01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 645 logements dont 7 177 résidences principales, 147 résidences secondaires et 321 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 177 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 147 | 1,9 % |
| Logements vacants | 321 | 4,2 % |
Visualisation des trois usages du parc: 94 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 4 % de logements inoccupés sur un total de 7 645.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 107 | 1,5 % |
| 1919-1945 | 179 | 2,5 % |
| 1946-1970 | 2 598 | 36,3 % |
| 1971-1990 | 2 916 | 40,7 % |
| 1991-2005 | 659 | 9,2 % |
| 2006-2019 | 703 | 9,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (41 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 292 | 4,1 % |
| 2 pièces | 674 | 9,4 % |
| 3 pièces | 1 878 | 26,2 % |
| 4 pièces | 2 003 | 27,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 330 | 32,5 % |
Le parc compte 4,0 pièces en moyenne par logement, avec 32 % de logements de cinq pièces ou plus et 13 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 253 | 7 563 | 7 645 |
| Rés. principales | 7 010 | 7 153 | 7 177 |
| Rés. secondaires | 40 | 92 | 147 |
| Vacants | 203 | 317 | 321 |
À 3 km, Bois-D'arcy (16 586 hab.) enregistre 58,9 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 614 | 64,3 % |
| Locataires (privé) | 932 | 13,0 % |
| Locataires HLM | 1 540 | 21,5 % |
| Logés gratuitement | 90 | 1,3 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 64,3 % de propriétaires face à 34,5 % de locataires (dont 21 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 637 | 64,6 % |
| Fioul | 395 | 5,5 % |
| Électricité | 1 963 | 27,4 % |
| Gaz bouteille | 10 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 172 | 2,4 % |
Le gaz de ville équipe 65 % des résidences principales, devant électricité (27 %) et fioul (6 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 628 |
| 2 à 4 ans | 1 263 |
| 5 à 9 ans | 1 315 |
| 10 ans ou plus | 3 971 |
| Total ménages | 7 177 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 598 |
| Sous-occupation modérée | 1 964 |
| Sous-occupation accentuée | 1 442 |
| Suroccupation modérée | 613 |
| Suroccupation accentuée | 52 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 091 | 15,2 % |
| 1 voiture | 3 730 | 52,0 % |
| 2 voitures ou plus | 2 355 | 32,8 % |
Motorisation des ménages: 15 % n'ont aucune voiture, 52 % en ont une et 33 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 75,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 3 513 | 2 887 | 224 | 402 |
| 1975 | 5 083 | 4 501 | 209 | 373 |
| 1982 | 6 141 | 5 670 | 175 | 296 |
| 1990 | 6 380 | 6 006 | 147 | 227 |
| 1999 | 6 883 | 6 470 | 81 | 332 |
| 2006 | 6 991 | 6 728 | 35 | 228 |
| 2011 | 7 253 | 7 010 | 40 | 203 |
| 2016 | 7 563 | 7 153 | 92 | 317 |
| 2022 | 7 645 | 7 177 | 147 | 321 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 3 513 logements, le total atteint 7 645 en 2022 (+118 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 283 | 320 | 316 | 350 | 376 | 203 |
| Dont vacants > 2 ans | 45 | 34 | 34 | 53 | 59 | 80 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,3 % |
| Classe B | 37 | 1,0 % |
| Classe C | 1 542 | 40,5 % |
| Classe D | 1 440 | 37,8 % |
| Classe E | 531 | 13,9 % |
| Classe F | 167 | 4,4 % |
| Classe G | 83 | 2,2 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 40 % des logements et 42 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 216 | 5,7 % |
| Classe B | 404 | 10,6 % |
| Classe C | 1 364 | 35,8 % |
| Classe D | 1 208 | 31,7 % |
| Classe E | 434 | 11,4 % |
| Classe F | 132 | 3,5 % |
| Classe G | 52 | 1,4 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (36 %), 52 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 302 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 198 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 151 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 191 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 302 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 100 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 1 |
| Classe B | 17 | 20 |
| Classe C | 173 | 1 369 |
| Classe D | 252 | 1 188 |
| Classe E | 137 | 394 |
| Classe F | 79 | 88 |
| Classe G | 63 | 20 |
Les maisons affichent une classe dominante D (235 kWh/m²/an), les appartements C (174) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 114 |
| T2 | 277 |
| T3 | 655 |
| T4 | 592 |
| T5+ | 115 |
Faut-il investir aux Clayes-sous-Bois en 2026 ?
