01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 251 logements dont 5 891 résidences principales, 74 résidences secondaires et 286 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 891 | 94,2 % |
| Résidences secondaires | 74 | 1,2 % |
| Logements vacants | 286 | 4,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 6 251 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 19 | 0,3 % |
| 1919-1945 | 39 | 0,7 % |
| 1946-1970 | 93 | 1,6 % |
| 1971-1990 | 3 219 | 55,4 % |
| 1991-2005 | 1 325 | 22,8 % |
| 2006-2019 | 1 115 | 19,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 55 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 0 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 458 | 7,8 % |
| 2 pièces | 1 085 | 18,4 % |
| 3 pièces | 1 572 | 26,7 % |
| 4 pièces | 1 612 | 27,4 % |
| 5 pièces ou plus | 1 164 | 19,8 % |
Taille moyenne: 3,4 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 20 %, les T1-T2 26 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 222 | 5 764 | 6 251 |
| Rés. principales | 5 042 | 5 440 | 5 891 |
| Rés. secondaires | 11 | 43 | 74 |
| Vacants | 169 | 282 | 286 |
En regard, La Queue-en-Brie (à 7 km, 12 241 hab.) affiche 63,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 095 | 52,5 % |
| Locataires (privé) | 1 583 | 26,9 % |
| Locataires HLM | 1 073 | 18,2 % |
| Logés gratuitement | 140 | 2,4 % |
La répartition du parc occupé: 52,5 % de propriétaires, 45,1 % de locataires, dont 18 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 3 315 | 56,3 % |
| Fioul | 21 | 0,4 % |
| Électricité | 1 756 | 29,8 % |
| Gaz bouteille | 14 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 785 | 13,3 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (56 %), suivi par électricité (30 %) et autres sources (bois notamment) (13 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 790 |
| 2 à 4 ans | 1 324 |
| 5 à 9 ans | 1 091 |
| 10 ans ou plus | 2 686 |
| Total ménages | 5 891 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 962 |
| Sous-occupation modérée | 1 383 |
| Sous-occupation accentuée | 977 |
| Suroccupation modérée | 843 |
| Suroccupation accentuée | 169 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 270 | 21,6 % |
| 1 voiture | 3 279 | 55,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 343 | 22,8 % |
Ventilation par équipement automobile: 22 % sans véhicule, 56 % mono-motorisés, 23 % multi-motorisés. Par ailleurs, 81,3 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 89 | 80 | 6 | 3 |
| 1975 | 79 | 65 | 3 | 11 |
| 1982 | 810 | 528 | 2 | 280 |
| 1990 | 3 768 | 3 536 | 76 | 156 |
| 1999 | 4 315 | 4 133 | 43 | 139 |
| 2006 | 4 837 | 4 696 | 6 | 134 |
| 2011 | 5 222 | 5 042 | 11 | 169 |
| 2016 | 5 764 | 5 440 | 43 | 282 |
| 2022 | 6 251 | 5 891 | 74 | 286 |
Trajectoire de long terme: 89 logements en 1968, 6 251 en 2022 (+6924 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 362 | 286 | 400 | 395 | 314 | 125 |
| Dont vacants > 2 ans | 37 | 39 | 30 | 46 | 53 | 60 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 14 | 0,5 % |
| Classe B | 159 | 6,2 % |
| Classe C | 1 207 | 47,3 % |
| Classe D | 909 | 35,6 % |
| Classe E | 242 | 9,5 % |
| Classe F | 20 | 0,8 % |
| Classe G | 1 | 0,0 % |
La classe C domine avec 47 % des diagnostics, et 54 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 525 | 20,6 % |
| Classe B | 538 | 21,1 % |
| Classe C | 566 | 22,2 % |
| Classe D | 691 | 27,1 % |
| Classe E | 212 | 8,3 % |
| Classe F | 19 | 0,7 % |
| Classe G | 1 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 27 %, 64 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 222 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 221 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 174 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 152 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 109 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 109 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 222 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 14 |
| Classe B | 1 | 158 |
| Classe C | 37 | 1 170 |
| Classe D | 73 | 836 |
| Classe E | 32 | 210 |
| Classe F | 7 | 13 |
| Classe G | 0 | 1 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (208 kWh/m²/an) et appartements en classe C (164).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 240 |
| T2 | 248 |
| T3 | 577 |
| T4 | 438 |
| T5+ | 197 |
Faut-il investir à Lognes en 2026 ?
