Les Ulis, ville de l'Essonne de 25 886 habitants, offre un cadre de vie urbain et dense (5 177 hab/km²) à seulement 8 km du cluster Paris-Saclay. Le marché immobilier, dominé par les appartements (93 % du parc), est accessible avec un prix médian de 2 462 €/m², en baisse de -8,7 % sur un an. La commune, jeune (âge médian 35,5 ans) et dynamique (+4,5 % de croissance démographique en 5 ans), dispose de 772 équipements dont 123 commerces et 126 services de santé.
Carte du marché immobilier aux Ulis
Les Ulis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier aux Ulis
10 633 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc aux Ulis est majoritairement collectif: 93,4 % d'appartements contre 6,6 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc est marqué par une forte proportion de logements sociaux (47 %) et de copropriétés, avec seulement 6,6 % de maisons. Ceci explique un prix au m² plus accessible pour les appartements. Le taux de propriétaires (40,4 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif actif. La très faible part de résidences secondaires (1,5 %) confirme une vocation résidentielle principale, stable. Les acheteurs typiques sont des primo-accédants ou des investisseurs, peu des chercheurs de maisons individuelles.
Évolution démographique aux Ulis
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges aux Ulis
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel aux Ulis
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Employés 21,7 %
- Autres sans activité professionnelle 20,1 %
- Retraités 17,8 %
- Professions intermédiaires 15,9 %
- Ouvriers 12,3 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,7 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études aux Ulis
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc aux Ulis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 891 logements).
- Avant 1919 0,2 % 21 logts
- 1919-1945 0,7 % 74 logts
- 1946-1970 11,2 % 1 112 logts
- 1971-1990 74,0 % 7 315 logts
- 1991-2005 6,6 % 648 logts
- 2006-2019 7,3 % 722 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services aux Ulis
772 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Connectivité numérique aux Ulis
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type aux Ulis
Pour une maison médiane de 95 m², l'investissement s'élève à environ 302 000 € hors frais de notaire. Cela représente plus de 15 années du revenu médian local (19 950 €). Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance dépasse 1 400 €, nécessitant un foyer avec deux revenus ou un apport plus important.
Erreurs à éviter quand on achète aux Ulis
- Ne pas vérifier la quote-part de charges en copropriété.
- Oublier que 47 % du parc est social, influençant l'environnement.
- Se fier au prix au m² moyen sans comparer quartier par quartier.
- Négliger la qualité de l'isolation acoustique dans les immeubles des années 70.
Le saviez-vous ?
- 90,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de 35,5 ans en fait une commune plus jeune que la moyenne nationale.
- Le parc de logements a augmenté de seulement 1 % par an sur 5 ans.
Performance énergétique du parc aux Ulis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 527 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc aux Ulis est D, avec 0,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est dominé par la classe D (183 kWh/m²/an), une performance moyenne. Le très faible taux de passoires (0,9 % en F/G) est un atout : le risque d’indécence locative à court terme est minime. Attention toutefois aux biens classés E ou D, qui devront être rénovés d’ici 2034 pour respecter la loi Climat. Pour un acheteur, un bon DPE (C ou mieux) devient un argument de valeur et de tranquillité réglementaire face aux futures obligations.
Risques naturels et géorisques aux Ulis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est classé en sismicité très faible et en potentiel radon faible, deux risques minimes. La commune a fait l’objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, liés principalement à des mouvements de terrain ou inondations. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) pour identifier d’éventuelles zones de contraintes constructives. Ces données, à croiser avec un diagnostic de terrain, n’indiquent pas de danger systémique mais invitent à une vigilance standard.
Cadre de vie aux Ulis
Le climat est tempéré avec une température moyenne de 11,3 °C et des précipitations annuelles de 735 mm. La commune est bien connectée : gare TGV Massy à 8,3 km, aéroport d'Orly à 16 km, et 136 équipements de transport recensés. Les Ulis bénéficient de 772 équipements au total, dont 299 services, 48 sports et loisirs, et 26 établissements d'enseignement. La fibre couvre 90,5 % du territoire. Toutefois, le cadre urbain est très dense, avec peu d'espaces verts signalés. Les risques naturels sont faibles (radon faible, sismicité très faible) mais 9 arrêtés de catastrophes naturelles historiques ont été recensés. La taxe foncière est de 35,29 % en 2024.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 68 m², comptez environ 164 000 € (2 417 €/m²). Une maison de 95 m² requiert un budget moyen de 302 000 € (3 182 €/m²). Les prix varient entre 2 126 €/m² (premier quartile) et 3 293 €/m² (troisième quartile). Comparé aux communes voisines (Brétigny-sur-Orge à 3 237 €/m², Morsang-sur-Orge à 3 638 €/m²), Les Ulis est plus abordable. Le marché étant en baisse, les acheteurs ont une marge de négociation. Les délais de vente peuvent être allongés en raison du taux de vacance de 4,5 % et de la part élevée de logements sociaux (47 %).
À qui s'adresse Les Ulis ?
Les Ulis conviennent aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un prix accessible proche de Paris-Saclay. Les familles y trouveront moins de maisons (6,6 % du parc) mais de nombreux équipements scolaires (26 établissements). Les investisseurs locatifs ciblant les petits appartements y trouvent un rendement brut attractif. En revanche, les chercheurs de calme et d'espace seront déçus par la densité urbaine.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix immobilier accessible, inférieur aux communes voisines.
- Proximité du pôle d'emploi Paris-Saclay (8 km).
- Desserte transport correcte (gare TGV à 8,3 km, aéroport à 16 km).
- Équipements nombreux (772 au total) et services de santé (126).
- Démographie jeune et dynamique (+4,5% en 5 ans).
− À prendre en compte
- Densité urbaine élevée (5 177 hab/km²), peu d'espaces verts.
- Part importante de logements sociaux (47%) impactant l'environnement.
- Taux de chômage élevé (13,3%) et revenu médian faible (19 950€).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Les Ulis est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat aux Ulis
- Climat doux : 11,3°C de moyenne et 735 mm de pluie.
- Parc jeune : 7,3 % des logements construits après 2006.
- Très faible taux de passoires thermiques (0,9 %).
- Fort équipement : 772 équipements publics et privés.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter aux Ulis
Quel budget prévoir pour acheter aux Ulis ?
Un appartement type de 68 m² coûte environ 164 000 €, une maison de 95 m² environ 302 000 €. Le prix médian au m² est de 2 462 €.
Les Ulis est-elle adaptée aux familles ?
Avec 26 établissements scolaires et de nombreux équipements, la commune est adaptée aux familles, mais l'offre de maisons est limitée (6,6% du parc).
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre aux Ulis ?
Avantages : prix accessibles, proximité de Paris-Saclay, équipements nombreux. Inconvénients : densité élevée, part de logements sociaux importante, taux de chômage élevé.
Vous envisagez d'acheter aux Ulis ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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