Logement & immobilier

Le logement au Vésinet

78110 Yvelines 15 554 hab.
Fiche complète

On recense 7 379 logements sur le territoire du Vésinet (4,5 pièces en moyenne).

Résidences principales 90%
Logements vacants 8,2%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant D

01 Le parc de logements

7 379Logements au total
55 %Appartements i
69,6 %Propriétaires
1,8 %Rés. secondaires
12 %Logements sociaux i
8,2 %Logements vacants i+34% vs dept · +2% vs France
+1,5 %Évolution 2016–2022
1 476 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 7 379 logements dont 6 642 résidences principales, 133 résidences secondaires et 605 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 7 379.

INSEE · 2022

Époque de construction

Structure du bâti par époque: 18 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1946-1970 (32 %), 6 % postérieurs à 2006.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 4,5 pièces en moyenne par logement, avec 45 % de logements de cinq pièces ou plus et 21 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements7 2857 2687 379
Rés. principales6 5506 5726 642
Rés. secondaires124179133
Vacants611517605

La part de propriétaires atteint 50,7 % à Fontenay-Le-Fleury, commune de 13 680 hab. à 10 km

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Visualisation des quatre statuts — 69,6 % de propriétaires occupants, 28,2 % de locataires et 7 % de HLM dans les résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (63 %), suivi par électricité (23 %) et fioul (12 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans717
2 à 4 ans1 384
5 à 9 ans1 277
10 ans ou plus3 264
Total ménages6 642
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 412
Sous-occupation modérée1 324
Sous-occupation accentuée852
Suroccupation modérée677
Suroccupation accentuée41
INSEE · 2022

Équipement automobile

Le parc automobile des résidents se répartit entre 17 % sans voiture, 52 % à une voiture et 32 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 66,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

7 379Logements en 2022
+14 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 6 459 à 7 379, soit +14 %.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 569 515 514 535 768 321
Dont vacants > 2 ans 48 51 64 65 77 102

04 Performance énergétique (DPE)

DClasse DPE dominante
262kWh/m²/an en moyenne
23,7 %Passoires (F+G) i
3 638Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
D
262 kWh/m²/an
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
D
5 812 kg CO2/an
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Répartition des étiquettes DPE: D en tête (34 %), 18 % du parc en classes vertueuses (A à C).

ADEME · GES

Distribution GES

Répartition climat du parc: D concentre 27 % des diagnostics et 36 % obtiennent A, B ou C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Les normes thermiques modernes se lisent ici — 122 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 329 pour ceux avant 1948.

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Le graphique oppose deux profils — maisons en classe E (287 kWh/m²/an) et appartements en classe D (254).

Comparaison territoriale
Consommation vs département+53 kWh/m²/an
Consommation vs France+59 kWh/m²/an
Passoires vs département+13,6 pts
Passoires vs France+13,8 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

Commune déficitaire SRU — Le taux de logements sociaux est inférieur à l'objectif légal.
16,5 %Taux logements sociaux i
1 165Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutDéficitaire

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

9,48 €Loyer moyen /m² i
1,8 %Taux de vacance i
125dont PLAI i
256dont PLS i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T1140
T2315
T3377
T4159
T5+26

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

7 379 logements sont décomptés dans le parc du Vésinet au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Parc mixte: 44,4 % de maisons et 55,6 % d'appartements cohabitent. Ancrage local: la commune est une commune de la couronne périurbaine francilienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 36 m).

La propriété reste majoritaire à Le Vésinet: 69,6 % contre 28,2 % de locataires. Le logement social occupe une place de 6,7 % dans le parc de résidences principales. Le Vésinet est en deçà de l'obligation SRU: 16,5 % de logements sociaux pour 25,0 % attendus.

18,3 % des logements du Vésinet ont été construits avant 1919, un parc ancien qui cohabite avec des constructions plus récentes. Le bilan énergétique pointe un parc plus consommateur que la moyenne: classe D et 262 kWh/m²/an. La part des passoires thermiques s'établit à 23,7 % — un enjeu de rénovation énergétique. Le gaz de ville est la première source de chauffage du parc (63,0 %).

Le nombre de logements du Vésinet varie peu sur la période 2016–2022. 16,5 % des ménages du Vésinet n'ont pas de voiture, 31,8 % en possèdent au moins deux.

