En 2024, le prix médian du mètre carré aux Ulis s'établit à 2 462 €, selon les données DVF/DGFiP. Sur un an, le marché a connu une correction de -8,7 %, reflétant une tendance à la baisse. Cette commune de l'Essonne, peuplée de 25 886 habitants, offre un parc immobilier composé à 93 % d'appartements, ce qui en fait un marché très urbain et dense (5 177 hab/km²). Son accessibilité, avec la gare TGV Massy à 8,3 km, reste un atout structurel.
Comment se porte le marché immobilier aux Ulis
Le marché immobilier des Ulis est marqué par une baisse des prix de -8,7 % sur un an, avec un prix médian global à 2 462 €/m². Le volume des transactions reste modeste (176 ventes en 2024), dominé à 90 % par les appartements (médiane 2 417 €/m² pour 68 m²). Les maisons, minoritaires (seulement 6,6 % du parc), se négocient à 3 182 €/m² pour 95 m² en médiane. La fourchette interquartile (2 126 – 3 293 €/m²) indique une dispersion des prix modérée. Comparé aux voisines comme Brétigny-sur-Orge (3 237 €/m²) ou Morsang-sur-Orge (3 638 €/m²), Les Ulis affiche des prix plus accessibles. Toutefois, le taux de chômage local de 13,3 % et le revenu médian modeste (19 950 €) limitent la capacité d'achat.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La correction de -8,7 % sur un an intervient après une période de forte hausse, reflétant un ajustement du marché national et local. Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes alentour, peut créer une opportunité d’achat pour les profils patientes. Le prix des appartements, à 2 417 €/m², revient à des niveaux plus accessibles pour le revenu médian local. Pour un vendeur, c'est le moment de soigner sa présentation et son prix de vente ; pour un acheteur, de négocier sur des biens qui stagnent.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier aux Ulis
Le parc immobilier des Ulis est très majoritairement composé d'appartements (93 % des transactions), avec seulement 6,6 % de maisons. Près de la moitié (47 %) des logements sont sociaux, ce qui pèse sur la dynamique des prix en secteur libre. Les propriétaires occupants représentent 40,4 % des résidents, et le taux de vacance est de 4,5 %. Les acheteurs sont probablement des primo-accédants ou des investisseurs locatifs, attirés par des prix inférieurs à la moyenne régionale.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est plutôt en faveur des acheteurs, avec une baisse des prix et un volume de transactions limité. Le prix médian en recul de -8,7 % indique une correction, et le nombre de ventes (176) reste modéré pour une commune de cette taille. Le taux de vacance à 4,5 % et la part de logements sociaux élevée (47 %) créent une pression à la baisse sur les prix en secteur libre. Toutefois, la densité démographique et la proximité de pôles d'emplois (Paris-Saclay) soutiennent une demande structurelle. Les vendeurs doivent donc s'attendre à des négociations.
Vacance longue durée aux Ulis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve aux Ulis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à aux Ulis totalise 208 logements sur 5 ans, soit +53 % vs la période antérieure.
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Seulement 209 logements ont été autorisés sur les 5 dernières années, avec une chute de 65 % par rapport à la période précédente. Ce ralentissement net de la construction neuve limite le risque de sur-offre à court terme et maintient une pression sur l'ancien. Cela peut aussi signaler des difficultés de foncier ou d'opérabilité des promoteurs sur la commune. Pour les acquéreurs, l'offre en neuf est très réduite, concentrant la demande sur le parc existant, majoritairement des années 70-90.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché suit le rythme francilien : frénésie de rentrée (septembre-octobre) et reprise au printemps (mars-avril). L'été est plus calme. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Vendre au printemps permet de toucher les familles voulant emménager avant la rentrée. La date de paiement de la taxe foncière (mi-octobre) peut inciter certains vendeurs à conclure avant septembre.
Le saviez-vous ?
- 90,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de 35,5 ans en fait une commune plus jeune que la moyenne nationale.
- Le parc de logements a augmenté de seulement 1 % par an sur 5 ans.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers aux Ulis
- Prix médian à 2 462 €/m², en baisse de 8,7 % sur un an.
- Écart majeur : maison à 3 182 €/m² vs appart à 2 417 €/m².
- Taxe foncière élevée, à 35,29 % du taux communal.
- Seulement 6,6 % du parc sont des maisons individuelles.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix aux Ulis
Quel est le prix au m² à Les Ulis ?
Le prix médian au mètre carré aux Ulis est de 2 462 € en 2024, selon les données DVF. Les appartements se négocient autour de 2 417 €/m² et les maisons à 3 182 €/m².
Le prix immobilier aux Ulis est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché est en baisse de -8,7 % sur un an, reflétant une correction après les fortes hausses précédentes. Cette tendance est à mettre en perspective avec le resserrement du crédit.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
Les prix varient de 2 126 €/m² pour le premier quartile à 3 293 €/m² pour le troisième quartile. Un appartement type de 68 m² coûte environ 164 000 €, une maison de 95 m² environ 302 000 €.
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