01 Le parc de logements
Le parc comprend 48 519 logements dont 39 654 résidences principales, 4 470 résidences secondaires et 4 395 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 39 654 | 81,7 % |
| Résidences secondaires | 4 470 | 9,2 % |
| Logements vacants | 4 395 | 9,1 % |
Parmi les 48 519 logements du parc, 82 % assurent la fonction de résidence principale, contre 9 % de secondaires et 9 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 1 548 | 3,9 % |
| 1919-1945 | 5 178 | 13,1 % |
| 1946-1970 | 6 928 | 17,5 % |
| 1971-1990 | 12 978 | 32,8 % |
| 1991-2005 | 10 984 | 27,8 % |
| 2006-2019 | 1 943 | 4,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 33 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 156 | 15,5 % |
| 2 pièces | 11 039 | 27,8 % |
| 3 pièces | 11 832 | 29,8 % |
| 4 pièces | 6 590 | 16,6 % |
| 5 pièces ou plus | 4 036 | 10,2 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 10 % du parc, contre 43 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 2,8 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 46 508 | 47 824 | 48 519 |
| Rés. principales | 40 871 | 38 675 | 39 654 |
| Rés. secondaires | 2 458 | 4 685 | 4 470 |
| Vacants | 3 180 | 4 464 | 4 395 |
En comparaison, Versailles (à 15 km) enregistre 37,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 16 846 | 42,5 % |
| Locataires (privé) | 13 731 | 34,6 % |
| Locataires HLM | 8 095 | 20,4 % |
| Logés gratuitement | 982 | 2,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 42,5 %, locataires 55,0 % — la part HLM s'établit à 20 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 24 037 | 60,6 % |
| Fioul | 2 124 | 5,4 % |
| Électricité | 13 103 | 33,0 % |
| Gaz bouteille | 164 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 226 | 0,6 % |
Le gaz de ville équipe 61 % des résidences principales, devant électricité (33 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 5 444 |
| 2 à 4 ans | 9 271 |
| 5 à 9 ans | 7 500 |
| 10 ans ou plus | 17 439 |
| Total ménages | 39 654 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 15 434 |
| Sous-occupation modérée | 9 115 |
| Sous-occupation accentuée | 3 309 |
| Suroccupation modérée | 9 109 |
| Suroccupation accentuée | 805 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 16 619 | 41,9 % |
| 1 voiture | 19 131 | 48,2 % |
| 2 voitures ou plus | 3 904 | 9,8 % |
Motorisation des ménages: 42 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 10 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 59,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 25 302 | 23 469 | 320 | 1 513 |
| 1975 | 26 612 | 23 913 | 408 | 2 291 |
| 1982 | 30 847 | 27 716 | 581 | 2 550 |
| 1990 | 34 677 | 30 087 | 1 868 | 2 722 |
| 1999 | 38 515 | 33 192 | 1 492 | 3 831 |
| 2006 | 45 642 | 40 019 | 2 646 | 2 976 |
| 2011 | 46 508 | 40 871 | 2 458 | 3 180 |
| 2016 | 47 824 | 38 675 | 4 685 | 4 464 |
| 2022 | 48 519 | 39 654 | 4 470 | 4 395 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 25 302 logements à l'origine, 48 519 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 3 655 | 4 199 | 3 789 | 3 783 | 4 308 | 2 055 |
| Dont vacants > 2 ans | 440 | 468 | 436 | 447 | 734 | 780 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 22 | 0,1 % |
| Classe B | 321 | 1,4 % |
| Classe C | 8 195 | 35,2 % |
| Classe D | 6 840 | 29,4 % |
| Classe E | 4 921 | 21,1 % |
| Classe F | 2 063 | 8,9 % |
| Classe G | 913 | 3,9 % |
Répartition des étiquettes DPE: C en tête (35 %), 37 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 112 | 13,4 % |
| Classe B | 3 857 | 16,6 % |
| Classe C | 5 950 | 25,6 % |
| Classe D | 4 750 | 20,4 % |
| Classe E | 3 877 | 16,7 % |
| Classe F | 1 337 | 5,7 % |
| Classe G | 392 | 1,7 % |
Répartition climat du parc: C concentre 26 % des diagnostics et 56 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 311 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 258 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 121 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 311 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 121 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 15 |
| Classe B | 4 | 317 |
| Classe C | 65 | 8 130 |
| Classe D | 99 | 6 741 |
| Classe E | 108 | 4 813 |
| Classe F | 70 | 1 993 |
| Classe G | 66 | 847 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (280 kWh/m²/an) et appartements en classe C (227).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 1 638 |
| T2 | 2 517 |
| T3 | 3 585 |
| T4 | 2 120 |
| T5+ | 480 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Courbevoie (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Courbevoie est le grande ville ayant le plus de logements vacants du département Hauts-de-Seine. (sur 13 grandes villes entre 50 000 et 200 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Le parc de Courbevoie totalise 48 519 logements: l'habitat principal (81,7 %) y coexiste avec la résidence secondaire (9,2 %) et quelques logements vacants. Le collectif l'emporte très largement: 97,3 % d'appartements pour 2,7 % de maisons. Courbevoie se situe dans un environnement une commune francilienne de la première couronne, dans la plaine, à une altitude de 36 m.
