01 Le parc de logements
Le parc comprend 941 logements dont 801 résidences principales, 59 résidences secondaires et 81 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 801 | 85,1 % |
| Résidences secondaires | 59 | 6,3 % |
| Logements vacants | 81 | 8,6 % |
Visualisation des trois usages du parc: 85 % d'habitat permanent, 6 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 941.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 41 | 6,4 % |
| 1919-1945 | 35 | 5,4 % |
| 1946-1970 | 72 | 11,2 % |
| 1971-1990 | 172 | 26,7 % |
| 1991-2005 | 136 | 21,2 % |
| 2006-2019 | 187 | 29,1 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 6 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 0,4 % |
| 2 pièces | 22 | 2,7 % |
| 3 pièces | 166 | 20,7 % |
| 4 pièces | 316 | 39,5 % |
| 5 pièces ou plus | 294 | 36,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (37 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 654 | 739 | 941 |
| Rés. principales | 549 | 601 | 801 |
| Rés. secondaires | 75 | 69 | 59 |
| Vacants | 30 | 69 | 81 |
Montescot (1 586 hab., à 4 km) présente 72,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 662 | 82,6 % |
| Locataires (privé) | 80 | 10,0 % |
| Locataires HLM | 43 | 5,4 % |
| Logés gratuitement | 17 | 2,1 % |
Visualisation des quatre statuts — 82,6 % de propriétaires occupants, 15,3 % de locataires et 5 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,2 % |
| Fioul | 21 | 2,6 % |
| Électricité | 612 | 76,3 % |
| Gaz bouteille | 25 | 3,1 % |
| Autre (bois…) | 142 | 17,7 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (76 %), 18 % pour autres sources (bois notamment) et 3 % pour gaz bouteille.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 84 |
| 2 à 4 ans | 234 |
| 5 à 9 ans | 156 |
| 10 ans ou plus | 327 |
| Total ménages | 801 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 104 |
| Sous-occupation modérée | 244 |
| Sous-occupation accentuée | 240 |
| Suroccupation modérée | 19 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 32 | 4,0 % |
| 1 voiture | 346 | 43,2 % |
| 2 voitures ou plus | 424 | 52,9 % |
Ventilation par équipement automobile: 4 % sans véhicule, 43 % mono-motorisés, 53 % multi-motorisés. Par ailleurs, 85,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 224 | 198 | 9 | 17 |
| 1975 | 290 | 227 | 24 | 39 |
| 1982 | 392 | 243 | 61 | 88 |
| 1990 | 431 | 309 | 98 | 24 |
| 1999 | 523 | 421 | 55 | 47 |
| 2006 | 611 | 518 | 81 | 12 |
| 2011 | 654 | 549 | 75 | 30 |
| 2016 | 739 | 601 | 69 | 69 |
| 2022 | 941 | 801 | 59 | 81 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 224 logements à l'origine, 941 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 101 | 103 | 65 | 109 | 94 | 44 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 | 18 | 18 | 18 | 23 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 71 | 31,8 % |
| Classe B | 44 | 19,7 % |
| Classe C | 52 | 23,3 % |
| Classe D | 37 | 16,6 % |
| Classe E | 12 | 5,4 % |
| Classe F | 4 | 1,8 % |
| Classe G | 3 | 1,3 % |
Répartition des étiquettes DPE: A en tête (32 %), 75 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 148 | 66,4 % |
| Classe B | 55 | 24,7 % |
| Classe C | 14 | 6,3 % |
| Classe D | 1 | 0,4 % |
| Classe E | 5 | 2,2 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe A dominante (66 %), 97 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 198 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 185 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 141 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 127 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 113 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 48 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 48 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 198 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 71 | 0 |
| Classe B | 36 | 8 |
| Classe C | 47 | 5 |
| Classe D | 32 | 5 |
| Classe E | 12 | 0 |
| Classe F | 4 | 0 |
| Classe G | 3 | 0 |
Performance comparée: maisons classées A (126), appartements classés B (139), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 0 |
| T3 | 26 |
| T4 | 35 |
| T5+ | 5 |
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Ortaffa (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
941 logements sont recensés à Ortaffa, avec une très forte prédominance des résidences principales (85,1 %). L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 96,3 % de maisons individuelles. À l'échelle locale, Ortaffa est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée, dans la plaine, à une altitude de 148 m, à 11 km du littoral catalan — contexte utile pour lire le parc.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 82,6 % des résidences principales d'Ortaffa sont occupées par leur propriétaire, contre 15,3 % de locataires. La part HLM atteint 5,4 % dans l'offre de résidences principales.
