01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 151 logements dont 8 799 résidences principales, 79 résidences secondaires et 273 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 799 | 96,2 % |
| Résidences secondaires | 79 | 0,9 % |
| Logements vacants | 273 | 3,0 % |
Sur les 9 151 logements recensés, 96 % sont occupés à l'année, 1 % servent de résidence secondaire et 3 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 524 | 6,1 % |
| 1919-1945 | 299 | 3,5 % |
| 1946-1970 | 1 254 | 14,6 % |
| 1971-1990 | 2 772 | 32,2 % |
| 1991-2005 | 1 378 | 16,0 % |
| 2006-2019 | 2 379 | 27,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 195 | 2,2 % |
| 2 pièces | 960 | 10,9 % |
| 3 pièces | 1 737 | 19,7 % |
| 4 pièces | 2 247 | 25,5 % |
| 5 pièces ou plus | 3 660 | 41,6 % |
Taille moyenne: 4,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 42 %, les T1-T2 13 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 454 | 8 167 | 9 151 |
| Rés. principales | 7 234 | 7 797 | 8 799 |
| Rés. secondaires | 32 | 65 | 79 |
| Vacants | 189 | 305 | 273 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 660 | 64,3 % |
| Locataires (privé) | 1 446 | 16,4 % |
| Locataires HLM | 1 577 | 17,9 % |
| Logés gratuitement | 117 | 1,3 % |
La répartition du parc occupé: 64,3 % de propriétaires, 34,4 % de locataires, dont 18 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 528 | 51,5 % |
| Fioul | 172 | 2,0 % |
| Électricité | 3 227 | 36,7 % |
| Gaz bouteille | 33 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 839 | 9,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (51 %), suivi par électricité (37 %) et autres sources (bois notamment) (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 969 |
| 2 à 4 ans | 1 872 |
| 5 à 9 ans | 1 610 |
| 10 ans ou plus | 4 348 |
| Total ménages | 8 799 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 807 |
| Sous-occupation modérée | 2 078 |
| Sous-occupation accentuée | 2 001 |
| Suroccupation modérée | 396 |
| Suroccupation accentuée | 32 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 863 | 9,8 % |
| 1 voiture | 4 405 | 50,1 % |
| 2 voitures ou plus | 3 531 | 40,1 % |
Équipement automobile des ménages: 10 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 40 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 79,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 581 | 2 500 | 18 | 63 |
| 1975 | 3 288 | 3 104 | 30 | 154 |
| 1982 | 4 316 | 4 110 | 33 | 173 |
| 1990 | 5 120 | 4 792 | 39 | 289 |
| 1999 | 5 736 | 5 555 | 21 | 160 |
| 2006 | 6 337 | 6 176 | 39 | 122 |
| 2011 | 7 454 | 7 234 | 32 | 189 |
| 2016 | 8 167 | 7 797 | 65 | 305 |
| 2022 | 9 151 | 8 799 | 79 | 273 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 2 581 logements à l'origine, 9 151 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 458 | 377 | 429 | 435 | 496 | 235 |
| Dont vacants > 2 ans | 60 | 60 | 45 | 53 | 69 | 82 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 59 | 1,5 % |
| Classe B | 114 | 2,8 % |
| Classe C | 2 078 | 51,3 % |
| Classe D | 1 347 | 33,3 % |
| Classe E | 299 | 7,4 % |
| Classe F | 97 | 2,4 % |
| Classe G | 57 | 1,4 % |
Distribution DPE sur 4 051 diagnostics: la majorité se situe en classe C (51 %), avec 56 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 575 | 14,2 % |
| Classe B | 883 | 21,8 % |
| Classe C | 1 487 | 36,7 % |
| Classe D | 847 | 20,9 % |
| Classe E | 158 | 3,9 % |
| Classe F | 80 | 2,0 % |
| Classe G | 21 | 0,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (37 %), 73 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 225 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 254 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 172 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 161 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 141 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 85 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 254 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 85 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 52 | 7 |
| Classe B | 46 | 68 |
| Classe C | 697 | 1 381 |
| Classe D | 708 | 639 |
| Classe E | 260 | 39 |
| Classe F | 87 | 10 |
| Classe G | 55 | 2 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (192 kWh/m²/an) et appartements en classe C (143).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 22 |
| T2 | 505 |
| T3 | 673 |
| T4 | 467 |
| T5+ | 103 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bouguenais (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Bouguenais est le ville moyenne ayant le prix au m² le plus bas du département Loire-Atlantique. (sur 8 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Selon le recensement 2022 de l'INSEE, Bouguenais dispose de 9 151 logements, dont 8 799 résidences principales (96,2 %). Habitat à dominante pavillonnaire — 70,9 % de maisons, 29,1 % d'appartements complètent l'offre. À l'échelle locale, Bouguenais est une commune de la façade atlantique française, dans un relief de plaine, à 26 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
La propriété occupe la première place dans le parc de Bouguenais (64,3 %), suivie par le locatif (34,4 %). La part HLM atteint 17,9 % dans l'offre de résidences principales. Bouguenais est en deçà des obligations SRU — 22,9 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
La dynamique de construction récente est sensible — 27,6 % du parc a moins de vingt ans. Sur le plan énergétique, de Bouguenais, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 166 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (51,5 %).
