01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 557 logements dont 6 829 résidences principales, 87 résidences secondaires et 641 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 829 | 90,4 % |
| Résidences secondaires | 87 | 1,2 % |
| Logements vacants | 641 | 8,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 90 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 7 557 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 191 | 2,8 % |
| 1919-1945 | 363 | 5,3 % |
| 1946-1970 | 3 517 | 51,6 % |
| 1971-1990 | 2 452 | 36,0 % |
| 1991-2005 | 218 | 3,2 % |
| 2006-2019 | 73 | 1,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1946-1970 arrive en tête avec 52 %, devant les constructions récentes (1 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 405 | 5,9 % |
| 2 pièces | 760 | 11,1 % |
| 3 pièces | 1 698 | 24,9 % |
| 4 pièces | 1 843 | 27,0 % |
| 5 pièces ou plus | 2 122 | 31,1 % |
Le parc compte 3,9 pièces en moyenne par logement, avec 31 % de logements de cinq pièces ou plus et 17 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 546 | 7 590 | 7 557 |
| Rés. principales | 7 133 | 6 897 | 6 829 |
| Rés. secondaires | 95 | 125 | 87 |
| Vacants | 319 | 569 | 641 |
En comparaison, Triel-sur-Seine (à 12 km) enregistre 62,6 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 686 | 68,6 % |
| Locataires (privé) | 1 205 | 17,6 % |
| Locataires HLM | 823 | 12,1 % |
| Logés gratuitement | 115 | 1,7 % |
Occupation des résidences principales — 68,6 % appartiennent à leurs occupants, 29,7 % sont louées, avec 12 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 553 | 81,3 % |
| Fioul | 464 | 6,8 % |
| Électricité | 703 | 10,3 % |
| Gaz bouteille | 41 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 68 | 1,0 % |
Le gaz de ville équipe 81 % des résidences principales, devant électricité (10 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 539 |
| 2 à 4 ans | 1 250 |
| 5 à 9 ans | 1 371 |
| 10 ans ou plus | 3 668 |
| Total ménages | 6 829 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 520 |
| Sous-occupation modérée | 1 970 |
| Sous-occupation accentuée | 1 484 |
| Suroccupation modérée | 671 |
| Suroccupation accentuée | 55 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 031 | 15,1 % |
| 1 voiture | 4 016 | 58,8 % |
| 2 voitures ou plus | 1 782 | 26,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 15 % sans véhicule, 59 % mono-motorisés, 26 % multi-motorisés. Par ailleurs, 80,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 497 | 4 087 | 58 | 352 |
| 1975 | 6 239 | 5 797 | 120 | 322 |
| 1982 | 6 769 | 6 268 | 175 | 326 |
| 1990 | 7 228 | 6 740 | 147 | 341 |
| 1999 | 7 337 | 6 743 | 144 | 450 |
| 2006 | 7 345 | 6 788 | 143 | 414 |
| 2011 | 7 546 | 7 133 | 95 | 319 |
| 2016 | 7 590 | 6 897 | 125 | 569 |
| 2022 | 7 557 | 6 829 | 87 | 641 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 497 logements à l'origine, 7 557 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 459 | 430 | 413 | 476 | 504 | 272 |
| Dont vacants > 2 ans | 26 | 43 | 49 | 55 | 58 | 91 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,1 % |
| Classe B | 5 | 0,1 % |
| Classe C | 813 | 22,0 % |
| Classe D | 1 629 | 44,1 % |
| Classe E | 890 | 24,1 % |
| Classe F | 230 | 6,2 % |
| Classe G | 125 | 3,4 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 44 % des logements et 22 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 135 | 3,7 % |
| Classe B | 225 | 6,1 % |
| Classe C | 755 | 20,4 % |
| Classe D | 1 571 | 42,5 % |
| Classe E | 743 | 20,1 % |
| Classe F | 201 | 5,4 % |
| Classe G | 66 | 1,8 % |
Répartition climat du parc: D concentre 43 % des diagnostics et 30 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 298 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 233 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 188 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 157 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 151 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 133 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 298 kWh/m²/an, contre 133 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 165 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 2 |
| Classe B | 2 | 3 |
| Classe C | 60 | 753 |
| Classe D | 136 | 1 493 |
| Classe E | 114 | 776 |
| Classe F | 68 | 162 |
| Classe G | 54 | 71 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (267 kWh/m²/an) et appartements en classe D (218).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 141 |
| T2 | 289 |
| T3 | 636 |
| T4 | 433 |
| T5+ | 86 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du Pecq (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc du Pecq s'élève à 7 557 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (90,4 %, soit 6 829 logements habités à titre permanent). Le collectif l'emporte très largement: 80,6 % d'appartements pour 19,4 % de maisons. L'environnement communal: une commune de la couronne périurbaine francilienne, dans la plaine, à une altitude de 31 m.
