01 Le parc de logements
Le parc comprend 8 064 logements dont 7 509 résidences principales, 103 résidences secondaires et 452 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 7 509 | 93,1 % |
| Résidences secondaires | 103 | 1,3 % |
| Logements vacants | 452 | 5,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 6 % de vacants pour un total de 8 064 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 114 | 1,5 % |
| 1919-1945 | 690 | 9,2 % |
| 1946-1970 | 1 675 | 22,4 % |
| 1971-1990 | 2 261 | 30,2 % |
| 1991-2005 | 1 416 | 18,9 % |
| 2006-2019 | 1 326 | 17,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 30 %, devant les constructions récentes (18 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 315 | 4,2 % |
| 2 pièces | 862 | 11,5 % |
| 3 pièces | 1 708 | 22,7 % |
| 4 pièces | 1 989 | 26,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 635 | 35,1 % |
Taille moyenne: 4,0 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 35 %, les T1-T2 16 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 7 360 | 7 742 | 8 064 |
| Rés. principales | 6 861 | 7 240 | 7 509 |
| Rés. secondaires | 49 | 80 | 103 |
| Vacants | 450 | 423 | 452 |
À titre de comparaison : 44,1 % de part de propriétaires à Noisiel, à 15 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 625 | 61,6 % |
| Locataires (privé) | 1 091 | 14,5 % |
| Locataires HLM | 1 672 | 22,3 % |
| Logés gratuitement | 121 | 1,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 61,6 % de propriétaires face à 36,8 % de locataires (dont 22 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 4 489 | 59,8 % |
| Fioul | 208 | 2,8 % |
| Électricité | 2 513 | 33,5 % |
| Gaz bouteille | 30 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 269 | 3,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (60 %), 33 % pour électricité et 4 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 616 |
| 2 à 4 ans | 1 360 |
| 5 à 9 ans | 1 494 |
| 10 ans ou plus | 4 040 |
| Total ménages | 7 509 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 973 |
| Sous-occupation modérée | 1 920 |
| Sous-occupation accentuée | 1 339 |
| Suroccupation modérée | 868 |
| Suroccupation accentuée | 115 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 061 | 14,1 % |
| 1 voiture | 3 569 | 47,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 879 | 38,3 % |
Motorisation des ménages: 14 % n'ont aucune voiture, 48 % en ont une et 38 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 4 538 | 3 954 | 396 | 188 |
| 1975 | 4 889 | 4 363 | 227 | 299 |
| 1982 | 4 989 | 4 469 | 100 | 420 |
| 1990 | 5 701 | 5 393 | 76 | 232 |
| 1999 | 6 604 | 6 164 | 85 | 355 |
| 2006 | 7 040 | 6 608 | 46 | 386 |
| 2011 | 7 360 | 6 861 | 49 | 450 |
| 2016 | 7 742 | 7 240 | 80 | 423 |
| 2022 | 8 064 | 7 509 | 103 | 452 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 4 538 logements à l'origine, 8 064 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 449 | 416 | 457 | 526 | 552 | 351 |
| Dont vacants > 2 ans | 98 | 93 | 103 | 76 | 121 | 208 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0,4 % |
| Classe B | 61 | 2,3 % |
| Classe C | 792 | 30,4 % |
| Classe D | 862 | 33,1 % |
| Classe E | 494 | 19,0 % |
| Classe F | 265 | 10,2 % |
| Classe G | 117 | 4,5 % |
La classe D domine avec 33 % des diagnostics, et 33 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 257 | 9,9 % |
| Classe B | 608 | 23,4 % |
| Classe C | 699 | 26,9 % |
| Classe D | 513 | 19,7 % |
| Classe E | 244 | 9,4 % |
| Classe F | 212 | 8,2 % |
| Classe G | 68 | 2,6 % |
Répartition climat du parc: C concentre 27 % des diagnostics et 60 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 283 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 286 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 208 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 204 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 286 kWh/m²/an (1948-1974), creux à 115 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 10 | 0 |
| Classe B | 29 | 32 |
| Classe C | 281 | 511 |
| Classe D | 483 | 379 |
| Classe E | 218 | 276 |
| Classe F | 115 | 150 |
| Classe G | 96 | 21 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 228 kWh/m²/an côté maisons, C à 214 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 82 |
| T2 | 366 |
| T3 | 731 |
| T4 | 594 |
| T5+ | 167 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Mitry-Mory (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Mitry-Mory est le ville moyenne ayant le plus de passoires thermiques du département Seine-et-Marne. (sur 14 villes moyennes entre 20 000 et 50 000 habitants) Voir le classement
Résumé
8 064 logements composent le parc de Mitry-Mory en 2022, très majoritairement occupés à l'année (93,1 %). Au plan typologique, la maison (65,2 %) reste nettement majoritaire face à l'appartement (34,8 %). À l'échelle locale, Mitry-Mory est dans la grande couronne parisienne, dans la plaine, à une altitude de 108 m — contexte utile pour lire le parc.
