01 Le parc de logements
Le parc comprend 2 571 logements dont 2 317 résidences principales, 49 résidences secondaires et 205 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 2 317 | 90,1 % |
| Résidences secondaires | 49 | 1,9 % |
| Logements vacants | 205 | 8,0 % |
Visualisation des trois usages du parc: 90 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 8 % de logements inoccupés sur un total de 2 571.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 93 | 4,2 % |
| 1919-1945 | 91 | 4,2 % |
| 1946-1970 | 413 | 18,8 % |
| 1971-1990 | 650 | 29,7 % |
| 1991-2005 | 543 | 24,8 % |
| 2006-2019 | 401 | 18,3 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 4 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 20 | 0,9 % |
| 2 pièces | 237 | 10,2 % |
| 3 pièces | 561 | 24,2 % |
| 4 pièces | 629 | 27,1 % |
| 5 pièces ou plus | 870 | 37,5 % |
Les logements de cinq pièces ou plus représentent 38 % du parc, contre 11 % de T1-T2 — la taille moyenne s'établit à 4,1 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 2 125 | 2 262 | 2 571 |
| Rés. principales | 1 908 | 2 051 | 2 317 |
| Rés. secondaires | 45 | 35 | 49 |
| Vacants | 172 | 176 | 205 |
55,0 % de part de propriétaires à Bons-en-Chablais, commune de population comparable à 27 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 516 | 65,4 % |
| Locataires (privé) | 417 | 18,0 % |
| Locataires HLM | 320 | 13,8 % |
| Logés gratuitement | 64 | 2,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 65,4 %, locataires 31,8 % — la part HLM s'établit à 14 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 826 | 35,6 % |
| Fioul | 393 | 17,0 % |
| Électricité | 822 | 35,5 % |
| Gaz bouteille | 11 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 265 | 11,4 % |
Répartition des modes de chauffage: 36 % au gaz de ville, 35 % pour électricité, 17 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 316 |
| 2 à 4 ans | 467 |
| 5 à 9 ans | 406 |
| 10 ans ou plus | 1 128 |
| Total ménages | 2 317 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 544 |
| Sous-occupation modérée | 664 |
| Sous-occupation accentuée | 469 |
| Suroccupation modérée | 100 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 130 | 5,6 % |
| 1 voiture | 966 | 41,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 221 | 52,7 % |
Motorisation des ménages: 6 % n'ont aucune voiture, 42 % en ont une et 53 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 81,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 828 | 765 | 6 | 57 |
| 1975 | 1 065 | 936 | 17 | 112 |
| 1982 | 1 263 | 1 117 | 36 | 110 |
| 1990 | 1 365 | 1 263 | 38 | 64 |
| 1999 | 1 626 | 1 519 | 31 | 76 |
| 2006 | 1 979 | 1 843 | 33 | 103 |
| 2011 | 2 125 | 1 908 | 45 | 172 |
| 2016 | 2 262 | 2 051 | 35 | 176 |
| 2022 | 2 571 | 2 317 | 49 | 205 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 828 logements, le total atteint 2 571 en 2022 (+211 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 199 | 214 | 146 | 168 | 178 | 129 |
| Dont vacants > 2 ans | 55 | 52 | 42 | 41 | 36 | 64 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 1,7 % |
| Classe B | 16 | 1,8 % |
| Classe C | 317 | 35,9 % |
| Classe D | 319 | 36,2 % |
| Classe E | 115 | 13,0 % |
| Classe F | 50 | 5,7 % |
| Classe G | 50 | 5,7 % |
La classe D domine avec 36 % des diagnostics, et 39 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 59 | 6,7 % |
| Classe B | 222 | 25,2 % |
| Classe C | 325 | 36,8 % |
| Classe D | 165 | 18,7 % |
| Classe E | 49 | 5,6 % |
| Classe F | 33 | 3,7 % |
| Classe G | 29 | 3,3 % |
Émissions CO₂: 37 % des logements relèvent de la classe C, 69 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 266 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 298 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 171 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 204 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 169 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 119 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 119 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 298 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 15 | 0 |
| Classe B | 9 | 7 |
| Classe C | 32 | 285 |
| Classe D | 39 | 280 |
| Classe E | 39 | 76 |
| Classe F | 26 | 24 |
| Classe G | 26 | 24 |
Côté maisons, la dominante est D (251 kWh/m²/an); côté appartements, C (195).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 18 |
| T2 | 79 |
| T3 | 173 |
| T4 | 86 |
| T5+ | 11 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Marnaz (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc de Marnaz comprend 2 571 logements, dont l'essentiel (90,1 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Répartition relativement équilibrée entre maisons (51,0 %) et appartements (49,0 %). Ce contexte résidentiel — Marnaz est une commune savoyarde, en altitude montagnarde (1 020 m), sur un relief prononcé — cadre la lecture du parc local.