Intégrée à la communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, Les Clayes-sous-Bois présente un profil de petite ville périurbaine. Son marché immobilier, moins cher que ses voisines, attire l'attention mais s'inscrit dans un contexte démographique en léger recul. Voici ce que révèlent les chiffres pour un investissement en 2026.
Avec un prix médian inférieur de 18 % à celui de Bois-d'Arcy, Les Clayes-sous-Bois offre un point d'entrée abordable en périphérie de l'agglomération parisienne.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le locatif annuel en appartement, en acceptant un marché résidentiel fragile et une faible dynamique démographique.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut attractif de 8,0 %
- ✓ Prix d'entrée inférieur aux communes voisines
- ✓ Correction récente des prix : opportunité de négociation
- ⚠ Démographie en recul depuis 10 ans
- ⚠ Fragilité territoriale élevée (6,5/10)
- ⚠ Accessibilité financière faible pour les locaux
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix au m² se situe dans la fourchette basse des Yvelines, à 3 078 € contre plus de 5 000 € en moyenne départementale.
- Avec un écart de prix de -22 % par rapport à Fontenay-le-Fleury, la commune est l'une des plus accessibles de son secteur.
- Son rendement locatif brut (8,0 %) dépasse nettement celui des grandes métropoles régionales, souvent inférieur à 5 %.
Analyse du marché immobilier aux Clayes-sous-Bois
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,3/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers des Clayes-sous-Bois
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,3
Indice de Pression Immobilière
Modéré
La pression immobilière modérée (4,3/10) indique un marché équilibré, sans surenchère généralisée.
Indice de Pression Immobilière
ModéréLa pression immobilière modérée (4,3/10) indique un marché équilibré, sans surenchère généralisée.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
4,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
L'accessibilité faible (2,9/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, un frein pour la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenL'accessibilité faible (2,9/10) indique que les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, un frein pour la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunité locative modérée (4,6/10) confirme une demande locative réelle, portée par des loyers relativement accessibles.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunité locative modérée (4,6/10) confirme une demande locative réelle, portée par des loyers relativement accessibles.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,8
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
La pression touristique négligeable (1,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faibleLa pression touristique négligeable (1,8/10) écarte toute stratégie de location saisonnière ou meublée touristique.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3285,5 — Percentile dept : 41/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 63/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -4,3 — Percentile dept : 10/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2800,7 — Percentile dept : 90/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 8,8 — Percentile dept : 37/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 60,4 — Percentile dept : 25/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,1 — Percentile dept : 9/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 35,7 — Percentile dept : 81/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,3 — Percentile dept : 10/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3285,5 — Percentile dept : 60/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,9 — Percentile dept : 25/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,2 — Percentile dept : 16/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2800,7 — Percentile dept : 10/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir aux Clayes-sous-Bois : opportunités et risques
Investir à Les Clayes-sous-Bois en 2026 se justifie principalement pour une stratégie de rendement locatif brut en appartement. Le taux de 8,0 % est notable, même s'il faut en déduire une taxe foncière élevée (39,42 %) et les charges de gestion pour obtenir un net d'environ 4,9 %. La demande locative est soutenue par la proximité des bassins d'emplois de l'agglomération et un parc locatif privé relativement limité (30,8 % de locataires).
Toutefois, plusieurs risques modèrent l'enthousiasme. La baisse démographique est un frein structurel à la plus-value à long terme. Le volume important de logements autorisés récemment (700 sur 5 ans) pourrait, à terme, créer une sur-offre locative et peser sur les loyers. Enfin, le faible taux de résidences secondaires (1,9 %) et la pression touristique inexistante invalident toute approche de location saisonnière.
L'investisseur devra donc sélectionner son bien avec rigueur, en privilégiant les appartements bien connectés (près de la gare), de petite surface pour maximiser le rendement, et aux DPE performants pour éviter les travaux de rénovation énergétique coûteux. La faible accessibilité pour les primo-accédants locaux (IAI à 2,9/10) signifie aussi que la revente pourrait dépendre d'acheteurs extérieurs.
