01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 863 logements dont 9 966 résidences principales, 109 résidences secondaires et 789 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 966 | 91,7 % |
| Résidences secondaires | 109 | 1,0 % |
| Logements vacants | 789 | 7,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 92 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 10 863 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 389 | 4,0 % |
| 1919-1945 | 1 660 | 17,0 % |
| 1946-1970 | 2 335 | 23,9 % |
| 1971-1990 | 2 348 | 24,0 % |
| 1991-2005 | 1 572 | 16,1 % |
| 2006-2019 | 1 465 | 15,0 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 24 %, devant les constructions récentes (15 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 103 | 11,1 % |
| 2 pièces | 2 220 | 22,3 % |
| 3 pièces | 2 743 | 27,5 % |
| 4 pièces | 2 038 | 20,5 % |
| 5 pièces ou plus | 1 861 | 18,7 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 19 % du parc, contre 33 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 3,3 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 9 755 | 10 141 | 10 863 |
| Rés. principales | 9 024 | 9 243 | 9 966 |
| Rés. secondaires | 66 | 76 | 109 |
| Vacants | 665 | 821 | 789 |
À 9 km, Villeparisis (26 946 hab.) enregistre 50,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 289 | 53,1 % |
| Locataires (privé) | 3 135 | 31,5 % |
| Locataires HLM | 1 363 | 13,7 % |
| Logés gratuitement | 178 | 1,8 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 53,1 % de propriétaires face à 45,1 % de locataires (dont 14 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 758 | 57,8 % |
| Fioul | 541 | 5,4 % |
| Électricité | 3 441 | 34,5 % |
| Gaz bouteille | 25 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 201 | 2,0 % |
Répartition des modes de chauffage: 58 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 5 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 313 |
| 2 à 4 ans | 2 387 |
| 5 à 9 ans | 2 221 |
| 10 ans ou plus | 4 045 |
| Total ménages | 9 966 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 378 |
| Sous-occupation modérée | 2 163 |
| Sous-occupation accentuée | 1 107 |
| Suroccupation modérée | 1 988 |
| Suroccupation accentuée | 449 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 512 | 25,2 % |
| 1 voiture | 5 327 | 53,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 126 | 21,3 % |
Motorisation des ménages: 25 % n'ont aucune voiture, 53 % en ont une et 21 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 67,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 6 850 | 6 444 | 60 | 346 |
| 1975 | 7 617 | 7 001 | 87 | 529 |
| 1982 | 7 621 | 7 008 | 120 | 493 |
| 1990 | 7 851 | 7 099 | 178 | 574 |
| 1999 | 8 463 | 7 522 | 113 | 828 |
| 2006 | 9 138 | 8 396 | 65 | 677 |
| 2011 | 9 755 | 9 024 | 66 | 665 |
| 2016 | 10 141 | 9 243 | 76 | 821 |
| 2022 | 10 863 | 9 966 | 109 | 789 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 6 850 à 10 863, soit +59 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 048 | 1 021 | 1 141 | 1 285 | 1 262 | 699 |
| Dont vacants > 2 ans | 153 | 226 | 236 | 229 | 323 | 382 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 6 | 0,1 % |
| Classe B | 107 | 2,2 % |
| Classe C | 1 654 | 34,5 % |
| Classe D | 1 175 | 24,5 % |
| Classe E | 945 | 19,7 % |
| Classe F | 533 | 11,1 % |
| Classe G | 369 | 7,7 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 35 % des logements et 37 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 477 | 10,0 % |
| Classe B | 989 | 20,7 % |
| Classe C | 1 445 | 30,2 % |
| Classe D | 634 | 13,2 % |
| Classe E | 616 | 12,9 % |
| Classe F | 445 | 9,3 % |
| Classe G | 183 | 3,8 % |
Répartition climat du parc: C concentre 30 % des diagnostics et 61 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 314 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 289 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 221 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 314 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 108 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 5 |
| Classe B | 15 | 92 |
| Classe C | 140 | 1 514 |
| Classe D | 255 | 920 |
| Classe E | 236 | 709 |
| Classe F | 152 | 381 |
| Classe G | 134 | 235 |
Performance comparée: maisons classées D (279), appartements classés C (219), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 236 |
| T2 | 591 |
| T3 | 628 |
| T4 | 313 |
| T5+ | 92 |
Le parc de logements structure le marché immobilier des Pavillons-sous-Bois (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Les Pavillons-sous-Bois est le ville moyenne ayant le plus de passoires thermiques du département Seine-Saint-Denis. (sur 17 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 10 863 logements dont 91,7 % de résidences principales, Les Pavillons-sous-Bois présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Le parc est à très forte dominante collective: 61,7 % d'appartements pour seulement 38,3 % de maisons. Pour mémoire, Les Pavillons-sous-Bois est une commune francilienne de la première couronne, dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Côté statut, l'accession à la propriété coexiste avec la location dans des proportions comparables. Au plan locatif social, 13,7 % des résidences principales sont en HLM. Les Pavillons-sous-Bois fait l'objet d'un arrêté de carence SRU: 19,9 % contre une obligation de 25,0 %.