Le Vésinet appartient au tissu une commune de la couronne périurbaine francilienne, repère pour lire son marché résidentiel. Côté topographie, Le Vésinet se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 36 m), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 6 642 résidences principales du Vésinet et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir au Vésinet en 2026 ?

Le Vésinet, écrin de verdure en Île-de-France à la démographie stable, affiche un marché immobilier de prestige en pleine correction. La chute des prix de 12,6 % en 2024 interroge sur la fin d'un cycle et l'émergence d'opportunités. Notre verdict décrypte cette période charnière pour les investisseurs.

6 312 €/m² prix médian
+3,0 % sur un an
269 transactions 2026

Une correction sévère de -12,6 % en 2024 offre un point d'entrée inédit dans cette commune résidentielle de premier rang francilien, mais l'accessibilité reste un défi.

Verdict

➤ Investir ici en 2026 est une opportunité de diversification patrimoniale pour les profils solides, à condition de viser le très long terme et d'accepter un rendement locatif modeste.

Rendement correct
Risque modere
Horizon long terme
Stratégie Investissement de diversification en capital
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Points clés

  • ✓ Correction de -12,6 % : opportunité d'achat
  • ✓ Confort de services exceptionnel (8,8/10)
  • ✓ Pression immobilière soutenue (6,8/10)
  • ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 2/10)
  • ⚠ Opportunité locative limitée (IOL 3,2/10)
  • ⚠ Effort d'épargne important requis

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✗ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 6 385 €/m², Le Vésinet reste dans le segment haut de gamme national.
  • Son prix dépasse de plus de 68 % la médiane départementale des Yvelines.
  • Son rendement locatif brut de 5,2 % sur les appartements surclasse celui des grandes métropoles comme Paris.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier au Vésinet

Le marché immobilier du Vésinet affiche une pression notable (IPI 6,8/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.

L'opportunité locative est limitée sur ce territoire : la demande est faible ou les prix déjà trop élevés pour générer un rendement attractif.

Indices immobiliers du Vésinet

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

6,8

Indice de Pression Immobilière

Élevé

Une pression immobilière élevée confirme l'attractivité résidentielle et justifie une stratégie d'acquisition patiente.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
97
Années de revenu pour acheter 70 m²
89
% de résidences secondaires
23
Croissance démographique (5 ans)
20
Densité de population
93
4,0

Indice d'Accessibilité Immobilière

Moyen

Accessibilité très faible : les prix sont largement déconnectés du revenu médian local, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
11
% de propriétaires
27
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
35
2,8

Indice d'Opportunité Locative

Peu favorable

Une opportunité locative faible suggère un marché locatif étroit, avec une demande moins dynamique que l'offre.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
74
% résidences secondaires (demande saisonnière)
23
Croissance démographique (5 ans)
20
Capacité touristique / population
5
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
3
2,4

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Une pression touristique immobilière faible indique un marché essentiellement résidentiel, peu adapté à la location saisonnière.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
23
Capacité touristique / population
5
% de logements vacants
85
Faible densité (proxy isolement touristique)
7

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 7047,4 — Percentile dept : 97/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 89/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 23/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -2,0 — Percentile dept : 20/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 3110,8 — Percentile dept : 93/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 11/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 62,6 — Percentile dept : 27/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 6,1 — Percentile dept : 35/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 30,4 — Percentile dept : 74/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 23/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -2,0 — Percentile dept : 20/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 7047,4 — Percentile dept : 3/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 1,8 — Percentile dept : 23/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 5/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 8,2 — Percentile dept : 85/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 3110,8 — Percentile dept : 7/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir au Vésinet : opportunités et risques

Investir au Vésinet en 2026 relève d'une stratégie de diversification patrimoniale et de conservation de capital, plus que de recherche de rendement locatif élevé. Le rendement brut des appartements (5,2 %) est correct en région parisienne, mais il est immédiatement impacté par une taxe foncière de 27,04 % et par la part non négligeable de passoires thermiques (23,6 % classées F ou G), imposant un budget travaux pour se conformer aux interdictions de location à venir.

La faible opportunité locative (IOL 3,2/10) et le taux de vacance de 8,2 % indiquent un marché locatif étroit, où trouver un bon locataire peut prendre du temps. Ce profil convient donc à un investisseur patient, disposant d'une trésorerie confortable pour supporter des périodes de vacance et les travaux de mise aux normes.

