01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 821 logements dont 7 882 résidences principales, 1 264 résidences secondaires et 674 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 882 | 80,3 % |
| Résidences secondaires | 1 264 | 12,9 % |
| Logements vacants | 674 | 6,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 80 % d'habitat permanent, 13 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 9 821.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 712 | 9,3 % |
| 1919-1945 | 205 | 2,7 % |
| 1946-1970 | 604 | 7,9 % |
| 1971-1990 | 2 216 | 28,8 % |
| 1991-2005 | 2 212 | 28,8 % |
| 2006-2019 | 1 737 | 22,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 9 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 170 | 2,2 % |
| 2 pièces | 734 | 9,3 % |
| 3 pièces | 1 363 | 17,3 % |
| 4 pièces | 1 642 | 20,8 % |
| 5 pièces ou plus | 3 972 | 50,4 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 50 %, les T1-T2 11 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 088 | 8 869 | 9 821 |
| Rés. principales | 6 672 | 7 075 | 7 882 |
| Rés. secondaires | 1 104 | 1 186 | 1 264 |
| Vacants | 313 | 607 | 674 |
46,2 % de part de propriétaires à Saint-Brevin-Les-Pins, commune de population comparable à 23 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 505 | 69,8 % |
| Locataires (privé) | 1 681 | 21,3 % |
| Locataires HLM | 560 | 7,1 % |
| Logés gratuitement | 136 | 1,7 % |
Structure d'occupation: propriétaires 69,8 %, locataires 28,4 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 376 | 30,1 % |
| Fioul | 304 | 3,9 % |
| Électricité | 3 700 | 46,9 % |
| Gaz bouteille | 195 | 2,5 % |
| Autre (bois…) | 1 308 | 16,6 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 47 %. gaz de ville pèse 30 %, autres sources (bois notamment) 17 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 816 |
| 2 à 4 ans | 1 659 |
| 5 à 9 ans | 1 435 |
| 10 ans ou plus | 3 972 |
| Total ménages | 7 882 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 106 |
| Sous-occupation modérée | 1 735 |
| Sous-occupation accentuée | 1 706 |
| Suroccupation modérée | 262 |
| Suroccupation accentuée | 7 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 495 | 6,3 % |
| 1 voiture | 3 761 | 47,7 % |
| 2 voitures ou plus | 3 626 | 46,0 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 46 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 82,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 318 | 1 970 | 204 | 144 |
| 1975 | 2 852 | 2 352 | 327 | 173 |
| 1982 | 3 739 | 3 036 | 444 | 259 |
| 1990 | 5 038 | 4 057 | 739 | 242 |
| 1999 | 6 471 | 5 137 | 1 041 | 293 |
| 2006 | 7 646 | 6 131 | 1 247 | 269 |
| 2011 | 8 088 | 6 672 | 1 104 | 313 |
| 2016 | 8 869 | 7 075 | 1 186 | 607 |
| 2022 | 9 821 | 7 882 | 1 264 | 674 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 2 318 à 9 821, soit +324 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 752 | 667 | 563 | 800 | 790 | 360 |
| Dont vacants > 2 ans | 111 | 82 | 87 | 108 | 125 | 151 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 107 | 3,2 % |
| Classe B | 193 | 5,7 % |
| Classe C | 1 456 | 42,9 % |
| Classe D | 1 081 | 31,9 % |
| Classe E | 343 | 10,1 % |
| Classe F | 140 | 4,1 % |
| Classe G | 70 | 2,1 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 43 % des logements et 52 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 589 | 17,4 % |
| Classe B | 1 118 | 33,0 % |
| Classe C | 1 061 | 31,3 % |
| Classe D | 396 | 11,7 % |
| Classe E | 133 | 3,9 % |
| Classe F | 67 | 2,0 % |
| Classe G | 26 | 0,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 33 %, 82 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 209 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 170 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 242 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 83 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 75 | 32 |
| Classe B | 77 | 116 |
| Classe C | 482 | 974 |
| Classe D | 510 | 571 |
| Classe E | 218 | 125 |
| Classe F | 103 | 37 |
| Classe G | 52 | 18 |
Les maisons affichent une classe dominante D (200 kWh/m²/an), les appartements C (161) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 21 |
| T2 | 239 |
| T3 | 394 |
| T4 | 189 |
| T5+ | 26 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Guérande (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Guérande totalise 9 821 logements: l'habitat principal (80,3 %) y coexiste avec la résidence secondaire (12,9 %) et quelques logements vacants. Habitat à dominante pavillonnaire — 73,8 % de maisons, 26,2 % d'appartements complètent l'offre. À l'échelle locale, Guérande est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, dans un relief de plaine, à 4 m d'altitude en moyenne, à 9 km du littoral de Loire-Atlantique — contexte utile pour lire le parc.