Le parc penche vers la propriété occupante (68,6 %), le locatif étant minoritaire (29,7 %). Au plan locatif social, 12,1 % des résidences principales sont en HLM. Le taux SRU communal — 24,8 % — n'atteint pas la cible légale de 25,0 %.
Le parc du Pecq combine un noyau ancien (2,8 %) et une couronne plus récente (1,1 % après 2006). Le parc du Pecq consomme plus que la moyenne: D dominante, 224 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. 81,3 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Stabilité du parc résidentiel sur la période 2016–2022. La motorisation des ménages est classique: 15,1 % sans voiture et 26,1 % avec deux voitures ou plus.
Le Pecq appartient au tissu une commune de la couronne périurbaine francilienne, repère pour lire son marché résidentiel. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 31 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir au Pecq en 2026 ?
En bord de Seine, a mi-chemin entre Saint-Germain-en-Laye et Paris, Le Pecq beneficie d'une situation geographique privilegiee. Son marche immobilier, traditionnellement porte par la proximite de la capitale, affiche toutefois une correction notable en 2024. Faut-il y voir une opportunite d'investissement ?
Avec une correction de -7,7 % en 2024 et un rendement locatif brut de 5,8 %, Le Pecq offre un point d'entree plus attractif que ses voisines les plus cotees.
Verdict
➤ Investir ici necessite une selection rigoureuse pour tirer parti du rendement locatif, dans un marche en correction mais encore cher.
Points clés
- ✓ Rendement brut eleve (5,8 % pour les appartements)
- ✓ Correction recente : opportunite d'achat
- ✓ Pression immobiliere elevee : marche dynamique
- ⚠ Accessibilite faible : prix deconnectes du revenu local
- ⚠ Fragilite territoriale moderee : risques socio-economiques
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median au m² (4 397 €) place Le Pecq au-dessus de la moyenne nationale, dans le tiers superieur des communes francaises.
- Dans les Yvelines, la commune se situe a -11 % par rapport a la moyenne departementale, selon les donnees DVF 2024.
- Son rendement locatif brut (5,8 %) depasse celui des grandes metropoles comme Paris (3,5 % environ).
Analyse du marché immobilier au Pecq
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,0 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir au Pecq : opportunités et risques
Avec un rendement locatif brut de 5,8 % pour les appartements, Le Pecq offre une rentabilite correcte, superieure a celle des grandes metropoles. Toutefois, le rendement net tombe a environ 3,8 % apres deduction de la vacance locative, des frais de gestion et de la taxe fonciere (30,65 % en 2024). Cette charge fiscale non negligeable reduit d'autant la marge de l'investisseur.
Le parc immobilier, ancien a 8,1 % d'avant 1945, comporte 9,4 % de passoires thermiques (classes F/G), un risque a prendre en compte compte tenu des interdictions de location prevues par la loi Climat et Resilience. Investir dans un bien energivore necessitera donc des travaux de renovation, ce qui alourdit la mise de depart.
La faible part de logements sociaux (19,5 %) et le taux de proprietaires eleve (68,6 %) indiquent un marche plutot ferme, ou la demande locative est principalement portee par des menages exterieurs. Cette dependance a l'attractivite residentielle regionale expose le marche aux aleas economiques, d'autant que la fragilite territoriale est jugee elevee (IFE : 5,5/10).
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Données du marché immobilier au Pecq
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche immobilier du Pecq affiche un prix median de 4 397 €/m² en 2024, en recul de 7,7 % sur un an selon les donnees DVF. Cette correction fait suite a une periode de flambee jusqu'en 2022, ou les prix avaient depasse les 5 121 €/m². Le volume des transactions, en baisse constante depuis 2021 (272 ventes) pour atteindre 177 en 2024, indique un ralentissement de l'activite, typique d'un marche en phase de consolidation.