La dynamique de construction neuve quasi à l'arrêt (-74 % d'autorisations) préserve la rareté des biens, un point positif pour la valorisation future. Toutefois, avec un endettement communal modéré (933 €/habitant) et une épargne brute positive, la commune n'est pas sous pression fiscale immédiate, limitant le risque de hausse brutale des impôts locaux.

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Données du marché immobilier au Vésinet

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian global de 6 385 €/m², en repli de 12,6 % sur un an, marque une rupture après des années de stabilité relative. Cette correction, la plus forte enregistrée depuis 2020 selon les données DVF, touche particulièrement les appartements, dont le prix médian a chuté à 5 417 €/m². Le segment des maisons résiste mieux, maintenant son niveau au-dessus de 9 000 €/m², ce qui confirme son statut de valeur refuge dans cette commune.

La comparaison avec les communes similaires des Yvelines est éclairante. Le Vésinet apparaît désormais 20 % moins cher que Viroflay et 46 % moins que Garches, un écart considérable qui interroge sur un possible rattrapage à long terme, d'autant que l'indice de confort de services (8,8/10) est exceptionnel. Néanmoins, cet écart s'explique aussi par une accessibilité financière dégradée pour les revenus locaux.

Le contexte démographique, avec une population en léger déclin (-2 % en 5 ans) et un âge médian de 43,8 ans, n'exerce pas de pression haussière sur la demande. L'attractivité du territoire, portée par ses 654 équipements et son cadre arboré, reste cependant un socle solide pour le marché résidentiel haut de gamme.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier du Vésinet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix au Vésinet dessine un retournement de cycle notable. Après un pic à 8 081 €/m² en 2020, le marché a enchaîné quatre années de baisse, pour atteindre 6 312 €/m² en 2024, soit une correction cumulative de 21 %. Cette tendance contraste avec la stabilité relative observée dans certaines communes voisines similaires. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique signifie que la phase de surenchère est terminée et qu'une fenêtre de négociation s'est ouverte, particulièrement sur les biens les plus exposés à la baisse, comme les appartements. Toutefois, le prix médian des maisons résiste mieux, confirmant la prime toujours accordée au segment individuel dans cette commune.

Évolution du marché immobilier du Vésinet

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Sur cinq ans, le prix médian du Vésinet évolue de -9,5 %, passant de 6 973 à 6 312 €/m²; 269 ventes ont été enregistrées en 2025.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 8 505 €/m²
Surface médiane 142 m²
Transactions 96
Appartements
Prix médian 5 417 €/m²
Surface médiane 58 m²
Transactions 173

Indicateurs clés du marché

+3,0 %
Variation annuelle prix/m² ?
5,3 %
Rendement locatif apparts ?
4,0 %
Rendement locatif maisons ?
38,8 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

1 207 710 €
Maison 142 m² ?
Mensualité ~7 004 €/mois (20 ans, 3,5 %)
314 186 €
Appartement 58 m² ?
Mensualité ~1 822 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Les simulations financières révèlent un effort d'épargne conséquent. Acquérir une maison type de 160 m² mobilise l'équivalent de près de 34 années de revenu médian local, un chiffre qui explique l'IAI très faible. Pour un appartement, l'effort est ramené à 7,4 années de revenu. Le loyer perçu, s'il atténue la charge, ne couvre pas la totalité d'une mensualité de crédit standard. Le rendement brut de 5,2 % sur les appartements est correct en Île-de-France, mais il est rogné par une taxe foncière élevée (27,04 %) et les charges de gestion, aboutissant à un net d'environ 3,5 %.

Acheter vs Louer — appartement 58 m²

1 822 €/mois
Mensualité crédit ?
1 385 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 437 €/mois de plus

Accessibilité — années de revenu médian

28,2 ans
Pour une maison ?
7,3 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

23,9 €/m²
Loyer médian appartements ?
19,4 - 29,4 €/m²
28,4 €/m²
Loyer médian maisons ?
21,1 - 38,1 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

En 2024, le marché a enregistré 269 transactions, un volume en repli par rapport aux années précédentes mais qui témoigne d'une liquidité réelle. La répartition est équilibrée entre maisons (96 ventes) et appartements (173 ventes). Le prix médian des appartements (5 417 €/m²) a nettement plus corrigé que celui des maisons (8 505 €/m²), accentuant l'écart entre les deux segments. Ce marché devient progressivement favorable à l'acheteur, qui dispose d'un plus large pouvoir de négociation, surtout sur les biens présentant des défauts (DPE faible, configuration). Le profil typique des biens vendus reste orienté vers l'ancien, avec une surface médiane de 160 m² pour les maisons.