Intégrée à la Cité Paris - Vallée de la Marne, Lognes bénéficie d'une croissance démographique soutenue (+5,6 % en 5 ans) et d'un taux d'équipements élevé. Son marché immobilier, largement constitué d'appartements, affiche un rendement locatif brut notable. Est-ce suffisant pour en faire une cible d'investissement pertinente en 2026 ?
Avec un prix au m² en retrait de 4,3 % par rapport au pic de 2022 et un rendement locatif brut de 6,3 %, Lognes se positionne comme un marché détendu offrant une rentabilité supérieure à la moyenne régionale.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler le rendement locatif en appartement avec un horizon moyen terme, en acceptant une faible liquidité potentielle à la revente.
Points clés
- ✓ Rendement brut attractif de 6,3 %
- ✓ Correction récente ouvre un point d'entrée
- ✓ Attractivité territoriale trés élevée (7,9/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (0,7/10)
- ⚠ Solvabilité locale limitée par un faible revenu médian
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian légèrement au-dessus de la moyenne nationale estimée (environ 3 500 €/m²).
- Supérieur de près de 13 % à la moyenne des petites villes de Seine-et-Marne.
- Prix représentant moins de 40 % de ceux de Paris intramuros, pour un effet de levier significatif.
Analyse du marché immobilier à Lognes
Le marché de Lognes est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Lognes
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,3
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression élevée (7,3/10) : marché dynamique porté par une demande solide, favorable aux vendeurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression élevée (7,3/10) : marché dynamique porté par une demande solide, favorable aux vendeurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,0
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,7/10) : les prix dépassent la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,6
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est réelle mais le rendement net (3,3 %) reste mesuré.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,2/10) : la demande locative est réelle mais le rendement net (3,3 %) reste mesuré.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
1,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faible
Pression touristique faible (1,1/10) : aucun potentiel pour un investissement en location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
Très faiblePression touristique faible (1,1/10) : aucun potentiel pour un investissement en location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3609,3 — Percentile dept : 86/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 94/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 73/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 3768,5 — Percentile dept : 99/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 11,3 — Percentile dept : 6/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 49,5 — Percentile dept : 8/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 17,2 — Percentile dept : 8/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 47,5 — Percentile dept : 95/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 15/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,6 — Percentile dept : 73/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3609,3 — Percentile dept : 14/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,2 — Percentile dept : 15/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 11/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 4,6 — Percentile dept : 20/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 3768,5 — Percentile dept : 1/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Lognes : opportunités et risques
Lognes présente un profil intéressant pour l'investissement locatif en raison d'un rendement brut de 6,3 % sur les appartements, nettement supérieur aux standards parisiens. Ce rendement est soutenu par une demande locative structurelle, dans une commune où seulement 52,5 % des habitants sont propriétaires. La faible vacance (4,6 %) et le taux de chômage contenu (9,9 %) sont des signaux positifs pour la stabilité des loyers.
Il faut toutefois intégrer des charges significatives dans le calcul de rentabilité. La taxe foncière, à 56,41 %, rogne substantiellement le rendement brut, qui tombe à environ 3,3 % net selon nos estimations. De plus, la dynamique de construction neuve ralentit, ce qui limite les opportunités en VEFA mais protège la valeur du parc ancien.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de 2 ou 3 pièces, bien desservis par les transports (gare d'Émerainville à 3,8 km), pour attirer les jeunes actifs et les familles. En revanche, l'absence totale de pression touristique (IPTI à 1,1/10) élimine d'emblée toute stratégie de location saisonnière ou meublée courte durée.
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Données du marché immobilier à Lognes
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché lognot se singularise par une prédominance claire de l'immobilier collectif, qui concentre 87 % des transactions selon les dernières données DVF. Cette structure reflète l'urbanisation de la ville, marquée par un parc récent à 19 % construit après 2006 et une très faible proportion de passoires thermiques (0,9 %). L'attractivité, notée 7,9/10, s'appuie sur un maillage d'équipements dense (465 au total) et une excellente connectivité fibre.
