01 Le parc de logements
Le parc comprend 7 534 logements dont 6 324 résidences principales, 872 résidences secondaires et 339 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 6 324 | 83,9 % |
| Résidences secondaires | 872 | 11,6 % |
| Logements vacants | 339 | 4,5 % |
Sur les 7 534 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 12 % servent de résidence secondaire et 4 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 92 | 1,5 % |
| 1919-1945 | 36 | 0,6 % |
| 1946-1970 | 94 | 1,5 % |
| 1971-1990 | 372 | 6,0 % |
| 1991-2005 | 1 607 | 25,7 % |
| 2006-2019 | 4 047 | 64,8 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 65 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 792 | 12,5 % |
| 2 pièces | 1 349 | 21,3 % |
| 3 pièces | 1 710 | 27,0 % |
| 4 pièces | 1 096 | 17,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 376 | 21,8 % |
Taille moyenne: 3,3 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 22 %, les T1-T2 34 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 437 | 5 292 | 7 534 |
| Rés. principales | 3 972 | 4 890 | 6 324 |
| Rés. secondaires | 65 | 132 | 872 |
| Vacants | 400 | 270 | 339 |
À 9 km, Lognes (15 074 hab.) enregistre 49,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 251 | 51,4 % |
| Locataires (privé) | 2 286 | 36,1 % |
| Locataires HLM | 730 | 11,5 % |
| Logés gratuitement | 57 | 0,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 51,4 % de propriétaires face à 47,7 % de locataires (dont 12 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 827 | 44,7 % |
| Fioul | 26 | 0,4 % |
| Électricité | 3 212 | 50,8 % |
| Gaz bouteille | 15 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 245 | 3,9 % |
Le électricité équipe 51 % des résidences principales, devant gaz de ville (45 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 246 |
| 2 à 4 ans | 2 160 |
| 5 à 9 ans | 1 586 |
| 10 ans ou plus | 1 332 |
| Total ménages | 6 324 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 129 |
| Sous-occupation modérée | 1 536 |
| Sous-occupation accentuée | 680 |
| Suroccupation modérée | 1 040 |
| Suroccupation accentuée | 111 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 991 | 15,7 % |
| 1 voiture | 3 142 | 49,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 191 | 34,6 % |
Équipement automobile des ménages: 16 % sans voiture, 50 % avec une voiture et 35 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 389 | 272 | 109 | 8 |
| 1975 | 468 | 338 | 109 | 21 |
| 1982 | 502 | 400 | 80 | 22 |
| 1990 | 646 | 563 | 52 | 31 |
| 1999 | 1 176 | 1 058 | 30 | 88 |
| 2006 | 2 270 | 2 041 | 79 | 150 |
| 2011 | 4 437 | 3 972 | 65 | 400 |
| 2016 | 5 292 | 4 890 | 132 | 270 |
| 2022 | 7 534 | 6 324 | 872 | 339 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 389 à 7 534 logements, soit +1837 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 914 | 494 | 829 | 707 | 545 | 268 |
| Dont vacants > 2 ans | 40 | 46 | 54 | 53 | 82 | 112 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 0,5 % |
| Classe B | 156 | 4,5 % |
| Classe C | 2 373 | 67,8 % |
| Classe D | 819 | 23,4 % |
| Classe E | 93 | 2,7 % |
| Classe F | 23 | 0,7 % |
| Classe G | 19 | 0,5 % |
La classe C domine avec 68 % des diagnostics, et 73 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 187 | 33,9 % |
| Classe B | 746 | 21,3 % |
| Classe C | 1 142 | 32,6 % |
| Classe D | 381 | 10,9 % |
| Classe E | 28 | 0,8 % |
| Classe F | 8 | 0,2 % |
| Classe G | 8 | 0,2 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (34 %), et 88 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 278 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 202 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 107 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 278 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 107 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 13 |
| Classe B | 16 | 140 |
| Classe C | 133 | 2 240 |
| Classe D | 131 | 688 |
| Classe E | 58 | 35 |
| Classe F | 10 | 13 |
| Classe G | 10 | 9 |
Performance comparée: maisons classées C (196), appartements classés C (150), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 95 |
| T2 | 288 |
| T3 | 387 |
| T4 | 186 |
| T5+ | 60 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montévrain (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
7 534 logements recensés à Montévrain, répartis entre 6 324 résidences principales, 872 secondaires et 339 vacants. L'appartement domine nettement le parc (76,1 %), la maison individuelle ne représentant que 23,9 %. L'environnement communal: dans la grande couronne parisienne, à 43 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Répartition équilibrée entre accession à la propriété et location: 51,4 % vs 47,7 %. La part HLM atteint 11,5 % dans l'offre de résidences principales. Au regard de la loi SRU, la commune est déficitaire: 20,5 % de logements sociaux pour une cible de 25,0 %.
