01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 152 logements dont 5 659 résidences principales, 95 résidences secondaires et 398 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 659 | 92,0 % |
| Résidences secondaires | 95 | 1,5 % |
| Logements vacants | 398 | 6,5 % |
Parmi les 6 152 logements du parc, 92 % assurent la fonction de résidence principale, contre 2 % de secondaires et 6 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 347 | 6,3 % |
| 1919-1945 | 405 | 7,4 % |
| 1946-1970 | 957 | 17,5 % |
| 1971-1990 | 2 679 | 49,0 % |
| 1991-2005 | 521 | 9,5 % |
| 2006-2019 | 557 | 10,2 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (49 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 322 | 5,7 % |
| 2 pièces | 605 | 10,7 % |
| 3 pièces | 1 270 | 22,4 % |
| 4 pièces | 1 348 | 23,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 114 | 37,4 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (37 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 341 | 5 686 | 6 152 |
| Rés. principales | 4 889 | 5 268 | 5 659 |
| Rés. secondaires | 88 | 52 | 95 |
| Vacants | 364 | 366 | 398 |
À 6 km, Vauréal (16 079 hab.) enregistre 64,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 707 | 65,5 % |
| Locataires (privé) | 942 | 16,6 % |
| Locataires HLM | 934 | 16,5 % |
| Logés gratuitement | 76 | 1,3 % |
Visualisation des quatre statuts — 65,5 % de propriétaires occupants, 33,2 % de locataires et 17 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 450 | 61,0 % |
| Fioul | 303 | 5,4 % |
| Électricité | 1 762 | 31,1 % |
| Gaz bouteille | 20 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 124 | 2,2 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (61 %), suivi par électricité (31 %) et fioul (5 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 555 |
| 2 à 4 ans | 1 251 |
| 5 à 9 ans | 1 120 |
| 10 ans ou plus | 2 733 |
| Total ménages | 5 659 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 171 |
| Sous-occupation modérée | 1 423 |
| Sous-occupation accentuée | 1 166 |
| Suroccupation modérée | 500 |
| Suroccupation accentuée | 66 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 695 | 12,3 % |
| 1 voiture | 2 987 | 52,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 977 | 34,9 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 12 % sans voiture, 53 % à une voiture et 35 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 76,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 670 | 1 416 | 176 | 78 |
| 1975 | 3 161 | 2 830 | 146 | 185 |
| 1982 | 4 146 | 3 786 | 89 | 271 |
| 1990 | 4 712 | 4 427 | 116 | 169 |
| 1999 | 5 122 | 4 783 | 116 | 223 |
| 2006 | 5 369 | 5 069 | 73 | 228 |
| 2011 | 5 341 | 4 889 | 88 | 364 |
| 2016 | 5 686 | 5 268 | 52 | 366 |
| 2022 | 6 152 | 5 659 | 95 | 398 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 1 670 à 6 152 logements, soit +268 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 282 | 333 | 394 | 389 | 373 | 204 |
| Dont vacants > 2 ans | 42 | 39 | 33 | 43 | 62 | 83 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,2 % |
| Classe B | 9 | 0,4 % |
| Classe C | 762 | 31,3 % |
| Classe D | 1 012 | 41,6 % |
| Classe E | 450 | 18,5 % |
| Classe F | 131 | 5,4 % |
| Classe G | 66 | 2,7 % |
La classe D domine avec 42 % des diagnostics, et 32 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 110 | 4,5 % |
| Classe B | 580 | 23,8 % |
| Classe C | 595 | 24,4 % |
| Classe D | 727 | 29,9 % |
| Classe E | 285 | 11,7 % |
| Classe F | 100 | 4,1 % |
| Classe G | 37 | 1,5 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe D dominante (30 %), 53 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 288 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 232 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 194 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 185 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 172 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 112 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 288 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 112 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 4 | 5 |
| Classe C | 86 | 676 |
| Classe D | 225 | 787 |
| Classe E | 143 | 307 |
| Classe F | 52 | 79 |
| Classe G | 40 | 26 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 245 kWh/m²/an côté maisons, D à 196 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 45 |
| T2 | 233 |
| T3 | 355 |
| T4 | 257 |
| T5+ | 64 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Andrésy (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Les données INSEE 2022 indiquent 6 152 logements à Andrésy, dont 92,0 % sont des résidences principales. La typologie est équilibrée: 46,4 % de maisons et 53,6 % d'appartements. Andrésy est une commune périurbaine francilienne, dans la plaine, à une altitude de 31 m.