Progression modérée du parc: +12,0 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Bouguenais: 40,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de la façade atlantique française — un ancrage qui colore le parc. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 26 m d'altitude en moyenne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Bouguenais en 2026 ?
Porte sud de Nantes et riveraine de la Loire, Bouguenais jouit d'une position stratégique au sein de la métropole, renforcée par la proximité immédiate de l'aéroport. Cette situation nourrit un marché immobilier actif, mais qui vient de connaître une correction notable. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
Avec une correction de 10 % en 2024 et un rendement locatif brut de 5,1 %, Bouguenais offre un point d'entrée plus accessible que la moyenne de Nantes Métropole.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en appartement, en acceptant une valorisation lente et des contraintes géographiques.
Points clés
- ✓ Correction récente de -10 % : opportunité d'achat
- ✓ Rendement brut apparts 5,1 % : supérieur à la moyenne
- ✓ Dynamique démographique soutenue : +4,4 % en 5 ans
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Risques naturels modérés : radon et inondation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian à 2 940 €/m², Bouguenais se situe sous la moyenne nationale.
- Son marché est inférieur d'environ 25 % à celui de Nantes intra-muros.
- Rendement locatif brut de 5,1 %, supérieur à celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Bouguenais
Le marché immobilier de Bouguenais affiche une pression notable (IPI 6,3/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Bouguenais
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (6,3/10) : le marché est dynamique et porté par la demande, mais la correction récente impose de la prudence.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (6,3/10) : le marché est dynamique et porté par la demande, mais la correction récente impose de la prudence.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,5/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat médiane locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,5/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat médiane locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,7/10) : le rendement brut est correct mais la demande locative n'est pas explosive.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,7/10) : le rendement brut est correct mais la demande locative n'est pas explosive.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,5
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique négligeable (0,9/10) : aucune opportunité de location saisonnière n'est à attendre.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique négligeable (0,9/10) : aucune opportunité de location saisonnière n'est à attendre.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3049,7 — Percentile dept : 79/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 85/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 52/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 662,3 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 15/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 61,9 — Percentile dept : 19/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,2 — Percentile dept : 2/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,7 — Percentile dept : 94/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 9/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 4,4 — Percentile dept : 52/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 34/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3049,7 — Percentile dept : 21/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 9/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 34/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 3,0 — Percentile dept : 7/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 662,3 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Bouguenais : opportunités et risques
L'investissement locatif à Bouguenais se justifie presque exclusivement pour les appartements, dont le rendement brut de 5,1 % offre une base correcte. Néanmoins, la taxe foncière, à 42,62 %, rogne significativement ce rendement, qui tombe autour de 3 % net après gestion et vacance. La marge est étroite.
Le risque de vacance locative est modéré (taux de chômage à 9,3 %), mais le parc souffre de peu de logements sociaux (20 %), ce qui peut indiquer une demande locative privée solvable. Attention au risque réglementaire : si seulement 3,9 % du parc est classé F ou G, la rénovation énergétique reste un enjeu pour les biens anciens, notamment ceux construits avant 1945 (9,6 % du parc).
