Estimer correctement son bien aux Ulis exige une analyse fine du marché local, en baisse de -8,7 % en 2024.
- Estimation gratuite, sans engagement
- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
- Mise en relation avec un expert local de votre secteur
Estimer votre bien aux Ulis
Estimation gratuite basée sur les transactions DVF et l'analyse du marché local.
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Le marché aux Ulis en chiffres
Estimation indicative d'une maison aux Ulis
Pour une maison de 94 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
231 052 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Le marché immobilier aux Ulis
Le marché immobilier des Ulis est marqué par une baisse des prix de -8,7 % sur un an, selon les données DVF 2024. Le prix médian s'établit à 2 462 €/m², avec une forte domination des appartements (93 % des transactions). Les maisons, rares (6,6 % du parc), se négocient à 3 182 €/m². La fourchette de prix est large (2 126 – 3 293 €/m²), reflétant une diversité de biens. La commune connaît une évolution démographique positive (+4,5 % en 5 ans) mais un taux de chômage élevé (13,3 %) qui pèse sur la demande. La construction neuve ralentit (-65 % d'autorisations), ce qui pourrait soutenir les prix à moyen terme. Une estimation précise doit intégrer ces paramètres.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute rallonge considérablement le délai de vente dans un marché déjà en baisse. À l'inverse, sous-estimer son bien signifie perdre plusieurs milliers d'euros. Avec un prix médian à 2 462 €/m² et une fourchette interquartile de 2 126 à 3 293 €/m², le juste prix dépend de la surface, de la typologie, de l'état (DPE moyen D) et de la localisation exacte. Les données DVF montrent que les appartements se vendent en médiane à 2 417 €/m², mais avec des écarts importants. Une estimation professionnelle basée sur les transactions réelles vous permet de vous positionner stratégiquement.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien aux Ulis ?
Aux Ulis, le prix est très segmenté. Pour un appartement, la proximité immédiate des 123 commerces, des écoles ou de la gare d'Igny (à 7,9 km) prime. Un DPE performant (classe C ou mieux) devient un levier de valorisation face à un parc majoritairement en D. Pour les rares maisons, la taille du terrain et l'état général pèsent lourd. La vue, l'étage (avec ascenseur) et l'exposition sud peuvent justifier un écart de 5 à 10 % sur le prix au m². Un bien rénové avec goût se démarque dans un stock souvent standard.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un algorithme calcule une moyenne, mais ne voit pas l’état réel du bien, les surcotes ou décotes liées à l’immeuble. Un expert local connaît les micro-marchés : la différence de prix entre le centre-ville et les quartiers périphériques, l’impact d’une copropriété bien gérée. Il ajuste selon la vue, le bruit, la qualité des parties communes. Surtout, son estimation fait autorité auprès des acheteurs et des banques, facilitant la négociation et le financement. Enfin, il anticipe les évolutions réglementaires, comme le DPE, qui impacteront la valeur.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer avec des biens en logement social hors marché libre.
- Surestimer l'impact d'une véranda ou d'un jardin minuscule.
- Oublier de déduire les travaux de rafraîchissement obligatoires.
- Vendre sans mettre en avant la proximité des 26 établissements scolaires.
Le saviez-vous ?
- 90,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'âge médian de 35,5 ans en fait une commune plus jeune que la moyenne nationale.
- Le parc de logements a augmenté de seulement 1 % par an sur 5 ans.
À retenir avant d'estimer votre bien aux Ulis
- Prix total médian d'un appartement : 164 356 €.
- Revenu médian local de 19 950 €, un des plus bas du département.
- La proximité des commerces et transports crée des surcotes.
- Un DPE de classe C ou mieux est un atout valorisant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation aux Ulis
Comment estimer son bien aux Ulis gratuitement ?
Utilisez notre outil en ligne qui croise les données DVF 2024 (prix médian 2 462 €/m²) avec les caractéristiques de votre bien pour une estimation instantanée.
Combien vaut une maison aux Ulis ?
Le prix médian d'une maison aux Ulis est de 3 182 €/m², pour une surface médiane de 95 m², soit environ 302 000 €. Mais les prix varient selon l'état et la localisation.
Pourquoi faire estimer par un pro local aux Ulis ?
Un professionnel local connaît les micro-marchés et les facteurs affectant la valeur (proximité des transports, DPE). Avec un marché en baisse de -8,7%, son expertise évite les erreurs de prix.