Les deux grands statuts coexistent à parts comparables: 42,5 % de propriétaires, 55,0 % de locataires. La part HLM atteint 20,4 % dans l'offre de résidences principales. Bilan SRU: déficit chiffré (23,5 % contre une obligation de 25,0 %).
L'ancienneté du parc de Courbevoie mêle deux époques — 3,9 % avant 1919, 4,9 % après 2006. Le parc de Courbevoie consomme plus que la moyenne: C dominante, 228 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 12,8 % sont des passoires thermiques (F+G). Côté énergie, le gaz de ville chauffe 60,6 % des résidences principales.
Peu de variation du parc résidentiel de Courbevoie entre 2016 et 2022 (+1,5 %). La motorisation des ménages de Courbevoie traduit un profil urbain: 41,9 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune francilienne de la première couronne. Le cadre géographique dans la plaine, à une altitude de 36 m nuance les caractéristiques du parc local.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Courbevoie en 2026 ?
Deuxième commune la plus dense des Hauts-de-Seine, Courbevoie est indissociable du quartier d'affaires de La Défense. Son marché immobilier, historiquement premium, traverse une phase de correction. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? L'analyse des données DVF 2024 permet de trancher.
Avec une correction de -7,1 % sur un an, Courbevoie offre un point d'entrée inédit sur un marché de la Défense historiquement tendu.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser le rendement locatif en acceptant une plus-value différée, dans un marché en correction mais aux indicateurs solides.
Points clés
- ✓ Correction récente de -7,1 % : opportunité de timing
- ✓ Rendement locatif brut à 4,9 % : supérieur à la moyenne IDF
- ✓ Connectivité exceptionnelle : gare et fibre à 95,1 %
- ⚠ Accessibilité locale limitée : IAI à 3,8/10
- ⚠ Effort financier net requis : loyer ne couvre pas le crédit
- ⚠ Parc ancien : 13 % de passoires thermiques à rénover
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian global à 6 692 €/m², bien au-dessus de la médiane nationale.
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour la pression immobilière et l'attractivité territoriale.
- Rendement locatif supérieur à celui des grandes métropoles régionales, avec une accessibilité via les transports exceptionnelle.
Analyse du marché immobilier à Courbevoie
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 14,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Courbevoie : opportunités et risques
Investir à Courbevoie en 2026 cible prioritairement la location annuelle. Le rendement brut de 4,9 % pour les appartements, bien qu'errodé par des charges comme la taxe foncière (17,27 %), reste compétitif en petite couronne parisienne. La demande locative est structurellement forte, portée par les actifs du pôle La Défense et une population jeune (âge médian de 38,1 ans).
Attention cependant au parc ancien : 13 % des logements sont des passoires thermiques (classe F/G), soumis aux interdictions de location à venir. Tout investissement doit intégrer un audit énergétique et un plan de rénovation, sous peine de voir son bien déprécié. La part de logements sociaux (25 %) indique par ailleurs un territoire mixte, où la concurrence locative peut être vive sur certains segments.