Le parc penche vers la propriété occupante (69,8 %), le locatif étant minoritaire (28,4 %). Au plan locatif social, 7,1 % des résidences principales sont en HLM. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 13,2 %.
Selon l'INSEE, 22,6 % du parc de Guérande remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Sur le plan énergétique, de Guérande, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 178 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (46,9 %).
Progression modérée du parc: +10,7 % entre 2016 et 2022. Profil fortement motorisé: 46,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Guérande est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 4 m d'altitude en moyenne, à 9 km du littoral de Loire-Atlantique — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Guérande en 2026 ?
Entre marais salants et remparts médiévaux, Guérande incarne l'équilibre entre patrimoine et littoral. Avec une croissance démographique constante (+4,3 % en 5 ans) et une économie tournée vers le tourisme, son marché immobilier a connu une forte appréciation avant une correction récente. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ?
Corrigée de 9,5 % après deux années de hausse, la presqu'île guérandaise offre un point d'entrée plus accessible sur un littoral à l'attractivité confirmée.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le moyen terme, en acceptant une correction du marché qui rétablit des conditions d'achat plus rationnelles.
Points clés
- ✓ Correction récente de -9,5 % sur les prix
- ✓ Forte attractivité touristique et résidentielle
- ✓ Rendement locatif supérieur à la moyenne régionale
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Parc vieillissant avec risque rénovation
- ⚠ Marché porté par la demande extérieure
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Guérande se situe au-dessus du prix médian national, avec un mètre carré 20 % plus élevé.
- Dans le département, son prix est supérieur de 15 % à la moyenne, ce qui la place dans la moitié supérieure des communes littorales.
- Son prix médian reste 35 % moins élevé que celui de Pornichet, une voisine directe sur le même littoral.
Analyse du marché immobilier à Guérande
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Guérande : opportunités et risques
L'investissement locatif à Guérande présente un profil en demi-teinte. Le rendement brut des appartements (4,4 %) dépasse celui des maisons (3,9 %) et se situe au-dessus de la moyenne des marchés littoraux côtés. Toutefois, la taxe foncière, à 40,07 %, vient sensiblement rogner ce rendement, le faisant tomber autour de 2,7 % net selon nos estimations. La forte proportion de résidences secondaires (12,9 %) et la pression touristique (IPTI à 6,7/10) ouvrent la voie à une stratégie mixte, combinant location annuelle et saisonnière pour optimiser les revenus.
L'état du parc immobilier impose une vigilance particulière. Seuls 22,6 % des logements ont été construits après 2006, et la classe énergétique dominante est un C (179 kWh/m²/an). Si la part des passoires thermiques (F/G) est faible (6,2 %), le parc ancien et historique nécessitera souvent des travaux de rénovation pour respecter les normes en vigueur et attirer une locataire exigeante.
La construction neuve ralentit (-11 % de logements autorisés sur 5 ans), limitant l'offre future. Dans un marché où la demande locative est soutenue (IOL à 6,1/10), cette rareté relative est un facteur de stabilité des loyers. Investir ici suppose donc de bien sélectionner un bien économe, bien situé, et d'accepter un horizon de moyen terme pour absorber les coûts et potentiellement bénéficier d'une revalorisation lorsque le marché aura digéré sa phase de correction.
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Données du marché immobilier à Guérande
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Guérande s'établit à 3 619 €/m² en 2024, selon les données DVF. Cette valeur marque un recul de 9,5 % sur un an, interrompant une période de forte croissance. Le marché local était en effet monté en régime entre 2020 et 2023, avec un prix multiplié par 1,26. Cette correction récente, plus forte que dans certaines communes voisines, pourrait offrir une fenêtre d'achat dans un territoire dont l'attractivité structurelle ne se dément pas.