Répartition des ventes

35,7 % de maisons et 64,3 % d'appartements parmi les 269 transactions enregistrées.

Le marché penche côté appartements (64,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 8 505 €/m² pour les maisons et 5 417 €/m² pour les appartements.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 269 96 173
Prix médian/m² 6 312 € 8 505 € 5 417 €
Prix moyen/m² 6 993 €
Surface médiane – 142 m² 58 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 271 6 973 €
2022 227 6 875 €
2023 214 7 051 €
2024 181 6 129 €
2025 269 6 312 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve est atone. Seulement 199 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en net recul (-74 %). Seuls 32 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement drastique de l'offre nouvelle limite les risques de surproduction et contribue à préserver la rareté, un atout structurel pour la valorisation du parc existant. Il reflète également les contraintes d'urbanisme dans une commune déjà très densément bâtie. Pour un investisseur, cela signifie que la valeur des biens ne sera pas diluée par une arrivée massive de neuf, mais aussi que les opportunités de rachat dans des programmes récents sont très limitées.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

Rythme de la construction: 22 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 68 sur 2013 — soit -67,6 %.

Vacance longue durée au Vésinet

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

321 logements vacants au total
102 vacants depuis plus de 2 ans 31,8 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve au Vésinet (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Cumul 5 ans: 207 logements autorisés à au Vésinet, dont 11 en 2025 (-69 % vs les 5 années précédentes).

207 logements autorisés sur 5 ans
11 en 2025 dernière année connue
-69 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers au Vésinet

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 19,4 €/m²
Médian 23,9 €/m²
Haut 29,4 €/m²
Écart de 10,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 21,1 €/m²
Médian 28,4 €/m²
Haut 38,1 €/m²
Écart de 17,0 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle au Vésinet

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (58 m²)
~2 247 €/an
soit ~1,6 mois de loyer par an
Pour une maison type (142 m²)
~6 536 €/an
soit ~1,6 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 27,04 % Moyenne dept : 33,07 % -6,03 pt Moyenne France : 43,01 % -15,97 pt
Taxe d'habitation (rappel) 19,72 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

24,90 % 2021
24,94 % 2022
27,22 % 2023
27,04 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (27,04 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,6 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.

Le rendement net se contracte sensiblement une fois les charges déduites. La taxe foncière au Vésinet, à 27,04 % de la valeur locative cadastrale, pèse lourd sur un parc ancien (37,4 % d'avant 1945). Ajoutez les frais de gestion, la provision pour copropriété et l'entretien. Pour un appartement, le passage de 5,2 % brut à environ 3,5 % net est réaliste, intégrant aussi une faible vacance structurelle (8,2 % de logements vacants).

Performance énergétique du parc au Vésinet

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 638 diagnostics analysés (ADEME)

Étiquettes DPE au Vésinet: la classe D domine, 23,7 % du parc relève du statut de passoire thermique.

Classe dominante D
Passoires thermiques 23,7 % F + G
Conso moyenne 262 kWh/m²/an

Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.

La classe D dominante (260 kWh/m²/an) place Le Vésinet dans la moyenne haute française. Mais 23,6 % de passoires thermiques (F/G) sur 3 442 diagnostics est un signal d'alerte. Ces biens sont concernés par les interdictions de location à venir (loi Climat). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et un budget travaux potentiel important, surtout sur le segment des maisons anciennes.

Quels types de biens privilégier pour investir ?

Les appartements, notamment les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location. Leur prix d'acquisition moyen est plus accessible (5 417 €/m²) et leur rendement brut est supérieur (5,2 %). L'ancien domine le parc, mais attention au DPE : 23,6 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un risque réglementaire et financier. Le neuf est rare (5,6 % du parc construit après 2006), limitant les opportunités en loi Pinel.

Quelles zones cibler au Vésinet ?

