01 Le parc de logements
Le parc comprend 803 logements dont 617 résidences principales, 63 résidences secondaires et 123 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 617 | 76,8 % |
| Résidences secondaires | 63 | 7,8 % |
| Logements vacants | 123 | 15,3 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 77 % de résidences principales, 8 % de secondaires et 15 % de vacants pour un total de 803 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 125 | 20,9 % |
| 1919-1945 | 63 | 10,6 % |
| 1946-1970 | 88 | 14,7 % |
| 1971-1990 | 153 | 25,6 % |
| 1991-2005 | 67 | 11,2 % |
| 2006-2019 | 101 | 16,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 26 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 21 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,8 % |
| 2 pièces | 20 | 3,2 % |
| 3 pièces | 87 | 14,1 % |
| 4 pièces | 143 | 23,1 % |
| 5 pièces ou plus | 363 | 58,7 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (59 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 718 | 767 | 803 |
| Rés. principales | 561 | 592 | 617 |
| Rés. secondaires | 67 | 83 | 63 |
| Vacants | 90 | 93 | 123 |
Commune voisine de taille comparable, Charbonnières-Les-Varennes (6 km) affiche 76,0 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 480 | 77,8 % |
| Locataires (privé) | 81 | 13,1 % |
| Locataires HLM | 45 | 7,3 % |
| Logés gratuitement | 10 | 1,6 % |
Structure d'occupation: propriétaires 77,8 %, locataires 20,5 % — la part HLM s'établit à 7 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 136 | 22,0 % |
| Fioul | 73 | 11,8 % |
| Électricité | 185 | 30,0 % |
| Gaz bouteille | 23 | 3,7 % |
| Autre (bois…) | 200 | 32,4 % |
autres sources (bois notamment) constitue la première source de chauffage du parc (32 %), suivi par électricité (30 %) et gaz de ville (22 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 44 |
| 2 à 4 ans | 98 |
| 5 à 9 ans | 114 |
| 10 ans ou plus | 361 |
| Total ménages | 617 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 53 |
| Sous-occupation modérée | 123 |
| Sous-occupation accentuée | 176 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 38 | 6,2 % |
| 1 voiture | 260 | 42,1 % |
| 2 voitures ou plus | 319 | 51,7 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 42 % à une voiture et 52 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 77,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 502 | 403 | 47 | 52 |
| 1975 | 577 | 422 | 88 | 67 |
| 1982 | 631 | 476 | 120 | 35 |
| 1990 | 710 | 520 | 104 | 86 |
| 1999 | 685 | 544 | 100 | 41 |
| 2006 | 700 | 554 | 90 | 56 |
| 2011 | 718 | 561 | 67 | 90 |
| 2016 | 767 | 592 | 83 | 93 |
| 2022 | 803 | 617 | 63 | 123 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 502 à 803 logements, soit +60 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 100 | 108 | 103 | 121 | 125 | 84 |
| Dont vacants > 2 ans | 46 | 55 | 52 | 57 | 60 | 59 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1,2 % |
| Classe B | 4 | 1,6 % |
| Classe C | 56 | 22,1 % |
| Classe D | 50 | 19,8 % |
| Classe E | 68 | 26,9 % |
| Classe F | 23 | 9,1 % |
| Classe G | 49 | 19,4 % |
Lecture de la performance énergétique: E concentre 27 % des logements et 25 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 13 | 5,1 % |
| Classe B | 81 | 32,0 % |
| Classe C | 83 | 32,8 % |
| Classe D | 22 | 8,7 % |
| Classe E | 12 | 4,7 % |
| Classe F | 19 | 7,5 % |
| Classe G | 23 | 9,1 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe C dominante (33 %), 70 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 353 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 351 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 193 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 182 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 73 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 353 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 73 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 3 | 1 |
| Classe C | 10 | 46 |
| Classe D | 29 | 21 |
| Classe E | 30 | 38 |
| Classe F | 12 | 11 |
| Classe G | 41 | 8 |
Performance comparée: maisons classées G (348), appartements classés C (244), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 6 |
| T3 | 20 |
| T4 | 19 |
| T5+ | 6 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Manzat (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Manzat présente un niveau de vacance supérieur à la moyenne — 15,3 % en 2022. L'habitat est presque entièrement pavillonnaire — 86,9 % de maisons individuelles. À l'échelle locale, Manzat est caractéristique du maillage auvergnat, à 705 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés — contexte utile pour lire le parc.