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 65,4 % de propriétaires, 31,8 % de locataires. Le logement social occupe une place de 13,8 % dans le parc de résidences principales. La commune reste sous la cible SRU (25,0 %): son taux s'établit à 20,2 %.
Le parc compte 18,3 % de logements postérieurs à 2006, reflet d'une urbanisation contemporaine. Côté DPE, le parc de Marnaz est dans la moyenne — classe D dominante, 206 kWh/m²/an. Les passoires thermiques (F+G) atteignent 11,3 % du parc diagnostiqué. Le chauffage principal est dominé par gaz de ville (35,6 % des résidences principales).
Marnaz affiche une croissance de son parc de +13,7 % depuis 2016. 52,7 % des ménages de Marnaz disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Marnaz est une commune savoyarde. Le contexte naturel (en altitude montagnarde (1 020 m), sur un relief prononcé) module les arbitrages des résidents et investisseurs.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Analyse du marché immobilier à Marnaz
Acheter demande un effort important : 8,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Marnaz
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Marnaz s'établit à 3 192 €, sur la base de 62 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Marnaz fait partie du quart des communes les moins chères du Haute-Savoie.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 25,0 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. les appartements offrent un rendement brut estimé à 6,4 %, sous réserve d'une demande locative effective dans la zone.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Marnaz Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Marnaz
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Marnaz évolue de +23,2 %, passant de 2 590 à 3 192 €/m²; 62 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 68 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
32,3 % de maisons et 67,7 % d'appartements parmi les 62 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 32,3 % de maisons et 67,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 62 | 20 | 42 |
| Prix médian/m² | 3 192 € | 3 835 € | 2 752 € |
| Prix moyen/m² | 3 920 € | ||
| Surface médiane | – | 100 m² | 68 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 88 | 2 590 € |
| 2022 | 82 | 2 820 € |
| 2023 | 51 | 3 198 € |
| 2024 | 53 | 2 930 € |
| 2025 | 62 | 3 192 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 104 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 388 autorisations pour 456 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Marnaz
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Marnaz (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Marnaz: 313 logements autorisés sur 5 ans, 52 pour la dernière année (+1 %).
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Marnaz
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Marnaz
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (24,95 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,5 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Marnaz
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 882 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Marnaz: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,3 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Calculateur de rendement à Marnaz
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Marnaz : cadre de vie et logement
Marnaz, commune de 5 964 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : perchée à 824 m d'altitude, exposée à un climat plus rigoureux (8,8 °C annuels) et arrosée par 1 587 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 193 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Marnaz
Marnaz et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Marnaz
Composition du parc immobilier à Marnaz
2 571 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 51,1 % de maisons, 48,9 % d'appartements sur un total de 2 571 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Marnaz
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 2 191 logements).
- Avant 1919 4,2 % 93 logts
- 1919-1945 4,2 % 91 logts
- 1946-1970 18,8 % 413 logts
- 1971-1990 29,7 % 650 logts
- 1991-2005 24,8 % 543 logts
- 2006-2019 18,3 % 401 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Marnaz
193 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Marnaz
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Marnaz
Pour une maison de 100 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
319 200 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Marnaz
Quel est le prix de l'immobilier à Marnaz ?
Le prix médian au m² à Marnaz est de 3 192 € (données DVF, 62 transactions). Pour une maison de 100 m² (surface médiane locale), compter environ 384 000 €.
Comment Marnaz se situe-t-elle dans le Haute-Savoie ?
Marnaz figure parmi les communes les plus abordables du Haute-Savoie : 244ᵉ rang sur 279, soit le quart le moins cher.
Quel rendement locatif espérer à Marnaz ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Marnaz est de 4,5 % (loyer de 14,5 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian).
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Marnaz.
Communes limitrophes de Marnaz
Marnaz est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Marnaz s'échange à 3 192 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale. Dans l'Haute-Savoie, Marnaz se classe parmi les 13 % de communes les plus accessibles (36e rang le moins cher sur 279).
Dynamique haussière marquée: +23,2 % sur le prix médian entre 2021 et 2025 à Marnaz. Au total, 336 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +8,9 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Marnaz: 3 835 €/m² pour les maisons (surface médiane 100 m²) et 2 752 €/m² pour les appartements (68 m²). Rapporté au revenu médian de Marnaz, un logement de 100 m² (383 500 €) représente 14,8 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 14,8 €/m² pour un appartement et 14,5 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,4 % pour un appartement (4,5 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (1,9 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 313 logements autorisés au permis de construire à Marnaz — un rythme moyen de 63 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 68 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Marnaz s'interprète dans un contexte plus large — Marnaz est une commune savoyarde, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Contexte physique: en altitude montagnarde (1 020 m), sur un relief prononcé.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.