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Données du marché immobilier aux Clayes-sous-Bois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Les Clayes-sous-Bois affiche un double visage. D'un côté, un prix médian global de 3 078 €/m², en stagnation après plusieurs années de hausse, le place en position d'arbitrage prix par rapport à ses voisines directement comparables comme Bois-d'Arcy ou Fontenay-le-Fleury. D'après les transactions DVF 2024, l'écart de prix dépasse les 20 %, un gap significatif pour des communes partageant la même desserte ferroviaire et la même intercommunalité.
D'un autre côté, cette accessibilité relative s'accompagne de signaux démographiques et économiques en retrait. La population baisse (-5,2 % en 10 ans) et l'indice de fragilité territoriale (6,5/10) est élevé. Le tissu économique, bien que renouvelé à 19,2 %, ne compense pas encore ce déclin. Cela se traduit par un revenu médian des ménages (26 060 €) classé au 39e rang sur 48 dans sa catégorie départementale, limitant la demande locale.
Néanmoins, la commune bénéficie de l'effet d'entraînement de Saint-Quentin-en-Yvelines et d'une desserte correcte, avec la gare de Villepreux - Les Clayes à moins d'un kilomètre. Le parc de logements, dominé par les propriétaires (64,3 %), est relativement moderne avec seulement 4 % de constructions antérieures à 1945 et une part de passoires thermiques limitée à 6,6 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Clayes-sous-Bois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian du m² à Les Clayes-sous-Bois a progressé de 13,3 %, passant de 3 035 € à 3 078 €. La hausse a été particulièrement marquée entre 2022 et 2023 (+5,6 %), avant une quasi-stagnation en 2024 (+0,1 %). Cette pause contraste avec la dynamique observée dans des communes voisines plus chères, suggérant une forme de plafonnement ou de correction sur ce marché plus accessible. Pour un acheteur en 2026, cette stabilisation récente peut ouvrir des fenêtres de négociation, notamment sur les appartements dont le prix médian (2 766 €/m²) reste très en deçà de celui des maisons (3 810 €/m²).
Évolution du marché immobilier des Clayes-sous-Bois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, 3 078 €/m² de prix médian pour 209 transactions; l'évolution depuis 2021 ressort à -2,9 %.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les données DVF 2024, acquérir une maison type de 102 m² représente un investissement de 400 758 €, nécessitant près de 15,4 années de revenu médian local. Pour un appartement type de 63 m² (174 762 €), cet effort tombe à 6,7 années. Le loyer mensuel moyen estimé pour cet appartement est de 1 172 €, générant un rendement brut de 8,0 %. Cependant, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 39,42 %), le rendement net tombe autour de 4,9 %. L'effort financier mensuel net, une fois le loyer perçu, reste donc modéré pour un investisseur, à condition de bien maîtriser les frais.
Acheter vs Louer — appartement 63 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 209 transactions ont été enregistrées, une baisse significative par rapport au pic de 289 ventes en 2021. Le marché est légèrement orienté vers les appartements (124 ventes contre 62 pour les maisons), reflétant une demande pour les biens les plus accessibles. La surface médiane vendue est de 102 m² pour les maisons et 63 m² pour les appartements, typique d'un parc périurbain. La fourchette de prix centrale (2 683 - 4 158 €/m²) est large, indiquant une forte hétérogénéité des biens. Ce volume en baisse et cette dispersion des prix indiquent un marché qui pourrait basculer en faveur de l'acheteur, offrant des opportunités de négociation.
Répartition des ventes
40,7 % de maisons et 59,3 % d'appartements parmi les 209 transactions enregistrées.
Le marché penche côté appartements (59,3 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 3 810 €/m² pour les maisons et 2 766 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 209 | 85 | 124 |
| Prix médian/m² | 3 078 € | 3 810 € | 2 766 € |
| Prix moyen/m² | 3 457 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 63 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 281 | 3 171 € |
| 2022 | 247 | 3 247 € |
| 2023 | 179 | 3 432 € |
| 2024 | 139 | 3 429 € |
| 2025 | 209 | 3 078 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve est robuste : 700 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une accélération nette en 2024 (+101 % par rapport à la période précédente). Cette tendance contraste avec l'évolution démographique négative de la commune (-4,3 % sur 5 ans). Une telle divergence pose la question d'un possible déséquilibre futur entre l'offre et la demande résidentielle, surtout si l'attractivité ne se renforce pas. Pour un investisseur, il est crucial de surveiller cette nouvelle offre qui pourrait exercer une pression à la baisse sur les loyers et les prix de l'ancien dans certains segments.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 60 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 32 sur 2013 — soit +87,5 %.