Le parc neuf pèse lourd: 64,8 % des logements construits depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 154 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Mode de chauffage dominant: électricité (50,8 %).
Hausse marquée du parc de Montévrain: +42,4 % entre 2016 et 2022. La motorisation des ménages est classique: 15,7 % sans voiture et 34,6 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est dans la grande couronne parisienne — un ancrage qui colore le parc. Topographie et environnement: à 43 m d'altitude, sur un relief peu marqué — autant de critères qui shapent le parc.
Le détail du parc (6 324 résidences principales de Montévrain) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Montévrain en 2026 ?
Née d’une urbanisation récente fulgurante, Montévrain incarne la ville nouvelle francilienne avec une démographie explosive. Son marché immobilier, porté par la proximité du pôle d'emplois de Marne-la-Vallée et un parc neuf, affiche des prix élevés mais une correction salutaire. Décryptage des opportunités pour 2026.
Avec un indice d'attractivité territoriale dans le top 10 %, Montévrain affiche un dynamisme résidentiel rare, même face à un léger repli des prix.
Verdict
➤ Investir ici exige de viser le moyen terme, en capitalisant sur la forte demande locative pour compenser une valorisation déjà élevée.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 5 %
- ✓ Correction de -4,4 % : opportunité d'entrée
- ✓ Dynamique démographique explosive (+63 % en 10 ans)
- ⚠ Accessibilité très faible pour les locaux
- ⚠ Correction récente après un pic spéculatif
- ⚠ Parc très récent : risque de sur-offre future
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian supérieur de 65 % à la moyenne nationale des communes de taille comparable.
- Valorisation 20 % plus élevée que la médiane de la Seine-et-Marne.
- Rendement locatif plus intéressant que dans l'hypercentre parisien, pour un effort d'acquisition moindre.
Analyse du marché immobilier à Montévrain
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 11,8 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Montévrain : opportunités et risques
Investir à Montévrain en 2026 cible prioritairement le segment locatif annuel, porté par une demande solide de jeunes actifs et des rendements bruts autour de 5,1 %. La pression locative élevée (IOL : 7,3/10) limite les risques de vacance, un atout majeur. Néanmoins, le rendement net est rogné par une taxe foncière parmi les plus élevées du département (55,71 %), ramenant la rentabilité réelle aux alentours de 2,7 %.
Le parc étant très récent, le risque lié aux passoires thermiques est minime (1,2 % de logements F/G). Cependant, cette jeunesse du bâti impose de vérifier la solidité des copropriétés et la qualité des constructions récentes. La forte baisse des permis de construire (-73 %) indique un ralentissement de l'offre neuve, ce qui pourrait soutenir la valeur de l'ancien à moyen terme.
La stratégie de plus-value pure est plus risquée à court terme, compte tenu de la correction en cours. En revanche, la dynamique démographique longue (+63 % de population en 10 ans) et l'attractivité territoriale très élevée constituent des leviers solides pour une reprise des prix sur un horizon de 5 à 10 ans. L'investisseur doit avoir la capacité de supporter un effort financier initial, l'accessibilité pour les revenus locaux étant très faible.
