Avec un rendement brut estimé à 6,3 % pour les appartements, Lognes présente un profil locatif quantitativement attractif en Île-de-France. Néanmoins, le rendement net estimé chute à 3,3 % après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 56,41 %). L'investissement s'adresse donc à des profils avertis, capables de sélectionner le bon bien et de maîtriser les frais. La demande locative est structurellement présente, portée par une population jeune et active.
Indices immobiliers de Lognes
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7,3/10) : marché dynamique porté par une demande solide, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7,3/10) : marché dynamique porté par une demande solide, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,2
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est réelle mais le rendement net (3,3 %) reste mesuré.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est réelle mais le rendement net (3,3 %) reste mesuré.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,1/10) : aucun potentiel pour un investissement en location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,1/10) : aucun potentiel pour un investissement en location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Lognes ?
Lognes présente un profil intéressant pour l'investissement locatif en raison d'un rendement brut de 6,3 % sur les appartements, nettement supérieur aux standards parisiens. Ce rendement est soutenu par une demande locative structurelle, dans une commune où seulement 52,5 % des habitants sont propriétaires. La faible vacance (4,6 %) et le taux de chômage contenu (9,9 %) sont des signaux positifs pour la stabilité des loyers.
Il faut toutefois intégrer des charges significatives dans le calcul de rentabilité. La taxe foncière, à 56,41 %, rogne substantiellement le rendement brut, qui tombe à environ 3,3 % net selon nos estimations. De plus, la dynamique de construction neuve ralentit, ce qui limite les opportunités en VEFA mais protège la valeur du parc ancien.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de 2 ou 3 pièces, bien desservis par les transports (gare d'Émerainville à 3,8 km), pour attirer les jeunes actifs et les familles. En revanche, l'absence totale de pression touristique (IPTI à 1,1/10) élimine d'emblée toute stratégie de location saisonnière ou meublée courte durée.
Profil locatif à Lognes
La demande locative est principalement portée par les jeunes actifs et les familles modestes, attirés par des loyers plus accessibles qu'à Paris et une desserte correcte (RER A à 11,5 km). Les 42,2 % de moins de 30 ans constituent un réservoir de locataires. La part importante de logements sociaux (30 %) crée un marché locatif privé concurrentiel, où la qualité et la localisation du bien sont déterminantes. Peu de demande étudiante ou saisonnière compte tenu de l'offre limitée en hébergements touristiques.
Quels types de biens privilégier ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3, sont les biens les plus adaptés à l'investissement locatif, représentant l'essentiel de la demande. Le petit parc de maisons (19,9 % du total) peut intéresser les familles mais offre un rendement brut plus faible (5,7 %). Le parc est globalement récent (19,2 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C), limitant le risque de travaux de rénovation urgents, malgré 0,9 % de passoires thermiques.
Quelles zones cibler à Lognes ?
Il n'existe pas de quartier emblématique fortement différencié dans cette commune de 4 km². La valeur se joue sur la proximité immédiate des commerces (41 équipements) et de la gare d'Émerainville - Pontault-Combault. Les abords de la zone commerciale de la Pyramide et du centre-ville restent les plus demandés. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient pour l'instant dynamiser de secteur précis.
Performance énergétique du parc à Lognes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 416 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Lognes: la classe C domine, 0,9 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Lognes est plutôt performant avec une classe énergétique dominante C (166 kWh/m²/an). Seulement 0,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas. Ce résultat s’explique par la jeunesse du bâti : 19,2 % construits après 2006. Le risque réglementaire est donc limité à court terme. Cependant, pour les biens les plus anciens, les obligations de rénovation (loi Climat 2025, 2028) peuvent imposer des travaux significatifs, à budgéter dans l’achat.
Construction neuve à Lognes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 395 logements autorisés à à Lognes, dont 0 en 2024 (-37 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Sur les cinq dernières années, 395 logements neufs ont été autorisés à Lognes, mais la tendance est à la baisse (-37 %). Aucune autorisation n’a été délivrée en 2024. Ce ralentissement net de la construction neuve limite les risques de sur offre à venir et devrait soutenir la valeur de l’ancien. Il reflète peut-être des difficultés de foncier dans cette commune dense de seulement 4 km². Pour l’acheteur, l’offre neuve se fera rare, reportant la demande vers le parc existant, plutôt récent (19,2 % post-2006).