Vacance longue durée aux Clayes-sous-Bois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve aux Clayes-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 573 logements ont été autorisés à aux Clayes-sous-Bois, +13 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers aux Clayes-sous-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Clayes-sous-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute de près de 3 points après charges. La taxe foncière aux Clayes-sous-Bois s’élève à 39,42 % de la valeur locative cadastrale. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), une provision pour travaux et une vacance locative estimée à un mois tous les trois ans. Un rendement brut de 8,0 % se transforme ainsi en 4,9 % net, selon l’état du bien et sa copropriété.
Performance énergétique du parc aux Clayes-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 810 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE aux Clayes-sous-Bois: classe C en tête, 6,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Classe énergétique C dominante, avec une consommation moyenne de 185 kWh/m²/an. Seulement 6,6 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Attention toutefois : la loi Climat prévoit l’interdiction de louer les classés F ou G à partir de 2025. Vérifiez le DPE avant tout achat, surtout pour un bien ancien.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3 de 50 à 70 m², offrent le meilleur compromis rendement/risque avec un brut de 8,0 %. Leur prix d'entrée est plus accessible (autour de 175 k€ pour 63 m²). Les maisons, avec un brut de 5,9 %, intéressent pour un investissement familial à moyen terme. Le parc est récent : seuls 4 % des logements datent d'avant 1945, mais l'attention au DPE est cruciale (6,6 % de passoires thermiques F/G).
Quelles zones cibler aux Clayes-sous-Bois ?
La proximité immédiate de la gare Villepreux - Les Clayes constitue un pôle de valorisation locative majeur, surtout pour les petits appartements. Le centre-bourg, avec ses 147 commerces et services, est également recherché. Les quartiers plus résidentiels, composés de maisons, promettent une plus grande stabilité des locataires mais un rendement plus faible. Aucune zone en développement massif n'est signalée, mais 700 logements sont autorisés sur 5 ans, ce qui pourrait augmenter la concurrence locative.
Calculateur de rendement aux Clayes-sous-Bois
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Risques à connaître avant d'investir aux Clayes-sous-Bois
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de vacance structurel de 4,2 %. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 8,8 %) expose aux retournements conjoncturels. La taxe foncière, à 39,42 %, pèse significativement sur le rendement net. Enfin, la réglementation énergétique (loi Climat) impose une vigilance sur les 6,6 % de passoires thermiques, sous peine d'indisponibilité à la location après 2028.
Erreurs à éviter quand on investit aux Clayes-sous-Bois
- Négliger la taxe foncière à 39,42 % dans le rendement.
- Sous-estimer les frais de gestion et travaux en copropriété.
- Oublier de vérifier le DPE, surtout pour les anciens.
- Ignorer la baisse démographique (-4,3 % en 5 ans).
Quand acheter ou vendre ?
Marché plus actif de mars à juin, période idéale pour vendre. Évitez l’été, creux estival. Pour acheter, l’automne offre parfois des opportunités, les vendeurs pouvant être pressés avant la taxe foncière de septembre. Les transactions notariales sont plus rapides en début d’année, après les fêtes.
Le saviez-vous ?
- La commune compte seulement 1 monument historique protégé.
- 88,1 % des foyers sont éligibles à la fibre optique.
- 11 arrêtés de catastrophe naturelle enregistrés depuis 1982.
S'installer aux Clayes-sous-Bois : cadre de vie et logement
S'installer à Les Clayes-sous-Bois, c'est choisir une petite ville bien équipée de l'ouest parisien, avec près de 600 équipements recensés par l'INSEE. Les résidents bénéficient d'une palette complète de commerces (147), de services (287) et de structures de santé (82), assurant une autonomie quotidienne. La commune est également intégrée au réseau de transport d'Île-de-France, avec une gare SNCF desservie par la ligne N, permettant des liaisons directes vers Paris-Montparnasse.
Le cadre de vie est marqué par un profil démographique mature (âge médian de 41,2 ans) et un indice de vieillissement de 128,5, signe d'une population plus âgée que la moyenne nationale. Le parc de logements, à 41,6 % de maisons individuelles, offre un caractère pavillonnaire apprécié des familles. La connectivité numérique est excellente, avec 88,1 % des logements éligibles à la fibre, un atout pour le télétravail.