La stratégie de plus-value à court terme semble compromise par la correction en cours. En revanche, à moyen ou long terme, la rareté foncière, la dynamique économique et les excellents transports (gare à 0,6 km, fibre à 95 %) sont des atouts solides pour une revalorisation. L'effort de trésorerie mensuel net reste une réalité à budgéter.
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Données du marché immobilier à Courbevoie
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix du m² à Courbevoie, à 6 692 €, se situe dans le haut du panier des Hauts-de-Seine. Cette valorisation s'explique par une situation géographique exceptionnelle, intégrée à la Métropole du Grand Paris et en bordure immédiate du quartier d'affaires de La Défense. Selon les données DVF 2024, le marché est extrêmement actif avec près de 1 000 transactions annuelles, un volume qui assure une bonne liquidité.
La baisse de -7,1 % sur un an est le signal le plus fort. Elle intervient après plusieurs années de hausse et traduit un réajustement du marché aux nouveaux taux d'emprunt et à un contexte économique moins porteur. Néanmoins, cette correction ramène les prix à un niveau proche de celui de 2020, offrant une fenêtre d'achat relative. Les appartements, qui représentent l'écrasante majorité des ventes, sont les plus touchés.
Cette dynamique de prix doit être lue à l'aune des indicateurs locaux : un taux de chômage (8,9 %) inférieur aux moyennes nationale et régionale, et un tissu de près de 12 000 entreprises. La demande locative, soutenue par les emplois du bassin, maintient une pression locative élevée, comme en témoigne l'indice IOL à 6,2/10.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Courbevoie Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Courbevoie a connu un pic à 7 598 €/m² en 2021, suivi d'une érosion continue pour atteindre 6 692 €/m² en 2024, soit une baisse de -11,9 % en trois ans. Cette correction, plus marquée que dans certaines communes voisines, reflète un réajustement après une forte hausse et un impact du contexte économique national sur les marchés franciliens tendus. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique offre un point d'entrée relativement plus accessible, mais impose une vigilance sur la sélection du bien et la perspective de plus-value, qui pourrait être différée. Le marché des maisons, très minoritaire (2,8 % du parc), résiste mieux avec un prix médian à 9 236 €/m², illustrant la rareté du produit individuel.
Évolution du marché immobilier de Courbevoie
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 7 576 €/m² à 6 742 €/m² (-11,0 %), pour 1 021 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 1 021 transactions en 2024, l'activité à Courbevoie reste dynamique bien qu'en retrait par rapport aux années 2021-2022 (plus de 1 300 ventes). Le marché est dominé à 97 % par des appartements, avec une surface médiane vendue de 50 m² pour un prix médian de 6 707 €/m². Ce profil de transaction reflète une demande orientée vers les investisseurs et les jeunes actifs, dans un parc composé à 83 % de logements collectifs. Le volume élevé de ventes maintient une certaine liquidité, mais le recul des prix tend à favoriser les acheteurs, qui disposent d'un pouvoir de négociation retrouvé.
Répartition des ventes
3,3 % de maisons et 96,7 % d'appartements parmi les 1 021 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (96,7 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 9 236 €/m² pour les maisons et 6 707 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 021 | 34 | 987 |
| Prix médian/m² | 6 742 € | 9 236 € | 6 707 € |
| Prix moyen/m² | 6 990 € | ||
| Surface médiane | – | 104 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 210 | 7 576 € |
| 2022 | 1 280 | 7 378 € |
| 2023 | 1 006 | 7 167 € |
| 2024 | 913 | 6 688 € |
| 2025 | 1 021 | 6 742 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Courbevoie marque un ralentissement : 1 579 logements autorisés sur les 5 dernières années, avec une tendance en baisse de -24 % par rapport à la période précédente. Seulement 445 logements ont été autorisés en 2024. Ce tassement reflète la saturation foncière d'une commune dense de 4 km² et pourrait limiter l'offre future face à une demande structurellement élevée, liée à l'attractivité économique de La Défense. Cette rareté du neuf soutient à terme la valeur de l'ancien, mais concentre aussi les enjeux sur la rénovation du parc existant, dont 17 % date d'avant 1945.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 7 912 logements ont été autorisés et 5 566 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 70 %.
