Les Ulis offrent un rendement brut attractif de 8,7 % pour les appartements, l'un des plus élevés de la région Île-de-France. Toutefois, le rendement net estimé chute à 5,5 % après déduction des charges (vacance 8 %, gestion 12 %, taxe foncière à 35,29 %). Avec un prix médian à 2 417 €/m² pour un appartement, l'investissement est accessible, mais le taux de pauvreté élevé (rang 3/20) et un chômage à 13,3 % indiquent une fragilité socio-économique.
Indices immobiliers des Ulis
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
4,9
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est pas en surchauffe, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,6
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Très faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleTrès faible accessibilité : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
7,2
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs recherchant un rendement.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs recherchant un rendement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie doit être axée sur la location annuelle, pas sur le saisonnier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie doit être axée sur la location annuelle, pas sur le saisonnier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir aux Ulis ?
Investir aux Ulis en 2026, c'est viser la rentabilité locative brute dans un segment de marché très spécifique : l'appartement ancien de taille moyenne. Le rendement brut de 8,7 % est l'un des plus élevés du département, mais il faut immédiatement le nuancer. Une taxe foncière à 35,29 %, un taux de vacance locative estimé à 8 % et des frais de gestion ramènent le rendement net aux alentours de 5,5 %.
La stratégie doit impérativement cibler les biens les plus facilement louables : proximité des transports (gare d'Igny à 7,9 km), des commerces (123 recensés) et des services. Il est également crucial de s'intéresser au DPE, car si les passoires thermiques (F/G) ne représentent que 0,9 % du parc, la classe dominante D laisse une marge de manœuvre pour la valorisation par la rénovation énergétique.
Le principal risque ne réside pas dans la vacance, mais dans la faible liquidité à la revente et la fragilité du potentiel de plus-value. Avec un indice d'accessibilité (IAI) parmi les plus bas du département, le marché local ne peut porter seul les prix. La revente future dépendra donc de la capacité à attirer des investisseurs extérieurs, sensibles aux mêmes arguments de rendement.
Profil locatif aux Ulis
La demande locative est portée par une population jeune (âge médian 35,5 ans, 42,5 % de moins de 30 ans) et des ménages modestes. Les étudiants et jeunes actifs travaillant dans le cluster Paris-Saclay (8 km) recherchent des studios et T2. Les familles, moins nombreuses dans un parc à dominante d'appartements, sont attirées par les rares maisons. Les retraités représentent 19,1 % de la population, mais la part de résidences secondaires est minime (1,5 %), indiquant un marché locatif principalement de résidence principale.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de petite surface (studio, T2) pour maximiser la rentabilité, avec un loyer estimé à 17,5 €/m²/mois. Les maisons, plus chères à l'achat (3 182 €/m²), offrent un rendement brut plus faible (6 %). Le parc est récent (seulement 1 % d'avant 1945) mais attention aux DPE : la classe dominante est D (183 kWh/m²/an) et 0,9 % sont des passoires thermiques (F/G), un risque à anticiper avec la loi Climat.
Quelles zones cibler aux Ulis ?
Le centre-ville, bien desservi par les transports (136 équipements de transport recensés), concentre la demande locative. La proximité de la gare TGV Massy (8,3 km) et de l'aéroport d'Orly (16 km) valorise les biens bien situés. La commune fait partie de la Communauté Paris-Saclay, ce qui soutient l'attractivité pour les employés du pôle technologique. Aucune zone en développement majeur n'est signalée, la construction neuve étant en net ralentissement (-65 % d'autorisations).
Performance énergétique du parc aux Ulis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 211 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc aux Ulis est D, avec 0,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est dominé par la classe D (183 kWh/m²/an), une performance moyenne. Le très faible taux de passoires (0,9 % en F/G) est un atout : le risque d’indécence locative à court terme est minime. Attention toutefois aux biens classés E ou D, qui devront être rénovés d’ici 2034 pour respecter la loi Climat. Pour un acheteur, un bon DPE (C ou mieux) devient un argument de valeur et de tranquillité réglementaire face aux futures obligations.