La proximité immédiate de la gare de Louveciennes (3,9 km) et du centre-bourg, avec ses 107 commerces et services, est un atout majeur pour la valorisation locative. Les quartiers calmes et arborés, à l'écart des axes de circulation, attirent les familles. Il n'existe pas de zone en développement intense, la construction neuve étant en net recul (-74 % d'autorisations sur 5 ans), ce qui préserve de la sur-offre mais limite les opportunités de plus-value sur le neuf.

Calculateur de rendement au Vésinet

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Risques à connaître avant d'investir au Vésinet

Le risque de vacance locative est contenu (taux de logements vacants : 8,2 %) mais réel, notamment pour les biens mal rénovés. La taxe foncière, à 27,04 %, pèse sur le rendement net. Le principal écueil reste le parc énergétique : près d'un logement sur quatre est une passoire (classe D dominante), impliquant des travaux de rénovation obligatoires avant 2028 pour les locations. Enfin, le marché de revente peut être lent pour les biens les moins performants.

Erreurs à éviter quand on investit au Vésinet

  • Négliger la taxe foncière, parmi les plus élevées du département.
  • Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour des travaux sur un parc ancien.
  • Surestimer le loyer face à une demande locative limitée par les prix.
  • Oublier de vérifier le statut du bien (passoire thermique) avant l'achat.

Quand acheter ou vendre ?

Le marché suit le rythme francilien : frénésie de printemps, ralentissement estival, reprise en septembre. Vendre au printemps capitalise sur la demande familiale. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier sur un bien resté longtemps. Le calendrier de la taxe foncière (octobre) peut inciter certains vendeurs à conclure avant.

Le saviez-vous ?

  • Le Vésinet compte 5 monuments historiques protégés sur seulement 5 km².
  • 88,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
  • L'âge médian de 43,8 ans est supérieur de 4 ans à la moyenne nationale.

S'installer au Vésinet : cadre de vie et logement

S'installer au Vésinet, c'est choisir un cadre de vie exceptionnellement arboré et paisible, à moins de 15 km de Paris. La commune, conçue comme une cité-jardin au XIXe siècle, offre un environnement unique avec ses nombreux lacs et parcs. 654 équipements sont recensés, dont 273 services et 203 établissements de santé, assurant une autonomie rare pour une commune de cette taille.

Le profil des résidents est celui de familles aisées et de seniors, avec un revenu médian parmi les plus élevés du département. La connexion est excellente (88,5 % de couverture fibre) et la gare de Louveciennes à 3,9 km relie Paris en une vingtaine de minutes. Ce cadre explique la permanence d'une demande résidentielle qualitative, même en période de correction des prix.

Carte du marché immobilier au Vésinet

Le Vésinet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat au Vésinet

12,5 °C
Température moyenne ?
640 mm
Précipitations ?
34 j
Jours de gel/an ?

Avec 12,5°C de moyenne annuelle et 640 mm de précipitations, le climat est tempéré et peu rigoureux. Ce profil, similaire à l'ouest parisien, convient aux familles cherchant un cadre arboré sans excès. Les 35 m d'altitude moyenne et la proximité de la Seine atténuent les pics. Un acheteur attiré par les jardins et la marche à pied y trouvera un environnement agréable une grande partie de l'année.

À qui s'adresse Le Vésinet ?

L'achat au Vésinet s'adresse principalement aux familles aisées, attirées par l'environnement vert et les écoles. Les jeunes actifs aux revenus confortables peuvent viser les appartements pour accéder à la propriété. Les retraités en recherche de calme et de patrimoine sont aussi présents. Avec un revenu médian local de 42 870 €, il faut 7,4 ans de revenus pour acquérir un appartement type, et 33,9 ans pour une maison, ce qui réserve l'accès à la maison aux ménages les plus aisés ou aux héritiers.

Avantages et limites au Vésinet

✓ Points forts

  • Cadre de vie exceptionnellement vert et paisible
  • Patrimoine architectural remarquable (5 monuments historiques)
  • Desserte correcte vers Paris (gares proches)
  • Équipements et services de proximité nombreux (654 au total)
  • Environnement familial avec de bonnes écoles (17 établissements)

− À prendre en compte

  • Prix d'entrée très élevé, surtout pour les maisons
  • Parc immobilier ancien (37,4 % d'avant 1945) avec des passoires thermiques
  • Dynamisme démographique en recul (-2 % sur 5 ans)

Composition du parc immobilier au Vésinet

7 379 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Le parc local mêle individuel (45,0 %) et collectif (55,0 %).

