À 185 m d'altitude, entre les Pyrénées et l'Adour, Lons offre un cadre de vie paisible à 8 minutes de Pau. Avec 13 606 habitants, cette commune allie commodités urbaines (accès TGV, aéroport) et ambiance de petite ville où les maisons individuelles (61,5 % du parc) dominent. Le prix médian de 2 495 €/m² en fait un marché accessible pour la région, surtout pour les primo-accédants et les familles.
Carte du marché immobilier à Lons
Lons et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Lons
6 864 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (61,5 %) et collectif (38,5 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le marché est ancré dans une logique de résidence principale, avec 63,1 % de propriétaires occupants et seulement 1,2 % de résidences secondaires. La prédominance des maisons (61,5 %) et la faible part de logements sociaux (16 %) dessinent un profil de petite ville pavillonnaire et familiale. Le taux de vacance modéré (4,6 %) indique une certaine fluidité sans excès. Cela suggère un marché stable, porté par la demande de familles et de primo-accédants.
Évolution démographique à Lons
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Lons
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Lons
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 29,0 %
- Employés 16,9 %
- Professions intermédiaires 16,5 %
- Autres sans activité professionnelle 14,8 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 10,0 %
- Ouvriers 9,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,3 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Lons
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études élevé : population qualifiée, demande pour des biens de qualité avec services de proximité.
Ancienneté du parc à Lons
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 6 390 logements).
- Avant 1919 1,4 % 87 logts
- 1919-1945 1,7 % 107 logts
- 1946-1970 9,1 % 583 logts
- 1971-1990 34,8 % 2 225 logts
- 1991-2005 28,0 % 1 788 logts
- 2006-2019 25,0 % 1 600 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Lons
647 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Lons
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Lons
Pour une maison de 100 m² (surface type), l'investissement s'élève à environ 253 100 € hors frais de notaire. Cela représente un peu plus de 10 années de revenu médian local (24 490 €). Avec un apport de 10 % (25 310 €) et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance avoisine les 1 400 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Lons
- Ne pas consulter le PPRi inondation en vigueur sur la commune.
- Surenchérir sur un bien classé F ou G (passoire thermique).
- Oublier que la gare TGV à 4,1 km génère une surcote.
- Négocier sans connaître le prix médian au m² (2 495 €).
Le saviez-vous ?
- Lons dispose de 647 équipements, dont 126 pour la santé.
- Seulement 1,2% des logements sont des résidences secondaires.
- L'âge médian de 44,9 ans y est supérieur à la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Lons
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 512 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Lons: la classe C domine, 1,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est relativement performant avec une classe énergétique dominante C (151 kWh/m²/an). Seulement 1,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur aux moyennes nationales. Pour un acheteur, cela limite le risque réglementaire immédiat lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Cependant, les biens classés D ou E devront faire l'objet de rénovations à moyen terme pour maintenir leur valeur et leur capacité de location.
Risques naturels et géorisques à Lons
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRi - LONS PPRN Approuvé approuvé le 02/07/2014
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques d'inondation (PPRi) actif, ce qui implique des contraintes constructives dans les zones identifiées. Le territoire présente également un aléa sismique moyen et un potentiel radon moyen. Douze arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM) et, le cas échéant, une étude de sol.
Cadre de vie à Lons
Le climat est océanique, avec des précipitations annuelles de 1 094 mm et une température moyenne de 13,8°C. Lons dispose de 6 établissements scolaires, 126 équipements de santé et 44 infrastructures sportives, répondant aux besoins quotidiens. La connexion est excellente (fibre à 87,6 %) et les déplacements facilités par la gare TGV de Pau à 4,1 km et l'aéroport à 7,2 km. La commune compte un monument historique et un taux d'emploi de 71,3 %, soutenant son attractivité.
Budgets et types de biens disponibles
Pour un appartement type de 53 m², comptez environ 131 000 € (2 479 €/m²). Une maison de 100 m² demande un budget médian de 253 000 €. La fourchette des prix est resserrée (2 044–2 892 €/m²), signe d'un marché homogène. Le délai de vente est raisonnable, dans un contexte de 177 transactions annuelles. L'endettement est soutenu par un revenu médian local de 24 490 €, mais il faut 5,4 ans de revenus pour un appartement type et 10,3 ans pour une maison.
À qui s'adresse Lons ?
Lons s'adresse principalement aux jeunes actifs et familles travaillant à Pau, recherchant un cadre plus vert sans sacrifier la proximité des services. Les retraités (31 % des habitants ont 60 ans et plus) y trouvent aussi un environnement calme et bien équipé. La faible part de logements sociaux (16 %) et le vieillissement de la population (indice de 191,4) dessinent une commune plutôt stable et familiale.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Pau (4 km) et de ses emplois
- Cadre de vie verdoyant avec une densité modérée (1 134 hab/km²)
- Très bon niveau d'équipements et de services (647 au total)
- Parc immobilier de qualité énergétique (classe DPE C dominante)
- Dessertes routières, ferroviaires et aériennes excellentes
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondation PPRi, radon, sismicité)
- Prix au m² élevé comparé à d'autres communes du Béarn (ex: Oloron)
- Évolution démographique en léger recul (-0,8% sur 5 ans)
- Taxe foncière élevée (34,5%) pour les propriétaires
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Lons est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Lons
- Climat doux : 13,8 °C de moyenne annuelle.
- Parc immobilier dominé à 61,5 % par des maisons.
- DPE performant : classe C dominante et 1,8 % de passoires.
- Gare TGV à 4,1 km pour des liaisons rapides.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Lons
Quel budget pour acheter une maison à Lons ?
Le prix médian d'une maison est de 2 531 €/m². Pour une surface médiane de 100 m², le budget médian s'élève à 253 000 €, hors frais d'agence et de notaire.
Lons est-elle adaptée aux familles avec enfants ?
Oui, avec 6 établissements scolaires, 44 équipements sportifs et un parc majoritairement composé de maisons (61,5 %), Lons présente un profil familial. 31,5 % de la population a moins de 30 ans.
Quels sont les risques naturels à Lons ?
Lons est soumise à un PPRi (risque inondation), à une sismicité moyenne et à un niveau moyen de radon. La commune a enregistré 12 arrêtés de catastrophe naturelle dans son histoire.
Vous envisagez d'acheter à Lons ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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