01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 022 logements dont 960 résidences principales, 33 résidences secondaires et 30 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 960 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 33 | 3,2 % |
| Logements vacants | 30 | 2,9 % |
Parmi les 1 022 logements du parc, 94 % assurent la fonction de résidence principale, contre 3 % de secondaires et 3 % de vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 29 | 3,0 % |
| 1919-1945 | 31 | 3,2 % |
| 1946-1970 | 74 | 7,7 % |
| 1971-1990 | 343 | 35,9 % |
| 1991-2005 | 301 | 31,5 % |
| 2006-2019 | 177 | 18,5 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 36 %, devant les constructions récentes (19 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,4 % |
| 2 pièces | 23 | 2,4 % |
| 3 pièces | 114 | 11,9 % |
| 4 pièces | 370 | 38,5 % |
| 5 pièces ou plus | 449 | 46,8 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 47 % du parc, contre 3 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,5 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 881 | 910 | 1 022 |
| Rés. principales | 825 | 848 | 960 |
| Rés. secondaires | 21 | 18 | 33 |
| Vacants | 35 | 44 | 30 |
À Brouilla, commune similaire à 11 km, la part de propriétaires est de 64,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 715 | 74,5 % |
| Locataires (privé) | 163 | 17,0 % |
| Locataires HLM | 68 | 7,1 % |
| Logés gratuitement | 14 | 1,5 % |
Structure d'occupation: propriétaires 74,5 %, locataires 24,0 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 47 | 4,9 % |
| Fioul | 22 | 2,3 % |
| Électricité | 695 | 72,4 % |
| Gaz bouteille | 33 | 3,4 % |
| Autre (bois…) | 163 | 17,0 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (72 %), 17 % pour autres sources (bois notamment) et 5 % pour gaz de ville.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 108 |
| 2 à 4 ans | 168 |
| 5 à 9 ans | 130 |
| 10 ans ou plus | 554 |
| Total ménages | 960 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 85 |
| Sous-occupation modérée | 215 |
| Sous-occupation accentuée | 282 |
| Suroccupation modérée | 40 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 71 | 7,4 % |
| 1 voiture | 425 | 44,3 % |
| 2 voitures ou plus | 464 | 48,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 7 % sans voiture, 44 % à une voiture et 48 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 80,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 108 | 87 | 2 | 19 |
| 1975 | 165 | 128 | 7 | 30 |
| 1982 | 333 | 284 | 21 | 28 |
| 1990 | 425 | 409 | 6 | 10 |
| 1999 | 675 | 636 | 20 | 19 |
| 2006 | 771 | 726 | 23 | 21 |
| 2011 | 881 | 825 | 21 | 35 |
| 2016 | 910 | 848 | 18 | 44 |
| 2022 | 1 022 | 960 | 33 | 30 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 108 à 1 022 logements, soit +846 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 60 | 56 | 55 | 76 | 53 | 23 |
| Dont vacants > 2 ans | 12 | 16 | 11 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 18 | 8,2 % |
| Classe B | 41 | 18,7 % |
| Classe C | 112 | 51,1 % |
| Classe D | 31 | 14,2 % |
| Classe E | 15 | 6,8 % |
| Classe F | 2 | 0,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 219 diagnostics par étiquette énergétique: 51 % en C, 78 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 137 | 62,6 % |
| Classe B | 53 | 24,2 % |
| Classe C | 16 | 7,3 % |
| Classe D | 9 | 4,1 % |
| Classe E | 3 | 1,4 % |
| Classe F | 1 | 0,5 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 63 % des diagnostics et 94 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 211 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 181 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 162 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 123 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 122 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 56 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 56 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 211 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 4 |
| Classe B | 32 | 9 |
| Classe C | 78 | 34 |
| Classe D | 25 | 6 |
| Classe E | 14 | 1 |
| Classe F | 2 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (145 kWh/m²/an), les appartements C (131) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 4 |
| T2 | 5 |
| T3 | 22 |
| T4 | 27 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Llupia (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Llupia s'élève à 1 022 logements au recensement 2022, très majoritairement affectés à la résidence principale (93,9 %, soit 960 logements habités à titre permanent). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 87,3 % de maisons individuelles. Pour mémoire, Llupia est dans la tradition catalane, à 261 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 24 km environ, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Le parc penche vers la propriété occupante (74,5 %), le locatif étant minoritaire (24,0 %). Au plan locatif social, 7,1 % des résidences principales sont en HLM.
