Acheter à Marmande, c'est choisir une petite ville active du Lot-et-Garonne, au climat tempéré (13,6 °C de moyenne) et bien équipée, avec plus de 1 000 commerces et services. Le marché immobilier y est accessible, avec un prix médian global inférieur à 1 650 €/m². Cette commune, reliée par sa gare, séduit les acheteurs en quête d'un cadre de vie apaisé, sans être isolée.
Carte du marché immobilier à Marmande
Marmande et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Marmande
10 612 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (62,0 %) et collectif (38,0 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement composé de maisons (62 %), signe d'un habitat individuel privilégié. Le taux de propriétaires (49 %) et le faible poids des résidences secondaires (2,9 %) indiquent un marché ancré dans la résidence principale, donc relativement stable. Cependant, le taux de vacance (11,4 %) est supérieur à la moyenne nationale, indiquant peut-être des biens en attente de rénovation ou localisés dans des secteurs moins demandés.
Évolution démographique à Marmande
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Marmande
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Marmande
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 36,2 %
- Autres sans activité professionnelle 15,7 %
- Employés 14,9 %
- Ouvriers 14,4 %
- Professions intermédiaires 10,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 4,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 3,4 %
- Agriculteurs exploitants 0,3 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Marmande
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Marmande
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 043 logements).
- Avant 1919 11,1 % 1 006 logts
- 1919-1945 8,0 % 727 logts
- 1946-1970 26,6 % 2 408 logts
- 1971-1990 32,5 % 2 939 logts
- 1991-2005 13,7 % 1 238 logts
- 2006-2019 8,0 % 724 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Marmande
1 045 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Marmande
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Marmande
Une maison de 100 m² coûte environ 163 600 € (au prix médian de 1 636 €/m²), soit plus de 8 années du revenu médian local (19 840 €). Avec un apport de 10 %, l'emprunt de 147 240 € sur 20 ans à un taux estimé de 3,5 % génère une mensualité d'environ 850 € hors assurance. À cela s'ajoutent les frais de notaire (environ 8 %) et la taxe foncière annuelle.
Erreurs à éviter quand on achète à Marmande
- Ne pas consulter le PPR inondation de la commune
- Oublier de budgéter les travaux sur un parc ancien (19,2 % d'avant 1945)
- Ignorer le taux de chômage local (15,4 %) pour évaluer la demande locative future
- Se fier uniquement au prix au m², sans visiter le quartier
Le saviez-vous ?
- Marmande possède 4 monuments historiques protégés.
- La ville a enregistré 19 arrêtés catastrophes naturelles.
- L'âge médian de 49,2 ans est supérieur à la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Marmande
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 381 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Marmande: la classe C domine, 7,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (198 kWh/m²/an), une performance moyenne. Seuls 7,1 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), un taux inférieur à la moyenne nationale. Cela réduit le risque réglementaire immédiat d'interdiction de location (loi Climat 2028/2034). Pour l'acheteur, cela signifie un parc globalement correct mais où des gains énergétiques restent possibles, surtout sur les 19,2 % de logements construits avant 1945.
Risques naturels et géorisques à Marmande
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR Argile PPRN Approuvé approuvé le 22/01/2018
- PPR - Marmande PPRN Approuvé approuvé le 07/09/2010
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
La commune est soumise à deux Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (PPR Marmande) et retrait-gonflement des argiles. La sismicité est très faible et le radon faible. Ces PPR peuvent imposer des contraintes constructives ou d'assurabilité. Il est impératif de consulter le cadastre des zones à risque pour le bien visé. Historiquement, 19 arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris, principalement pour inondations et coulées de boue.
Cadre de vie à Marmande
Marmande bénéficie d'un ensoleillement généreux et de paysages de coteaux, à une altitude moyenne de 43 m. La ville dispose de 22 établissements scolaires, de 306 équipements de santé et d'une desserte ferroviaire directe depuis sa gare. La connexion fibre est excellente (90,7 %). En revanche, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) inondation et argile, un point à vérifier avant tout achat. Le patrimoine, avec 4 monuments historiques, agrémente le cadre urbain.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison de 100 m², il faut prévoir en médiane 163 600 €, soit environ 7,6 années de revenus médians locaux. Un appartement de 50 m² représente un investissement de 83 350 € (4,2 années de revenus). Les délais de vente sont normaux pour un marché de cette taille, sans surenchère généralisée. La faible part de résidences secondaires (2,9 %) indique un marché porté par la demande résidentielle principale.
À qui s'adresse Marmande ?
Marmande s'adresse principalement aux primo-accédants et aux familles recherchant une maison individuelle avec jardin à un prix abordable. Les retraités apprécient son climat, ses services de santé et son calme relatif. Les actifs travaillant dans le bassin d'emploi local (taux d'emploi de 61,0 %) ou en mobilité vers Agen (TGV à 48,5 km) y trouvent un bon compromis.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² accessible, inférieur à 1 650 € en médiane.
- Cadre de vie agréable avec un climat doux et un patrimoine historique.
- Services et équipements nombreux pour une ville de cette taille (1 045 équipements).
- Bonne desserte ferroviaire (gare en ville) et routière.
- Parc immobilier majoritairement composé de maisons individuelles (62 %).
− À prendre en compte
- Baisse de la population sur le long terme (-3,9 % en 10 ans).
- Taux de chômage élevé (15,4 %), signe d'une économie fragile.
- Exposition à certains risques naturels (inondation, argile).
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Marmande est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Marmande
- Climat doux : 13,6°C de moyenne annuelle
- 62 % de maisons dans le parc
- Parc énergétique moyen (classe C dominante)
- Très bon maillage fibre (90,7 % éligible)
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Marmande
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Marmande ?
Le prix médian d'une maison est de 1 636 €/m². Pour une surface médiane de 92 m², le budget médian est donc d'environ 150 500 €.
Marmande est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la ville dispose de 22 établissements scolaires, de nombreux services et d'un parc de logements majoritairement constitué de maisons (62 %), adapté aux familles.
Quels sont les risques naturels à Marmande ?
La commune est concernée par un PPR inondation et un PPR argile. Il est impératif de consulter le cadastre des risques et l'état des sinistres avant d'acheter.
Vous envisagez d'acheter à Marmande ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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