Construction neuve aux Ulis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à aux Ulis totalise 209 logements sur 5 ans, soit -65 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Seulement 209 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une chute de 65 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement net de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une pression sur l'ancien. Cela peut aussi signaler des difficultés de foncier ou d'opérabilité des promoteurs sur la commune. Pour les acquéreurs, l'offre en neuf est très réduite, concentrant la demande sur le parc existant, majoritairement des années 70-90.
Fourchettes de loyers aux Ulis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Ulis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,29 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement net chute de 3 points en moyenne par rapport au brut. Prévoyez d'abord la taxe foncière, indexée sur 35,29 % du taux communal. Ensuite, une provision pour travaux (le parc est majoritairement de classe D) et la gestion locative (environ 5 % du loyer). Sur un appartement, les charges de copropriété peuvent aussi peser. Avec un taux de vacance de 4,5 %, prévoyez une trésorerie de sécurité équivalant à 2-3 mois de loyer.
Calculateur de rendement aux Ulis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir aux Ulis ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type aux Ulis
Pour un appartement type de 55 m² (proche du prix total médian), comptez environ 164 000 € à l'achat. Au loyer médian de 17,5 €/m², cela génère 962 € mensuels, soit un rendement brut de 7 %. Après déduction de la taxe foncière, charges et gestion, le rendement net avoisine 4,5 %. L'effort de trésorerie mensuel, crédit déduit, peut être légèrement positif avec un apport conséquent.
Erreurs à éviter quand on investit aux Ulis
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du secteur.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique (classe D dominante).
- Choisir un bien sans viser la clientèle jeune (42,5 % de moins de 30 ans).
Le saviez-vous ?
- 90,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de 35,5 ans en fait une commune plus jeune que la moyenne nationale.
- Le parc de logements a augmenté de seulement 1 % par an sur 5 ans.
Risques à connaître avant d'investir aux Ulis
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un contexte où le taux de vacance structurel est de 4,5 %. La dépendance à une population locative modeste expose aux impayés, d'autant que le taux de chômage est élevé (13,3 %). La saisonnalité est faible (1,5 % de résidences secondaires). Enfin, la taxe foncière est de 35,29 % en 2024, ce qui pèse sur la rentabilité. Le DPE moyen (classe D) impose des travaux de rénovation énergétique à moyen terme.
Simulation financière — appartement type 68 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation compare votre mensualité de crédit au loyer perçu. Un effort résiduel faible, voire positif, indique une bonne couverture par la location. Avec un revenu médian local de 19 950 €, vérifiez la solidité de votre reste à vivre après cet effort. Pour un investisseur, un cash-flow mensuel positif même minime permet de traverser les périodes de vacance locative, estimée à 4,5 % du parc. Intégrez aussi la taxe foncière, élevée à 35,29 %.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé (8,7 %)
- Opportunité locative forte (IOL 7,2/10)
- Correction récente de -8,7 % : point d'entrée potentiel
− Points d'attention
- Accessibilité très faible (IAI 1,6/10)
- Taux de chômage élevé (13,3 %)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler les petits appartements pour un rendement brut élevé, mais en acceptant un risque locatif accru lié à la fragilité socio-économique. À éviter pour les investisseurs recherchant une plus-value rapide, car le marché est en baisse (-8,7 %).
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement aux Ulis
- Rendement brut locatif attractif : 8,7 % pour les appartements.
- Rendement net chute à ~5,5 % après charges et taxe.
- Loyer moyen appartement : 17,5 €/m²/mois.
- Taux de vacance du parc : 4,5 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement aux Ulis
Est-il rentable d'investir aux Ulis ?
Le rendement brut des appartements est attractif (8,7 %), mais le net tombe à 5,5 % après charges. La rentabilité est donc réelle, mais modérée par les risques locatifs.
Quel rendement locatif attendre aux Ulis ?
Pour un appartement, le rendement brut est de 8,7 %, soit environ 5,5 % net. Pour une maison, il est de 6 % brut et 3,8 % net, selon les estimations basées sur les loyers moyens.
Quels sont les risques principaux d'un investissement aux Ulis ?
Les risques incluent la vacance locative (taux de 4,5 % structurel), les impayés liés à un taux de chômage de 13,3 %, et la nécessité de rénovation énergétique (DPE moyen D).
Vous envisagez d'investir aux Ulis ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement aux Ulis
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.