La stratégie de plus-value semble compromise à court terme par la correction en cours. L'horizon doit être au moins le moyen terme, le temps que la démographie positive (+10 % en 10 ans) et la rareté des constructions neuves ressoudent les prix. L'investisseur doit viser un cash-flow neutre, en intégrant les charges réelles.
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Données du marché immobilier à Bouguenais
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a perdu 10 % en un an, selon les données DVF 2024, une correction plus marquée que dans beaucoup de communes de Nantes Métropole. Cette baisse fait suite à une hausse cumulative de plus de 11 % entre 2020 et 2023, alimentée par l'exode urbain et la recherche de foncier accessible. Le marché semble aujourd'hui chercher un nouvel équilibre.
La fracture entre maisons et appartements s'accentue. Les seconds, avec un prix médian de 3 184 €/m², résistent mieux. Leur rareté relative (20 % du parc) et une demande locative soutenue par la proximité des pôles d'emplois de l'aéroport et de Nantes expliquent cette résilience. Les maisons, majoritaires, absorbent l'essentiel de la correction.
La solvabilité locale, avec un revenu médian de 23 740 €, n'explique pas les prix actuels. Le marché est donc porté par des acheteurs extérieurs, souvent actifs sur Nantes. Cette dépendance le rend vulnérable aux retournements de conjoncture sur le bassin nantais.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bouguenais Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Bouguenais dessine un cycle classique : une hausse régulière de 2020 à 2023, portée par l'effet Nantes et un taux de crédit bas, suivie d'un ajustement sévère de -10 % en 2024. Ce repli ramène le prix médian à son niveau de 2020, autour de 2 940 €/m², effaçant les gains des années précédentes. Les appartements, moins nombreux, ont mieux résisté que les maisons. Comparé à la moyenne départementale, le marché bouguenaisien apparaît désormais moins surévalué, offrant un point d'entrée potentiellement intéressant pour un acheteur en 2026, à condition d'accepter une valorisation atone à court terme. Cette correction pourrait se poursuivre si les taux restent élevés.
Évolution du marché immobilier de Bouguenais
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Bouguenais évolue de -7,6 %, passant de 3 182 à 2 940 €/m²; 240 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle un effort substantiel pour l'investisseur. Pour acquérir une maison type de 93 m² à 277 605 €, avec un apport de 20 % et un crédit à 4 % sur 20 ans, la mensualité s'élève à environ 1 700 €. Le loyer médian de 11,7 €/m²/mois ne couvrira que 55 % de cette charge, laissant un effort net mensuel de plus de 750 €. Le rendement brut de 4,7 % est érodé par les charges (gestion, taxe foncière à 42,62 %, vacance). L'investissement n'est viable qu'avec un apport conséquent ou une visée purement patrimoniale à long terme, le cash-flow étant négatif.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 240 transactions en 2024, le volume d'échanges à Bouguenais reste soutenu, bien qu'en retrait par rapport au pic de 2022 (371 ventes). Le marché est dominé par les maisons individuelles (191 ventes), qui représentent 78 % des transactions, reflétant le caractère pavillonnaire de la commune. Les appartements, plus rares (49 ventes), se négocient à un prix médian supérieur (3 184 €/m²), signe d'une demande concentrée sur des biens souvent plus récents et mieux situés. Cette structure indique un marché mature, où la liquidité est correcte pour les biens familiaux mais où l'offre locative en petit collectif est limitée, expliquant en partie le rendement plus intéressant des appartements.
Répartition des ventes
79,6 % de maisons et 20,4 % d'appartements parmi les 240 transactions enregistrées.
Sur 240 transactions enregistrées, 79,6 % portent sur des maisons (2 869 €/m²) et 20,4 % sur des appartements (3 184 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 240 | 191 | 49 |
| Prix médian/m² | 2 940 € | 2 869 € | 3 184 € |
| Prix moyen/m² | 3 042 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 335 | 3 182 € |
| 2022 | 336 | 3 302 € |
| 2023 | 194 | 3 320 € |
| 2024 | 189 | 2 976 € |
| 2025 | 240 | 2 940 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Bouguenais montre un net ralentissement. Seulement 24 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse (-36 % par rapport à la période précédente). Ce reflux contraste avec une croissance démographique persistante (+4,4 % en 5 ans), ce qui devrait maintenir une pression à la hausse sur les prix de l'ancien à moyen terme. Le parc est déjà moderne, avec 27,6 % de logements construits après 2006. Ce tassement de la nouvelle offre limite les risques de surproduction et confirme que le marché est entré dans une phase de consolidation, où la valeur se jouera sur la rénovation et la requalification de l'existant.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 4 246 autorisations et 3 490 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 82 %.
