01 Le parc de logements
Le parc comprend 270 logements dont 231 résidences principales, 19 résidences secondaires et 21 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 231 | 85,6 % |
| Résidences secondaires | 19 | 7,0 % |
| Logements vacants | 21 | 7,8 % |
Le graphique détaille la structure des 270 logements: 86 % sont habités en permanence, 7 % épisodiquement et 8 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 73 | 31,9 % |
| 1919-1945 | 22 | 9,6 % |
| 1946-1970 | 20 | 8,7 % |
| 1971-1990 | 48 | 21,0 % |
| 1991-2005 | 21 | 9,2 % |
| 2006-2019 | 45 | 19,7 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — avant 1919 arrive en tête avec 32 %, devant les constructions récentes (20 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 0 | 0,0 % |
| 2 pièces | 8 | 3,4 % |
| 3 pièces | 19 | 8,2 % |
| 4 pièces | 55 | 23,7 % |
| 5 pièces ou plus | 150 | 64,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 5,1 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (65 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 254 | 270 | 270 |
| Rés. principales | 224 | 231 | 231 |
| Rés. secondaires | 13 | 19 | 19 |
| Vacants | 17 | 19 | 21 |
Brion-Près-Thouet (759 hab., à 19 km) présente 69,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 194 | 84,0 % |
| Locataires (privé) | 35 | 15,2 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 2 | 0,9 % |
Visualisation des quatre statuts — 84,1 % de propriétaires occupants, 15,1 % de locataires et 0 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Fioul | 42 | 18,2 % |
| Électricité | 89 | 38,5 % |
| Gaz bouteille | 8 | 3,5 % |
| Autre (bois…) | 92 | 39,8 % |
Répartition des modes de chauffage: 40 % au autres sources (bois notamment), 39 % pour électricité, 18 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 11 |
| 2 à 4 ans | 35 |
| 5 à 9 ans | 36 |
| 10 ans ou plus | 148 |
| Total ménages | 231 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 0 |
| Sous-occupation modérée | 64 |
| Sous-occupation accentuée | 68 |
| Suroccupation modérée | 0 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 5 | 2,2 % |
| 1 voiture | 84 | 36,4 % |
| 2 voitures ou plus | 142 | 61,5 % |
Équipement automobile des ménages: 2 % sans voiture, 36 % avec une voiture et 61 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 87,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 180 | 134 | 11 | 35 |
| 1975 | 189 | 151 | 20 | 18 |
| 1982 | 169 | 147 | 14 | 8 |
| 1990 | 209 | 169 | 29 | 11 |
| 1999 | 213 | 181 | 17 | 15 |
| 2006 | 225 | 199 | 19 | 7 |
| 2011 | 254 | 224 | 13 | 17 |
| 2016 | 270 | 231 | 19 | 19 |
| 2022 | 270 | 231 | 19 | 21 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 180 logements, le total atteint 270 en 2022 (+50 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 21 | 23 | 24 | 26 | 24 | 25 |
| Dont vacants > 2 ans | 11 | 12 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 2,0 % |
| Classe B | 1 | 2,0 % |
| Classe C | 7 | 14,3 % |
| Classe D | 19 | 38,8 % |
| Classe E | 9 | 18,4 % |
| Classe F | 7 | 14,3 % |
| Classe G | 5 | 10,2 % |
Distribution DPE sur 49 diagnostics: la majorité se situe en classe D (39 %), avec 18 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 14,3 % |
| Classe B | 19 | 38,8 % |
| Classe C | 8 | 16,3 % |
| Classe D | 7 | 14,3 % |
| Classe E | 1 | 2,0 % |
| Classe F | 4 | 8,2 % |
| Classe G | 3 | 6,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (39 %), et 69 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 276 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 182 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 172 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 125 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 276 kWh/m²/an (avant 1948), creux à 125 (2001-2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 1 | 0 |
| Classe C | 7 | 0 |
| Classe D | 18 | 1 |
| Classe E | 9 | 0 |
| Classe F | 6 | 1 |
| Classe G | 5 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 245 kWh/m²/an côté maisons, D à 315 côté appartements.
Le parc de logements structure le marché immobilier des Ulmes (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
270 logements sont décomptés dans le parc des Ulmes au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. Le tissu résidentiel est presque uniquement composé de maisons (99,6 %). Ancrage local: la commune est une commune des Pays de la Loire, en contexte de plaine (altitude moyenne: 69 m).
Profil fortement patrimonial: 84,1 % des ménages des Ulmes sont propriétaires de leur logement.