Le parc neuf pèse lourd: 15,0 % des logements construits depuis 2006. DPE: classe C dominante et 231 kWh/m²/an en moyenne, supérieure à la moyenne française de 203. Côté passoires thermiques, 18,8 % du parc diagnostiqué relève des classes F ou G. Le gaz de ville équipe 57,8 % des logements occupés à titre principal.
Le parc des Pavillons-sous-Bois s'est étoffé de +7,1 % entre les deux derniers millésimes disponibles (2016-2022). La motorisation des ménages des Pavillons-sous-Bois traduit un profil urbain: 25,2 % des ménages vivent sans voiture, portés par une bonne desserte en transports et la proximité des commerces.
Ancrée régionalement, la commune est une commune francilienne de la première couronne: les attentes résidentielles s'y calquent. L'environnement physique — dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir aux Pavillons-sous-Bois en 2026 ?
À 11 km de Paris, Les Pavillons-sous-Bois mise sur sa gare et sa densité d'équipements pour attirer les ménages. Son marché immobilier, moins cher que la moyenne du 93, combine accessibilité et demande locative. Le verdict ? Un investissement possible, sous conditions.
Avec une attractivité territoriale dans le top quart du département et un prix du m² qui résiste mieux que ses voisines, Les Pavillons-sous-Bois affiche un profil solide.
Verdict
➤ Investir ici est pertinent pour un primo-accédant ou un investisseur en quête d'accessibilité, mais la sélection du bien est cruciale pour mitiger les risques locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut correct à 6,3 %
- ✓ Accessibilité immobilière élevée (IAI 7,2/10)
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+7,7 % en 5 ans)
- ⚠ Taux de chômage élevé à 13,0 %
- ⚠ Part non négligeable de passoires thermiques (18,5 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur à la moyenne nationale, autour de 3 730 €/m².
- Se positionne sous la moyenne départementale de Seine-Saint-Denis, offrant un point d'entrée plus accessible.
- Rendement locatif brut (6,3 %) supérieur à celui de l'hypercentre parisien.
Analyse du marché immobilier aux Pavillons-sous-Bois
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir aux Pavillons-sous-Bois : opportunités et risques
Investir à Les Pavillons-sous-Bois en 2026 s'adresse en priorité au primo-accédant local, bénéficiant d'une accessibilité notée 7,2/10. Le rendement brut des appartements (6,3 %) est correct, mais il est immédiatement grignoté par des charges locales significatives, à commencer par une taxe foncière à 39,05 %.
Le taux de chômage de 13,0 % et le revenu médian de 21 890 € impliquent une solvabilité limitée de la demande locative locale. Le marché est donc partiellement dépendant de demandeurs externes, attirés par la desserte ferroviaire. La stratégie gagnante consiste à cibler un bien bien connecté (près de la gare) et déjà aux normes énergétiques, pour éviter des travaux obligatoires coûteux.
La faible part de logements sociaux (16 %) et la dynamique démographique positive sont des atouts structurels. Toutefois, avec seulement 1 % de résidences secondaires et une pression touristique modérée, les stratégies de location saisonnière ou mixte y sont peu pertinentes. L'horizon d'investissement doit être envisagé sur le moyen terme, le temps que les opérations de rénovation urbaine et la ligne 15 du Grand Paris Express consolident l'attractivité.
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Données du marché immobilier aux Pavillons-sous-Bois
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier des Pavillons-sous-Bois se caractérise par une résistance des prix, selon les données DVF 2024. Après la correction de 2023, le rebond de 5 % cette année confirme l'ancrage de la demande, portée par la proximité parisienne et la gare de banlieue. Le prix médian global de 3 729 €/m² reste inférieur à celui de nombreuses communes de la petite couronne, préservant une relative accessibilité.
