 ans (50,5 % de la population).
Ancienneté du parc à Baule-Escoublac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 827 logements).
- Avant 1919 3,0 % 264 logts
- 1919-1945 5,5 % 487 logts
- 1946-1970 23,7 % 2 095 logts
- 1971-1990 32,1 % 2 830 logts
- 1991-2005 18,6 % 1 638 logts
- 2006-2019 17,2 % 1 514 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Baule-Escoublac
1 050 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Baule-Escoublac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) de la Presqu'île guérandaise, indiquant une exposition à la submersion marine et à l'érosion côtière. D'autres aléas sont recensés : sismicité modérée et présence de radon. Ces contraintes influencent les possibilités de construction ou de travaux. Consulter le document d'urbanisme et le PPR en mairie est impératif avant tout achat. Ces risques, bien que gérés, peuvent affecter l'assurabilité et la valeur future du bien.
Cas pratique : un achat type à Baule-Escoublac
Pour une maison de 99 m² (prix médian 5 895 €/m²), le budget avoisine 583 600 € hors frais, soit l'équivalent de 20,5 années du revenu médian local (28 490 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % génère une mensualité d'environ 2 900 € hors assurance. Un niveau inaccessible pour un ménage local moyen sans apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on achète à Baule-Escoublac
- Ne pas consulter le PPRL avant d'acheter en zone littorale.
- Faire une offre sans avoir vérifié l'état de la toiture (air marin).
- Minimiser le budget travaux dans un parc où 40 % des logements datent d'avant 1971.
- Oublier que 58,7 % de voisins sont des résidents secondaires.
Points clés à retenir à Baule-Escoublac
- Prix médian à 6 225 €/m², en baisse de 4,7 % sur un an.
- Rendement brut faible : 2,8 % pour les appartements.
- Climat doux, 13 °C de moyenne annuelle et 674 mm de pluie.
- Le prix au m² varie énormément selon la vue et la distance à la mer.
- Les appartements sont 16 % plus chers au m² que les maisons.
- Rendement net tombe à ~1,8 % après charges et impôts.
- Une commune où 1 habitant sur 2 a plus de 60 ans.
- Le parc est ancien : seulement 17,2 % construit après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Baule-Escoublac ?
À La Baule-Escoublac, la valeur découle d'abord de la proximité de la mer et du centre-ville. Pour un appartement, l'étage avec vue mer, la qualité de la copropriété et la performance énergétique (DPE) créent des écarts de prix significatifs. Pour une maison, la surface du terrain, son exposition sud et son état (piscine, ravalement) sont primordiaux. La présence d'équipements (gare TGV à 800 m, commerces) valorise aussi. Un bien rénové avec des matériaux adaptés au climat marin se démarquera toujours d'un logement nécessitant des travaux lourds.
Estimation indicative d'une maison à Baule-Escoublac
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
653 625 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sur un marché aussi volatile et qualitatif que celui de La Baule-Escoublac, une estimation imprécise peut coûter cher. Sous-évaluer signifie se priver de milliers d'euros de plus-value, sur-évaluer entraîne une vacance commerciale prolongée dans un contexte où 652 biens se vendent chaque année. Une estimation professionnelle, ancrée dans les dernières transactions (DVF) et les spécificités du quartier, est le seul moyen de fixer un prix d'annonce optimisé pour une vente rapide au juste prix. Elle doit aussi anticiper les enjeux règlementaires, comme l'interdiction de louer les passoires thermiques (12 % du parc).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
L'algorithme calcule une moyenne, mais ne sait pas qu'un appartement rue de l'Océan vaut 30 % de plus qu'un équivalent à 500 m. Un expert local maîtrise ces micromarchés et connaît la valeur réelle des prestations (qualité des fenêtres anti-embruns, état des toitures). Il évalue aussi l'impact des risques littoraux sur un bien précis. Son estimation, documentée par des comparables récents, donne du poids à votre négociation et attire des acquéreurs sérieux. C'est une garantie contre une sous-évaluation ou une vente bloquée par un prix trop ambitieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian du m² sans pondérer par la vue et l'état.