Vacance longue durée à Courbevoie
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Courbevoie (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 225 logements ont été autorisés à à Courbevoie, -51 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Courbevoie
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Courbevoie
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (17,27 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale faible : moins de 2 mois de loyer par an. Avantage notable pour le rendement net.
Le rendement brut annonce un potentiel, mais le net donne la réalité. À Courbevoie, passez de 4,9 % à environ 3,6 % de rendement net locatif en comptant la taxe foncière (17,27 % en 2024), les charges de copropriété, les frais de gestion et une provision pour vacance (le taux de logements vacants est de 9,1 %). Pour un appartement, cela représente près de 1,3 point de rendement absorbé par les frais courants.
Performance énergétique du parc à Courbevoie
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 23 275 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Courbevoie: classe C en tête, 12,8 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La performance énergétique dominante est de classe C (229 kWh/m²/an). Seulement 13 % du parc est considéré comme passoire thermique (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat, mais pour les biens les plus anciens, les obligations de rénovation (loi Climat) à partir de 2025 et 2028 restent un impératif à budgéter à l'achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en immeubles anciens, bien situés près des gares ou du centre, offrent la meilleure liquidité locative. Le neuf, marginal (4,9 % du parc construit après 2006), peut séduire par son DPE performant mais avec une rentabilité souvent compressée. Les maisons, très peu nombreuses, ciblent un public de cadres supérieurs et présentent un rendement brut plus faible (3,4 %). La rénovation énergétique est un enjeu crucial face à la loi Climat.
Quelles zones cibler à Courbevoie ?
Le cœur de ville historique et les abords immédiats de la gare de Courbevoie (0,6 km) concentrent la plus forte demande locative. Les quartiers plus périphériques, notamment ceux proches du fleuve, peuvent offrir des opportunités à prix légèrement inférieur, mais avec une dépendance accrue aux transports en commun. Les projets de construction neuve (1 579 logements autorisés sur 5 ans) pourraient accroître l'offre locative à moyen terme.
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Risques à connaître avant d'investir à Courbevoie
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 9,1 % sur la commune. La taxe foncière, à 17,27 %, grève le rendement net. Le risque réglementaire lié au DPE est significatif : 13 % du parc est en passoire thermique (classes F/G), imposant des travaux de rénovation coûteux. Enfin, le PPRI de la Seine indique un risque inondation pour certains secteurs, à vérifier impérativement avant l'achat.
Cas pratique : un investissement type à Courbevoie
Pour un appartement de 50 m² à Courbevoie, comptez environ 333 350 € à l'achat. Il peut se louer aux alentours de 1 365 € par mois (27,3 €/m²), générant un rendement brut de 4,9 %. Avec un crédit sur 20 ans et un apport de 20 %, l'effort mensuel net (loyer - crédit - charges) peut être légèrement positif ou équilibré, sous réserve du taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Courbevoie
- Oublier la taxe foncière, à 17,27 % du revenu cadastral.
- Négliger le taux de vacance local de 9,1 % dans les calculs.
- Surévaluer les loyers sans vérifier les prix au m² réellement pratiqués.
- Omettre de provisionner les travaux, surtout dans l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché courbevoisien, actif toute l'année, connaît un regain au printemps et à la rentrée de septembre. Évitez de vendre en période de taxe foncière (octobre) où l'attention des acheteurs peut être distraite. L'été, moins d'acheteurs mais aussi moins de concurrence, peut être propice aux négociations. Acheter en fin d'année permet parfois de conclure avant les projets de l'année suivante.
Le saviez-vous ?
- Courbevoie ne compte que 6 monuments historiques protégés.
- 95,1 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- La dette communale s'élève à 1 650 € par habitant.
S'installer à Courbevoie : cadre de vie et logement
S'installer à Courbevoie, c'est opter pour l'hyper-centralité francilienne. La commune offre une qualité de services exceptionnelle avec plus de 2 730 équipements recensés par l'INSEE, dont 349 commerces et 721 établissements de santé. La connexion à Paris est directe depuis la gare de Courbevoie, et l'accès au RER et au métro est aisé.