90,0 % Résidences principales 6 642 logements
1,8 % Résidences secondaires 133 logements
8,2 % Logements vacants 605 logements
69,6 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le parc est majoritairement constitué de propriétaires occupants (69,6 %), un gage de stabilité et d'entretien. La part des maisons (45 %) et la faible proportion de résidences secondaires (1,8 %) dessinent un marché ancré, peu spéculatif. Un taux de vacants à 8,2 % indique cependant quelques biens en décote ou en attente. L'acheteur typique est un propriétaire occupant, souvent familial, installé durablement.

Ancienneté du parc au Vésinet

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 615 logements).

  • Avant 1919 18,3 % 1 212 logts
  • 1919-1945 19,1 % 1 261 logts
  • 1946-1970 32,5 % 2 148 logts
  • 1971-1990 18,5 % 1 227 logts
  • 1991-2005 6,0 % 397 logts
  • 2006-2019 5,6 % 371 logts

Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.

Équipements et services au Vésinet

654 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

107 Commerces
273 Services
203 Santé
18 Sports et loisirs
18 Enseignement
8 Tourisme
27 Transports

Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.

Risques naturels et géorisques au Vésinet

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 1 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 4 catastrophes naturelles déclarées

Le radon est classé faible et la sismicité très faible. La commune a connu 4 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, liés probablement à des épisodes de sécheresse/inondation. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) pour identifier d'éventuelles zones de contraintes constructives. Globalement, le risque naturel est modéré, mais une vigilance sur l'état des fondations et des arbres en terrain argileux est recommandée.

Cas pratique : un achat type au Vésinet

Une maison médiane de 160 m² (prix 1 452 160 €) représente 34 années de revenu médian local. Avec un apport de 10 % (145 k€) et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 6 500 €. Cela illustre un marché réservé aux foyers aisés ou aux reventes de patrimoine.

Erreurs à éviter quand on achète au Vésinet

  • Acheter sans consulter le DPE, au risque d'une future mise aux normes coûteuse.
  • Ne pas vérifier les règles d'urbanisme spécifiques à la ville-jardin.
  • Ignorer la composition de la copropriété pour les apparts (fonds travaux).
  • Oublier que la desserte par les transports repose essentiellement sur la voiture et une gare.

Points clés à retenir au Vésinet

  • Prix médian à 6 385 €/m², en baisse de 12,6 % sur un an.
  • Rendement brut appartements : 5,2 %, mais net ~3,5 %.
  • Classe énergétique dominante D, avec 23,6 % de passoires.
  • Écart majeur : maison à 8 505 €/m² vs appart à 5 417 €/m².
  • Taxe foncière élevée : taux de 27,04 %.
  • 69,6 % de propriétaires occupants, marché stable.
  • La localisation intra-parc prime sur tout autre critère.
  • Revenu médian le plus élevé des Yvelines (42 870 €).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Vésinet ?

Au Vésinet, la valeur est extrêmement sensible à la localisation dans la ville-jardin : une vue sur un lac, la proximité immédiate de la gare (Saint-Lazare en 14 km) ou du centre commercial pèsent plus que la simple surface. L'état général et la performance énergétique deviennent critiques avec 23,6 % de passoires. Pour une maison, la taille et l'exposition du jardin sont primordiales. Pour un appartement, l'étage et la qualité de la copropriété font la différence.

Estimation indicative d'une maison au Vésinet

Pour une maison de 142 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

896 304 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi une estimation précise est essentielle

Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le expose à une vacance prolongée, surtout avec un taux de vacance local de 8,2 %. Sous-évaluer, c'est perdre des milliers d'euros sur un actif souvent conséquent. Une expertise professionnelle croise les données DVF des 212 transactions récentes avec des paramètres spécifiques : exposition, vue, qualité de la rénovation, et l'impact des travaux obligatoires pour les passoires thermiques (23,6 % du parc). Dans un marché en transition, cette précision est décisive pour une vente réussie dans des délais maîtrisés.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils automatiques peinent à capturer la prime des « pépites » du Vésinet (parcelles arborées, architecte renommé) ou la décote d'une passoire énergétique. Un professionnel local connaît les micro-marchés : les écarts de prix entre les squares, l'impact d'une rénovation qualitative. Il évalue l'état réel, anticipe les objections des acheteurs avertis et peut justifier un prix de vente lors de la négociation, cruciale sur un marché en correction (-12,6 % sur un an).