29,1 % des logements d'Ortaffa datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Sur le plan énergétique, d'Ortaffa, le parc tient mieux que la moyenne — classe A dominante, 127 kWh/m²/an. électricité arrive en tête des modes de chauffage, dans 76,3 % des résidences principales.
Le parc d'Ortaffa a fortement augmenté depuis 2016 (+27,3 %), signe d'une attractivité résidentielle forte. 52,9 % des ménages d'Ortaffa disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée. Le décor géographique — dans la plaine, à une altitude de 148 m, à 11 km du littoral catalan — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Ortaffa : -11,1 % en un an, dans un contexte de seulement 29 transactions annuelles.
Verdict
➤ Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 28,2 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
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Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Orientales (97ᵉ rang sur 225 communes)
- Correction récente des prix : -11,1 % sur un an
Analyse du marché immobilier à Ortaffa
Acheter demande un effort important : 7,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 28,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Ortaffa
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Ortaffa s'établit à 2 343 €, sur la base de 29 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est A, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,4 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 28,2 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Ortaffa Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Ortaffa
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Ortaffa évolue de +3,7 %, passant de 2 260 à 2 343 €/m²; 29 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 60 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
96,6 % de maisons et 3,4 % d'appartements parmi les 29 transactions enregistrées.
Le marché penche côté maisons (96,6 % des ventes), avec des prix médians respectifs de 2 402 €/m² pour les maisons et 500 €/m² pour les appartements.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 29 | 28 | 1 |
| Prix médian/m² | 2 343 € | 2 402 € | 500 € |
| Prix moyen/m² | 2 332 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 60 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 59 | 2 260 € |
| 2022 | 38 | 2 459 € |
| 2023 | 29 | 2 656 € |
| 2024 | 28 | 2 636 € |
| 2025 | 29 | 2 343 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 8 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 772 autorisations pour 538 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Ortaffa
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Ortaffa (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 142 logements ont été autorisés à à Ortaffa, -20 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Ortaffa
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Ortaffa
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,43 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Ortaffa
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 223 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Ortaffa: classe A en tête, 3,1 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Ortaffa
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Ortaffa : cadre de vie et logement
Ortaffa compte 1 980 habitants, à 38 m d'altitude. Le climat local affiche 15,0 °C de moyenne annuelle et 647 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 1 monument historique protégé, 17 appellations d'origine rattachées au terroir local et 64 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Ortaffa
Ortaffa et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Ortaffa
Composition du parc immobilier à Ortaffa
941 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
906 maisons pour 33 appartements: le parc à Ortaffa est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Ortaffa
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 643 logements).
- Avant 1919 6,4 % 41 logts
- 1919-1945 5,4 % 35 logts
- 1946-1970 11,2 % 72 logts
- 1971-1990 26,7 % 172 logts
- 1991-2005 21,2 % 136 logts
- 2006-2019 29,1 % 187 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Ortaffa
64 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Ortaffa
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Ortaffa
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
206 184 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Ortaffa
Quel est le prix de l'immobilier à Ortaffa ?
Le prix médian au m² à Ortaffa est de 2 343 € (données DVF, 29 transactions). Pour une maison de 88 m² (surface médiane locale), compter environ 211 000 €.
Comment Ortaffa se situe-t-elle dans le Pyrénées-Orientales ?
Ortaffa se situe au 97ᵉ rang du Pyrénées-Orientales sur 225 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Ortaffa ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Ortaffa est de 5,2 % (loyer de 10,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Ortaffa.
Communes limitrophes d'Ortaffa
Ortaffa est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Ortaffa (2 343 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -2,6 % par rapport dans les Pyrénées-Orientales.
Progression modérée: ++3,7 % pour le prix médian au m² entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 183 transactions (source DGFiP/DVF). Sur la dernière année, le prix médian recule de -11,1 % — un retournement à surveiller.
Le marché penche nettement côté maisons (96,6 %), vendues autour de 2 402 €/m² pour des surfaces médianes de 88 m². Un bien type de 88 m² revient à environ 211 376 €, soit 9,9 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Ortaffa: 11,8 €/m²/mois pour un appartement, 10,4 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 28,2 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Ortaffa (6,3 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Ortaffa: 142 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 28 par an. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 88 % des autorisations de la période).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Ortaffa est au cœur du Roussillon, entre Canigou et Méditerranée. La géographie joue son rôle: la commune est à 11 km du littoral catalan, dans la plaine, à une altitude de 148 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).