Le cadre de vie est urbain et dense (20 725 hab/km²), avec un patrimoine architectural marqué par le XXe siècle et six monuments historiques. La proximité du parc de Bécon et des bords de Seine apporte des respirations. Il faut néanmoins composer avec les risques inhérents au territoire, comme le PPRI de la Seine, qui impose des contraintes constructives et assurantielles sur certaines zones.
Le profil démographique, plutôt jeune et actif, et la présence de 55 établissements scolaires en font un lieu de vie adapté aux familles et aux professionnels en activité. La forte proportion de locataires (57,5 %) assure un renouvellement et une mixité des populations.
Carte du marché immobilier à Courbevoie
Courbevoie et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Courbevoie
Le climat local, avec une température moyenne de 12,5 °C et 640 mm de précipitations annuelles, est tempéré et peu excessif. Les hivers sont modérés, les étés supportables. Ce profil convient aux actifs recherchant un environnement urbain sans contraintes météorologiques marquées, idéal pour une vie de quartier animée toute l'année, à 5 minutes à pied de la gare de Courbevoie.
À qui s'adresse Courbevoie ?
Cette commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux couples sans enfant travaillant en Île-de-France, pour qui la proximité des transports est primordiale. Les familles y trouvent des services (55 établissements scolaires) mais peu d'habitats individuels. Les retraités représentent 19,8 % de la population. L'acheteur doit être à l'aise avec une vie urbaine intense et un espace privatif souvent limité.
Avantages et limites à Courbevoie
✓ Points forts
- Connectivité exceptionnelle (gare à 0,6 km, TGV à 5,5 km)
- Large gamme de services et commerces (2 732 équipements)
- Dynamisme économique avec La Défense à proximité
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C
- Fibre optique déployée à 95,1 % du territoire
Composition du parc immobilier à Courbevoie
48 519 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
46 592 appartements pour 1 329 maisons: le parc à Courbevoie relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Avec seulement 2,8 % de maisons et 42,5 % de propriétaires occupants, Courbevoie est un marché appartementaire où la location est très présente. Le taux de résidences secondaires (9,2 %) et de logements vacants (9,1 %) indique une part non négligeable d'investissement et de mobilité. Ceci peut créer des opportunités pour les acheteurs, dans un parc où l'offre est majoritairement récente (moins de 17 % construit avant 1945).
Ancienneté du parc à Courbevoie
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 39 559 logements).
- Avant 1919 3,9 % 1 548 logts
- 1919-1945 13,1 % 5 178 logts
- 1946-1970 17,5 % 6 928 logts
- 1971-1990 32,8 % 12 978 logts
- 1991-2005 27,8 % 10 984 logts
- 2006-2019 4,9 % 1 943 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Courbevoie
2 732 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Courbevoie
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Courbevoie est exposée au PPRI de la Seine, un plan de prévention des risques inondation actif. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Consultez systématiquement l'état des risques (ESRIS) pour connaître la zone exacte du bien. En dehors des secteurs inondables identifiés, la constructibilité n'est pas impactée, mais une vigilance s'impose pour les sous-sols et rez-de-chaussée en bord de Seine.
Cas pratique : un achat type à Courbevoie
Pour une maison type de 100 m², le budget approche 857 100 € hors frais de notaire. Cela représente environ 26,7 années du revenu médian local (32 080 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à près de 4 300 €, nécessitant des revenus solides pour y prétendre.
Erreurs à éviter quand on achète à Courbevoie
- Faire une offre sans consulter l'état des risques (PPRI Seine).
- Négliger le DPE, facteur de confort et de valeur future.
- Sous-estimer les charges de copropriété en immeuble collectif.
- Oublier que seulement 2,8 % du parc sont des maisons, très recherchées.
Points clés à retenir à Courbevoie
- Prix médian à 6 692 €/m², en baisse de 7,1 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,9 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,5 °C et 640 mm de pluie par an.