La comparaison avec les communes de la presqu'île est éclairante. Guérande se positionne comme une valeur d'accès au littoral, avec un écart de prix considérable face à Pornichet (-54 %) ou Pornic (-29 %). En revanche, elle reste plus chère qu'une ville comme Auray, située dans le Morbihan voisin. Cet écart de valorisation traduit à la fois l'effet « première couronne » du pôle balnéaire de La Baule et l'attrait spécifique de la cité médiévale.
Le contexte territorial, avec une offre de services exceptionnelle (score ICS de 9/10) et une desserte ferroviaire de qualité, continue de soutenir la demande. Néanmoins, le profil démographique vieillissant (indice de vieillissement de 250) et le taux de chômage légèrement supérieur à la moyenne nationale (8 %) rappellent que le marché est partiellement dépendant des acquéreurs et investisseurs extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Guérande Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Guérande sur cinq ans dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés littoraux sous tension. Après une hausse continue portée par une demande soutenue, le prix médian a franchi la barre des 4 000 €/m² en 2023. L'année 2024 marque un net reflux de -9,5 %, ramenant la valeur à 3 619 €/m². Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines comme Saint-Brevin-Les-Pins, peut s'interpréter comme un réajustement après une surchauffe. Pour un acheteur en 2026, cela ouvre une fenêtre de négociation, dans un contexte où le marché semble chercher un nouvel équilibre.
Évolution du marché immobilier de Guérande
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 218 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,5 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 707 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Selon les données DVF 2024, l'achat d'une maison type de 109 m² à Guérande représente un investissement de près de 394 000 €. Avec un taux d'endettement standard, la mensualité de crédit approcherait les 1 800 €. Le loyer médian estimé couvrirait environ 45 % de cette charge, laissant un effort net mensuel conséquent à la charge de l'investisseur. Le rendement brut, d'environ 3,9 %, est modeste et sera encore amputé par la taxe foncière (40,07 %) et les charges de gestion. La viabilité du montage repose donc sur un apport personnel solide et une stratégie de valorisation à moyen terme.
Acheter vs Louer — appartement 50 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 218 transactions ont été enregistrées à Guérande, un volume en léger retrait par rapport aux années précédentes mais qui témoigne d'un marché actif. Les maisons individuelles, qui représentent 75 % du parc, dominent les ventes (156 transactions). Les appartements, plus rares (62 ventes), affichent un prix médian légèrement supérieur (3 942 €/m²) mais pour une surface médiane bien plus faible (46 m²). Ce profil de transactions révèle un marché mixte, alimenté à la fois par des acquéreurs en résidence principale et des investisseurs attirés par les petits logements. La baisse du volume global par rapport au pic de 2021 (445 ventes) indique toutefois un ralentissement de l'activité.
Répartition des ventes
71,6 % de maisons et 28,4 % d'appartements parmi les 218 transactions enregistrées.
71,6 % maisons, 28,4 % appartements sur 218 ventes: le collectif pèse 28,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 218 | 156 | 62 |
| Prix médian/m² | 3 707 € | 3 610 € | 3 942 € |
| Prix moyen/m² | 3 882 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 50 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 349 | 3 417 € |
| 2022 | 261 | 3 919 € |
| 2023 | 215 | 3 956 € |
| 2024 | 216 | 3 594 € |
| 2025 | 218 | 3 707 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Guérande montre un net ralentissement. Sur les cinq dernières années, 844 logements ont été autorisés, mais la tendance est à la baisse (-11 % par rapport à la période précédente), avec seulement 75 autorisations en 2024. Ce reflux pourrait limiter le risque de sur-offre à court terme et maintenir la pression sur l'ancien. Il reflète peut-être aussi des contraintes foncières dans une commune où près de 13 % des logements sont déjà des résidences secondaires et où les plans de prévention des risques (PPRL de la Presqu'île guérandaise) encadrent strictement l'urbanisation. La nouvelle construction ne constituera donc pas un facteur de modération des prix dans l'immédiat.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 148 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 038 autorisations pour 3 408 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Guérande
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Guérande (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 615 logements ont été autorisés à à Guérande, -42 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Guérande
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Guérande
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
La différence entre rendement brut et net dépasse souvent 1,5 point. À Guérande, une taxe foncière de 40,07 % sur le bâti en 2024 grève directement la rentabilité. Il faut y ajouter les charges de copropriété, les frais de gestion, l'assurance et une provision pour travaux. Le taux de vacance de 6,9 % et la part de 12,9 % de résidences secondaires indiquent aussi un marché locatif saisonnier, ce qui peut compliquer la recherche de locataires en basse saison et impacter le revenu réel.