Le bâti d'avant 1919 représente 31,9 % du parc résidentiel, reflet d'un tissu urbain ou villageois de longue histoire. Le parc des Ulmes présente des performances DPE contrastées: classe dominante D et 248 kWh/m²/an, soit davantage que la moyenne nationale. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 24,5 % du parc diagnostiqué. Au plan énergétique résidentiel, 39,8 % des résidences principales s'appuient sur le autres sources (bois notamment).
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc des Ulmes reste stable (0,0 %). 61,5 % des ménages des Ulmes disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Les Ulmes est une commune des Pays de la Loire, cadre régional qui module les équilibres résidentiels. Côté topographie, Les Ulmes se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 69 m), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 231 résidences principales des Ulmes et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché aux Ulmes : -14,0 % en un an, dans un contexte de seulement 9 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,3 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Maine-et-Loire (115ᵉ rang sur 176 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
- Pression touristique très élevée — demande soutenue en saisonnier
- Correction récente des prix : -14,0 % sur un an
Analyse du marché immobilier aux Ulmes
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,3 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier aux Ulmes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² aux Ulmes s'établit à 1 699 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,3 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier des Ulmes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier des Ulmes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 386 €/m² à 1 699 €/m² (+22,6 %), pour 9 transactions sur la dernière année.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 103 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 9 |
| Prix médian/m² | 1 699 € | 1 699 € |
| Prix moyen/m² | 1 804 € | |
| Surface médiane | – | 103 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 7 | 1 386 € |
| 2022 | 4 | 1 963 € |
| 2023 | 12 | 1 958 € |
| 2024 | 3 | 1 975 € |
| 2025 | 9 | 1 699 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 14 sur 2013 — soit -100,0 %.
Construction neuve aux Ulmes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction aux Ulmes: 3 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (0 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers aux Ulmes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle aux Ulmes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,38 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc aux Ulmes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 49 diagnostics analysés (ADEME)
Parc aux Ulmes: majorité classée D, part de passoires thermiques à 24,5 %.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement aux Ulmes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer aux Ulmes : cadre de vie et logement
Les Ulmes compte 544 habitants, à 64 m d'altitude. Le climat local affiche 13,0 °C de moyenne annuelle et 648 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 29 appellations d'origine rattachées au terroir local et 21 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier aux Ulmes
Les Ulmes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat aux Ulmes
Composition du parc immobilier aux Ulmes
270 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition du parc aux Ulmes: 99,6 % de maisons, 0,4 % d'appartements — dominante résidentielle individuelle.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc aux Ulmes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 229 logements).
- Avant 1919 31,9 % 73 logts
- 1919-1945 9,6 % 22 logts
- 1946-1970 8,7 % 20 logts
- 1971-1990 21,0 % 48 logts
- 1991-2005 9,2 % 21 logts
- 2006-2019 19,7 % 45 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services aux Ulmes
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques aux Ulmes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison aux Ulmes
Pour une maison de 103 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
174 997 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier aux Ulmes
Quel est le prix de l'immobilier aux Ulmes ?
Le prix médian au m² aux Ulmes est de 1 699 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 103 m² (surface médiane locale), compter environ 175 000 €.
Comment Les Ulmes se situe-t-elle dans le Maine-et-Loire ?
Les Ulmes se situe au 115ᵉ rang du Maine-et-Loire sur 176 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer aux Ulmes ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison aux Ulmes est de 6,3 % (loyer de 8,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Le parc immobilier des Ulmes est-il énergétiquement dégradé ?
24,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante D). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables aux Ulmes.
Communes limitrophes des Ulmes
Les Ulmes est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier des Ulmes se situe dans la moyenne — prix médian 1 699 €/m², dans la ligne de la médiane du Maine-et-Loire.
Sur la période 2021-2025, le prix médian des Ulmes a progressé de +22,6 %, une dynamique haussière marquée au regard des évolutions observées ailleurs. Au total, 35 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -14,0 %.
La typologie des ventes se limite aux maisons individuelles — médian à 1 699 €/m² pour 103 m². Un bien type de 103 m² revient à environ 174 997 €, soit 7,5 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 8,9 €/m² pour un appartement et 8,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche pour un appartement (6,3 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 7,0 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
La construction neuve reste limitée: 3 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (100 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier des Ulmes s'interprète dans un contexte plus large — Les Ulmes est une commune des Pays de la Loire, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Les Ulmes est en contexte de plaine (altitude moyenne: 69 m), autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).