La structure des transactions est révélatrice : les appartements représentent près des deux tiers des ventes. Ce segment, avec un prix médian de 3 057 €/m² pour 45 m², est le point d'entrée privilégié des primo-accédants et des investisseurs. Néanmoins, l'écart entre prix moyen (6 966 €/m²) et prix médian indique la présence de biens haut de gamme qui tirent les statistiques vers le haut, biaisant la perception du marché.
La santé énergétique du parc, avec 18,5 % de passoires thermiques (classes F/G), est un facteur de risque à intégrer. La loi Climat et Résilience rendra ces biens progressivement impropres à la location, créant à la fois un risque pour les propriétaires bailleurs et une opportunité de plus-value via la rénovation.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Pavillons-sous-Bois Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Les Pavillons-sous-Bois depuis 2020 dessine une courbe en cloche caractéristique des marchés franciliens résilients. Après une nette hausse post-Covid pour atteindre un pic à 3 763 €/m² en 2022, une correction modérée est intervenue en 2023 (-5,6 %). L'année 2024 marque un rebond de 5 %, ramenant le prix médian à 3 729 €/m², signe d'un marché qui a trouvé son plancher. Comparé aux communes similaires comme Torcy ou Mitry-Mory, Les Pavillons-sous-Bois affiche une valorisation légèrement supérieure, justifiée par sa proximité immédiate avec Paris. Pour un acheteur en 2026, cela indique un marché stabilisé, où les opportunités se nichent dans la rénovation de biens énergivores plutôt que dans la spéculation sur la hausse.
Évolution du marché immobilier des Pavillons-sous-Bois
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 610 €/m² à 3 244 €/m² (-10,1 %), pour 266 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière révèle un marché segmenté. Pour un appartement type de 45 m² à 156 105 €, le loyer médian de 18,1 €/m²/mois génère 815 € de recettes mensuelles, soit un rendement brut de 6,3 %. En intégrant les charges (taxe foncière à 39,05 %, gestion, vacance), le rendement net tombe autour de 3,8 %. L'effort d'accession reste important : il faut 7,1 années de revenu médian local pour acquérir cet appartement. Le montage reste viable pour un investisseur en apport, mais l'effort net mensuel après loyer perçu reste à calculer précisément selon le taux d'emprunt.
Acheter vs Louer — appartement 49 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 266 transactions en 2024, l'activité à Les Pavillons-sous-Bois reste dynamique, bien qu'en retrait par rapport aux pics de 2021-2022. Le marché est clairement dominé par la vente d'appartements (157 ventes, 64 % du volume), reflétant un parc majoritairement collectif et une clientèle de primo-accédants. Les maisons, moins nombreuses (109 ventes), se négocient à un prix médian plus élevé (3 714 €/m²) pour une surface de 76 m² en médiane. Le volume d'échanges et la stabilité des prix en 2024 indiquent un marché liquide, ni en surchauffe ni en crise. Le profil type du bien vendu est un appartement de deux pièces de construction ancienne, nécessitant souvent des travaux de mise aux normes énergétiques.
Répartition des ventes
41,0 % de maisons et 59,0 % d'appartements parmi les 266 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 41,0 % de maisons et 59,0 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 266 | 109 | 157 |
| Prix médian/m² | 3 244 € | 3 714 € | 3 057 € |
| Prix moyen/m² | 3 868 € | ||
| Surface médiane | – | 80 m² | 49 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 398 | 3 610 € |
| 2022 | 371 | 3 710 € |
| 2023 | 300 | 3 490 € |
| 2024 | 224 | 3 511 € |
| 2025 | 266 | 3 244 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Les Pavillons-sous-Bois montre un net ralentissement. Alors que 739 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance est à la baisse de 22 % par rapport à la période précédente, avec seulement 235 autorisations en 2024. Cette décélération s'explique par la saturation foncière d'une commune dense de seulement 3 km². Elle limite le risque de sur-offre à court terme, soutenant les prix de l'ancien. Pour l'investisseur, cela signifie que le parc restera majoritairement constitué de logements antérieurs à 2006 (85 %), accentuant l'enjeu de la rénovation énergétique. La pression démographique (+7,7 % en 5 ans) continuera de soutenir la demande face à une offre neuve contrainte.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
4 058 logements autorisés cumulés, 3 370 commencés: la dynamique récente affiche 18 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée aux Pavillons-sous-Bois
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve aux Pavillons-sous-Bois (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 462 logements ont été autorisés à aux Pavillons-sous-Bois, -55 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers aux Pavillons-sous-Bois
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Pavillons-sous-Bois
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,05 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le passage du brut au net implique des prélèvements incompressibles. À Les Pavillons-sous-Bois, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,05 %. Il faut y ajouter les frais de gestion (environ 5 % du loyer), les charges de copropriété pour un appartement, et une provision pour travaux, notamment de mise aux normes énergétiques face à 18,5 % de passoires. La vacance, à 7,3 %, doit aussi être provisionnée.
