01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 006 logements dont 8 023 résidences principales, 1 268 résidences secondaires et 715 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 023 | 80,2 % |
| Résidences secondaires | 1 268 | 12,7 % |
| Logements vacants | 715 | 7,1 % |
Visualisation des trois usages du parc: 80 % d'habitat permanent, 13 % de résidences secondaires et 7 % de logements inoccupés sur un total de 10 006.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 776 | 10,1 % |
| 1919-1945 | 182 | 2,4 % |
| 1946-1970 | 590 | 7,7 % |
| 1971-1990 | 2 229 | 28,9 % |
| 1991-2005 | 2 087 | 27,1 % |
| 2006-2020 | 1 846 | 23,9 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 192 | 2,4 % |
| 2 pièces | 828 | 10,3 % |
| 3 pièces | 1 370 | 17,1 % |
| 4 pièces | 1 635 | 20,4 % |
| 5 pièces ou plus | 3 998 | 49,8 % |
Taille moyenne: 4,5 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 50 %, les T1-T2 13 %.
Évolution du parc
| 2012 | 2017 | 2023 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 195 | 9 014 | 10 006 |
| Rés. principales | 6 701 | 7 093 | 8 023 |
| Rés. secondaires | 1 126 | 1 275 | 1 268 |
| Vacants | 368 | 646 | 715 |
70,8 % de part de propriétaires à Saint-Brevin-les-Pins, commune de population comparable à 22 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 584 | 69,6 % |
| Locataires (privé) | 1 759 | 21,9 % |
| Locataires HLM | 536 | 6,7 % |
| Logés gratuitement | 143 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 69,6 %, locataires 28,6 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 389 | 29,8 % |
| Fioul | 296 | 3,7 % |
| Électricité | 3 813 | 47,5 % |
| Gaz bouteille | 184 | 2,3 % |
| Autre (bois…) | 1 340 | 16,7 % |
Mode de chauffage dominant: électricité à 48 %. gaz de ville pèse 30 %, autres sources (bois notamment) 17 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 813 |
| 2 à 4 ans | 1 688 |
| 5 à 9 ans | 1 519 |
| 10 ans ou plus | 4 002 |
| Total ménages | 8 023 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 252 |
| Sous-occupation modérée | 1 740 |
| Sous-occupation accentuée | 1 655 |
| Sous-occupation très accentuée | 3 146 |
| Suroccupation modérée | 285 |
| Suroccupation accentuée | 8 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 545 | 6,8 % |
| 1 voiture | 3 784 | 47,2 % |
| 2 voitures ou plus | 3 694 | 46,0 % |
Motorisation des ménages: 7 % n'ont aucune voiture, 47 % en ont une et 46 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 82,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 318 | 1 970 | 204 | 144 |
| 1975 | 2 852 | 2 352 | 327 | 173 |
| 1982 | 3 739 | 3 036 | 444 | 259 |
| 1990 | 5 038 | 4 057 | 739 | 242 |
| 1999 | 6 471 | 5 137 | 1 041 | 293 |
| 2007 | 7 625 | 6 143 | 1 182 | 299 |
| 2012 | 8 195 | 6 701 | 1 126 | 368 |
| 2017 | 9 014 | 7 093 | 1 275 | 646 |
| 2023 | 10 006 | 8 023 | 1 268 | 715 |
Sur la période 1968-2023, le nombre de logements évolue de 2 318 à 10 006, soit +332 %.
Logements vacants du parc privé
| Au 1er janvier | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 752 | 667 | 563 | 800 | 790 | 360 | 590 |
| Dont vacants > 2 ans | 111 | 82 | 87 | 108 | 125 | 151 | 111 |
Série LOVAC : chaque édition décrit le parc au 1er janvier de l'année précédente. Depuis l'édition 2025, données sources avant chaîne de traitement fiscale (note de version de la source) : non comparables aux éditions antérieures.
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 114 | 3,2 % |
| Classe B | 198 | 5,5 % |
| Classe C | 1 551 | 43,3 % |
| Classe D | 1 142 | 31,9 % |
| Classe E | 357 | 10,0 % |
| Classe F | 148 | 4,1 % |
| Classe G | 73 | 2,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 43 % des logements et 52 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 623 | 17,4 % |
| Classe B | 1 178 | 32,9 % |
| Classe C | 1 129 | 31,5 % |
| Classe D | 420 | 11,7 % |
| Classe E | 137 | 3,8 % |
| Classe F | 69 | 1,9 % |
| Classe G | 27 | 0,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante B à 33 %, 82 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 242 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 210 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 183 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 83 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 242 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 83 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 82 | 32 |
| Classe B | 81 | 117 |
| Classe C | 551 | 1 000 |
| Classe D | 554 | 588 |
| Classe E | 227 | 130 |
| Classe F | 104 | 44 |
| Classe G | 54 | 19 |
Les maisons affichent une classe dominante D (196 kWh/m²/an), les appartements C (162) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 21 |
| T2 | 239 |
| T3 | 394 |
| T4 | 189 |
| T5+ | 26 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Guérande (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Guérande totalise 10 006 logements: l'habitat principal (80,2 %) y coexiste avec la résidence secondaire (12,7 %) et quelques logements vacants. Habitat à dominante pavillonnaire — 72,8 % de maisons, 27,2 % d'appartements complètent l'offre. À l'échelle locale, Guérande est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, à 9 km du littoral de Loire-Atlantique — contexte utile pour lire le parc.
