Avec des rendements bruts affichés à 8,0 % pour les appartements et 7,1 % pour les maisons, Marmande présente des taux attractifs en apparence. Toutefois, le rendement net estimé tombe respectivement à 3,8 % et 3,4 % après déduction des charges locatives, de la taxe foncière (66,33 %) et d'une provision pour vacance. La demande locative, portée par un taux de chômage de 15,4 %, est présente mais doit être précisément ciblée.
Indices immobiliers de Marmande
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (5/10) : le marché est équilibré, ni tendu ni atone, ce qui laisse du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (5/10) : le marché est équilibré, ni tendu ni atone, ce qui laisse du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
1,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (1,9/10) : les prix dépassent largement la capacité d'achat locale, le marché dépend d'acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,4
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (5,4/10) : la demande locative existe, mais les rendements nets sont rognés par les charges et la fiscalité.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,1/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,1/10) : peu d'opportunités pour de la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Marmande ?
Investir à Marmande en 2026 cible prioritairement la rentabilité locative brute, qui atteint 8,0 % pour les appartements. Néanmoins, ce rendement est fortement érodé par des charges importantes : une taxe foncière à 66,33 % et un parc ancien (19,2 % d'avant 1945) qui expose à des travaux de rénovation. Seuls 7,1 % du parc sont des passoires thermiques (F/G), un taux modéré qui limite le risque réglementaire immédiat.
La stratégie la plus cohérente combine du locatif annuel, porté par une demande locale de logements abordables, et une recherche de plus-value à long terme sur un marché qui pourrait combler une partie de son écart avec les voisines. La forte accélération des permis de construire (+213 %) indique une confiance des promoteurs, mais impose de sélectionner des biens dans des secteurs pérennes pour éviter la concurrence du neuf.
Le faible taux de résidences secondaires (2,9 %) et la pression touristique immobilière limitée (IPTI 2,1/10) cantonnent l'opportunité au locatif annuel. L'investisseur doit intégrer le risque lié aux 19 arrêtés de catastrophe naturelle historiques et aux PPR (Plan de Prévention des Risques) actifs sur la commune, qui peuvent impacter l'assurabilité et la valeur de certains biens.
Profil locatif à Marmande
La demande locative locale est principalement composée de ménages modestes, d'employés et d'ouvriers, attirés par des loyers accessibles (9,7 €/m²/mois pour une maison). La part des moins de 30 ans (29,7 %) génère une demande pour les petits logements, tandis que le vieillissement de la population (36,4 % de 60 ans et plus) peut soutenir la location de plain-pied. La faible part d'étudiants limite le marché des colocations dynamiques.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (T2 de 50 m² environ) et les maisons de ville mitoyennes sont les plus adaptés à la location, correspondant aux budgets locaux. L'ancien domine largement le parc, avec seulement 8 % des logements construits après 2006. Attention aux passoires thermiques (7,1 % classées F/G) dont la location sera interdite à terme, imposant des travaux de rénovation.
Quelles zones cibler à Marmande ?
Le centre-bourg historique, autour de la gare (0,5 km) et des commerces, offre la meilleure liquidité locative. Les quartiers pavillonnaires périphériques conviennent aux locations familiales. La proximité des axes routiers et de la gare (liaisons TER) est un atout pour attirer des locataires actifs. Aucune zone de forte spéculation ou de renouvellement urbain majeur n'est identifiée à court terme.
Performance énergétique du parc à Marmande
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 381 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Marmande: la classe C domine, 7,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (198 kWh/m²/an), une performance moyenne. Seuls 7,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat d'interdiction de location (loi Climat 2028/2034). Pour l'acheteur, cela signifie un parc globalement correct mais où des gains énergétiques restent possibles, surtout sur les 19,2 % de logements construits avant 1945.
Construction neuve à Marmande (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 691 logements autorisés à à Marmande, dont 69 en 2024 (+213 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
691 logements ont été autorisés ces 5 dernières années, avec un pic récent (+213 % vs la période précédente). Ce volume, conséquent pour une ville de 17 328 habitants, traduit une forte activité des promoteurs répondant à une demande. Cela dynamise le marché et modernise l'offre (seulement 8 % du parc est post-2006). Attention néanmoins à un possible effet de saturation si la demande ne suit pas, notamment face à une population qui décroît légèrement.