Performance énergétique du parc aux Pavillons-sous-Bois
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 789 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE aux Pavillons-sous-Bois: classe C en tête, 18,8 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe énergétique C domine, avec une consommation de 229 kWh/m²/an. Cependant, 18,5 % du parc est classé F ou G, soit près d'un logement sur cinq. Ces « passoires » sont soumises à des interdictions de location progressives (loi Climat). Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire à court terme et un budget travaux potentiel conséquent, à intégrer dans la négociation du prix.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite et moyenne surface (médiane 45 m²), adaptés à la demande majoritaire. Les T2 et T3 bien situés, notamment près de la gare, sont les plus liquides. Le parc ancien (21 % d'avant 1945) peut présenter des opportunités de rénovation, mais attention aux 18,5 % de passoires thermiques (DPE F/G) soumises aux restrictions locatives à venir.
Quelles zones cibler aux Pavillons-sous-Bois ?
La centralité et la proximité de la gare SNCF sont les premiers critères de valorisation locative. Le centre-ville, bien équipé (130 commerces), est très recherché. Les quartiers plus résidentiels, avec des maisons de ville, attirent des familles. Aucune zone en forte développement n'est signalée, la construction neuve ayant ralenti (-22 % d'autorisations sur 5 ans).
Calculateur de rendement aux Pavillons-sous-Bois
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir aux Pavillons-sous-Bois
Le principal risque est la vacance locative, estimée structurellement à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le taux de logements vacants communal de 7,3 % confirme cette réalité. La dépendance à la conjoncture économique francilienne est forte. Enfin, le parc ancien implique un risque de travaux de rénovation énergétique, crucial avec une taxe foncière déjà élevée.
Cas pratique : un investissement type aux Pavillons-sous-Bois
Pour un appartement type de 45 m², comptez environ 156 105 € à l'achat. Loué 18,1 €/m², il génère 815 € mensuels, soit un rendement brut de 6,3 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et provision pour vacance, le rendement net avoisine 3,8 %, nécessitant un apport personnel minimal pour équilibrer l'opération.
Erreurs à éviter quand on investit aux Pavillons-sous-Bois
- Oublier la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
- Négliger le DPE : 18,5 % de passoires sont interdites à la location à terme.
- Tabler sur un taux de vacance nul, alors qu'il est de 7,3 %.
- Sous-estimer les frais de gestion locative, incompressibles.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est actif toute l'année, avec un ralentissement estival traditionnel. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne est également porteur. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Pensez au calendrier fiscal : la taxe foncière, payable en septembre, est souvent intégrée dans les calculs de négociation en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- La ville compte 1351 équipements pour 25 804 habitants, une densité notable.
- 98,4 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian est de 35,1 ans, bien en dessous de la moyenne nationale.
S'installer aux Pavillons-sous-Bois : cadre de vie et logement
S'installer aux Pavillons-sous-Bois, c'est opter pour le mode de vie d'une ville moyenne de banlieue dense, avec ses 1351 équipements et une connexion fibre quasi totale. La commune offre une palette complète de services du quotidien, des commerces aux établissements de santé, sur un territoire très restreint de 3 km².
Le profil démographique est jeune (âge médian de 35,1 ans) et familial, ce qui se ressent dans l'ambiance des quartiers. La présence d'un monument historique et de 35 équipements de sports et loisirs participe à la qualité de vie. La gare, à moins de 500 m du centre, permet de rejoindre Paris en une vingtaine de minutes, un atout décisif pour les actifs.