Le parc penche vers la propriété occupante (69,6 %), le locatif étant minoritaire (28,6 %). Au plan locatif social, 6,7 % des résidences principales sont en HLM. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 13,2 %.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 10,1 % du parc date d'avant 1919, 23,9 % d'après 2006. Sur le plan énergétique, de Guérande, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 178 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (47,5 %).
Progression modérée du parc: +11,0 % entre 2017 et 2023. Profil fortement motorisé: 46,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Guérande est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Le décor géographique — à 9 km du littoral de Loire-Atlantique — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2023: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Parmi les 207 communes du Loire-Atlantique, Guérande se place dans le top 8 % des plus chères au m².
Verdict
➤ Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Points clés
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Analyse du marché immobilier à Guérande
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Guérande
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Guérande s'établit à 3 700 €, sur la base de 208 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Guérande se positionne dans le top 8 % des communes les plus chères du Loire-Atlantique.
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 40,1 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut reste modeste (3,9 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Guérande Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Guérande
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 208 transactions en 2025 et affiche une évolution de +8,7 % entre 2021 et 2025 (prix médian à 3 700 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
72,6 % de maisons et 27,4 % d'appartements parmi les 208 transactions enregistrées.
72,6 % maisons, 27,4 % appartements sur 208 ventes: le collectif pèse 27,4 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 208 | 151 | 57 |
| Prix médian/m² | 3 700 € | 3 602 € | 3 939 € |
| Prix moyen/m² | 3 806 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 338 | 3 405 € |
| 2022 | 253 | 3 894 € |
| 2023 | 196 | 3 849 € |
| 2024 | 210 | 3 571 € |
| 2025 | 208 | 3 700 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 148 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 4 038 autorisations pour 3 408 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Guérande
Logements vacants du parc privé, au 1er janvier 2025 — LOVAC (Ministère de la Transition écologique, traitement Cerema).
Construction neuve à Guérande (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 615 logements ont été autorisés à à Guérande, -42 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Guérande
Loyer d'annonce mensuel au m², charges comprises, estimé par la Carte des loyers (ANIL, ministère du Logement), avec son intervalle de prédiction à 95 %. Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Charge fiscale réelle à Guérande
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2025.
Évolution du taux sur 5 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,07 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Guérande
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 583 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Guérande: classe C en tête, 6,2 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Guérande
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S'installer à Guérande : cadre de vie et logement
Guérande compte 16 804 habitants sur 81,44 km². Le climat local affiche 13,0 °C de moyenne annuelle et 674 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 12 monuments historiques protégés, 20 appellations d'origine rattachées au terroir local et 923 services et équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Guérande
Guérande et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Guérande
Composition du parc immobilier à Guérande
10 006 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 7 288 maisons et 2 564 appartements à à Guérande.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Ancienneté du parc à Guérande
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 711 logements).
- Avant 1919 10,1 % 776 logts
- 1919-1945 2,4 % 182 logts
- 1946-1970 7,7 % 590 logts
- 1971-1990 28,9 % 2 229 logts
- 1991-2005 27,1 % 2 087 logts
- 2006-2020 23,9 % 1 846 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Guérande
923 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Guérande
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRL-Presqu'île guérandaise PPRN Approuvé approuvé le 13/07/2016
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Guérande
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
370 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Guérande
Quel est le prix de l'immobilier à Guérande ?
Le prix médian au m² à Guérande est de 3 700 € (données DVF, 208 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 360 000 €.
Comment Guérande se situe-t-elle dans le Loire-Atlantique ?
Guérande se classe au 16ᵉ rang sur 207 communes du Loire-Atlantique — dans le top 8 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Guérande ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Guérande est de 3,9 % (loyer de 11,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce rendement reste modeste — un investissement à Guérande prend d'abord du sens en résidence principale ou en plus-value de long terme.
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Résumé
Le prix médian au m² à Guérande atteint 3 700 € sur 208 transactions — un niveau tendu, supérieur à la médiane départementale. Dans la Loire-Atlantique, Guérande appartient au top 8 % des communes les plus chères au m².
Progression modérée: ++8,7 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 205 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +3,6 % sur le prix médian.
La ventilation des ventes associe 72,6 % de maisons et 27,4 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian de Guérande, un logement de 100 m² (360 200 €) représente 12,6 années de ressources brutes.
Loyers observés à Guérande: 13,5 €/m²/mois pour un appartement, 11,7 €/m²/mois pour une maison. Rapporté au prix médian, le loyer annuel offre un rendement brut estimé de 4,1 %, dans les ordres de grandeur observés en France. Avec 12,7 % de résidences secondaires, le marché combine demande résidentielle et villégiature.
Construction neuve active à Guérande: l'équivalent de 123 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025.
Côté contexte, Guérande est dans les paysages contrastés de la côte atlantique, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est à 9 km du littoral de Loire-Atlantique, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.