Néanmoins, cette attractivité bute sur un décalage économique local. Avec un revenu médian de 22 290 €, les Lognots doivent théoriquement consacrer 15 années de revenus pour acheter une maison type, ce qui explique l'indice d'accessibilité catastrophique (0,7/10). Le marché est donc principalement tiré par une demande extérieure, venant d'actifs travaillant en Île-de-France et attirés par les prix encore inférieurs à ceux des communes limitrophes plus côtées.
La stabilité des prix observée depuis 2023, après le pic de 2022, traduit un équilibre retrouvé. La pression reste élevée (IPI à 7,3/10) mais la liquidité à la revente pourrait être affectée par la faible solvabilité des ménages locaux, un point de vigilance pour tout investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Lognes Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Selon les données DVF, les prix à Lognes ont connu une nette poussée en 2022, atteignant un pic à 3 766 €/m², avant de se replier légèrement. Cette correction de -4,3 % par rapport au maximum reste modeste et s'inscrit dans un mouvement de stabilisation post-Covid commun en Île-de-France. Sur cinq ans, la tendance reste globalement à la hausse (+1,5 % depuis 2020). Cette évolution est plus marquée pour les appartements, dont le prix médian dépasse désormais celui des maisons, indiquant une demande orientée vers ce type de biens. Pour un acheteur en 2026, le marché apparaît moins tendu qu'il y a deux ans, offrant potentiellement davantage de marges de négociation.
Évolution du marché immobilier de Lognes
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 371 €/m² à 3 598 €/m² (+6,7 %), pour 104 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
L'achat d'un appartement type de 64 m² à 232 832 €, financé à 100 % sur 20 ans à un taux estimà 3,5 %, génère une mensualité d'environ 1 350 €. Le loyer médian de 19,1 €/m²/mois procure une rentrée de 1 222 €, laissant un effort résiduel net d'environ 130 € par mois. Le rendement brut de 6,3 % est attrayant, mais le rendement net (environ 3,3 % après charges et taxes) montre que la rentabilité réelle reste conditionnée par une maîtrise fine des coûts. Ce montage nécessite donc une capacité d'épargne complémentaire.
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché de Lognes est caractérisé par un volume d'activité soutenu mais en baisse, avec 104 transactions en 2024 contre 169 en 2021. Cette baisse du nombre d'actes reflète un ralentissement général du marché francilien. La structure des ventes est très majoritairement tournée vers l'immobilier collectif : les appartements représentent 87 % des transactions, pour une surface médiane de 64 m². Le marché des maisons, plus restreint (16 ventes), concerne des biens d'environ 100 m². Ce profil indique un marché liquide pour les appartements, adapté aux investisseurs, mais plus étroit pour l'accession en maison individuelle.
Répartition des ventes
15,4 % de maisons et 84,6 % d'appartements parmi les 104 transactions enregistrées.
Sur 104 transactions enregistrées, 15,4 % portent sur des maisons (3 584 €/m²) et 84,6 % sur des appartements (3 598 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 104 | 16 | 88 |
| Prix médian/m² | 3 598 € | 3 584 € | 3 598 € |
| Prix moyen/m² | 3 566 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 164 | 3 371 € |
| 2022 | 163 | 3 757 € |
| 2023 | 98 | 3 652 € |
| 2024 | 87 | 3 604 € |
| 2025 | 104 | 3 598 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Lognes marque un net ralentissement. Alors que 395 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, la tendance est à la baisse de 37 % par rapport à la période précédente, et aucun permis n'a été délivré en 2024. Cette réduction de l'offre nouvelle, couplée à une croissance démographique continue, devrait contribuer à soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. Elle indique également que la phase de forte urbanisation de la commune arrive à maturation, limitant les risques de sur-offre immédiate sur le parc récent.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 0 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 8 sur 2013 — soit -100,0 %.