La structure d'occupation de Manzat est caractéristique des communes de propriétaires (77,8 %). La part HLM atteint 7,3 % dans l'offre de résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (21,0 % avant 1919) et constructions récentes (16,9 % après 2006). Le parc de Manzat consomme plus que la moyenne: E dominante, 297 kWh/m²/an, contre 203 au plan national. Sur le parc diagnostiqué, 28,5 % sont des passoires thermiques (F+G). La source de chauffage la plus répandue est le autres sources (bois notamment) (32,4 %).
Hausse mesurée du nombre de logements: +4,7 % entre 2016 et 2022. 51,7 % des ménages de Manzat disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Manzat est caractéristique du maillage auvergnat. L'environnement physique — à 705 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
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Le marché immobilier de Manzat a bondi de +6,8 % en un an, signal rare sur une commune de 1 426 habitants.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 5,2 %
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- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Puy-de-Dôme (172ᵉ rang sur 462 communes)
Analyse du marché immobilier à Manzat
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Manzat
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Manzat s'établit à 1 719 €, sur la base de 12 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
28,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (passoires thermiques) — enjeu rénovation majeur avant la loi Climat 2025/2028.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 47,5 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Manzat Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Manzat
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Manzat évolue de +20,8 %, passant de 1 423 à 1 719 €/m²; 12 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 76 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 12 | 12 |
| Prix médian/m² | 1 719 € | 1 719 € |
| Prix moyen/m² | 2 071 € | |
| Surface médiane | – | 76 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 21 | 1 423 € |
| 2022 | 19 | 1 647 € |
| 2023 | 17 | 1 250 € |
| 2024 | 14 | 1 609 € |
| 2025 | 12 | 1 719 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 156 autorisations et 122 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 78 %.
Vacance longue durée à Manzat
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Manzat (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 15 logements ont été autorisés à à Manzat, -63 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Manzat
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Manzat
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (47,48 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,8 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Manzat
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 253 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Manzat: classe E en tête, 28,5 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Manzat
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Manzat : cadre de vie et logement
Manzat compte 1 426 habitants, à 755 m d'altitude. Le climat local affiche 9,8 °C de moyenne annuelle et 825 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 24 appellations d'origine rattachées au terroir local et 70 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Manzat
Manzat et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Manzat
Composition du parc immobilier à Manzat
803 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
698 maisons pour 100 appartements: le parc à Manzat est résolument pavillonnaire.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Manzat
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 596 logements).
- Avant 1919 21,0 % 125 logts
- 1919-1945 10,6 % 63 logts
- 1946-1970 14,8 % 88 logts
- 1971-1990 25,7 % 153 logts
- 1991-2005 11,2 % 67 logts
- 2006-2019 16,9 % 101 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Équipements et services à Manzat
70 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Manzat
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Manzat
Pour une maison de 76 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
130 644 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Manzat
Quel est le prix de l'immobilier à Manzat ?
Le prix médian au m² à Manzat est de 1 719 € (données DVF, 12 transactions). Pour une maison de 76 m² (surface médiane locale), compter environ 131 000 €.
Comment Manzat se situe-t-elle dans le Puy-de-Dôme ?
Manzat se situe au 172ᵉ rang du Puy-de-Dôme sur 462 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Manzat ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Manzat est de 5,2 % (loyer de 7,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Le parc immobilier de Manzat est-il énergétiquement dégradé ?
28,5 % des logements diagnostiqués sont classés F ou G (classe DPE dominante E). La loi Climat interdit progressivement la location de ces biens (2025, 2028, 2034) — budgéter un poste rénovation est essentiel pour tout projet d'investissement locatif.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Manzat.
Communes limitrophes de Manzat
Manzat est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le coût médian du m² à Manzat (1 719 €) se situe dans la moyenne, avec un écart de -21,1 % par rapport dans le Puy-de-Dôme.
La progression du prix médian atteint +20,8 % sur cinq ans (2021-2025) à Manzat, au-dessus du rythme national. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 83 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +6,8 % sur le prix médian.
Marché strictement pavillonnaire: seules les maisons sont représentées dans les transactions, à 1 719 €/m². Un bien type de 76 m² revient à environ 130 644 €, soit 6,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Manzat: 8,9 €/m²/mois pour un appartement, 7,5 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 5,2 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (7,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
La construction neuve reste limitée: 15 logements autorisés sur l'ensemble de la période 2021-2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 80 % des autorisations de la période).
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Manzat est caractéristique du maillage auvergnat. Contexte physique: à 705 m d'altitude, sur un plateau ou des coteaux élevés.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.