Performance énergétique du parc à Guérande
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 390 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Guérande: classe C en tête, 6,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique C dominante (179 kWh/m²/an) est meilleure que la moyenne nationale, mais 6,2 % du parc reste en passoire thermique (classes F/G). Ces logements seront progressivement interdits à la location selon la loi Climat : les F et G en 2025 et 2028. Un acheteur visant un investissement locatif doit donc impérativement vérifier le DPE et budgéter les travaux de rénovation. Pour un acquéreur occupant, un bien mal classé impliquera des factures énergétiques élevées et une future décote à la revente.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (T1/T2) en centre-ville ou proches des commodités sont les plus adaptés à la location, avec un loyer estimé à 13,5 €/m²/mois. Les maisons, plus chères à l'achat, génèrent 11,7 €/m²/mois. Le parc ancien (11,9 % d'avant 1945) peut poser des problèmes de DPE : 6,2 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire à partir de 2025. Le neuf (22,6 % construit après 2006) est plus facile à louer mais offre des rendements plus faibles.
Quelles zones cibler à Guérande ?
Le centre historique, très prisé des touristes, est la zone la plus adaptée pour la location saisonnière mais les prix y sont élevés. Les quartiers périphériques, mieux pourvus en logements sociaux (10 % du parc), captent une demande locative annuelle familiale. Les zones en développement, comme le secteur de la gare TGV à 5,2 km (La Baule), peuvent offrir un potentiel de plus-value. Attention aux secteurs exposés aux risques naturels (19 recensés) qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Guérande
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Guérande
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net, dans un marché où 6,9 % des logements sont déjà vacants. La saisonnalité touristique crée une dépendance aux revenus d'été. La taxe foncière, à 40,07 %, grève significativement la rentabilité. Enfin, la réglementation sur les passoires thermiques concerne 6,2 % du parc : acquérir un bien classé F ou G impose des travaux de rénovation énergétique obligatoires et coûteux.
Erreurs à éviter quand on investit à Guérande
- Négliger la taxe foncière, élevée à 40,07 %.
- Oublier la saisonnalité liée aux 13 % de résidences secondaires.
- Baser son projet sur le rendement brut seul.
- Sous-estimer le coût des travaux sur un parc vieillissant.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché guérandais, marqué par le tourisme, connaît une saisonnalité marquée. Les transactions se concentrent souvent au printemps, pour une prise de possession avant l'été. La période estivale, avec l'affluence touristique (1 059 emplacements de camping), est propice aux visites mais les décisions peuvent être différées à l'automne. Vendre en début d'année permet de capter les acheteurs motivés avant les grandes vacances. L'encaissement de la taxe foncière en septembre peut aussi inciter certains vendeurs à finaliser avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La commune abrite 12 monuments historiques protégés.
- Près de 23 % des logements ont été construits après 2006.
- Le taux de chômage y est de 8,0 %, sous la moyenne nationale.
S'installer à Guérande : cadre de vie et logement
S'installer à Guérande, c'est opter pour un cadre de vie exceptionnel, entre la cité médiévale ceinturée de remparts et les vastes étendues des marais salants. La commune bénéficie d'une desserte complète, avec deux gares à moins de 6 km et un taux de couverture très haut débit de 93,1 %, facilitant le télétravail. Avec 913 équipements recensés par l'INSEE, dont 205 commerces et 229 services de santé, l'autonomie au quotidien est réelle.
Ce niveau d'équipement, rare pour une commune de cette taille, s'explique par son rôle de pôle central pour la presqu'île. Le tissu associatif et culturel est dynamique, et les cinq campings (1 059 emplacements) témoignent de l'importance de l'activité touristique. Il convient néanmoins d'intégrer les réalités du territoire : la présence d'un Plan de Prévention des Risques Littoraux actif concerne certaines zones, et le radon, un gaz naturel radioactif, y est présent à un niveau significatif, nécessitant une vigilance lors de l'achat.
Carte du marché immobilier à Guérande
Guérande et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Guérande
Avec 13,0 °C de moyenne annuelle et 674 mm de pluie, le climat guérandais est océanique tempéré, doux et peu extrême. L'altitude moyenne de 20 m et la proximité de l'océan limitent les fortes gelées. Ce profil, moins ensoleillé que la Côte d'Azur mais plus clément que l'intérieur des terres, convient aux acheteurs cherchant à fuir les hivers rudes sans supporter la canicule estivale. Il attire particulièrement les retraités, qui représentent 35,4 % de la population.