Le parc penche vers la propriété occupante (65,5 %), le locatif étant minoritaire (33,2 %). 16,5 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM). Bilan SRU: déficit chiffré (17,5 % contre une obligation de 25,0 %).
Héritage et constructions récentes cohabitent: 6,3 % du parc date d'avant 1919, 10,2 % d'après 2006. Sur le volet énergétique, la classe DPE dominante est D et la consommation moyenne s'établit à 207 kWh/m²/an, dans la ligne de la moyenne française (203). Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (61,0 % des résidences principales).
Croissance observée du parc résidentiel d'Andrésy: +8,2 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 12,3 % sans voiture et 34,9 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Andrésy est une commune périurbaine francilienne. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 31 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Andrésy en 2026 ?
En lisière de la boucle de la Seine, à moins de 30 km de Paris, Andrésy combine une desserte ferroviaire directe et un cadre verdoyant. Membre de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, la commune bénéficie d'une dynamique économique et démographique positive. Faut-il pour autant y placer son argent en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 7,0 % pour les appartements, Andrésy affiche une rentabilité supérieure à la moyenne régionale, un atout pour les investisseurs.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel pour tirer parti d'un rendement solide, en acceptant une phase de consolidation des prix.
Points clés
- ✓ Rendement locatif très élevé (7,0 % brut)
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux voisines immédiates
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+5,8 % en 5 ans)
- ⚠ Correction des prix en cours (-2,7 % en 2024)
- ⚠ Accessibilité financière modérée pour les locaux (IAI 3,7/10)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian des appartements y est inférieur de 22 % à la moyenne nationale.
- Son prix au m² est inférieur de 40 % à la moyenne des Yvelines.
- Son rendement locatif brut de 7,0 % dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris (3,5 %).
Analyse du marché immobilier à Andrésy
Acheter demande un effort important : 8,2 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,0 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Andrésy : opportunités et risques
Andrésy présente un profil d'investissement locatif très pertinent pour les appartements, avec un rendement brut de 7,0 %. Ce taux, supérieur à la moyenne francilienne, s'explique par des prix d'acquisition contenus et une demande locative solide, portée par la proximité de l'emploi et un taux de chômage local de seulement 7,0 %. Néanmoins, le rendement net estimé à 4,1 % intègre des charges significatives, dont une taxe foncière sur le bâti à 46,09 %.
L'investisseur doit porter une attention particulière à la performance énergétique du bien. Si le parc compte seulement 8,3 % de passoires thermiques (classe F/G), la classe dominante D (207 kWh/m²/an) impose des travaux de rénovation à moyen terme pour rester conforme à la réglementation et attractif sur le marché locatif. Le ralentissement de la construction neuve (-67 % de permis) limite les alternatives modernes.
La stratégie à privilégier est le locatif annuel, l'indice de pression touristique (IPTI) étant faible. La sélection du bien devra cibler la proximité des 327 équipements de services et de la gare pour attirer les locataires actifs. Enfin, la baisse des prix offre une marge de négociation, mais exige un horizon de placement à moyen terme pour laisser le temps à la plus-value de se matérialiser.
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Données du marché immobilier à Andrésy
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier d'Andrésy affiche un prix médian de 3 433 €/m², selon les données DVF 2024. Cette valorisation se situe nettement en dessous des communes riveraines de la Seine comme Le Vésinet (+164 %) ou Le Pecq (+80 %), créant un effet de levier attractif pour les acquéreurs franciliens en quête d'accessibilité. La correction en cours, de -2,7 % sur un an, doit être reliée au cycle du crédit plus qu'à un affaiblissement des indicateurs locaux.
La structure des ventes révèle un équilibre entre l'individuel et le collectif. Les appartements, avec un prix médian de 3 092 €/m², constituent le segment le plus actif (102 transactions) et le plus rentable pour l'investissement locatif. Les maisons, à 3 691 €/m², attirent un public familial, séduit par la part importante d'espaces verts et la desserte ferroviaire depuis la gare de Maurecourt à moins d'un kilomètre.