Selon l'INSEE, 61,6 % des résidences principales de Mitry-Mory sont occupées par leurs propriétaires, 36,8 % par des locataires. Au plan locatif social, 22,3 % des résidences principales sont en HLM. La commune satisfait la loi SRU — 27,3 % de logements sociaux dépasse le cible de 25,0 %.
Selon l'INSEE, 17,7 % du parc de Mitry-Mory remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté DPE, de Mitry-Mory, le parc fait moins bien que le repère national: D et 221 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 14,7 %. 59,8 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Croissance observée du parc résidentiel de Mitry-Mory: +4,2 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 14,1 % sans voiture et 38,3 % avec deux voitures ou plus.
Les caractéristiques du parc résidentiel s'interprètent à l'aune du cadre régional — Mitry-Mory est dans la grande couronne parisienne. La commune est dans la plaine, à une altitude de 108 m: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Mitry-Mory en 2026 ?
À 20 kilomètres de Paris, Mitry-Mory jouit d'une position géographique stratégique, à mi-chemin entre la capitale et l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle. Cette situation en fait un territoire attractif pour les actifs travaillant dans la zone aéroportuaire ou en région parisienne. Cependant, un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale et une accessibilité immobilière dégradée complexifient l'équation investisseur.
Une rentabilité locative significative sur les maisons (5,7 %) et une pression immobilière élevée n'effacent pas une accessibilité dégradée.
Verdict
➤ Un marché réservé aux investisseurs locatifs ciblant les maisons individuelles, avec une exigence de sélection rigoureuse.
Points clés
- ✓ Rendement brut maisons à 5,7 %
- ✓ Pression immobilière élevée (7,3/10)
- ✓ Dynamique démographique positive (+6,2 %)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,5/10)
- ⚠ Rendement appartement quasi nul (0,9 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Mitry-Mory affiche un prix médian global de 3 849 €/m², en dessous de la moyenne des villes franciliennes.
- Dans le top quart des communes les plus dynamiques de Seine-et-Marne, son marché reste tendu.
- Son rendement locatif maison dépasse largement celui des grandes métropoles comme Paris.
Analyse du marché immobilier à Mitry-Mory
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Mitry-Mory : opportunités et risques
Investir à Mitry-Mory en 2026 n'a de sens que dans une stratégie locative ciblant exclusivement les maisons individuelles. Le rendement brut de 5,7 % pour cette typologie, bien qu'inférieur à certains marchés de province, dépasse largement les standards franciliens. Cependant, la rentabilité nette est sévèrement rognée par une taxe foncière parmi les plus élevées du département (49,03 %), auxquelles s'ajoutent les charges de gestion et un risque de vacance non négligeable dans un territoire à la santé économique fragile.
Le segment appartement est à proscrire en investissement locatif classique, avec un rendement brut de 0,9 % qui ne couvre même pas les frais de possession. Ce chiffre aberrant, tiré par quelques ventes à prix élevé, masque une réalité : le parc collectif local est souvent ancien et peu attractif. De plus, avec 14,7 % de passoires thermiques (classes F et G), tout investisseur doit intégrer le coût et l'obligation des travaux de rénovation énergétique dans son business plan.
La construction neuve (417 logements autorisés en 5 ans) offre une alternative, mais son rendement est généralement plus faible. L'opportunité réside plutôt dans l'achat de maisons nécessitant des travaux, pour les remettre aux normes et les louer à une clientèle d'actifs aéroportuaires, solvables mais exigeants sur la qualité du logement.