Vacance longue durée à Lognes
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Lognes (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 385 logements autorisés à à Lognes, dont 0 en 2025 (-8 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Lognes
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Lognes
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,41 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut de 6,3 % pour les appartements se réduit vite. Comptez d’abord la taxe foncière, élevée à Lognes avec un taux de 56,41 % sur le bâti. Pour un bien de 232 832 €, cela représente environ 1 000 €/an. Ajoutez la charge de copropriété (15 €/m²/an en moyenne), les frais de gestion (5 % du loyer) et une provision pour travaux. La vacance, sur un parc où 4,6 % des logements sont inoccupés, grève aussi le cash-flow. Ces éléments expliquent le rendement net médian de 3,3 %, plus proche de la réalité économique.
Performance énergétique du parc à Lognes
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 552 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Lognes: la classe C domine, 0,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier de Lognes est plutôt performant avec une classe énergétique dominante C (166 kWh/m²/an). Seulement 0,9 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux très bas. Ce résultat s’explique par la jeunesse du bâti : 19,2 % construits après 2006. Le risque réglementaire est donc limité à court terme. Cependant, pour les biens les plus anciens, les obligations de rénovation (loi Climat 2025, 2028) peuvent imposer des travaux significatifs, à budgéter dans l’achat.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3, sont les biens les plus adaptés à l'investissement locatif, représentant l'essentiel de la demande. Le petit parc de maisons (19,9 % du total) peut intéresser les familles mais offre un rendement brut plus faible (5,7 %). Le parc est globalement récent (19,2 % construit après 2006) et énergétiquement correct (classe DPE dominante C), limitant le risque de travaux de rénovation urgents, malgré 0,9 % de passoires thermiques.
Quelles zones cibler à Lognes ?
Il n'existe pas de quartier emblématique fortement différencié dans cette commune de 4 km². La valeur se joue sur la proximité immédiate des commerces (41 équipements) et de la gare d'Émerainville - Pontault-Combault. Les abords de la zone commerciale de la Pyramide et du centre-ville restent les plus demandés. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne vient pour l'instant dynamiser de secteur précis.
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Risques à connaître avant d'investir à Lognes
Le principal risque est celui d'une vacance locative prolongée, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un marché où 4,6 % des logements sont vacants. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 9,9 %) et la concurrence du parc social (30 %) pèsent sur la capacité à augmenter les loyers. La taxe foncière élevée (56,41 %) grève significativement la rentabilité nette. Enfin, la baisse des prix à la vente (-1,3 %) peut impacter la plus-value à moyen terme.
Cas pratique : un investissement type à Lognes
Pour un appartement de 64 m² à Lognes (surface médiane correspondant au prix total type), comptez environ 232 832 € à l’achat. Le loyer médian de 19,1 €/m² génère 1 222 € par mois, soit un rendement brut de 6,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), l’effort net mensuel pour l’investisseur peut approcher les 200 € pendant la durée du crédit.
Erreurs à éviter quand on investit à Lognes
- Négliger la taxe foncière, particulièrement élevée à Lognes.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner pour les travaux.
- Oublier de vérifier la part de logements sociaux dans l’immeuble.
- Sous-estimer les périodes de vacance dans un parc jeune et dense.
Quand acheter ou vendre ?
À Lognes, le marché suit le rythme francilien : une accélération au printemps (mars-juin) et une reprise en septembre après la pause estivale. Vendre en avril-mai peut tirer profit de l’afflux de familles souhaitant boucler avant la rentrée. Acheter en novembre-décembre offre parfois plus de marges de négociation. Notez que l’échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains vendeurs à finaliser avant.
Le saviez-vous ?
- Lognes héberge 465 équipements sur seulement 4 km², une densité notable.
- La commune compte 1 142 entreprises actives, avec 282 créations en un an.
- Le score numérique de Lognes est de 9/100, malgré une couverture fibre complète.
S'installer à Lognes : cadre de vie et logement
S'installer à Lognes, c'est bénéficier des services d'une petite ville bien équipée, avec 41 commerces et 87 établissements de santé à proximité, tout en étant intégrée à l'agglomération francilienne. La démographie jeune (âge médian de 35,1 ans) et dynamique contribue à un cadre animé. La quasi-totalité du territoire est couverte par la fibre, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le tissu urbain, majoritairement constitué d'immeubles collectifs, offre peu de maisons individuelles (19,9 % du parc). Les aménagements récents et la prédominance de logements récents (classe DPE dominante C) garantissent un confort énergétique correct. Les risques naturels, bien que présents (3 recensés), sont considérés comme faibles à très faibles, notamment pour le radon et la sismicité.