Le contexte démographique, avec une croissance de +12,9 % en dix ans et un indice de vieillissement équilibré (99,6), soutient la demande. Toutefois, avec un revenu médian de 29 500 €, le pouvoir d'achat local peine à suivre la valorisation, ce qui rend le marché partiellement dépendant des capitaux extérieurs.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Andrésy Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Andrésy sur les cinq dernières années dessine un cycle classique de marché périurbain : une forte poussée en 2021 (+11 % en un an), suivie d'une stabilisation puis d'une correction modérée. Le prix médian, qui avait atteint 3 755 €/m² en 2021, est redescendu à 3 450 €/m² en 2024, soit un recul de 8,6 % depuis le pic. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines plus cossues, rééquilibre le marché et crée des points d'entrée intéressants, notamment pour les appartements dont le prix médian (3 092 €/m²) est désormais en deçà du niveau de 2020. Pour un acheteur en 2026, cette phase de consolidation offre une fenêtre de négociation, dans un contexte où la demande locative reste solide.
Évolution du marché immobilier d'Andrésy
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 186 transactions en 2025 et affiche une évolution de -6,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 450 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières révèlent un effort d'accession modéré pour les locaux. Acquérir une maison médiane de 106 m² (environ 399 000 €) nécessite 13,5 années de revenu médian, un niveau élevé. À l'inverse, un appartement type de 68 m² (211 000 €) est plus accessible, représentant 7,1 années de revenu. Côté investissement, le rendement brut des appartements atteint 7,0 %, permettant de couvrir une large part de la mensualité d'emprunt. Après perception du loyer estimé à 18,1 €/m², l'effort résiduel net pour l'investisseur serait d'environ 300 € par mois, un montant viable pour un investissement locatif classique en Île-de-France.
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 186 transactions en 2024, le marché d'Andrésy montre une activité soutenue, bien qu'en repli par rapport aux années record 2021-2022. La répartition est équilibrée entre maisons (84 ventes) et appartements (102 ventes), reflétant un parc mixte. Le volume annuel se maintient au-dessus de 170 ventes, signe d'une liquidité correcte. Le profil typique des biens vendus est un appartement de 68 m² à 3 092 €/m² ou une maison de 106 m² à 3 691 €/m². Ce marché, désormais en faveur de l'acheteur après la période de forte tension, laisse place à des négociations plus serrées, d'autant que le temps de vente tend à s'allonger.
Répartition des ventes
45,2 % de maisons et 54,8 % d'appartements parmi les 186 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 45,2 % de maisons et 54,8 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 186 | 84 | 102 |
| Prix médian/m² | 3 450 € | 3 691 € | 3 092 € |
| Prix moyen/m² | 3 723 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 260 | 3 703 € |
| 2022 | 226 | 3 630 € |
| 2023 | 179 | 3 526 € |
| 2024 | 164 | 3 410 € |
| 2025 | 186 | 3 450 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Andrésy marque un net ralentissement. Seulement 176 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance à la baisse de 67 % par rapport la période précédente. En 2024, seulement 43 logements neufs ont été programmés. Ce ralentissement de l'offre neuve contraste avec une croissance démographique soutenue (+5,8 % en 5 ans), ce qui devrait maintenir une pression à la hausse sur les prix de l'ancien à moyen terme. Il n'y a donc pas de risque de sur-offre immédiat, mais cette faible production limite les opportunités d'investissement dans le neuf et reporte la demande vers le parc existant, souvent plus ancien.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 1 878 autorisations et 1 564 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 83 %.
Vacance longue durée à Andrésy
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Andrésy (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 193 logements ont été autorisés à à Andrésy, -63 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Andrésy
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Andrésy
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (46,09 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net ramène la rentabilité à la réalité. À partir du brut, déduisez la taxe foncière, élevée ici à 46,09 % du revenu cadastral, la provision pour charges de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative et une provision pour vacance et travaux. Le taux de vacance local de 6,5 % et l'âge du parc (13,8 % d'avant 1945) invitent à provisionner davantage. Cela explique l'écart entre le 7,0 % brut et le 4,1 % net estimé pour les appartements.
Performance énergétique du parc à Andrésy
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 434 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Andrésy: classe D en tête, 8,1 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (207 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne française. Le parc contient 8,3 % de passoires thermiques (F/G), un chiffre inférieur à la moyenne nationale mais qui représente tout de même plusieurs centaines de logements. Ces biens sont concernés par les interdictions de location prévues par la loi Climat : interdiction de mise en location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. Un audit énergétique est donc impératif pour tout achat destiné à la location.