- Vendre sans avoir réalisé un diagnostic DPE complet et réaliste.
- Ignorer l'impact d'une copropriété en difficulté financière.
- Comparer avec des biens neufs, dont la valorisation est différente.
Investir à Baule-Escoublac : passer à l'action
L'analyse des donnees DVF pose un diagnostic precis, mais la reussite d'un investissement a La Baule se joue sur des details : exposition, standing, gestion locative. Notre reseau de professionnels locaux decrypte pour vous la realite du terrain et identifie les biens a fort potentiel dans ce marche exigeant.
Ces chiffres dessinent un marche d'exception. En saisir les opportunites concretes exige une connaissance precise des rues et des typologies.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a La Baule-Escoublac grace aux dernieres transactions DVF et a notre analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur 652 ventes recentes (DVF 2024)
- Evolution des prix et dynamique du marche baulois
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Baule-Escoublac
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Baule-Escoublac
Quel est le prix moyen de l'immobilier a La Baule-Escoublac ?
Le prix median global etait de 6 225 €/m2 en 2024, selon les donnees DVF. Les appartements se negocient en moyenne 6 440 €/m2 et les maisons 5 633 €/m2. Le prix moyen, sensible aux biens d'exception, s'eleve a 7 657 €/m2.
La Baule-Escoublac est-elle plus chere que Pornichet ?
Oui, La Baule-Escoublac est environ 13 % plus chere que sa voisine Pornichet, dont le prix median etait de 5 559 €/m2 en 2024. L'ecart est encore plus marque avec Saint-Brevin-les-Pins (-40 %) ou Pornic (-28 %).
Est-ce rentable d'investir en location a La Baule-Escoublac ?
Le rendement locatif brut est faible (2,8 %), tombeant a environ 1,8 % net apres charges. La rentabilite repose donc sur la plus-value a long terme et sur l'optimisation en location saisonniere meublee, qui peut degager des revenus plus consequents.
Quels sont les quartiers recherches a La Baule-Escoublac ?
La demande se concentre sur les secteurs proches de la grande plage et du centre-ville, ainsi que sur les residences calmes et arborées. La proximite immediate de la gare TGV est egalement un atout majeur pour les acquereurs, notamment les residents secondaires.
Le marche est-il en baisse a La Baule-Escoublac ?
Les prix median ont connu une correction de -4,7 % en 2024, apres une forte hausse cumulee de 32 % entre 2020 et 2023. Cette legere baisse correspond a un assainissement du marche plutot qu'a un retournement structurel, dans un contexte national de stabilisation des prix.
Marché immobilier des communes voisines
La valorisation de La Baule-Escoublac depasse encore largement celle de voisines cotieres comme Pornichet (-13 %) ou Saint-Brevin (-40 %), creant un effet de levier negatif pour l'investisseur recherchent des indicateurs similaires a moindre cout.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Baule-Escoublac.
Communes limitrophes de la Baule-Escoublac
La Baule-Escoublac est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Baule-Escoublac atteint 6 225 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. Au classement départemental, La Baule-Escoublac se place dans les 0 % de communes les plus chères de la Loire-Atlantique.
Hausse contenue du prix médian: +8,5 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 3 678 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 37,6 % de maisons et 62,4 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de la Baule-Escoublac, un logement de 105 m² (591 465 €) représente 20,8 années de ressources brutes.
Loyers observés à Baule-Escoublac: 16,1 €/m²/mois pour un appartement, 14,4 €/m²/mois pour une maison. Le ratio loyer / prix ressort à 3,0 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. La proportion de résidences secondaires (58,7 %) signale une attractivité saisonnière marquée, qui tire les valeurs locatives courtes durées mais peut réduire l'offre annuelle.
Construction neuve active à Baule-Escoublac: l'équivalent de 203 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 67 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que La Baule-Escoublac est dans les paysages contrastés de la côte atlantique. Sur le plan physique, la commune est à quelques kilomètres du littoral de Loire-Atlantique (environ 4 km), à 4 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.