Carte du marché immobilier à Lognes
Lognes et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Lognes
Avec une température moyenne de 12,1 °C et 716 mm de pluie annuels, Lognes offre un climat francilien tempéré. Les hivers sont frais sans excès (gel modéré), les étés supportables. Ce profil convient aux acheteurs recherchant une transition douce depuis Paris, sans les aléas montagnards ou méditerranéens. La faible altitude (95 m) limite les brouillards tenaces. Un atout pour les actifs qui profitent de la proximité du RER et des parcs avoisinants, mais peu décisif pour les amateurs de grand soleil.
À qui s'adresse Lognes ?
Lognes s'adresse en priorité aux primo-accédants et jeunes actifs (âge médian 35,1 ans) cherchant un pied-à-terre propriétaire bien desservi, avec un budget limité. Les familles y trouveront des maisons rares mais à des prix compétitifs, et 15 établissements scolaires. Les retraités (17,6 % de 60 ans et +) y apprécieront la proximité des services de santé. La commune convient moins aux profils recherchant le calme absolu, la patrimonialité ou une forte animation culturelle.
Avantages et limites à Lognes
✓ Points forts
- Prix au m² compétitifs pour l'Île-de-France (3 604 €/m² médian)
- Accessibilité routière et proximité de l'aéroport CDG (19,9 km)
- Desserte correcte en transports (gare à 3,8 km)
- Parc immobilier récent et bon DPE (classe C dominante)
- Équipements et services du quotidien nombreux (465 au total)
− À prendre en compte
- Densité de population très élevée (3 768 hab./km²)
- Offre culturelle et de loisirs limitée
- Taux de chômage local supérieur à la moyenne (9,9 %)
Composition du parc immobilier à Lognes
6 251 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante collective (80,1 %) sur un total de 6 251 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc logement de Lognes est jeune et marqué par le collectif : 19,9 % de maisons, 30 % de logements sociaux et 52,5 % de propriétaires. Cette structure indique un marché orienté vers la copropriété et les primo-accédants. La faible part de résidences secondaires (1,2 %) et un taux de vacance de 4,6 % indiquent une demande locative soutenue, portée par la proximité de l’emploi et du TGV. L’acheteur type est un jeune ménage attiré par la accessibilité et les prix inférieurs à l’Ouest parisien.
Ancienneté du parc à Lognes
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 809 logements).
- Avant 1919 0,3 % 19 logts
- 1919-1945 0,7 % 39 logts
- 1946-1970 1,6 % 93 logts
- 1971-1990 55,4 % 3 219 logts
- 1991-2005 22,8 % 1 325 logts
- 2006-2019 19,2 % 1 115 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Lognes
465 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Lognes
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Lognes présente une exposition modérée aux risques naturels : sismicité très faible et radon faible. Trois risques sont recensés, avec 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, souvent liés à des inondations ou mouvements de terrain. Consultez le plan de prévention des risques (PPR) pour identifier les zones contraintes, notamment près des cours d’eau. Ces éléments peuvent impacter l’assurabilité et le coût des garanties. Une vérification en mairie ou sur Géorisques est indispensable avant toute offre.
Cas pratique : un achat type à Lognes
Pour une maison familiale de 98 m² (surface médiane correspondant au prix type), comptez environ 334 278 € hors frais de notaire. Cela représente 15 années du revenu médian local (22 290 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité s’établit autour de 1 700 €, à confronter au budget du ménage.
Erreurs à éviter quand on achète à Lognes
- Oublier de vérifier le DPE, malgré le faible taux de passoires.
- Négliger la consultation du plan de prévention des risques (PPR).
- Se fier au prix médian sans vérifier les écarts entre quartiers.
- Sous-estimer les charges de copropriété dans un parc collectif.
Points clés à retenir à Lognes
- Prix médian : 3 598 €/m², en baisse de 1,3 % sur un an.
- Rendement brut locatif : 6,3 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 12,1 °C de moyenne et 716 mm de pluie.
- Marché porté par les primo-accédants (âge médian 35,1 ans).
- Rendement net estimé environ de moitié : 3,3 %.