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier au seul prix au m² moyen, très variable d'une rue à l'autre.
  • Sous-estimer l'impact négatif d'un DPE F ou G sur la valorisation.
  • Ne pas mettre en avant les atouts paysagers (jardin, arbres remarquables).
  • Vendre sans connaître les prix de vente récents des biens similaires proches.

Investir au Vésinet : passer à l'action

Une décision d'investissement se nourrit de données mais se valide sur le terrain. Le contexte actuel du Vésinet, entre correction et rareté, exige une expertise locale pour identifier les biens qui résisteront le mieux et ceux qui offrent la meilleure marge de progression.

Ces données tracent une trajectoire. Sa concrétisation dépend d'une analyse fine du bien et de son environnement immédiat.

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  • Analyse basée sur les 212 ventes récentes (DVF 2024)
  • Évolution des prix et dynamique du marché local
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Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Vésinet

Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier au Vésinet

    Quel est le prix moyen d'une maison à Le Vésinet ?

    Le prix médian d'une maison s'élève à 8 505 €/m², soit environ 1,45 million d'euros pour une surface médiane de 160 m², selon les transactions DVF de 2024.

    Le marché immobilier du Vésinet est-il en baisse ?

    Oui, le prix médian global a baissé de 12,6 % entre 2023 et 2024, passant de 7 309 €/m² à 6 385 €/m². C'est la quatrième année consécutive de baisse après le pic de 2020.

    Le Vésinet est-il une commune chère comparée à ses voisines ?

    Le Vésinet est plus cher que Fontenay-Le-Fleury (+34 %) mais nettement moins cher que Viroflay (-20 %) et Garches (-46 %), ce qui positionne la commune dans le haut de gamme accessible des Yvelines.

    Quel rendement locatif peut-on espérer à Le Vésinet ?

    Le rendement locatif brut est de 5,2 % pour les appartements et 3,8 % pour les maisons. Compte tenu des charges, le rendement net estimé est d'environ 3,5 % pour les appartements.

    Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Le Vésinet ?

    Les principaux risques sont la présence de passoires thermiques (23,6 % du parc), une taxe foncière élevée (27,04 %), et un marché locatif étroit avec un taux de vacance de 8,2 %.

    Marché immobilier des communes voisines

    L'écart de valorisation avec Garches (+46 %) ou Viroflay (+20 %) est considérable, alors que les indicateurs de services et d'attractivité sont comparables, créant une potentielle marge de rattrapage à long terme pour Le Vésinet.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables au Vésinet.

    Communes limitrophes du Vésinet

    Le Vésinet est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    6 312 €/m² Prix médian au Vésinet
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le m² médian au Vésinet atteint 6 312 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire. La commune figure parmi les 3 % les plus chères des Yvelines au mètre carré.

    Le prix médian au m² au Vésinet diminue de -9,5 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 162 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +3,0 %.

    Les maisons (35,7 % des transactions, 8 505 €/m²) et les appartements (64,3 %, 5 417 €/m²) se partagent le marché. Le bien médian (142 m² à 1 207 710 €) équivaut à 28,2 années de revenu médian au niveau communal.

    Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 23,9 € (appartements) et 28,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,3 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires au Vésinet (1,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.

    Flux de construction neuve intermédiaire: 207 logements autorisés sur 2021-2025, dont 206 commencés. Les permis portent majoritairement sur des résidences (services, étudiantes, seniors) (environ 65 % des autorisations de la période).

    La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Le Vésinet est une commune de la couronne périurbaine francilienne. Contexte physique: en contexte de plaine (altitude moyenne: 36 m).

    Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite au Vésinet

    Classement remarquable Part de diplômés du supérieur Top 7 national Aussi sur cette commune Qualité de l'eau Aussi sur cette commune Transport et commerces Aussi sur cette commune Écoles & éducation Aussi sur cette commune Évolution démographique Aussi sur cette commune Économie locale Aussi sur cette commune Monuments et balades Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Le Vésinet

    Communes voisines

    Chatou 78400 30 598 hab. 1,8 km Le Pecq 78230 16 059 hab. 2,1 km Montesson 78360 14 549 hab. 1,9 km Croissy-sur-Seine 78290 11 013 hab. 1,9 km