La structure des ventes revele une dominance des appartements (135 transactions contre 42 pour les maisons), avec un prix median a 4 102 €/m² pour une surface typique de 66 m². Les maisons, plus rares, se negocient autour de 5 799 €/m² pour 112 m² medians. Cet ecart de prix entre les deux segments s'explique par la densite urbaine et la rarete du foncier disponible pour l'habitat individuel.
A l'echelle locale, Le Pecq se situe dans une position intermediaire entre des communes tres prisees comme Viroflay (+63 % plus chere) et des marches plus accessibles comme Triel-sur-Seine (-24 %). Cette situation, couplee a une accessibilite ferroviaire correcte (gare a 2,5 km), en fait un territoire de compromis pour les acquereurs cherchant la proximite parisienne sans payer le premium des communes les plus cotees.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du Pecq Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix median au m² du Pecq a connu une evolution en dents de scie : apres un pic a 5 212 € en 2020, une legere baisse en 2021 (5 000 €), puis une remontee en 2022 (5 121 €) avant une correction marquee en 2024 a 4 397 €, soit -7,7 % sur un an. Cette baisse recente, plus prononcee pour les appartements (-12 % depuis 2020) que pour les maisons (stables autour de 5 799 €), reflete un ajustement apres la surchauffe post-Covid. Compare aux voisines tres cotees comme Viroflay (+63 %) ou Garches (+99 %), Le Pecq apparait aujourd'hui relativement plus accessible, mais reste au-dessus de la moyenne des communes comparables de la boucle de la Seine.
Évolution du marché immobilier du Pecq
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 4 929 €/m² à 4 397 €/m² (-10,8 %), pour 180 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'un appartement type de 66 m² a 296 076 €, finance a 100 % sur 20 ans a 3,5 %, genere une mensualite d'environ 1 713 €. Le loyer median estime de 1 432 € couvre 84 % de cette mensualite, laissant un effort net mensuel de 281 €. Avec un rendement brut de 5,8 %, la rentabilite est correcte mais le montant investi reste consequent, necessitant un apport ou une tresorerie pour absorber la charge residuelle. Pour une maison type de 112 m² (691 264 €), l'effort est bien plus lourd et le rendement brut plus faible (4,5 %), reservant ce segment aux menages aises.
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 180 transactions ont ete enregistrees au Pecq, un volume en baisse de 10 % par rapport a 2023 (197) et bien loin du pic de 2021 (272). Les appartements dominent largement (76 % des ventes) avec une surface mediane de 66 m² et un prix median de 4 102 €/m². Les maisons, plus rares (24 % des ventes), affichent un prix median de 5 799 €/m² pour 112 m² medians. Ce marche est donc principalement porte par les appartements, avec des prix en correction, ce qui en fait un marche d'acheteurs pour ce segment, tandis que les maisons restent plus stables et prisees.
Répartition des ventes
25,0 % de maisons et 75,0 % d'appartements parmi les 180 transactions enregistrées.
Sur 180 transactions enregistrées, 25,0 % portent sur des maisons (5 799 €/m²) et 75,0 % sur des appartements (4 102 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 180 | 45 | 135 |
| Prix médian/m² | 4 397 € | 5 799 € | 4 102 € |
| Prix moyen/m² | 4 903 € | ||
| Surface médiane | – | 109 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 245 | 4 929 € |
| 2022 | 234 | 5 034 € |
| 2023 | 188 | 5 021 € |
| 2024 | 163 | 4 579 € |
| 2025 | 180 | 4 397 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve au Pecq est atone : seulement 79 logements autorises sur les 5 dernieres annees, dont 60 concentres en 2024. Cette tendance est en baisse de 71 % par rapport aux 5 annees precedentes. Une telle faible offre nouvelle, dans une commune ou le parc est ancien (seulement 1,1 % construit apres 2006), limite les risques de sur-offre mais aussi les opportunites d'investissement dans le neuf. Cette rarete du neuf peut soutenir les prix de l'ancien a moyen terme, a condition que la demande se maintienne.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
698 logements autorisés cumulés, 396 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée au Pecq
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve au Pecq (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 67 logements ont été autorisés à au Pecq, -67 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers au Pecq
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle au Pecq
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (30,65 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,8 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du rendement brut (5,8% pour un appartement) au net (environ 3,8%) intègre des coûts récurrents. La taxe foncière au Pecq est de 30,65% sur le bâti. Il faut y ajouter la charge de copropriété (si applicable), les frais de gestion locative (environ 5-8% du loyer), et une provision pour vacance et travaux. Avec seulement 8,5% de logements vacants, le risque de vacance locative semble contenu, mais il pèse sur le rendement final.