Le parc de Llupia est plutôt récent: 18,5 % des logements ont été construits depuis 2006. Sur le plan énergétique, de Llupia, le parc tient mieux que la moyenne — classe C dominante, 141 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le électricité (72,4 %).
Croissance observée du parc résidentiel de Llupia: +12,3 % entre 2016 et 2022. 48,3 % des ménages de Llupia disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la tradition catalane — un ancrage qui colore le parc. Le décor géographique — à 261 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux, dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 24 km environ — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
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Verdict
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Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,4 %
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (73ᵉ rang sur 225 communes)
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Llupia
Acheter demande un effort important : 7,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Llupia
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Llupia s'établit à 2 573 €, sur la base de 26 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 45,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Llupia Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Llupia
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 26 transactions en 2025 et affiche une évolution de +6,8 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 573 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 81 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
92,3 % de maisons et 7,7 % d'appartements parmi les 26 transactions enregistrées.
Sur 26 transactions enregistrées, 92,3 % portent sur des maisons (2 573 €/m²) et 7,7 % sur des appartements (7 751 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 26 | 24 | 2 |
| Prix médian/m² | 2 573 € | 2 573 € | 7 751 € |
| Prix moyen/m² | 2 929 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 81 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 46 | 2 409 € |
| 2022 | 30 | 2 627 € |
| 2023 | 24 | 2 553 € |
| 2024 | 22 | 2 664 € |
| 2025 | 26 | 2 573 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
186 logements autorisés cumulés, 76 commencés: la dynamique récente affiche 8 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Llupia
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Llupia (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 18 logements ont été autorisés à à Llupia, -74 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Llupia
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Llupia
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (45,88 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Llupia
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 219 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Llupia: classe C en tête, 0,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Calculateur de rendement à Llupia
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Llupia : cadre de vie et logement
Llupia compte 2 199 habitants, à 104 m d'altitude. Le climat local affiche 15,8 °C de moyenne annuelle et 669 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 83 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Llupia
Llupia et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Llupia
Composition du parc immobilier à Llupia
1 022 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
892 maisons pour 127 appartements: le parc à Llupia est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Llupia
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 955 logements).
- Avant 1919 3,0 % 29 logts
- 1919-1945 3,2 % 31 logts
- 1946-1970 7,7 % 74 logts
- 1971-1990 35,9 % 343 logts
- 1991-2005 31,5 % 301 logts
- 2006-2019 18,5 % 177 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Llupia
83 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Llupia
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Llupia
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
249 581 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Llupia
Quel est le prix de l'immobilier à Llupia ?
Le prix médian au m² à Llupia est de 2 573 € (données DVF, 26 transactions). Pour une maison de 97 m² (surface médiane locale), compter environ 250 000 €.
Comment Llupia se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Llupia se situe au 73ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 225 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Llupia ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Llupia est de 5,4 % (loyer de 11,6 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
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Communes limitrophes de Llupia
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Résumé
Le coût médian du m² à Llupia (2 573 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de +7,0 % par rapport dans les Pyrénées-Orientales.
Hausse contenue du prix médian: +6,8 % sur la période 2021-2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 148 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -3,4 % du prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Llupia: 92,3 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 2 573 €/m². Le bien médian (97 m² à 249 581 €) équivaut à 10,8 années de revenu médian au niveau communal.
Loyers observés à Llupia: 11,3 €/m²/mois pour un appartement, 11,6 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique reste modéré — environ 1,8 % — en lien avec le niveau des prix au m². Peu de résidences secondaires à Llupia (3,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La production neuve est peu intense à Llupia — 18 logements autorisés entre 2021 et 2025. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (67 % des autorisations sur 2021-2025).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Llupia est dans la tradition catalane. Contexte physique: dans l'arrière-pays du littoral catalan, à 24 km environ, à 261 m d'altitude, sur un relief de plateau ou de coteaux.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.