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Données du marché immobilier à Montévrain
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Montévrain, scruté via les données DVF 2024, révèle une phase d'ajustement. Après une forte appréciation jusqu'en 2022, le prix médian recule de 4,4 % sur un an, s'établissant à 4 509 €/m². Cette correction, modérée au regard des gains antérieurs, intervient dans un contexte de taux d'intérêt plus élevés et concerne un parc très récent, dont la valorisation avait pu être excessive.
L'écart entre appartements (4 556 €/m²) et maisons (4 261 €/m²) est significatif. Il s'explique par la prépondérance des logements collectifs neufs, ciblant une population jeune d'actifs, et par la rareté relative des maisons individuelles dans l'offre. Cette structure oriente naturellement le marché vers l'investissement locatif.
La comparaison avec les communes voisines est éloquente : Montévrain se vend environ 20 % plus cher que Claye-Souilly. Cet éart s'explique par des indicateurs démographiques et d'équipements bien supérieurs, notamment un taux d'emploi de 79,5 % et plus de 500 équipements de proximité, selon l'INSEE. Le territoire tire profit de son intégration à l'agglomération Marne et Gondoire et de la proximité de la gare TGV.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montévrain Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix médian à Montévrain a connu une hausse soutenue entre 2020 et 2022, passant de 4 285 €/m² à 4 688 €/m², soit une progression de près de 10 % en deux ans. Cette période correspond à un pic spéculatif et à une forte activité (plus de 300 transactions annuelles). Le repli de 2024 (-4,4 %) marque un retour à des niveaux plus proches de 2021, signe d'un marché qui digère ses excès. Comparé aux communes voisines, Montévrain conserve une prime importante, justifiée par sa jeunesse démographique et son taux d'équipements. Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entrée moins risqué que lors du pic, dans un marché restant dynamique.
Évolution du marché immobilier de Montévrain
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 221 transactions en 2025 et affiche une évolution de +2,5 % sur 2021–2025 (prix médian à 4 509 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 4 546 €/m² pour les appartements, l'acquisition d'un T2 de 45 m² représente un investissement d'environ 205 000 €. Avec un loyer médian de 19,3 €/m², le rendement brut atteint 5,1 %. En intégrant les charges (taxe foncière à 55,71 %, gestion, vacance), le rendement net s'approche de 2,7 %. L'effort résiduel mensuel, après déduction du loyer perçu d'une mensualité de crédit type, reste modéré (environ 120 €), rendant l'opération viable pour un investisseur avec un apport. La viabilité du montage repose donc sur la stabilité de la demande locative, forte dans cette commune jeune.
Acheter vs Louer — appartement 51 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 221 transactions en 2024, l'activité reste soutenue malgré un net ralentissement par rapport aux années record (312 ventes en 2022). Le marché est clairement dominé par les appartements (169 ventes contre 47 pour les maisons), reflet d'un parc récent et d'une cible jeune et active. Les prix moyens des dernières ventes confirment la prééminence du segment collectif. Ce profil traduit un marché liquide, tourné vers l'investissement locatif et la première accession, mais où la tension sur les maisons individuelles reste moindre. Le volume d'échanges suggère un environnement toujours dynamique, loin d'un marché atone.