Carte du marché immobilier aux Pavillons-sous-Bois
Les Pavillons-sous-Bois et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Pavillons-sous-Bois
Un climat francilien tempéré, avec une moyenne annuelle de 12,3 °C et 723 mm de pluie, similaire à Paris. Les hivers sont frais sans excès, les étés modérément chauds. Ce profil, peu contraignant, convient à une large majorité, notamment aux familles cherchant un cadre de vie stable sans conditions météorologiques extrêmes, et bénéficie d'une altitude moyenne de 56 m limitant les risques d'inondation par remontée de nappe.
À qui s'adresse Les Pavillons-sous-Bois ?
La commune s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles modestes à intermédiaires, attirés par les nombreuses écoles et la présence de maisons. Les primo-accédants y trouvent un point d'entrée dans la propriété en Île-de-France. En revanche, les chercheurs de calme absolu pourraient être gênés par la densité et l'absence de grands espaces verts.
Avantages et limites aux Pavillons-sous-Bois
✓ Points forts
- Proximité de Paris et desserte ferroviaire pratique.
- Équipements et services nombreux (18 écoles, 130 commerces).
- Parc de logements mixte (38,5 % de maisons individuelles).
- Dynamisme démographique garantissant une certaine animation.
- Très bon déploiement des réseaux fibre et très haut débit (100 %).
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (8 601 hab/km²).
- Taxe foncière parmi les plus fortes du département (39,05 %).
- Risques naturels recensés (8) et arrêtés catastrophes naturelles (13).
Composition du parc immobilier aux Pavillons-sous-Bois
10 863 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 4 156 maisons et 6 629 appartements à aux Pavillons-sous-Bois.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Un parc équilibré, avec 38,5 % de maisons, souligne un caractère pavillonnaire affirmé. La part de propriétaires (53,1 %) et le faible taux de résidences secondaires (1,0 %) indiquent une stabilité résidentielle forte. Un taux de logements vacants à 7,3 % reste dans la moyenne régionale, indiquant un marché actif. Cette composition attire à la fois des primo-accédants pour les appartements et des familles pour les maisons individuelles.
Ancienneté du parc aux Pavillons-sous-Bois
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 769 logements).
- Avant 1919 4,0 % 389 logts
- 1919-1945 17,0 % 1 660 logts
- 1946-1970 23,9 % 2 335 logts
- 1971-1990 24,0 % 2 348 logts
- 1991-2005 16,1 % 1 572 logts
- 2006-2019 15,0 % 1 465 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services aux Pavillons-sous-Bois
1 351 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques aux Pavillons-sous-Bois
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une sismicité très faible et un niveau de radon faible. Huit risques naturels sont recensés, avec 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, principalement liés aux mouvements de terrain ou aux inondations. Une consultation du plan de prévention des risques (PPR) en mairie est indispensable, car elle peut imposer des contraintes constructives ou des assurances spécifiques, impactant le coût du projet.
Cas pratique : un achat type aux Pavillons-sous-Bois
Une maison de 76 m², au prix médian de 3 905 €/m², représente un investissement de 296 780 € hors frais. Cela équivaut à 13,5 années du revenu médian local (21 890 €). Avec un apport de 10 %, un crédit sur 20 ans à 3,5 % génère une mensualité d'environ 1¤800 €, hors assurance.
Erreurs à éviter quand on achète aux Pavillons-sous-Bois
- Ne pas consulter le DPE avant l'offre, au risque de travaux coûteux.
- Ignorer le plan de prévention des risques (PPR) en vigueur.
- Oublier de vérifier l'état de la copropriété pour un appartement.
- Négocier sans connaître le prix médian réel du quartier.
Points clés à retenir aux Pavillons-sous-Bois
- Prix médian à 3 729 €/m², en hausse de 5,0 % en un an.
- Rendement brut appartement à 6,3 %, maison à 5,2 %.
- Classe DPE dominante C, mais 18,5 % de passoires (F/G).
- Marché porteur : prix au m² en croissance continue.
- Écart maison/appartement : 436 €/m² de plus pour une maison.
- Taxe foncière élevée : 39,05 % sur le bâti.
- Par équilibré : 38,5 % de maisons, 53,1 % de propriétaires.
- La proximité de la gare peut créer des écarts de valeur.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Pavillons-sous-Bois ?
Plus que la seule surface, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd. Un logement rénové avec une classe A ou B se vend jusqu'à 10 % plus cher qu'un équivalent classe D. La proximité immédiate de la gare (0,4 km) et des 130 commerces locaux est un premium. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont déterminantes. En appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété (charges, travaux prévus) font la différence.