À qui s'adresse Guérande ?
La commune s'adresse principalement aux retraités ou pré-retraités (35,4 % des habitants ont 60 ans et plus) en quête de calme et de patrimoine, et aux familles avec enfants attirées par les écoles et le cadre sécurisant. Les actifs travaillant dans la Presqu'île ou pouvant télé-travailler (score numérique faible à 8/100) y trouvent aussi leur compte. Les primo-accédants peuvent être freinés par le niveau de prix, nécessitant un apport conséquent ou un héritage.
Avantages et limites à Guérande
✓ Points forts
- Cadre de vie exceptionnel entre ville médiévale et marais salants
- Patrimoine historique dense avec 12 monuments classés
- Climat océanique doux (moyenne 13°C) et proche de la mer
- Équipements et services nombreux (913 au total, 14 écoles)
- Démographie dynamique (+4,3% en 5 ans) et taux de propriétaires élevé (69,8%)
− À prendre en compte
- Prix immobiliers élevés par rapport au revenu médian local (25 270 €)
- Risques naturels modérés (radon, sismicité, PPR inondation)
- Vieillissement de la population (indice de vieillissement 250)
Composition du parc immobilier à Guérande
9 821 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 7 250 maisons et 2 369 appartements à à Guérande.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est très stable, avec 69,8 % de propriétaires occupants. La prédominance des maisons (75,4 %) et la faible part de logements sociaux (10,0 %) dessinent un marché résidentiel ancré, peu soumis à la spéculation. Les résidences secondaires et logements vacants représentent près de 20 % du parc, ce qui peut atténuer la pression locative et ralentir la rotation des biens. Ce marché convient aux acheteurs cherchant un cadre de vie pérenne, avec un flux de nouvelles constructions modéré (844 logements autorisés en 5 ans).
Ancienneté du parc à Guérande
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 685 logements).
- Avant 1919 9,3 % 712 logts
- 1919-1945 2,7 % 205 logts
- 1946-1970 7,9 % 604 logts
- 1971-1990 28,8 % 2 216 logts
- 1991-2005 28,8 % 2 212 logts
- 2006-2019 22,6 % 1 737 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Guérande
913 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Guérande
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est couvert par un Plan de Prévention des Risques Littoraux (PPRL) de la Presqu'île guérandaise, qui réglemente strictement la construction. Le radon, gaz naturel radioactif, présente un risque significatif, nécessitant une vigilance lors de l'achat, notamment pour les sous-sols et vides sanitaires. La sismicité est modérée. Ces contraintes ne sont pas bloquantes mais imposent de consulter les documents d'urbanisme et d'évaluer les éventuelles obligations de travaux de mitigation, qui peuvent influencer le coût et la faisabilité d'un projet.
Cas pratique : un achat type à Guérande
Une maison de 109 m² (surface médiane correspondant au prix total de 393 926 €) représente environ 15,6 années du revenu médian local (25 270 €/an). Avec un apport de 10 % (39 393 €) et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élève à environ 1 970 €. Cela nécessite un revenu stable conséquent, expliquant le profil mature d'une partie des acquéreurs sur ce marché où l'âge médian est de 50,1 ans.
Erreurs à éviter quand on achète à Guérande
- Oublier de vérifier le zonage du PPRL avant l'offre.
- Ne pas consulter le DPE, sous peine de mauvaises surprises énergétiques.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au prix médian d'une maison (394 k€).
- Ignorer la présence possible de radon, nécessitant un diagnostic.
Points clés à retenir à Guérande
- Prix médian au m² à 3 619 € en 2024 (DVF).
- Rendement brut moyen des appartements : 4,4 %.
- Climat doux : 13,0 °C de température moyenne annuelle.
- Marché stable avec 69,8 % de propriétaires occupants.
- Correction de -9,5 % sur un an, ajustement post-hausse.
- Rendement net estimé autour de 2,7 % après charges.
- 75,4 % de maisons dans le parc immobilier.
- 6,2 % du parc classé F ou G (passoires thermiques).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Guérande ?
