01 Le parc de logements
Le parc comprend 303 logements dont 255 résidences principales, 20 résidences secondaires et 28 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 255 | 84,2 % |
| Résidences secondaires | 20 | 6,6 % |
| Logements vacants | 28 | 9,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 84 % de résidences principales, 7 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 303 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 77 | 30,3 % |
| 1919-1945 | 22 | 8,7 % |
| 1946-1970 | 30 | 11,8 % |
| 1971-1990 | 53 | 20,9 % |
| 1991-2005 | 34 | 13,4 % |
| 2006-2019 | 38 | 15,0 % |
Structure du bâti par époque: 30 % d'avant 1919, majorité construite sur la période avant 1919 (30 %), 15 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,4 % |
| 2 pièces | 12 | 4,7 % |
| 3 pièces | 36 | 14,2 % |
| 4 pièces | 75 | 29,5 % |
| 5 pièces ou plus | 130 | 51,2 % |
Le parc compte 4,8 pièces en moyenne par logement, avec 51 % de logements de cinq pièces ou plus et 5 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 293 | 297 | 303 |
| Rés. principales | 239 | 244 | 255 |
| Rés. secondaires | 18 | 27 | 20 |
| Vacants | 36 | 27 | 28 |
La part de propriétaires atteint 70,4 % à Bourret, commune de 971 hab. à 6 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 180 | 70,6 % |
| Locataires (privé) | 67 | 26,3 % |
| Locataires HLM | 6 | 2,4 % |
| Logés gratuitement | 3 | 1,2 % |
Structure d'occupation: propriétaires 70,5 %, locataires 28,4 % — la part HLM s'établit à 2 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 1 | 0,4 % |
| Fioul | 47 | 18,4 % |
| Électricité | 131 | 51,4 % |
| Gaz bouteille | 13 | 5,1 % |
| Autre (bois…) | 63 | 24,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (51 %), 25 % pour autres sources (bois notamment) et 18 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 43 |
| 2 à 4 ans | 38 |
| 5 à 9 ans | 43 |
| 10 ans ou plus | 131 |
| Total ménages | 255 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 34 |
| Sous-occupation modérée | 57 |
| Sous-occupation accentuée | 43 |
| Suroccupation modérée | 15 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 3,5 % |
| 1 voiture | 115 | 45,1 % |
| 2 voitures ou plus | 132 | 51,8 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 45 % en ont une et 52 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 71,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 178 | 143 | 5 | 30 |
| 1975 | 184 | 143 | 17 | 24 |
| 1982 | 221 | 195 | 12 | 14 |
| 1990 | 252 | 220 | 12 | 20 |
| 1999 | 287 | 248 | 19 | 20 |
| 2006 | 262 | 209 | 17 | 36 |
| 2011 | 293 | 239 | 18 | 36 |
| 2016 | 297 | 244 | 27 | 27 |
| 2022 | 303 | 255 | 20 | 28 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 178 à 303 logements, soit +70 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 37 | 38 | 38 | 34 | 34 | 25 |
| Dont vacants > 2 ans | 18 | 18 | 17 | 15 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 1,4 % |
| Classe B | 6 | 8,1 % |
| Classe C | 32 | 43,2 % |
| Classe D | 16 | 21,6 % |
| Classe E | 14 | 18,9 % |
| Classe F | 3 | 4,1 % |
| Classe G | 2 | 2,7 % |
La classe C domine avec 43 % des diagnostics, et 53 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 33 | 44,6 % |
| Classe B | 21 | 28,4 % |
| Classe C | 6 | 8,1 % |
| Classe D | 6 | 8,1 % |
| Classe E | 4 | 5,4 % |
| Classe F | 3 | 4,1 % |
| Classe G | 1 | 1,4 % |
Émissions CO₂: 45 % des logements relèvent de la classe A, 81 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 221 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 165 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 219 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 173 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 126 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 126 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 221 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 5 | 1 |
| Classe C | 15 | 17 |
| Classe D | 16 | 0 |
| Classe E | 13 | 1 |
| Classe F | 3 | 0 |
| Classe G | 2 | 0 |
Côté maisons, la dominante est D (211 kWh/m²/an); côté appartements, C (141).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 2 |
| T3 | 3 |
| T4 | 1 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Larrazet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 recensent 303 logements à Larrazet, partagés entre résidence principale, secondaire et vacants. La typologie est quasi exclusivement pavillonnaire: 92,7 % de maisons individuelles (281 unités). Larrazet se situe dans un environnement une commune de l'Occitanie intérieure, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 151 m.