Performance énergétique du parc au Pecq
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 696 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE au Pecq: classe D en tête, 9,6 % de biens énergivores (F/G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D est dominante, avec une consommation énergétique moyenne de 223 kWh/m²/an. Le parc est plutôt économe comparé à la moyenne française. Seulement 9,4% sont classés F ou G (passoires). Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires d'ici 2028), mais une rénovation peut être nécessaire pour monter en classe C, futur standard pour la revente.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, notamment les T2 et T3 de 50 à 70 m², sont les plus adaptés à la location, correspondant à la demande majoritaire. L'ancien domine largement le parc (91,9 % construits avant 2006), impliquant une vigilance accrue sur le DPE. Les passoires thermiques (F/G) représentent 9,4 % du parc, un risque réglementaire et financier à partir de 2025. Le neuf est rare (1,1 % du parc) et la construction neuve en fort recul, limitant les opportunités en défiscalisation.
Quelles zones cibler au Pecq ?
La proximité immédiate de la gare de la Lisière Pereire et du centre-bourg, avec ses 36 commerces et services, constitue la zone la plus attractive pour la location. Les quartiers résidentiels plus éloignés, mais toujours à moins de 3 km du centre, peuvent convenir pour des locations familiales recherchant du calme. Aucune zone en forte rénovation ou développement n'est signalée, le marché étant mature. La présence d'un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) sur certains secteurs peut influencer l'assurabilité.
Calculateur de rendement au Pecq
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Risques à connaître avant d'investir au Pecq
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 8,5 % des logements sont vacants. La dépendance à la conjoncture francilienne est forte. La taxe foncière (30,65 % en 2024) pèse sur le rendement net. Enfin, le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est D (223 kWh/m²/an). L'indice de potentiel locatif (IPL) de 3,7/10 sur villagesfrancais.fr confirme ces freins.
Cas pratique : un investissement type au Pecq
Pour un appartement type de 63 m² (moyenne déduite du prix total), comptez environ 296 000 € à l'achat. Au loyer moyen de 21,7 €/m², cela génère 1 367 € par mois. Le rendement brut atteint 5,8%. Après déduction de la taxe foncière (env. 1 000 €/an), des charges et d'une provision, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou nul, selon votre taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit au Pecq
- Oublier la taxe foncière élevée (30,65%) dans le calcul de rentabilité.
- Ne pas provisionner pour les travaux dans un parc ancien (8,1% d'avant 1945).
- Surestimer le loyer par rapport au marché local (21,7 €/m² en moyenne).
- Négliger la clause de solidarité dans les copropriétés (23% de logements sociaux).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien connaît un pic d'activité au printemps. Vendre entre mars et juin maximise la visibilité. À l'automne, les transactions ralentissent mais les acheteurs sont souvent plus motivés. Évitez la fermeture estivale d'août. Pour l'achat, l'hiver (hors fêtes) peut offrir des opportunités de négociation avec moins de concurrence. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre pour planifier votre trésorerie.
Le saviez-vous ?
- Le Pecq compte 4 monuments historiques protégés sur seulement 3 km².
- La fibre couvre 97,4% des logements, un atout pour le télétravail.
- L'âge médian des habitants est de 42,7 ans, plus jeune que la moyenne régionale.
S'installer au Pecq : cadre de vie et logement
Avec 398 equipements recenses par l'INSEE, dont 192 services et 94 etablissements de sante, Le Pecq offre un cadre de vie bien pourvu pour une commune de 3 km². La densite d'equipements, couplee a une connectivite numerique excellente (97,4 % de fibre), repond aux attentes des teletravailleurs et des familles.
Le profil demographique, avec un age median de 42,7 ans et 25,3 % de 60 ans et plus, est equilibre, meme si l'indice de vieillissement (131) indique une population legerement plus agee que la moyenne nationale. La commune compte egalement 35,4 % de moins de 30 ans, preuve d'une certaine attractivite pour les jeunes menages.
La presence de quatre monuments historiques et la proximite immediate de la foret de Saint-Germain-en-Laye constituent des atouts patrimoniaux et naturels indeniables. En revanche, le territoire est soumis a un Plan de Prevention des Risques d'Inondation (PPRI) de la Seine, un facteur a verifier lors de l'acquisition, car il peut impacter l'assurance et la valorisation du bien.