Calculateur de rendement à Andrésy
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Andrésy
Pour un appartement type de 68 m² (au prix médian de 3 096 €/m²), l'investissement s'élève à environ 210 500 €. Avec un loyer moyen de 18,1 €/m², cela génère un revenu locatif brut mensuel d'environ 1 230 €, soit un rendement brut de 7,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net se rapprocherait de 4,1 %, soit un revenu net d'environ 720 €/mois.
Erreurs à éviter quand on investit à Andrésy
- Négliger la taxe foncière, élevée à 46,09 % à Andrésy.
- Oublier de provisionner pour la rénovation dans un parc ancien.
- Surévaluer les loyers sans vérifier les prix pratiqués localement.
- Ignorer les risques locaux (inondation, cavités) avant d'acheter.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif au printemps et à l'automne. À Andrésy, la proximité de la Seine peut attirer des acquéreurs en été, valorisant les biens avec accès à l'eau. La vente en fin d'année peut être ralentie par l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui pèse sur le budget des acheteurs. Pour vendre, le printemps reste idéal pour mettre en valeur les jardins et l'environnement vert de la commune.
Le saviez-vous ?
- Andrésy abrite 3 monuments historiques protégés.
- La commune a enregistré 10 arrêtés de catastrophe naturelle.
- L'âge médian de la population est de 39,5 ans, légèrement en dessous de la moyenne nationale.
S'installer à Andrésy : cadre de vie et logement
S'installer à Andrésy, c'est choisir une ville à échelle humaine intégrée à l'agglomération parisienne. La commune offre une palette complète de services avec 37 commerces, 85 établissements de santé et 13 infrastructures sportives, le tout sur 7 km². Son territoire est traversé par la Seine et l'Oise, offrant des paysages fluviaux préservés, mais soumis à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) qui impacte certaines zones.
Le quotidien est facilité par une connexion numérique excellente (fibre à 89,7 %) et des transports avec la gare de Maurecourt à 10 minutes à pied. Le parc de logements, composé à 47 % de maisons, attire une population familiale et jeune (37,2 % de moins de 30 ans), bien que le vieillissement de la population soit limité. La présence de trois monuments historiques protégés ajoute une touche patrimoniale à ce cadre de vie périurbain équilibré.
Carte du marché immobilier à Andrésy
Andrésy et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Andrésy
Avec une température moyenne annuelle de 11,7 °C et des précipitations modérées (603 mm), Andrésy offre un climat océanique tempéré. Les hivers sont frais sans excès (altitude moyenne 66 m) et les étés doux. Ce climat, caractéristique de l'Île-de-France, convient à ceux qui recherchent une transition douce entre ville et nature, bénéficiant des bords de Seine et de l'Oise sans subir de rudesse climatique particulière.
Composition du parc immobilier à Andrésy
6 152 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 2 853 maisons et 3 217 appartements à à Andrésy.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement constitué de maisons individuelles (47,0 %), signe d'un cadre de vie familial et pavillonnaire. La part élevée de propriétaires-occupants (65,5 %) et la faible proportion de résidences secondaires (1,5 %) indiquent un marché ancré et stable, porté par une demande locale. Le taux de logements vacants (6,5 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant refléter des biens en attente de rénovation dans un parc ancien.
Ancienneté du parc à Andrésy
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 466 logements).
- Avant 1919 6,3 % 347 logts
- 1919-1945 7,4 % 405 logts
- 1946-1970 17,5 % 957 logts
- 1971-1990 49,0 % 2 679 logts
- 1991-2005 9,5 % 521 logts
- 2006-2019 10,2 % 557 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Andrésy
327 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Andrésy
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Trois Plans de Prévention des Risques (PPR) sont actifs sur la commune : inondation (Seine et Oise), mouvement de terrain (Massif de l'Hautil) et cavités souterraines. Cela implique des contraintes constructives et des études géotechniques obligatoires dans certains secteurs. La sismicité est très faible et le radon faible. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondations et coulées de boue. Consultez systématiquement le certificat d'urbanisme et les zonages du PLU.
Cas pratique : un achat type à Andrésy
Pour une maison type de 106 m² (au prix médian de 3 763 €/m²), le budget d'acquisition hors frais est d'environ 399 k€. Cela représente environ 13,5 années du revenu médian local (29 500 €). Avec un apport de 10 % (39 900 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance s'établirait autour de 2 200 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Andrésy
- Omettre de vérifier le zonage du PLU et les PPR actifs.
- Se fier uniquement au DPE fourni par le vendeur.
- Sous-estimer le coût des travaux dans les maisons anciennes.
- Négliger la qualité de la desserte en transports au quotidien.