À Guérande, la proximité des gares du Pouliguen (5,1 km) et de La Baule (5,2 km) peut majorer un bien de 5 à 10 %. L'exposition et la vue, le calme de la rue, la taille du terrain et l'état général (notamment le DPE) sont des leviers puissants. Dans le centre historique près des 12 monuments protégés, le prix au m² dépasse souvent la médiane. À l'inverse, un appartement sans balcon dans une copropriété vieillissante verra sa valeur plafonnée. Pour un vendeur, investir dans des travaux de rafraîchissement et une bonne mise en lumière des atouts (proximité des 14 écoles, des 205 commerces) est crucial.
Estimation indicative d'une maison à Guérande
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
363 286 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché en baisse, une surévaluation peut entraîner une vacance prolongée de votre bien, tandis qu'une sous-évaluation vous ferait perdre des milliers d'euros. Avec seulement 6,9 % de logements vacants et un délai de vente qui s'allonge, le prix d'entrée est déterminant. Notre estimation gratuite intègre les données récentes de ventes (DVF), les spécificités énergétiques (6,2 % de passoires) et les variations géographiques précises à Guérande, vous donnant un avantage décisif pour négocier ou fixer votre annonce.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne sait pas évaluer la vue imprenable d'un bien, le charme d'une ruelle pavée intra-muros, ou l'impact d'une façade rénovée à l'identique. Un agent local connaît les micro-marchés : la cote d'un quartier près des salines diffère de celle d'un lotissement récent. Il ajuste en fonction de l'état réel, des travaux récents et de la demande du moment. Son estimation, étayée par des visites comparatives, sert aussi de base de négociation crédible face aux acheteurs, souvent bien informés via les sites de données.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m² de la commune.
- Oublier de valoriser un DPE performant, argument de vente fort.
- Ne pas tenir compte de l'état réel de la copropriété (travaux en cours).
- Vouloir rattraper le prix de vente du voisin vendu en 2022 au plus haut.
Investir à Guérande : passer à l'action
Les données DVF et les indices composites dressent un diagnostic précis, mais un investissement réussi se joue sur la négociation et la connaissance fine des micro-secteurs. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les tendances et identifie les biens qui correspondent à votre stratégie.
Le potentiel est réel, mais sa concrétisation dépend d'une sélection rigoureuse du bien et du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Guérande grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 260 ventes récentes à Guérande
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Guérande
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Guérande ?
En 2024, le prix médian à Guérande est de 3 619 €/m², avec une fourchette centrale allant de 3 090 à 4 492 €/m². Une maison de 100 m² coûte ainsi en moyenne autour de 394 000 €.
Le marché est-il en baisse à Guérande ?
Oui, les prix ont corrigé de 9,5 % entre 2023 et 2024, ramenant le mètre carré médian de 4 000 € à 3 619 €. Cette baisse fait suite à trois années de hausse continue.
Guérande est-elle plus chère que Pornic ?
Non, Guérande est significativement moins chère. En 2024, le prix médian y est de 3 619 €/m² contre 4 653 €/m² à Pornic, soit un écart de près de 29 % en faveur de Guérande.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Guérande ?
Le rendement locatif brut est estimé à 4,4 % pour un appartement et 3,9 % pour une maison. Après déduction des charges et de la taxe foncière, le rendement net se situe autour de 2,5 %.
Quels sont les quartiers recherchés à Guérande ?
La demande se concentre sur le centre historique intramuros pour son charme patrimonial, et sur les secteurs proches des marais salants pour le cadre de vie. La proximité des gares de La Baule et du Pouliguen est également un atout majeur.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 29 % à celui de Pornic et de 54 % à Pornichet, Guérande présente un effet de levier significatif pour investir sur la presqu'île, avec des indicateurs touristiques et patrimoniaux similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Guérande.
Communes limitrophes de Guérande
Guérande est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Guérande atteint 3 707 € sur 218 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Dans la Loire-Atlantique, Guérande appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Progression modérée: ++8,5 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 259 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,1 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 71,6 % de maisons et 28,4 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Guérande, un logement de 98 m² (353 780 €) représente 14,0 années de ressources brutes.
Loyers observés à Guérande: 13,5 €/m²/mois pour un appartement, 11,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 12,9 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Construction neuve active à Guérande: l'équivalent de 123 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Côté contexte, Guérande est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 9 km du littoral de Loire-Atlantique, dans un relief de plaine, à 4 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.