Répartition des ventes
23,5 % de maisons et 76,5 % d'appartements parmi les 221 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 23,5 % de maisons et 76,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 221 | 52 | 169 |
| Prix médian/m² | 4 509 € | 4 261 € | 4 556 € |
| Prix moyen/m² | 4 522 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 51 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 278 | 4 400 € |
| 2022 | 293 | 4 687 € |
| 2023 | 204 | 4 635 € |
| 2024 | 175 | 4 442 € |
| 2025 | 221 | 4 509 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve a été extrêmement forte sur la dernière décennie, avec 64,8 % du parc construit après 2006. Cependant, les autorisations de logement ont chuté de 73 % sur les cinq dernières années, avec seulement 112 logements autorisés en 2024. Cette brutale décélération indique une phase de maturation urbaine et un risque limité de sur-offre à court terme. Elle indique aussi que les opportunités d'achat dans le neuf se feront plus rares, reportant la demande sur l'ancien. Cette raréfaction de l'offre nouvelle pourrait soutenir les prix de l'existant à moyen terme, sous réserve d'une demande constante.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 1 276 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 8 086 autorisations pour 4 502 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Montévrain
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Montévrain (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Montévrain totalise 1 091 logements sur 5 ans, soit -33 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Montévrain
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montévrain
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,71 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Passer du rendement brut (5,1-5,3 %) au net (2,7-2,8 %) implique de soustraire toutes les charges. À Montévrain, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 55,71 %, soit environ 1,5 % de la valeur locative cadastrale. Ajoutez les frais de gestion locative (6-8 % du loyer), une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 4,5 %) et pour travaux. En copropriété, prévoyez 30 à 50 €/m²/an de charges courantes. Ces éléments divisent par deux la rentabilité apparente. Un rendement net supérieur à 3 % est difficile à atteindre sans un bien très bien négocié ou une plus-value à la revente.
Performance énergétique du parc à Montévrain
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 500 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Montévrain est C, avec 1,2 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La performance énergétique du parc est globalement bonne, avec une classe C dominante (154 kWh/m²/an). Le taux de passoires thermiques (F/G) est très faible à 1,2 %, bien en deçà de la moyenne nationale. Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location (2025 pour les F/G, 2028 pour les E). Cependant, la future réglementation visera les classes D (2034) puis C. Un bien classé D aujourd'hui pourrait donc nécessiter des travaux d'ici une décennie. L'ancienneté récente du bâti (peu de constructions d'avant 1945) est un atail structurel pour la valeur verte des biens.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits appartements (T1/T2) sont les plus adaptés à la demande locative locale, avec des loyers estimés à 19,3 €/m²/mois. Le parc, très récent (65 % post-2006), est majoritairement en classe énergétique C, éloignant le risque de rénovation coercitive. Toutefois, les maisons individuelles (17,6 €/m²/mois) sont moins liquides mais peuvent séduire des familles. Le neuf, dont 112 logements autorisés en 2024, offre des produits modernes mais peut générer une sur-offre temporaire.
Quelles zones cibler à Montévrain ?
L'offre se concentre dans les quartiers récents, souvent proches des axes de transport. Le centre-bourg, autour des commerces (66 équipements) et services, est le plus recherché. La périphérie, mieux dotée en maisons, attire une clientèle différente. Aucune zone en forte décote n'est identifiée, la commune étant homogène et de petite taille (5 km²). L'attractivité est globalement soutenue par une connexion fibre et 5G optimale (score numérique 100/100).
Calculateur de rendement à Montévrain
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Risques à connaître avant d'investir à Montévrain
Le principal risque est une vacance locative supérieure à la moyenne francilienne, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net. La forte construction neuve (575 logements autorisés sur 5 ans) pourrait temporairement déséquilibrer l'offre et la demande. La dépendance à la conjoncture économique de la région (tissu de 1 424 entreprises) est réelle. Enfin, les risques naturels (PPRI inondation, sécheresse) peuvent impacter l'assurabilité et l'attractivité de certains secteurs, bien que la sismicité soit très faible.
Cas pratique : un investissement type à Montévrain
Pour un appartement de 45 m² à Montévrain (surface type), le prix médian est de 204 570 €. Loué 19,3 €/m², il génère 868 € de loyer mensuel, soit un rendement brut de 5,1 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 500 €/an), des charges de copropriété (estimation 45 €/mois) et d'une provision pour gestion et vacance, le rendement net tombe autour de 2,7 %. L'effort mensuel net, après crédit avec 20 % d'apport, serait proche de zéro.
Erreurs à éviter quand on investit à Montévrain
- Oublier la taxe foncière élevée (55,71 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger la provision pour travaux dans un parc récent encore sous garantie.