Carte du marché immobilier au Pecq
Le Pecq et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat au Pecq
Avec une température moyenne annuelle de 11,7°C et 603 mm de précipitations, le climat du Pecq est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. L'altitude basse (37m) et la proximité de la Seine peuvent accentuer l'humidité en hiver. Ce profil convient aux acheteurs recherchant un climat doux sans chaleur estivale excessive, idéal pour une vie résidentielle apaisée à moins de 20 km de Paris.
À qui s'adresse Le Pecq ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles établies disposant d'un revenu confortable (revenu médian 30 800 €). L'âge médian de 42,7 ans et la forte proportion de propriétaires (68,6 %) dessinent un profil résidentiel stable. Les primo-accédants pourront viser un appartement, tandis que les familles en recherche d'une maison devront avoir un apport significatif, le prix médian des maisons représentant 22,4 années de revenu médian local.
Avantages et limites au Pecq
✓ Points forts
- Proximité de Paris avec gare à 2,5 km
- Cadre arboré et présence de la Seine
- Équipements et services nombreux (398 au total)
- Bonne couverture fibre (97,4 %) et 5G
- Taux de chômage inférieur à la moyenne nationale (7,2 %)
− À prendre en compte
- Prix élevés, surtout pour les maisons
- Risque d'inondation (PPRI) sur certains secteurs
- Parc immobilier ancien (classe DPE dominante D)
Composition du parc immobilier au Pecq
7 557 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
6 055 appartements pour 1 463 maisons: le parc au Pecq relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier est dominé par les appartements (80,5% des logements). Seulement 19,5% sont des maisons, ce qui explique leur prime de prix (6 172 €/m²). La forte proportion de propriétaires (68,6%) et la faible part de résidences secondaires (1,2%) indiquent un marché stable et ancré, où les transactions concernent surtout des résidences principales. La vacance (8,5%) reste proche de la moyenne nationale, sans signal de désaffection.
Ancienneté du parc au Pecq
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 815 logements).
- Avant 1919 2,8 % 191 logts
- 1919-1945 5,3 % 363 logts
- 1946-1970 51,6 % 3 517 logts
- 1971-1990 36,0 % 2 452 logts
- 1991-2005 3,2 % 218 logts
- 2006-2019 1,1 % 73 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services au Pecq
398 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques au Pecq
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque naturel identifié est l'inondation, avec un PPRI de la Seine et de l'Oise actif. La commune a connu 10 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est très faible et le radon faible. Tout achat en zone inondable doit intégrer des contraintes d'assurance et de construction. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) en mairie pour connaître la zone exacte du bien visé.
Cas pratique : un achat type au Pecq
Pour une maison type de 112 m² (moyenne déduite du prix total), le budget est d'environ 691 000 €. Avec un apport de 10% (69 100 €) et un prêt sur 20 ans à 4%, la mensualité hors assurance approche 3 800 €. Cela représente environ 1,5 fois le revenu mensuel médian local (2 567 €), un effort conséquent nécessitant souvent deux apporteurs.
Erreurs à éviter quand on achète au Pecq
- Faire une offre sans avoir consulté le PPR Inondation de la Seine.
- Négocier sans connaître le DPE, futur levier de valeur et d'interdiction.
- Surévaluer son budget sans intégrer les frais de notaire (8% environ).
- Oublier de vérifier la couverture fibre (97,4%) si le télétravail est crucial.
Points clés à retenir au Pecq
- Prix médian au m² : 4 397 €, en baisse de 7,7% sur un an.
- Rendement brut locatif : 5,8% pour les appartements, 4,5% pour les maisons.
- Climat doux : 11,7°C de moyenne annuelle et 603 mm de pluie.
- Écart maison/appartement : +37% pour les maisons (5 799 €/m²).
- Rendement net estimé après charges : environ 3,8% et 2,9%.
- Parc immobilier : 80% d'appartements, marché stable de propriétaires.
- Facteur valeur clé : proximité gare et commerces, performance énergétique.
- Budget type pour un appartement : environ 296 000 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien au Pecq ?
Au-delà du prix au m² médian (4 397 €/m²), la valeur d'un bien au Pecq dépend fortement de sa localisation précise. La proximité de la gare Lisière Pereire (2,5 km) et des 36 commerces locaux est un atout majeur. L'exposition, la vue, l'étage (avec ou sans ascenseur) et la performance énergétique (DPE) créent des écarts de prix significatifs. Pour une maison, la surface du terrain et son orientation pèsent lourd. Un bien rénové avec un DPE A ou B peut se négocier avec une surcote de 5 à 10%.