Fourchettes de loyers à Marmande
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marmande
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (66,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale très élevée : la taxe foncière représente l'équivalent de plus de 4 mois de loyer chaque année. Impact significatif sur le rendement net d'un investissement locatif.
Un rendement brut de 8 % se contracte rapidement. À Marmande, la taxe foncière sur le bâti est de 66,33 %, un poste lourd. Ajoutez 20 % de provision pour gestion, copropriété et réparations, sans oublier la vacance locative (le taux de logements vacants local est de 11,4 %). Pour un appartement type, le rendement net tombe autour de 3,8 %. Cela signifie que près de la moitié du loyer brut est absorbé par les charges et la fiscalité avant même l'impôt sur le revenu.
Calculateur de rendement à Marmande
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Marmande ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Marmande
Pour un appartement de 50 m² au prix médian (1 667 €/m²), l'investissement est d'environ 83 350 €. Au loyer médian de 11,2 €/m², cela génère 560 € mensuels, soit un rendement brut de 8,0 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provision), le rendement net chute autour de 3,8 %, soit environ 265 €/mois. Avec un crédit sur 20 ans, l'effort résiduel mensuel peut être faible voire positif avec un apport initial significatif.
Erreurs à éviter quand on investit à Marmande
- Négliger la taxe foncière à 66,33 %
- Surestimer le loyer réellement obtenable
- Oublier la provision pour vacance (11,4 % du parc est vacant)
- Acheter sans vérifier le DPE et les travaux à prévoir
Le saviez-vous ?
- Marmande possède 4 monuments historiques protégés.
- La ville a enregistré 19 arrêtés catastrophes naturelles.
- L'âge médian de 49,2 ans est supérieur à la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Marmande
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 11,4 % des logements sont vacants. La baisse démographique (-3,9 % sur 10 ans) peut affaiblir la demande à moyen terme. La taxe foncière élevée (66,33 %) grève significativement le rendement net. Enfin, la dépendance à une économie locale fragile (taux de chômage élevé) expose les loyers à un plafond de verre.
Simulation financière — appartement type 50 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
Le calcul de mensualité crédit comparé au loyer perçu montre l'effort résiduel. Avec un taux d'emprunt estimé, l'écart entre les deux détermine votre trésorerie mensuelle. À Marmande, un rendement brut de 8 % pour les appartements peut masquer un effort net après charges et impôts. L'objectif est d'atteindre un équilibre voire une rente. Pour un investisseur, un effort résiduel faible ou négatif signifie que le bien se finance presque seul, ce qui est plus facile avec un apport conséquent dans cette ville où le prix moyen d'un appartement est de 83 350 € (DVF 2024).
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut attractif : 8 %
- Prix d'entrée très accessible
- Équipements et services excellents (9,3/10)
− Points d'attention
- Démographie en recul sur 10 ans
- Accessibilité financière très faible (IAI 1,9/10)
Notre verdict
Investir ici exige une sélection rigoureuse sur des biens très bien situés et en bon état énergétique. Privilégiez les petits appartements rénovés en centre-ville pour limiter la vacance. Évitez les maisons énergivores en périphérie, dont la rentabilité nette sera anémique et la revente difficile.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Marmande
- Rendement brut appartements : 8,0 %
- Taxe foncière élevée : 66,33 %
- Rendement net estimé : environ 3,8 %
- Taux de vacance : 11,4 %
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Marmande
Est-il rentable d'investir à Marmande ?
La rentabilité nette est modeste : environ 3,8 % pour un appartement et 3,4 % pour une maison, après toutes charges déduites. Elle nécessite un achat à un prix maîtrisé.
Quel rendement locatif attendre à Marmande ?
Le rendement brut estimé est de 8,0 % pour un appartement et 7,1 % pour une maison. Mais la taxe foncière à 66,33 % et les frais réduisent fortement ce taux.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance locative (11,4 % de logements vacants), la baisse démographique et le parc vieillissant (19,2 % d'avant 1945) pouvant nécessiter des travaux.
Vous envisagez d'investir à Marmande ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
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