Vacance longue durée à Bouguenais
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bouguenais (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 743 logements ont été autorisés à à Bouguenais, 0 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Bouguenais
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bouguenais
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net à Bouguenais implique des frais récurrents. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,62 %. Prévoyez aussi environ 1 % du prix d'achat pour la gestion locative, les réparations et les éventuels travaux de mise aux normes énergétiques. Le taux de vacance local est de 3,0 %, une donnée à intégrer. Ces éléments expliquent l'écart entre le 5,1 % brut affiché et le 3,0 % net réel pour un appartement.
Performance énergétique du parc à Bouguenais
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 051 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bouguenais: classe C en tête, 3,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc local affiche une performance énergétique moyenne honorable avec une classe dominante C (165 kWh/m²/an). Seulement 3,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bas. Cela réduit le risque immédiat de dépréciation pour les acquéreurs, mais la loi Climat reste à anticiper : un bien classé D ou E devra être rénové d'ici 2034 pour rester louable.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un rendement brut légèrement plus élevé (5,1 %), sont adaptés aux investisseurs recherchant une gestion simple et un public d'actifs ou de jeunes couples. Les T2 et T3 dans des résidences récentes (27,6 % du parc construit après 2006) sont plébiscités. Les maisons, majoritaires, ciblent les familles mais impliquent un rendement net plus faible (2,8 %) et des travaux d'entretien potentiellement plus importants.
Quelles zones cibler à Bouguenais ?
Le centre-bourg historique, bien équipé (611 équipements au total), et les secteurs proches des gares (Chantenay à 2,7 km) offrent la meilleure liquidité locative. Les quartiers plus résidentiels et pavillonnaires, en périphérie, conviennent aux locations familiales. La proximité immédiate de l'aéroport Nantes-Atlantique peut générer une demande spécifique (personnel navigant, employés), mais aussi des nuisances sonores à considérer.
Calculateur de rendement à Bouguenais
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Bouguenais
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où le taux de logements vacants est de 3 %. La dépendance à l'économie nantaise est forte. La réglementation thermique (DPE) constitue un enjeu : si seulement 3,9 % du parc est classé F ou G, la classe dominante C (165 kWh/m²/an) impose des rénovations à moyen terme pour rester louable. Le territoire est aussi soumis à un risque de radon significatif et d'inondation (PPRi).
Cas pratique : un investissement type à Bouguenais
Pour un appartement de 50 m² à Bouguenais (prix médian 3 282 €/m²), comptez environ 164 100 € à l'achat. Le loyer médian de 13,9 €/m² génère environ 695 € par mois, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière, de la gestion et des charges, l'effort net mensuel peut devenir négatif si l'apport est faible.
Erreurs à éviter quand on investit à Bouguenais
- Négliger la taxe foncière, à 42,62 %.
- Surévaluer les loyers hors secteur gare/centre.
- Oublier la loi Climat pour les biens classés E.
- Ne pas provisionner pour travaux dans l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Bouguenais suit le rythme scolaire, avec un pic des transactions au printemps et en début d'automne. Vendre en mars-avril peut toucher plus de familles. Acheter en fin d'année permet parfois de négocier, les vendeurs pressés par le calendrier. Pensez à la taxe foncière, due en septembre, qui peut influencer les budgets des acquéreurs.
Le saviez-vous ?
- L'aéroport Nantes-Atlantique est à 2,2 km seulement.
- 77,9 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La commune compte 3 hébergements touristiques.
S'installer à Bouguenais : cadre de vie et logement
S'installer à Bouguenais, c'est profiter d'un cadre périurbain très bien doté en services du quotidien, avec 611 équipements recensés par l'INSEE. La commune affiche un indice de confort de services très élevé (8,2/10), notamment en commerces et santé. La desserte est un atout majeur, avec la gare de Chantenay à 2,7 km et l'aéroport Nantes-Atlantique à quelques minutes, un atout pour les actifs mobiles.