- Parc jeune : 19,2 % des logements construits après 2006.
- La fibre est présente sur 98,3 % du territoire, un atout majeur.
- Un bien type coûte 232 832 € (appart) ou 334 278 € (maison).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Lognes ?
À Lognes, la valeur d’un bien dépend d’abord de sa localisation interne. La proximité de la gare d’Émerainville - Pontault-Combault (3,8 km) ou des commerces (41 équipements) peut ajouter jusqu’à 10 % au prix au m². Pour un appartement, l’étage, la vue et l’exposition sud-ouest sont valorisés. L’état général et la performance énergétique pèsent lourd, avec un DPE C médian attendu. Pour une maison, la taille du terrain et son intimité sont clés. Enfin, la présence de fibre (98,3 % couverture) est devenue un standard obligatoire pour la clientèle jeune.
Estimation indicative d'une maison à Lognes
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
352 604 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes se basent sur des moyennes, mais un professionnel local saisit les nuances des micro-marchés. À Lognes, le prix médian est de 3 604 €/m², mais il varie fortement entre le quartier du Mandinet et ceux proches du centre commercial. Un expert intègre l’état réel du bien, la qualité de la copropriété, et les projets d’aménagement de la CA Paris - Vallée de la Marne. Il peut aussi évaluer l’impact des 395 logements neufs autorisés ces 5 dernières années sur l’offre. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, crucial dans un marché où 9,9 % de la population est au chômage.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, très agrégé.
- Oublier de valoriser la présence de la fibre, désormais cruciale.
- Ne pas tenir compte de la baisse récente de la construction neuve.
- Ignorer l’impact de la taxe foncière sur le budget de l’acheteur.
Investir à Lognes : passer à l'action
Identifier la bonne opportunité à Lognes nécessite de décrypter la micro-localisation et la dynamique précise des quartiers. Un professionnel implanté localement peut vous aider à transformer cette analyse générale en opération rentable.
Ces données dessinent un potentiel, mais sa concrétisation dépend du bien, du secteur et du timing.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Lognes grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Lognes
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Lognes
Quel est le prix moyen d'un appartement à Lognes ?
Le prix médian d'un appartement à Lognes est de 3 598 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 64 m², cela représente un investissement total d'environ 233 000 €.
Lognes est-elle plus chère que ses villes voisines ?
Non, Lognes est généralement moins chère. Son prix au m² est inférieur de 10 % à celui de Montévrain (3 950 €/m²) et de 26 % à Chennevières-sur-Marne (4 533 €/m²), selon les données 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Lognes ?
Le rendement locatif brut moyen pour un appartement est de 6,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net estimé est d'environ 3,3 %.
Est-ce le bon moment pour acheter à Lognes ?
Le marché a connu une légère correction (-1,3 % sur un an) offrant un point d'entrée plus favorable qu'en 2022. La stabilité actuelle des prix et le rendement locatif attractif peuvent représenter une opportunité pour les investisseurs à moyen terme.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir à Lognes ?
Privilégiez les secteurs bien desservis par les transports, proches des commerces et des équipements. Les zones autour du centre-ville et à proximité de la gare d'Émerainville (3,8 km) sont stratégiques pour attirer des locataires actifs.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² inférieur de 10 % à Montévrain et de 26 % à Chennevières-sur-Marne, Lognes offre un effet de levier intéressant pour un investisseur visant un rendement locatif brut supérieur à 6 %, malgré des indicateurs similaires.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Lognes.
Communes limitrophes de Lognes
Lognes est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 598 €/m², Lognes se place parmi les communes chères du Seine-et-Marne, au-dessus de la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Lognes a augmenté de +6,7 %. Sur l'ensemble de la période, 616 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché est principalement collectif: 84,6 % des ventes portent sur des appartements, à 3 598 €/m² pour 62 m² en surface médiane. Rapporté au revenu médian de Lognes, un logement de 98 m² (351 232 €) représente 15,8 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 19,1 € (appartements) et 16,1 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Lognes (1,2 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 385 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 77 par an en moyenne. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 100 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Lognes est au sein du maillage résidentiel de la région Île-de-France. Le cadre géographique (en plaine, à 43 m d'altitude) nuance l'analyse du marché.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.