La propriété occupe la première place dans le parc de Larrazet (70,5 %), suivie par le locatif (28,4 %). Le parc HLM pèse 2,4 % de l'offre de résidences principales.
Le parc de Larrazet porte la trace d'une construction ancienne: 30,4 % des logements sont antérieurs à 1919. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est C et la consommation moyenne s'établit à 193 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 51,4 % des résidences principales.
Le parc de Larrazet se maintient à l'équilibre entre 2016 et 2022. 51,8 % des ménages de Larrazet disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Le contexte régional pèse sur le parc local — Larrazet est une commune de l'Occitanie intérieure. L'environnement physique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 151 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Le marché immobilier de Larrazet a bondi de +154,7 % en un an, signal rare sur une commune de 678 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Tarn-et-Garonne (93ᵉ rang sur 190 communes)
- Prix en forte hausse : +154,7 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Larrazet
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Larrazet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Larrazet s'établit à 1 724 €, sur la base de 4 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 52,6 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Larrazet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Larrazet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 1 564 €/m² → 1 724 €/m² (+10,2 %), volume annuel actuel 4 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 75 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 4 |
| Prix médian/m² | 1 724 € | 1 724 € |
| Prix moyen/m² | 1 599 € | |
| Surface médiane | – | 75 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 7 | 1 564 € |
| 2022 | 11 | 1 299 € |
| 2023 | 2 | 1 878 € |
| 2024 | 4 | 677 € |
| 2025 | 4 | 1 724 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 12 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 56 autorisations pour 6 démarrages effectifs.
Construction neuve à Larrazet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 25 logements ont été autorisés à à Larrazet, +2400 % par rapport au cycle précédent.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Larrazet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Larrazet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,56 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,2 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Larrazet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 74 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Larrazet: classe C en tête, 6,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Larrazet
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Larrazet : cadre de vie et logement
Larrazet compte 678 habitants, à 139 m d'altitude. Le climat local affiche 14,0 °C de moyenne annuelle et 691 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 14 appellations d'origine rattachées au terroir local et 17 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Larrazet
Larrazet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Larrazet
Composition du parc immobilier à Larrazet
303 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
281 maisons pour 19 appartements: le parc à Larrazet est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Larrazet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 253 logements).
- Avant 1919 30,4 % 77 logts
- 1919-1945 8,7 % 22 logts
- 1946-1970 11,9 % 30 logts
- 1971-1990 20,9 % 53 logts
- 1991-2005 13,4 % 34 logts
- 2006-2019 15,0 % 38 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Larrazet
17 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Larrazet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Larrazet
Pour une maison de 75 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
129 300 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Larrazet
Quel est le prix de l'immobilier à Larrazet ?
Le prix médian au m² à Larrazet est de 1 724 € (données DVF, 4 transactions). Pour une maison de 75 m² (surface médiane locale), compter environ 129 000 €.
Comment Larrazet se situe-t-elle dans le Tarn-et-Garonne ?
Larrazet se situe au 93ᵉ rang du Tarn-et-Garonne sur 190 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Larrazet ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Larrazet est de 5,7 % (loyer de 8,1 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Larrazet.
Communes limitrophes de Larrazet
Larrazet est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 1 724 €/m² en médiane, Larrazet s'inscrit au niveau de la médiane du Tarn-et-Garonne (1 957 €/m²) et reste -30,3 % au regard de la médiane nationale.
Le marché immobilier de Larrazet est en hausse progressive: +10,2 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 28 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +154,7 % sur le prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 724 €/m². Un bien type de 75 m² revient à environ 129 300 €, soit 6,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Larrazet: 9,3 €/m²/mois pour un appartement, 8,1 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 5,7 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 6,6 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 25 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles groupées (64 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Larrazet est une commune de l'Occitanie intérieure. Le cadre géographique (en contexte de collines, à une altitude moyenne de 151 m) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.