Le cadre de vie n'est pas sans contraintes. Bouguenais est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) sur la Loire Aval et présente un risque radon significatif. Ces facteurs, ainsi qu'une sismicité modérée, doivent être intégrés dans le choix du secteur et peuvent impacter les assurances. La commune offre cependant un bon équilibre entre tranquillité et accès à la métropole.
Carte du marché immobilier à Bouguenais
Bouguenais et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bouguenais
Le climat de Bouguenais, avec une température moyenne de 12,7 °C et 820 mm de pluie par an, est tempéré océanique. Les hivers sont doux et les étés modérés, idéaux pour ceux qui fuient les extrêmes. Ce profil, couplé à une altitude moyenne de 22 m, convient aux familles et aux actifs recherchant un cadre de vie agréable sans contraintes climatiques fortes, bien que l'humidité soit présente.
À qui s'adresse Bouguenais ?
La commune s'adresse principalement aux familles et aux couples travaillant à Nantes, recherchant un espace de vie plus grand et un environnement vert sans sacrifier la proximité urbaine. Les primo-accédants peuvent y trouver leur compte grâce à la baisse des prix, même si l'effort d'accession reste élevé (près de 12 ans de revenu médian pour une maison). Les retraités y sont moins représentés (23 % de 60 ans et plus) que dans d'autres communes de la région.
Avantages et limites à Bouguenais
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Nantes et de son aéroport.
- Large offre de maisons individuelles avec jardins.
- Équipements et services nombreux pour une ville de cette taille.
- Parc immobilier relativement récent et énergétiquement correct (classe C dominante).
- Démographie dynamique (+4,4% en 5 ans) et population jeune.
− À prendre en compte
- Nuisances sonores potentielles liées à la proximité de l'aéroport.
- Exposition à des risques naturels (inondations, radon).
- Prix de l'immobilier encore élevé par rapport au revenu local médian.
Composition du parc immobilier à Bouguenais
9 151 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 6 488 maisons et 2 621 appartements à à Bouguenais.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est très majoritairement composé de maisons individuelles (71,2 %), signe d'un habitat peu dense et familial. La part de propriétaires-occupants atteint 64,3 %, un indicateur de stabilité et d'attachement résidentiel. Seuls 0,9 % de résidences secondaires et 3,0 % de logements vacants suggèrent un marché tendu où l'offre neuve (564 logements autorisés en 5 ans) est absorbée.
Ancienneté du parc à Bouguenais
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 605 logements).
- Avant 1919 6,1 % 524 logts
- 1919-1945 3,5 % 299 logts
- 1946-1970 14,6 % 1 254 logts
- 1971-1990 32,2 % 2 772 logts
- 1991-2005 16,0 % 1 378 logts
- 2006-2019 27,6 % 2 379 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Bouguenais
611 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bouguenais
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Bouguenais est soumis à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) Loire Aval Agglo Nantaise. Un risque de radon significatif et une sismicité modérée sont aussi recensés. Ces contraintes, communes dans la région, impliquent de consulter systématiquement l'état des risques et d'adapter éventuellement le bâti. Huit arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé.
Cas pratique : un achat type à Bouguenais
Pour une maison familiale de 93 m² (surface déduite du prix total médian), comptez environ 277 605 € hors frais de notaire. Cela représente près de 11,7 années du revenu médian local (23 740 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 4 % générerait une mensualité d'environ 1 500 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Bouguenais
- Zapper la consultation obligatoire du PPRi.
- Acheter sans vérifier le DPE et ses coûts.
- Sous-estimer l'impact de la proximité aéroport.
- Négocier sans connaître la baisse de 10 % des prix.
Points clés à retenir à Bouguenais
- Prix médian à 2 940 €/m², en baisse de 10 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,1 % pour les appartements.
- Climat doux : 12,7 °C de moyenne annuelle.
- Maison type : 277 605 € pour 93 m² environ.
- Taxe foncière élevée : 42,62 % du revenu cadastral.
- 71,2 % de maisons, parc majoritairement familial.