Estimation indicative d'une maison au Pecq
Pour une maison de 109 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
479 273 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite deux écueils : brader son bien ou le laisser s'enliser sur le marché. Au Pecq, où 8,5 % des logements sont vacants, un prix trop ambitieux peut conduire à une vacance prolongée. À l'inverse, sous-estimer sa valeur représente une perte sèche, d'autant que le revenu médian des habitants (30 800 €) indique un pouvoir d'achat limité pour absorber des surcotes injustifiées. Se baser sur les 177 transactions récentes et les indices locaux (comme l'indice de pression immobilière de 6,4/10) permet de se positionner stratégiquement, surtout dans un contexte de raréfaction de la construction neuve.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes (4 707 €/m²) qui ne rendent pas compte des micro-marchés. Un professionnel local évalue l'impact précis de la rue, de l'état réel du bien (cachant parfois des désordres), et de la concurrence immédiate. Il connaît la demande spécifique des Alpicois (revenu médian 30 800 €) et peut ajuster le prix pour une mise en marché optimale, évitant une surévaluation qui bloque la vente ou une sous-évaluation qui fait perdre de l'argent.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m², très variable selon les rues.
- Vendre sans avoir fait de diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Ne pas valoriser un DPE performant (classe A-C), atout majeur.
- Ignorer le calendrier : vendre en période de hausse des taux est plus long.
Investir au Pecq : passer à l'action
Les chiffres fournissent une photographie du marche, mais la reussite d'un investissement depend de la selection du bien, de son etat et des conditions de financement. Un professionnel local vous aidera a identifier les opportunites concretes et a negocier au mieux dans ce contexte de correction.
Les donnees posent un diagnostic, mais l'opportunite reelle se joue sur le terrain et dans la negociation.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien au Pecq grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) au Pecq
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier au Pecq
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier au Pecq
Quel est le prix moyen de l'immobilier au Pecq ?
Le prix median global s'eleve a 4 397 €/m² en 2024. Les appartements se negocient autour de 4 102 €/m², tandis que les maisons atteignent 5 799 €/m², selon les transactions DVF.
Le marche immobilier du Pecq est-il en baisse ?
Oui, le prix median a recule de 7,7 % entre 2023 et 2024, passant de 5 098 € a 4 397 €/m². Cette correction fait suite a un pic observe en 2022.
Le Pecq est-elle plus chere que ses voisines ?
Le Pecq est 11 % plus chere que Fontenay-Le-Fleury, mais 24 % moins chere que Triel-sur-Seine. L'ecart est encore plus marque avec Viroflay (+63 %) et Garches (+99 %).
Quel rendement locatif peut-on esperer au Pecq ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 5,8 %, soit un loyer median de 21,7 €/m²/mois. Le rendement net, apres charges, avoisine les 3,8 %.
Quels sont les quartiers a privilegier pour investir au Pecq ?
Les secteurs les plus demandes sont generalement ceux proches de la gare de Lisiere Pereire (2,5 km) et du centre-ville, bien pourvu en commerces et services. La proximite de la Seine et des parcs est egalement un atout.
Marché immobilier des communes voisines
Le Pecq affiche un prix au m² inferieur de 24 % a Fontenay-Le-Fleury et de 63 % a Viroflay, un ecart de valorisation qui offre un effet de levier interessant pour un investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables au Pecq.
Communes limitrophes du Pecq
Le Pecq est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du Pecq est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 4 397 €/m² en 2026, soit +15,6 % de plus que la médiane des Yvelines (3 802 €/m²).
Sur la période 2021-2025, le m² médian du Pecq se replie de -10,8 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 010 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -4,0 % — un retournement à surveiller.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (75,0 %), vendus autour de 4 102 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian du Pecq, un logement de 109 m² (632 091 €) représente 20,5 années de ressources brutes.
Loyers observés au Pecq: 21,7 €/m²/mois pour un appartement, 23,0 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 6,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,2 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Peu de permis de construire délivrés sur 2021-2025: 67 logements autorisés au total, soit 13 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (93 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Le Pecq est une commune de la couronne périurbaine francilienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le Pecq est dans la plaine, à une altitude de 31 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.