Carte du marché immobilier aux Clayes-sous-Bois
Les Clayes-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Clayes-sous-Bois
Température moyenne de 11,6 °C, précipitations annuelles de 685 mm : un climat océanique dégradé typique de l’Île-de-France. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce profil plaît aux familles et aux actifs recherchant une transition douce entre saisons, sans conditions extrêmes. L’altitude moyenne de 140 m atténue les brouillards d’hiver.
À qui s'adresse Les Clayes-sous-Bois ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles franciliens, attirés par des prix plus accessibles que dans le cœur des Yvelines. Les actifs travaillant dans les pôles d'emploi de Saint-Quentin-en-Yvelines ou connectés par le RER et le train y trouvent un compromis temps/prix. La part importante de moins de 30 ans (35,7 %) et la présence de nombreux équipements scolaires renforcent cet attrait familial. Les retraités y sont aussi présents (23,9 % de 60 ans et plus).
Avantages et limites aux Clayes-sous-Bois
✓ Points forts
- Prix au m² attractif vs communes voisines (ex: -25% vs Fontenay-le-Fleury)
- Desserte ferroviaire pratique (gare à moins de 10 minutes à pied)
- Parc de logements majoritairement récent et énergétiquement correct (DPE C)
- Équipements et services nombreux (594 équipements, 15 établissements scolaires)
- Environnement urbain sécurisant (taux de criminalité modéré, indice IFE 6,5/10)
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (2 800 hab/km²), peu d'espaces de respiration
- Dynamique démographique en repli (-4,3% en 5 ans)
- Revenu médian des habitants relativement faible (26 060 €/an)
Composition du parc immobilier aux Clayes-sous-Bois
7 645 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 171 maisons et 4 450 appartements à aux Clayes-sous-Bois.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est équilibré entre maisons (41,6 %) et appartements. La large majorité de propriétaires occupants (64,3 %) assure une stabilité des prix et une faible rotation. Seulement 1,9 % de résidences secondaires et 4,2 % de logements vacants indiquent un marché tendu, où la demande locative est soutenue par les 24 % de logements sociaux. Un marché mature, adapté aux projets de long terme.
Ancienneté du parc aux Clayes-sous-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 162 logements).
- Avant 1919 1,5 % 107 logts
- 1919-1945 2,5 % 179 logts
- 1946-1970 36,3 % 2 598 logts
- 1971-1990 40,7 % 2 916 logts
- 1991-2005 9,2 % 659 logts
- 2006-2019 9,8 % 703 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services aux Clayes-sous-Bois
594 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Clayes-sous-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Risque sismique très faible et radon faible. En revanche, un PPR cavités souterraines (R111.3) est actif, indiquant d’éventuels effondrements localisés. Onze arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris historiquement, principalement pour inondations ou coulées de boue. Consultez le géorisque avant de choisir un quartier, notamment pour les maisons avec sous-sol.
Cas pratique : un achat type aux Clayes-sous-Bois
Pour une maison familiale de 102 m² (prix médian 400 758 €), comptez 15,4 années de revenu médian local (26 060 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité sur 20 ans à 3,5 % s’élève à environ 2 090 €, soit 96 % du revenu mensuel médian.
Erreurs à éviter quand on achète aux Clayes-sous-Bois
- Oublier de vérifier le DPE avant l’offre.
- Négliger le PPR cavités souterraines pour une maison.
- Surestimer sa capacité d’emprunt avec 26 060 € de revenu médian.
- Ne pas tester les nuisances aux heures de pointe.
Points clés à retenir aux Clayes-sous-Bois
- Prix médian à 3 078 €/m², stabilité annuelle (+0,1 %).
- Rendement brut appartements : 8,0 %, net : 4,9 %.
- Climat tempéré : 11,6 °C de moyenne, 685 mm de pluie.
- Prix des maisons : 3 810 €/m², demande soutenue.
- Taxe foncière élevée : 39,42 % de la valeur locative.
- Parc dominé par la classe énergétique C (185 kWh/m²/an).
- Proximité gare : +10 % de valeur potentielle.
- Revenu médian local de 26 060 €, rang 39/48 dans les Yvelines.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Clayes-sous-Bois ?
La proximité de la gare Villepreux - Les Clayes (0,6 km) peut ajouter jusqu’à 10 % de valeur. Un logement bien orienté, avec un terrain de plus de 500 m² et une performance énergétique classe A ou B se vend plus cher. À l’inverse, un rez-de-chaussée sans vue ou nécessitant des travaux lourds subit une décote. Les 15 établissements scolaires et les 147 commerces de proximité influencent aussi fortement la demande.