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Données du marché immobilier à Mitry-Mory
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier mitryen repose sur un socle de maisons individuelles, qui concentre l'essentiel de l'activité et de la rentabilité locative. D'après les données DVF 2024, le prix médian de cette typologie (3 354 €/m²) reste inférieur de 9 % à la moyenne globale de la commune, un écart qui s'explique par la surface médiane plus importante (89 m²) et un parc parfois ancien.
La comparaison avec les communes voisines est sans appel sur la dynamique : Mitry-Mory est plus chère que Noisiel et Torcy, mais cet écart se justifie par une desserte ferroviaire directe (gare TGV à 4,1 km) et une proximité immédiate avec l'aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle. Néanmoins, cette attractivité géographique a un coût, visible dans l'indice d'accessibilité (IAI) catastrophique à 0,5/10, signe que les prix ont largement décroché du pouvoir d'achat local.
L'évolution démographique (+0,5 % sur 5 ans) et le tissu économique dynamique (taux de renouvellement des entreprises à 24,6 %) constituent des indicateurs solides. Toutefois, la fragilité sociale, avec un taux de chômage à 12,2 % et un revenu médian dans le bas de classement départemental, impose de cibler une clientèle locative extérieure, dépendante des emplois aéroportuaires et logistiques.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mitry-Mory Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian au mètre carré à Mitry-Mory affiche une progression constante et résiliente depuis 2020, passant de 3 278 €/m² à 3 849 €/m² en 2024, soit une hausse cumulative de 17,4 %. Cette tendance haussière régulière, avec une accélération modérée en 2024 (+2,8 %), démontre une attractivité soutenue malgré le contexte économique national. La comparaison avec les communes voisines est instructive : si Mitry-Mory reste plus chère que Noisiel ou Torcy, l'écart s'est légèrement resserré, indiquant peut-être un rattrapage de ces marchés. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire suggère un marché mature où les opportunités de plus-value rapide sont limitées, mais où la staleur à long terme semble assurée par la pression démographique et la desserte exceptionnelle.
Évolution du marché immobilier de Mitry-Mory
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 365 €/m² à 3 360 €/m² (-0,1 %), pour 155 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'analyse financière d'un investissement type à Mitry-Mory révèle des profils radicalement différents selon la typologie. Pour une maison de 89 m² à 3 522 €/m², le crédit estimé représente environ 13,7 années du revenu médian local. Le loyer perçu (1 495 €/mois) couvre une part significative de la mensualité, laissant un effort résiduel modéré. Le rendement brut de 5,7 % est correct, mais est amputé par une taxe foncière élevée (49,03 %) et les charges de gestion. À l'inverse, l'appartement type affiche un rendement brut de 0,9 %, le rendant économiquement inviable en locatif classique. La viabilité d'un montage repose donc entièrement sur le choix du bien et la maîtrise des frais annexes.
Acheter vs Louer — appartement 58 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
72,9 % de maisons et 27,1 % d'appartements parmi les 155 transactions enregistrées.
72,9 % maisons, 27,1 % appartements sur 155 ventes: le collectif pèse 27,1 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 155 | 113 | 42 |
| Prix médian/m² | 3 360 € | 3 354 € | 3 435 € |
| Prix moyen/m² | 3 912 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 58 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 238 | 3 365 € |
| 2022 | 220 | 3 614 € |
| 2023 | 159 | 3 556 € |
| 2024 | 149 | 3 553 € |
| 2025 | 155 | 3 360 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Mitry-Mory est significative, avec 417 logements autorisés sur les cinq dernières années, soit une tendance en forte hausse (+51 %). Cette accélération, concentrée près des nœuds de transport comme la gare de Mitry-Claye, répond à une pression démographique réelle (+6,2 % de population en 10 ans). Pour un investisseur, ce flux de neuf représente à la fois une opportunité (biens aux normes, demande locative ciblée) et un risque de concurrence sur le segment locatif, potentiellement accentué par le taux déjà élevé de logements sociaux (26 %). Cette offre additionnelle doit être absorbée par une demande extérieure constante, sous peine de peser sur les loyers et les prix de l'ancien à moyen terme.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 188 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 56 sur 2013 — soit +235,7 %.