- Surévaluer les loyers face à une offre neuve locative concurrentielle.
- Investir sans vérifier la classe DPE (risque réglementaire futur).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Montévrain, porté par des jeunes actifs, est plus actif de mars à juin, période des mutations professionnelles et des projets familiaux avant la rentrée. L'automne (septembre-octobre) connaît aussi un regain après la pause estivale. Évitez de vendre en décembre-janvier, période de faible activité. Pour les acheteurs, les mois d'hiver (janvier-février) peuvent offrir moins de concurrence et plus de marges de négociation. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à se séparer d'un bien avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- Montévrain a vu sa population croître de 63 % en seulement dix ans.
- La commune n'abrite qu'un seul monument historique protégé.
- Le taux de chômage local (7,6 %) est parmi les plus bas du département (rang 7/49).
S'installer à Montévrain : cadre de vie et logement
S'installer à Montévrain, c'est choisir le cadre fonctionnel et dynamique d'une ville nouvelle bien rodée. La commune offre un niveau d'équipements et de services exceptionnel pour sa taille, avec 527 commerces et services répertoriés, des écoles nombreuses et une couverture fibre à 100 %. Ce confort quotidien explique en grande partie son attractivité auprès des familles et des jeunes actifs.
Le territoire est néanmoins marqué par son urbanisation récente et dense. L'offre de maisons individuelles y est limitée (24,6 % du parc) et les espaces verts moins présents que dans les communes rurales alentour. Les résidents bénéficient d'une excellente connectivité, avec la gare TGV de Chessy à moins de 3 km, mais doivent composer avec les nuisances potentielles liées à la proximité des grands axes et du parc d'activités de Marne-la-Vallée.
Carte du marché immobilier à Montévrain
Montévrain et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montévrain
Le climat local, avec une température moyenne de 12,1 °C et 716 mm de précipitations annuelles, est typique du bassin parisien. Les hivers sont frais sans être rigoureux, les étés modérément chauds. Ce profil tempéré convient à une majorité d'habitants, en particulier les jeunes actifs et familles qui constituent l'essentiel de la population (âge médian de 32,6 ans). L'altitude de 99 m et l'éloignement de la Seine limitent les brouillards persistants. C'est un cadre sans extrême, adapté à un mode de vie actif toute l'année, d'autant que les 6 hébergements touristiques indiquent un intérêt pour le séjour de loisirs.
À qui s'adresse Montévrain ?
La commune s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes actifs recherchant un pied-à-terre proche des transports, ainsi qu'aux familles attirées par les équipements scolaires (7 établissements) et la part non négligeable de maisons (24,6 % du parc). Les investisseurs en quête de rendement brut correct y trouveront aussi leur compte. En revanche, les retraités (seulement 9,2 % de 60 ans et plus) ou les amateurs de patrimoine ancien y seront moins à leur place.
Avantages et limites à Montévrain
✓ Points forts
- Démographie très jeune et dynamique (+63 % en 10 ans)
- Excellente accessibilité (gare TGV à 2,8 km, aéroport CDG)
- Parc immobilier neuf et performant énergétiquement (classe C dominante)
- Équipements et services nombreux (527 au total)
- Connexion numérique optimale (fibre 100 %, 5G)
− À prendre en compte
- Peu de patrimoine historique et végétalisation moyenne
- Exposition à certains risques naturels (inondation, sécheresse)
- Fiscalité locale élevée (taxe foncière à 55,71 %)
Composition du parc immobilier à Montévrain
7 534 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Montévrain est majoritairement collectif: 75,4 % d'appartements contre 24,6 % de maisons.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est jeune et majoritairement constitué d'appartements. Seuls 24,6 % sont des maisons, ce qui en fait un produit relativement rare et expliquant leur prix au m² plus contenu (3 950 € contre 4 546 € pour les apparts). La forte proportion de propriétaires (51,4 %) et la faible part de résidences secondaires (11,6 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, donc moins spéculatif. Seuls 4,5 % des logements sont vacants, signe d'une tension locative modérée mais réelle. Ce parc récent, avec 64,8 % de constructions post-2006, attire des acheteurs recherchant le neuf ou le récent, souvent primo-accédants.