Estimation indicative d'une maison aux Pavillons-sous-Bois
Pour une maison de 80 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
259 520 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien vous prive de milliers d'euros. Le surévaluer le expose à une vacance commerciale longue, surtout avec 7,3 % de logements déjà vacants. Une estimation professionnelle, qui croise les références locales avec l'état exact de votre propriété (notamment sa classe DPE, cruciale avec 18,5 % de passoires), vous donne un prix de vente réaliste. Cela optimise le délai de vente et votre résultat net, dans une commune où la taxe foncière atteint 39,05 %.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes, mais le marché est micro-localisé. Un expert connaît la valeur ajoutée d'une rue calme près du parc, l'impact des projets de la Métropole du Grand Paris, ou la prime exacte pour une rénovation récente. Il évalue l'état réel, souvent sous-estimé par les algorithmes. Enfin, son estimation fait autorité auprès des acheteurs et des banques, servant de base solide à une négociation et accélérant la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix au m² moyen, très variable selon les rues.
- Surestimer la valeur d'un bien ancien sans compter le coût des rénovations.
- Oublier de valoriser un atout comme la fibre optique (98,4 % couvert).
- Ne pas actualiser l'estimation malgré la hausse des prix de 5 % en un an.
Investir aux Pavillons-sous-Bois : passer à l'action
Les chiffres de la DGFiP offrent une photographie, mais l'opportunité se joue au niveau du bien et de son état. Pour transformer cette analyse en achat judicieux, l'expertise d'un professionnel ancré localement est indispensable, surtout face au risque rénovation.
Les données DVF tracent une tendance, mais la valeur réelle se négocie rue par rue. Un pro local fait la différence.
Déterminez la valeur réelle d'un bien aux Pavillons-sous-Bois grâce aux dernières transactions DVF et à l'expertise locale.
- Analyse basée sur 257 ventes réelles en 2024
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Pavillons-sous-Bois
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Les Pavillons-sous-Bois ?
Le prix médian est de 3 729 €/m² en 2024, mais le prix moyen atteint 6 966 €/m² en raison de quelques biens haut de gamme. Pour un appartement, comptez 3 057 €/m² et pour une maison, 3 714 €/m².
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Le rendement brut des appartements est correct (6,3 %), mais le rendement net chute à environ 3,8 % après charges. La demande locative existe, portée par les jeunes actifs, mais la sélection du bien (état énergétique, localisation) est primordiale.
Les Pavillons-sous-Bois est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, son prix médian est environ 6 % plus élevé que Torcy ou Mitry-Mory. En revanche, il reste 15 % inférieur à Champs-sur-Marne et 8 % plus élevé que Villeparisis, reflétant sa position géographique plus proche de Paris.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter ?
Deux risques principaux : 18,5 % du parc est classé passoire thermique (F/G), avec une interdiction de location à venir, et la commune est concernée par 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, notamment pour des inondations.
La commune se construit-elle beaucoup ?
La construction neuve ralentit : 235 logements autorisés en 2024, en baisse de 22 % sur 5 ans. Cela limite l'offre neuve et maintient la pression sur l'ancien, mais une part importante du parc nécessite des rénovations énergétiques.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un écart de valorisation de -15 % par rapport à Gonesse pour des indicateurs similaires, Les Pavillons-sous-Bois présente une marge de plus-value immédiate supérieure, à condition de sélectionner un bien hors passoire thermique.
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Pavillons-sous-Bois.
Communes limitrophes des Pavillons-sous-Bois
Les Pavillons-sous-Bois est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier des Pavillons-sous-Bois est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 244 €/m² en 2026, soit -10,9 % de plus que la médiane de la Seine-Saint-Denis (3 642 €/m²).
Correction observée: -10,1 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 559 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -7,6 % du prix médian.
Côté typologie, les deux marchés coexistent aux Pavillons-sous-Bois — maisons à 3 714 €/m² pour 80 m² en surface médiane, appartements à 3 057 €/m² pour 49 m². Rapporté au revenu médian des Pavillons-sous-Bois, un logement de 80 m² (297 120 €) représente 13,6 années de ressources brutes.
Loyers observés aux Pavillons-sous-Bois: 18,1 €/m²/mois pour un appartement, 16,9 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 7,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Le poids limité des résidences secondaires (1,0 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 462 logements autorisés, soit 92/an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 86 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Les Pavillons-sous-Bois est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Le cadre géographique (dans un relief de plaine, à 30 m d'altitude en moyenne) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.