Vacance longue durée à Mitry-Mory
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Mitry-Mory (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Mitry-Mory totalise 492 logements sur 5 ans, soit +102 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Mitry-Mory
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mitry-Mory
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (49,03 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,9 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute souvent de moitié. À Mitry-Mory, la taxe foncière sur le bâti est de 49,03 %. Ajoutez 20 % pour les frais de gestion, les réparations, et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants local est de 5,6 %). Pour un appartement, les charges de copropriété peuvent être lourdes. Un rendement brut de 5,7 % sur une maison devient ainsi un net d'environ 3,2 %.
Performance énergétique du parc à Mitry-Mory
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 601 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Mitry-Mory est D, avec 14,7 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (220 kWh/m²/an) place Mitry-Mory dans la moyenne française. Attention néanmoins aux 14,7 % de passoires (étiquettes F et G), soumises aux interdictions de location à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un bien classé E ou inférieur représente un risque réglementaire et financier. Pour un achat, privilégiez les biens déjà rénovés ou budgétisez des travaux de performance énergétique.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les maisons individuelles, qui représentent les deux tiers du parc et offrent le meilleur rendement brut (5,7 %). Les appartements, avec un rendement anémique de 0,9 %, sont à éviter. L'ancien domine, mais 17,7 % du parc est postérieur à 2006. Attention au DPE : la classe dominante est D (220 kWh/m²/an) et 14,7 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un risque réglementaire et financier.
Quelles zones cibler à Mitry-Mory ?
La proximité immédiate de la gare de Mitry - Claye (ligne P et RER E) et du centre-bourg, doté de 74 commerces, constitue le secteur le plus demandé. Les quartiers pavillonnaires périphériques offrent des opportunités de maisons avec jardin. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, mais 417 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, ce qui pourrait modérer la hausse des loyers à moyen terme.
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Risques à connaître avant d'investir à Mitry-Mory
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de vacants de 5,6 % dans la commune. La dépendance à l'économie aéroportuaire de Roissy expose à une certaine saisonnalité. Le principal écueil reste la mauvaise performance énergétique d'une partie du parc, imposant des rénovations coûteuses pour rester louable après 2025 (loi Climat). La taxe foncière, à 49,03 %, grève significativement la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Mitry-Mory
- Négliger la taxe foncière à 49,03 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative.
- Surévaluer un loyer dans un parc social à 26 %.
- Ignorer les futures interdictions de louer les passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme francilien : printemps actif, été calme, reprise en septembre. Pour vendre, le printemps est idéal, porté par les familles. Acheter en fin d'année peut permettre de négocier sur des biens en vente depuis l'été. Pensez à l'échéance de la taxe foncière en septembre, qui peut influencer les décisions des vendeurs.
Le saviez-vous ?
- Altitude moyenne : 76 m seulement.
- 74 % des logements sont éligibles à la fibre.
- L'aéroport CDG n'est qu'à 5,8 km à vol d'oiseau.
S'installer à Mitry-Mory : cadre de vie et logement
S'installer à Mitry-Mory, c'est opter pour une ville francilienne à la fois bien équipée et verte, avec une superficie de 30 km² qui laisse une large place aux espaces naturels. La commune dispose de 755 équipements selon l'INSEE, dont 96 structures de santé et 28 équipements sportifs, offrant une autonomie quotidienne appréciable. La desserte en transports est son atout majeur, avec la gare de Mitry-Claye à moins de 2 km et une connexion fibre satisfaisante pour le télétravail.
Le cadre de vie reste toutefois marqué par la proximité immédiate de plates-formes logistiques et industrielles, avec trois plans de prévention des risques technologiques (PPRT) actifs. Le bruit et le trafic liés à l'aéroport CDG, distant de 6 km seulement, sont une réalité pour certains quartiers. La démographie jeune (âge médian de 36,2 ans) et la part importante de maisons individuelles en font un territoire familial, où la pression immobilière rend toutefois l'accès à la propriété difficile pour les budgets modestes.
Carte du marché immobilier à Mitry-Mory
Mitry-Mory et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mitry-Mory
Température moyenne de 12,1 °C et 694 mm de pluie par an : un climat océanique dégradé typique de la région parisienne. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les étés modérément chauds. Ce climat tempéré convient à une large majorité, sans contrainte notable pour la construction ou le quotidien. Il est adapté aux actifs recherchant une météo sans extrêmes, proche de l'aéroport Roissy-Charles de Gaulle.