Fourchettes de loyers à Lognes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lognes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 6,3 % pour les appartements se réduit vite. Comptez d’abord la taxe foncière, élevée à Lognes avec un taux de 56,41 % sur le bâti. Pour un bien de 232 832 €, cela représente environ 1 000 €/an. Ajoutez la charge de copropriété (15 €/m²/an en moyenne), les frais de gestion (5 % du loyer) et une provision pour travaux. La vacance, sur un parc où 4,6 % des logements sont inoccupés, grève aussi le cash-flow. Ces éléments expliquent le rendement net médian de 3,3 %, plus proche de la réalité économique.
Calculateur de rendement à Lognes
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Lognes ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Lognes
Pour un appartement de 64 m² à Lognes (surface médiane correspondant au prix total type), comptez environ 232 832 € à l’achat. Le loyer médian de 19,1 €/m² génère 1 222 € par mois, soit un rendement brut de 6,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), l’effort net mensuel pour l’investisseur peut approcher les 200 € pendant la durée du crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Lognes
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à Lognes.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la part de logements sociaux dans l’immeuble.
- Sous-estimer les périodes de vacance dans un parc jeune et dense.
Le saviez-vous ?
- Lognes héberge 465 équipements sur seulement 4 km², une densité notable.
- La commune compte 1 142 entreprises actives, avec 282 créations en un an.
- Le score numérique de Lognes est de 9/100, malgré une couverture fibre complète.
Risques à connaître avant d'investir à Lognes
Le principal risque est celui d'une vacance locative prolongée, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché où 4,6 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 9,9 %) et la concurrence du parc social (30 %) pèsent sur la capacité à augmenter les loyers. La taxe foncière élevée (56,41 %) grève significativement la rentabilité nette. Enfin, la baisse des prix à la vente (-1,3 %) peut impacter la plus-value à moyen terme.
Simulation financière — appartement type 64 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit croise votre capacité d’emprunt avec la réalité locative locale. À Lognes, un loyer médian de 19,1 €/m² couvre-t-il la mensualité ? Pour un appart type de 64 m² (232 832 €), un emprunt sur 20 ans à 3,5 % génère environ 1 800 €/mois. Le loyer espéré de 1 222 € laisse un effort résiduel de près de 580 €. Cet écart se comble par l’apport personnel ou un horizon plus long. L’investisseur doit vérifier si sa trésorerie supporte ce différentiel pendant les périodes de vacance locative, estimées à 4,6 % du parc local.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement brut attractif de 6,3 %
- Correction récente ouvre un point d'entrée
- Attractivité territoriale trés élevée (7,9/10)
− Points d'attention
- Accessibilité immobilière très faible (0,7/10)
- Solvabilité locale limitée par un faible revenu médian
Notre verdict
Investir à Lognes exige une sélection rigoureuse sur des appartements bien placés et en bon état DPE pour viser une rentabilité nette correcte. À éviter pour les profils recherchant une plus-value rapide ou peu enclins à gérer la concurrence locative.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Lognes
- Rendement brut locatif : 6,3 % pour les appartements.
- Rendement net estimé environ de moitié : 3,3 %.
- Taxe foncière élevée, à 56,41 % sur le bâti.
- Parc locatif dynamique avec seulement 1,2 % de résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Lognes
Quel rendement locatif à Lognes ?
Le rendement brut estimé est de 6,3 % pour les appartements et 5,7 % pour les maisons. Après charges, le rendement net approche 3,3 % et 3,0 % respectivement.
Quel type de bien privilégier pour louer à Lognes ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la demande majoritaire des jeunes actifs et petites familles. Ils représentent 80,1 % du parc.
Quelle est la taxe foncière à Lognes ?
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 56,41 % à Lognes en 2024. Cette charge significative doit être intégrée au calcul de la rentabilité nette de votre investissement.
Vous envisagez d'investir à Lognes ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Lognes
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
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