- Facteur clé de valeur : proximité gare Chantenay.
- Appartement type : 164 100 € pour 50 m² environ.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bouguenais ?
À Bouguenais, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise. La proximité de la gare de Chantenay (accès rapide au centre de Nantes) et des 17 établissements scolaires est un atout majeur. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, surtout avec seulement 3,9 % de passoires. Pour une maison, la taille du terrain et l'exposition comptent. Un appartement bien isolé et proche des commerces (62 sur la commune) se valorisera mieux.
Estimation indicative d'une maison à Bouguenais
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
270 480 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Dans un marché devenu acheteur, une surévaluation de seulement 5 % peut entraîner plusieurs mois de vacance commerciale. À l'inverse, une sous-estimation vous prive d'une partie de votre patrimoine. Les données DVF/DGFiP 2024 montrent que la fourchette de prix interquartile est large (2 543 - 3 449 €/m²), soulignant l'importance des caractéristiques individuelles du bien. Une estimation professionnelle, croisant ces données macro avec une analyse fine de votre logement (état, exposition, vis-à-vis), est le premier pas vers une vente réussie dans des délais raisonnables.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capture pas la réalité du terrain. Un professionnel local sait qu'un bien près de l'aéroport (2,2 km) n'aura pas la même valeur qu'un autre desservi par le TGV (7,1 km). Il évalue précisément l'état, le potentiel de rénovation et la demande dans votre rue. Son réseau lui permet aussi de jauger la solvabilité des acheteurs et de négocier en connaissance de cause, maximisant votre prix final.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m².
- Oublier la valeur d'un jardin ou d'une rénovation.
- Ne pas tenir compte du ralentissement de la construction neuve.
- Ignorer la demande pour les biens bien connectés.
Investir à Bouguenais : passer à l'action
Identifier le bon bien au bon prix nécessite une connaissance fine des micro-secteurs et des négociations en cours. Un professionnel local peut décrypter les opportunités réelles derrière les statistiques et vous éviter les pièges.
Les données DVF 2024 sont claires. Reste à les traduire en opportunité concrète sur le terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Bouguenais grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 211 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Bouguenais
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bouguenais
Quel est le prix au m2 à Bouguenais en 2024 ?
Le prix médian global est de 2 940 €/m² en 2024, en baisse de 10 % sur un an. Les maisons se vendent en médiane à 2 869 €/m² et les appartements à 3 184 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Bouguenais ?
La correction de 10 % en 2024 crée une fenêtre d'opportunité par rapport aux prix élevés de 2023. Cependant, l'accessibilité reste faible pour les revenus locaux et le marché dépend de la dynamique nantaise.
Bouguenais est-elle plus chère que ses voisines ?
Bouguenais est 55 % moins chère que Pornic mais 11 % plus chère que Challans. Son prix se justifie par son intégration directe à Nantes Métropole et sa desserte exceptionnelle.
Quel rendement locatif espérer à Bouguenais ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,1 % pour les appartements et 4,7 % pour les maisons. Comptez environ 3 % net après charges, impôts et vacance locative.
Quels sont les risques à connaître à Bouguenais ?
La commune est exposée à un risque d'inondation (PPRi actif), au radon et à une sismicité modérée. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
Marché immobilier des communes voisines
Bouguenais affiche un écart de valorisation significatif avec Pornic (+55 %), tout en bénéficiant des mêmes indicateurs métropolitains, ce qui représente un effet de levier potentiel pour un investisseur patient.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bouguenais.
Communes limitrophes de Bouguenais
Bouguenais est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Bouguenais (2 940 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -3,1 % par rapport dans la Loire-Atlantique.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Bouguenais se replie de -7,6 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 294 transactions (source DGFiP/DVF).
Le marché de Bouguenais est dominé par les maisons individuelles — 79,6 % des transactions portent sur des maisons, à un prix médian de 2 869 €/m² pour 92 m² en surface médiane. Un bien type de 92 m² revient à environ 263 948 €, soit 11,1 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Bouguenais: 13,9 €/m²/mois pour un appartement, 11,7 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Bouguenais (0,9 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 743 logements autorisés, soit 149/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (70 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Bouguenais est une commune de la façade atlantique française. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 26 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).