À qui s'adresse Mitry-Mory ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants ou aux jeunes familles en quête d'une maison avec extérieur à un prix contenu, prêts à accepter une dépendance à la voiture pour certains déplacements. Les actifs travaillant à Roissy ou le long du RER E y trouvent également un logement pratique. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine dense ou d'un parc immobilier très récent pourraient être déçus.
Avantages et limites à Mitry-Mory
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur à la moyenne régionale
- Large offre de maisons individuelles avec jardins
- Desserte par le RER E (gare à 1,9 km) et proximité de l'aéroport CDG
- Panier de services et équipements complet pour le quotidien
- Démographie dynamique (+0,5% en 5 ans) et population jeune
− À prendre en compte
- Exposition à des risques technologiques (PPRT) et historique de catastrophes naturelles
- Performance énergétique moyenne du parc (classe D dominante)
- Taux de chômage local élevé (12,2%), reflet de fragilités socio-économiques
Composition du parc immobilier à Mitry-Mory
8 064 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Mitry-Mory combine 65,4 % de maisons et 34,6 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est majoritairement composé de maisons (65,4 %), ce qui dessine un marché stable et familial. Le taux de propriétaires (61,6 %) est solide, et les résidences secondaires (1,3 %) sont marginales. Les 26 % de logements sociaux témoignent d'une mixité programmée. Ce paysage indique une demande ancrée pour l'accession à la propriété en maison individuelle, avec un turnover modéré et une clientèle de primo-accédants ou de familles.
Ancienneté du parc à Mitry-Mory
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 482 logements).
- Avant 1919 1,5 % 114 logts
- 1919-1945 9,2 % 690 logts
- 1946-1970 22,4 % 1 675 logts
- 1971-1990 30,2 % 2 261 logts
- 1991-2005 18,9 % 1 416 logts
- 2006-2019 17,7 % 1 326 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Mitry-Mory
755 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mitry-Mory
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La sismicité est très faible et le radon, faible. La présence de PPRT (Plans de Prévention des Risques Technologiques) GAZECHIM, CCMP et GEREP est liée à la proximité de zones d'activités industrielles et de l'aéroport. Ces plans peuvent imposer des contraintes constructives ou des servitudes. Vérifiez systématiquement le certificat d'urbanisme et le dossier de diagnostics techniques pour connaître les éventuelles restrictions affectant le bien convoité.
Cas pratique : un achat type à Mitry-Mory
Une maison de 89 m² (surface médiane déduite) coûte environ 313 458 €. Avec un apport de 10 % (31 346 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance approche 1 750 €. Cela représente environ 11,5 années de revenu médian local total.
Erreurs à éviter quand on achète à Mitry-Mory
- Oublier de vérifier le DPE et le risque travaux.
- Ne pas consulter les PPRT en vigueur.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien ancien.
- Négliger la qualité de la fibre (disponible à 74 %).
Points clés à retenir à Mitry-Mory
- Prix médian à 3 849 €/m² en 2024 (DVF).
- Rendement brut maison : 5,7 %.
- 65,4 % de maisons dans le parc.
- Marché stable avec 61,6 % de propriétaires.
- Une maison type coûte environ 313 458 €.
- Taxe foncière élevée : 49,03 %.
- Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne.
- Prix appartement : 3 435 €/m² en moyenne.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mitry-Mory ?
À Mitry-Mory, la valeur est fortement tirée par la proximité des gares (Mitry - Claye à 1,9 km, TGV à 4,1 km) et de l'aéroport CDG. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général priment. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété sont discriminants. L'exposition sud/sud-ouest et la performance énergétique (DPE) deviennent des arguments de vente majeurs. La proximité des 19 établissements scolaires et des 74 commerces valorise aussi le bien.