Ancienneté du parc à Montévrain
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 248 logements).
- Avant 1919 1,5 % 92 logts
- 1919-1945 0,6 % 36 logts
- 1946-1970 1,5 % 94 logts
- 1971-1990 6,0 % 372 logts
- 1991-2005 25,7 % 1 607 logts
- 2006-2019 64,8 % 4 047 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Montévrain
527 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Montévrain
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Les principaux risques recensés (source Géorisques) sont liés à l'eau. Un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) concerne la Marne, et un PPR sécheresse est actif. La commune a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle, majoritairement pour inondation et sécheresse. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces données impliquent de vérifier systématiquement la situation de tout bien par rapport aux zones réglementées du PPRI, ce qui peut impacter l'assurabilité et la constructibilité. Pour les maisons, l'état des fondations en période de sécheresse récurrente est un point de vigilance.
Cas pratique : un achat type à Montévrain
Acheter une maison type de 115 m² à Montévrain représente un investissement médian de 454 250 €. Cela équivaut à 17 années de revenu médian local (26 710 €). Avec un apport de 10 % (45 425 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 470 €. Les frais de notaire (environ 8 %) ajoutent 36 340 € au budget total.
Erreurs à éviter quand on achète à Montévrain
- Ne pas consulter le plan de prévention des risques inondation (PPRI).
- Acheter sans prévoir un budget pour des charges de copropriété potentiellement élevées.
- Se fier uniquement au prix au m², très variable selon la résidence.
- Sous-estimer l'impact des 5 risques naturels recensés sur l'assurance.
Points clés à retenir à Montévrain
- Prix médian à 4 509 €/m², en baisse de 4,4 % sur un an.
- Rendement brut : 5,3 % pour les maisons, 5,1 % pour les apparts.
- Population jeune : âge médian de 32,6 ans, 44,9 % de moins de 30 ans.
- Écart maison/appart : -596 €/m² pour les maisons.
- Rendement net estimé autour de 2,8 % après charges.
- Parc très récent : 64,8 % des logements construits après 2006.
- Facteur clé de valeur : proximité des gares et performance énergétique.
- Revenu médian local de 26 710 €, rang 16/49 dans sa catégorie.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montévrain ?
À Montévrain, plusieurs facteurs influencent le prix au m² au-delà de la surface. La performance énergétique (DPE) est de plus en plus valorisée : un bien classé B se vendra mieux qu'un D, surtout pour les appartements. La proximité des gares (TGV à 2,8 km, Lagny-Thorigny à 3,1 km) et des 66 commerces locaux est un premium. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud ou ouest comptent. Dans un parc récent, l'état général (qualité des finitions, année exacte de construction post-2006) et la charge de copropriété sont scrutés. Enfin, la vue et l'étage pour les appartements avec ascenseur ont un impact. Un bien bien situé et économe peut dépasser de 10 % le prix médian.
Estimation indicative d'une maison à Montévrain
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
432 864 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise évite deux écueils : la surévaluation, qui entraîne une vacance commerciale prolongée, et la sous-évaluation, qui génère une perte sèche. À Montévrain, où la fourchette de prix est large (3 922 - 5 000 €/m²), se fier à une moyenne grossière peut être coûteux. Une estimation fine, intégrant l'état du bien (seulement 1,2 % de passoires), son exposition aux risques (PPRI) et sa date de construction (64,8 % post-2006), est indispensable pour se positionner stratégiquement dans ce marché devenu compétitif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes en ligne se basent sur des moyennes, inefficaces pour une ville au parc récent et hétérogène comme Montévrain. Un expert local connaît la valeur différentielle entre les résidences, l'impact exact de la vue sur le lac ou de la proximité de la gare TGV. Il évalue l'état réel (qualité des matériaux, entretien) que les photos ne montrent pas. Son estimation, étayée par des visites comparatives, donne un prix de vente réaliste qui évite la sur- ou sous-évaluation. Enfin, son réseau peut identifier des acheteurs sérieux rapidement. Dans un marché en correction (-4,4 % sur un an), cette expertise est cruciale pour négocier et sécuriser la transaction.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Comparer un appartement des années 2010 avec un autre de 2020 sans ajustement.