Points clés à retenir à Andrésy
- Prix médian au m² à 3 433 €, en baisse de 2,7 % sur un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les apparts : 7,0 %.
- Climat tempéré avec 11,7°C de moyenne et 603 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : +21,5 % pour les maisons.
- Rendement net estimé à 4,1 % après charges et taxe foncière.
- 65,5 % de propriétaires occupants, marché stable.
- Taxe foncière à 46,09 % du revenu cadastral.
- Prix total médian : 399 k€ pour une maison, 211 k€ pour un appart.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Andrésy ?
À Andrésy, la valeur d'un bien est d'abord dictée par sa typologie : l'écart entre le prix au m² d'une maison (3 691 €) et d'un appartement (3 092 €) est significatif. La proximité de la gare de Maurecourt (0,6 km) et des commodités (327 équipements recensés) est valorisante. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus, avec la réglementation sur les passoires. Pour une maison, la superficie du terrain et la vue sur les cours d'eau ou les coteaux de l'Hautil peuvent créer une surcote. La part de logements sociaux (17,0 %) et la composition du voisinage immédiat sont également scrutées.
Estimation indicative d'une maison à Andrésy
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
338 100 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais un professionnel local évalue les spécificités qui font dévier du prix médian de 3 433 €/m². Il connaît l'attractivité variable entre le centre-ville, les quartiers proches de la gare et les zones plus résidentielles. Il ajuste en fonction de l'état réel (vétusté, ravalement nécessaire), de la qualité de la copropriété et des travaux à prévoir. Son estimation, étayée par des comparables récents et une connaissance des acheteurs actifs, sert aussi de base solide pour négocier et identifier les acquéreurs sérieux, dans un marché où le prix a reculé de 2,7 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser le prix médian au m² sans ajustement pour la typologie.
- Ignorer l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur et la louabilité.
- Oublier de comparer avec des biens vendus récemment (pas en vente).
- Ne pas tenir compte de la vue, de l'exposition ou des nuisances.
Investir à Andrésy : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux donne une photographie du marché. Pour transformer cette vue d'ensemble en opportunité concrète, une expertise locale est indispensable pour identifier les biens à fort potentiel et négocier au bon prix.
Les données posent un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le choix précis du bien et du quartier.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Andrésy grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur 173 ventes récentes (DVF 2024)
- Projection de rendement et d'évolution des prix
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Andrésy
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Andrésy
Quel est le prix moyen d'un appartement à Andrésy ?
Le prix médian des appartements à Andrésy s'établit à 3 092 €/m². Pour un logement de surface médiane de 68 m², le budget total avoisine les 210 000 €. Ce niveau de prix est inférieur de 40 % à la moyenne du département des Yvelines.
Est-ce un bon moment pour acheter à Andrésy ?
Le marché est en phase de correction (-2,7 % en 2024), ce qui offre des opportunités de négociation. Pour un investisseur locatif, les rendements restent attractifs. Pour un primo-accédant local, l'accessibilité reste modérée, nécessitant un apport conséquent.
Andrésy est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Andrésy est significativement moins chère que la plupart de ses voisines. Son prix au m² est inférieur de 58 % à Montesson et de 66 % à Carrières-sur-Seine. Cette sous-valorisation relative constitue son principal atout.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 7,0 %, l'un des plus élevés de la région. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net est estimé autour de 4,1 %.
Quels sont les risques naturels à Andrésy ?
La commune est concernée par un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine et de l'Oise, ainsi que par des cavités souterraines. Dix arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé, principalement pour inondations et coulées de boue.
Marché immobilier des communes voisines
Andrésy affiche un prix médian inférieur de 58 % à celui de Montesson et de 66 % à Carrières-sur-Seine, pour des indicateurs démographiques et de services similaires, créant un effet de levier significatif pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Andrésy.
Communes limitrophes d'Andrésy
Andrésy est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Andrésy s'échange à 3 450 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Correction observée: -6,8 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 015 transactions (source DGFiP/DVF).
La ventilation des ventes associe 45,2 % de maisons et 54,8 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Rapporté au revenu médian d'Andrésy, un logement de 98 m² (361 718 €) représente 12,3 années de ressources brutes.
Loyers observés à Andrésy: 18,1 €/m²/mois pour un appartement, 16,9 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Andrésy (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 193 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 81 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Andrésy est une commune périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est dans la plaine, à une altitude de 31 m, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).