Estimation indicative d'une maison à Mitry-Mory
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
295 680 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation imprécise peut vous faire perdre du temps et de l'argent. Surévaluer son bien le conduit à une mise en vente stagnante, surtout avec un taux de vacance de 5,6 % dans la commune. Sous-évaluer, c'est laisser une plus-value sur la table dans un marché en croissance. Seule une estimation fondée sur les dernières transactions DVF, croisée avec les spécificités de votre bien (surface, année de construction, état) et les dynamiques de quartier, permet de fixer un prix d'appel optimisé pour attirer les acheteurs sans brader votre patrimoine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme utilise des moyennes, mais un professionnel local connaît les micro-marchés : la cote d'un quartier près de la gare Mitry - Claye diffère de celle d'un lotissement éloigné. Il évalue l'état réel, l'ensoleillement, les nuisances potentielles et l'historique de la copropriété. Son estimation crédible permet de négocier avec des acheteurs sérieux et d'éviter une mise en prix trop haute (stagnation) ou trop basse (manque à gagner). Il intègre aussi les projets d'aménagement de la CA Roissy Pays de France.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen.
- Oublier l'impact d'un DPE F ou G sur la valeur.
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition.
- Ignorer les projets de construction neuve à proximité.
Investir à Mitry-Mory : passer à l'action
Les tendances macro ne font pas tout : la valeur d'un bien se négocie au cas par cas, en fonction de son état, de son exposition et de son environnement immédiat. Pour transformer ces données en opportunité concrète, une connaissance fine des quartiers et de la dynamique locale est indispensable.
Les données DVF 2024 révèlent un marché en hausse, mais chaque bien a son histoire. Confrontez ces tendances à la réalité du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Mitry-Mory grâce aux dernières transactions et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Mitry-Mory
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mitry-Mory
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Mitry-Mory ?
Le prix médian global à Mitry-Mory est de 3 849 €/m² en 2024. Les maisons se négocient autour de 3 354 €/m², tandis que le prix médian des appartements, influencé par quelques ventes spécifiques, atteint 3 435 €/m².
Mitry-Mory est-elle plus chère que ses voisines comme Torcy ou Noisiel ?
Oui, Mitry-Mory est environ 9 % plus chère que Torcy (3 516 €/m²) et 11 % plus chère que Noisiel (3 411 €/m²). Cet écart s'explique par sa proximité directe avec l'aéroport CDG et la gare TGV.
Est-ce rentable d'investir en location à Mitry-Mory ?
La rentabilité locative est correcte uniquement pour les maisons, avec un rendement brut de 5,7 %. Pour les appartements, le rendement brut de 0,9 % est trop faible pour couvrir les charges et le crédit, rendant l'investissement peu viable.
Quels sont les risques à connaître avant d'acheter à Mitry-Mory ?
Les principaux risques incluent une taxe foncière élevée (49,03 %), la présence de passoires thermiques (14,7 % du parc) et une exposition à certains risques technologiques (trois PPRT actifs) dus à la proximité de sites industriels.
Le marché immobilier de Mitry-Mory est-il en hausse ?
Oui, les prix médians sont en hausse constante depuis 2020, avec une progression de 2,8 % entre 2023 et 2024. Le marché bénéficie d'une activité stable (près de 200 transactions par an) et d'une pression immobilière élevée.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian supérieur de 9 % à celui de Torcy et de 11 % à Noisiel, Mitry-Mory affiche un différentiel de valorisation qui limite l'effet de levier pour un investisseur, malgré des indicateurs comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mitry-Mory.
Communes limitrophes de Mitry-Mory
Mitry-Mory est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Mitry-Mory est sensiblement au-dessus de la médiane départementale — prix médian 3 360 €/m² en 2026, soit +10,2 % de plus que la médiane du Seine-et-Marne (3 049 €/m²).
Marché en palier: -0,1 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. 921 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année fait apparaître une correction de -5,4 % du prix médian.
Marché mixte à Mitry-Mory: maisons à 3 354 €/m² et appartements à 3 435 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Mitry-Mory, un logement de 88 m² (295 152 €) représente 12,9 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Mitry-Mory avoisinent 17,4 €/m² pour les appartements et 16,8 €/m² pour les maisons. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,1 % pour un appartement (6,0 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Mitry-Mory (1,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 492 logements autorisés, soit 98/an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 61 % des logements autorisés.
Côté contexte, Mitry-Mory est dans la grande couronne parisienne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Mitry-Mory est dans la plaine, à une altitude de 108 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.