Estimation indicative d'une maison aux Clayes-sous-Bois
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
298 566 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut coûter cher. Surévaluer conduit à une stagnation (le taux de vacance de 4,2 % indique un marché exigeant). Sous-évaluer, c'est perdre jusqu'à plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien médian. Avec une taxe foncière à 39,42 %, les acquéreurs sont attentifs au rapport prix/qualité. Une expertise locale, croisant les données de transactions réelles (DVF), l'état du parc (6,6 % de passoires) et la dynamique d'offre (700 logements neufs autorisés), est indispensable pour fixer un prix de vente compétitif et réaliste, garant d'une transaction réussie.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent local connaît les prix réels par quartier, souvent éloignés des moyennes communales. Il évalue finement l’état du bien, les travaux à prévoir et l’impact des risques spécifiques comme les cavités souterraines. Son réseau cible les acheteurs sérieux et permet de négocier au mieux. Les outils automatiques, utiles pour une première estimation, ne capturent pas ces subtilités ni la dynamique micro-locale.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur la moyenne au m².
- Oublier de mentionner les travaux récents.
- Négliger l’impact de la construction neuve (+101 %).
- Sous-évaluer l’attrait de la proximité gare (0,6 km).
Investir aux Clayes-sous-Bois : passer à l'action
L'analyse des transactions et des loyers fournit une photographie du marché. Transformer ces données en investissement réussi exige une connaissance intime des quartiers et du parc immobilier local. Un professionnel du secteur saura identifier les biens à fort potentiel et les écueils à éviter.
Les données DVF dessinent un marché spécifique. En faire une opportunité requiert une expertise fine du terrain.
Découvrez la valeur précise d'un bien à Les Clayes-sous-Bois grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Clayes-sous-Bois
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Les Clayes-sous-Bois ?
Le prix médian global était de 3 078 €/m² en 2024, selon les données DVF. Les maisons se vendaient en médiane à 3 810 €/m² et les appartements à 2 766 €/m².
Les Clayes-sous-Bois est-elle moins chère que ses voisines ?
Oui, son prix au m² est inférieur de 18 % à celui de Bois-d'Arcy et de 22 % à Fontenay-le-Fleury, pour des caractéristiques territoriales similaires.
Quel rendement locatif espérer à Les Clayes-sous-Bois ?
Le rendement locatif brut est estimé à 8,0 % pour les appartements. Après charges, le rendement net se situe autour de 4,9 %, d'après la carte des loyers et les données fiscales locales.
La commune est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la gare de Villepreux - Les Clayes, située à 0,6 km du centre, propose des liaisons ferroviaires régulières. La commune est également membre de la communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, bénéficiant de son réseau de bus.
Y a-t-il des risques naturels à connaître à Les Clayes-sous-Bois ?
Le principal risque répertorié est lié aux cavités souterraines (PPR actif). La commune a fait l'objet de 11 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement pour des mouvements de terrain liés à la sécheresse.
Marché immobilier des communes voisines
Les Clayes-sous-Bois affiche un écart de valorisation de -18 % par rapport à Bois-d'Arcy, pour des indicateurs et une desserte ferroviaire similaires, offrant un effet de levier intéressant pour un investisseur axé rendement.
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Clayes-sous-Bois.
Communes limitrophes des Clayes-sous-Bois
Les Clayes-sous-Bois est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 078 €/m² en médiane, Les Clayes-sous-Bois s'inscrit dans la moyenne des Yvelines (3 804 €/m²) et reste +21,4 % au regard de la médiane nationale.
Le prix médian des Clayes-sous-Bois reste globalement stable sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 055 transactions (source DGFiP/DVF). Variation récente (12 mois): -10,2 %.
La ventilation des ventes associe 40,7 % de maisons et 59,3 % d'appartements, chacun avec son propre niveau de prix. Le bien médian (97 m² à 369 570 €) équivaut à 14,2 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés aux Clayes-sous-Bois: 18,6 €/m²/mois pour un appartement, 19,3 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 8,1 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 1,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active aux Clayes-sous-Bois: l'équivalent de 115 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 94 % des logements autorisés.
Côté contexte, Les Clayes-sous-Bois est dans le tissu périurbain de l'Île-de-France, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Les Clayes-sous-Bois est à 167 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.