- Écart important entre appartements (6 707 €/m²) et maisons (9 236 €/m²).
- Taxe foncière sur le bâti à 17,27 % en 2024.
- Parc immobilier jeune : seulement 17 % construit avant 1945.
- Facteur clé : proximité de la gare (0,6 km) et des commerces.
- Revenu médian local de 32 080 € pour un budget type de 333 350 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Courbevoie ?
À Courbevoie, la valeur est portée par la proximité de la gare (0,6 km pour la gare de Courbevoie) et des 349 commerces. L'étage, l'exposition et la vue comptent dans les immeubles. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec une prime pour les rénovations. Pour une maison, la taille du terrain et son intimité sont rares et valorisées. Enfin, la présence d'écoles à proximité (78 établissements) peut être un atout familial.
Estimation indicative d'une maison à Courbevoie
Pour une maison de 104 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
701 168 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les micro-marchés : le prix au m² diffère entre le quartier de la Défense et les rues plus résidentielles. Il évalue l'état réel, les travaux à prévoir et les atouts invisibles (qualité de la copropriété, nuisances). Son estimation sert aussi de base de négociation avec des acheteurs sérieux. Les outils en ligne, utiles pour une première approche, ne captent pas ces nuances qui font varier le prix de 10 à 20 %.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser la proximité directe de la gare de Courbevoie.
- Négliger l'impact d'un DPE dégradé sur la valeur.
- Vouloir rattraper le prix de pointe de 2022 dans un marché en correction.
Investir à Courbevoie : passer à l'action
Un investissement réussi à Courbevoie ne se résume pas aux chiffres médians. Il nécessite une expertise fine des quartiers, une anticipation des travaux de rénovation sur le parc ancien et une compréhension des flux locatifs. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour transformer cette analyse en acquisition pertinente.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix du bien et la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Courbevoie grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 928 ventes réelles de 2024
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Courbevoie
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Courbevoie ?
En 2024, le prix médian global est de 6 692 €/m². Un appartement coûte en moyenne 6 707 €/m², tandis qu'une maison atteint 9 236 €/m², selon les données DVF.
Est-ce le bon moment pour acheter à Courbevoie ?
Le marché est en correction (-7,1 % en un an), offrant un point d'entrée plus accessible qu'en 2021-2022. C'est une opportunité pour les investisseurs locatifs à moyen terme, moins pour les accédants sans apport conséquent.
Courbevoie est-elle plus chère que ses voisines ?
Courbevoie est moins chère que Versailles (+35 %) mais significativement plus onéreuse que Cergy ou Évry-Courcouronnes (-57 %). Son prix se justifie par sa proximité directe avec La Défense et Paris.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Courbevoie ?
Le rendement brut moyen pour un appartement est de 4,9 %, soit environ 3,6 % net après charges. Cela représente un loyer médian de 27,3 €/m²/mois.
Quels sont les quartiers à privilégier à Courbevoie ?
Les secteurs les plus demandés sont généralement ceux proches de la gare, du parc de Bécon et des bords de Seine. La vigilance sur l'état énergétique du bien est cruciale dans tous les quartiers, 13 % du parc étant une passoire.
Marché immobilier des communes voisines
Courbevoie, à 6 692 €/m², présente un écart de valorisation significatif avec Versailles (+35 %), tout en offrant des indicateurs économiques et un rendement locatif plus attractif, créant un effet de levier intéressant.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Courbevoie.
Communes limitrophes de Courbevoie
Courbevoie est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Courbevoie s'établit à 6 742 €, +172,7 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Sur la période 2021-2025, le m² médian de Courbevoie se replie de -11,0 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 5 430 transactions (source DGFiP/DVF).
Typologie urbaine marquée: 96,7 % des transactions de Courbevoie concernent des appartements, autour de 6 707 €/m². Un bien type de 104 m² revient à environ 960 544 €, soit 29,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Courbevoie: 27,3 €/m²/mois pour un appartement, 24,0 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 4,9 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (9,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve est soutenue à Courbevoie: 1 225 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 245 par an.
Côté contexte, Courbevoie est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans la plaine, à une altitude de 36 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.