- Ignorer la baisse de 4,4 % des prix sur un an pour une mise en marché.
- Omettre de valoriser un DPE performant (classe B ou mieux).
- Ne pas tenir compte de la vue et de l'exposition, critères valorisants.
Investir à Montévrain : passer à l'action
Une analyse fine du marché local est cruciale pour identifier les biens qui tireront parti de la demande locative tout en évitant les secteurs susceptibles de subir la future offre neuve. Un conseil expert, ancré dans les transactions récentes du secteur, fait la différence entre un investissement rentable et un placement moyen.
Ces données tracent une trajectoire. La concrétiser dépend du bien choisi et du timing de marché.
Découvrez la valeur réelle de votre bien à Montévrain grâce aux dernières transactions DVF et une analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montévrain
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Montévrain ?
Le prix médian global s'élève à 4 509 €/m² en 2024. Les appartements, majoritaires, se négocient autour de 4 556 €/m², tandis que les maisons atteignent 4 261 €/m². Ces prix placent Montévrain parmi les communes les plus chères de son secteur.
Le marché est-il en baisse à Montévrain ?
Oui, les données DVF montrent une correction de -4,4 % du prix médian entre 2023 et 2024. Cette baisse modérée fait suite à une hausse importante entre 2020 et 2022, et ramène les prix près de leurs niveaux de 2021.
Est-ce une bonne commune pour un investissement locatif ?
Oui, le potentiel locatif est élevé avec un loyer médian de 19,3 €/m²/mois pour les appartements et un rendement brut de 5,1 %. La demande est soutenue par une population jeune et active, ce qui limite les risques de vacance.
Montévrain est-elle plus chère que ses voisines ?
Tout à fait. Montévrain est environ 20 % plus chère que Claye-Souilly (3 554 €/m²) et 5 % plus chère que Vaires-sur-Marne. Cet écart se justifie par sa démographie dynamique et la qualité de ses équipements.
Quels sont les risques naturels à Montévrain ?
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'Inondation (PPRI) pour la Marne et à un PPR sécheresse. Cela peut impacter les assurances et imposer des contraintes constructives dans certains secteurs. La sismicité est très faible.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix au m² supérieur de 20 % à Claye-Souilly et de 5 % à Vaires-sur-Marne, Montévrain capitalise sur des indicateurs démographiques et d'équipements bien plus solides, justifiant sa prime pour un investisseur visant la stabilité.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montévrain.
Communes limitrophes de Montévrain
Montévrain est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Montévrain s'établit à 4 509 €, +82,4 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre. La commune figure parmi les 1 % les plus chères du Seine-et-Marne au mètre carré.
Le prix médian au m² à Montévrain est stable entre 2021 et 2025 (+2,5 %). 1 171 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Typologie urbaine marquée: 76,5 % des transactions de Montévrain concernent des appartements, autour de 4 556 €/m². Le bien médian (96 m² à 409 056 €) équivaut à 15,3 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce de Montévrain avoisinent 19,3 €/m² pour les appartements et 17,6 €/m² pour les maisons. Rendement brut calculé: environ 5,1 % sur un bien médian. Peu de résidences secondaires à Montévrain (11,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 1 091 logements autorisés au permis de construire à Montévrain — un rythme moyen de 218 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 95 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Montévrain est dans la grande couronne parisienne. La géographie joue son rôle: la commune est à 43 m d'altitude, sur un relief peu marqué.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).