Le marché de Mas-De-Londres est marqué par une forte volatilité, avec un effondrement des prix en 2023 suivi d'un rebond spectaculaire en 2024. Ce mouvement reflète un marché de faible volume (9 transactions annuelles en moyenne) où chaque vente influence fortement la médiane. L'absence d'appartements et la prédominance de maisons récentes en font un marché familial, peu adapté au locatif classique mais attractif pour les primo-accédants locaux.
Faut-il investir à Mas-de-Londres en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays montpelliérain au sein du Grand Pic Saint-Loup, Mas-De-Londres affiche un profil démographique dynamique (+16,2 % de population en 10 ans) et un parc immobilier majoritairement récent. Cette attractivité résidentielle se heurte à une offre de services limitée et à un marché immobilier aux fluctuations prononcées. Quel est le véritable potentiel d'investissement dans ce village en 2026 ?
Le marché affiche une volatilité record avec un rebond de +84,7 % en 2024, mais son prix reste 20 % plus élevé que des voisines aux indicateurs similaires.
Verdict
➤ Investissement réservé aux profils privilégiant la résidence principale ou la plus-value à long terme, avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Solvabilité locale robuste avec un chômage à 7,4 %
- ✓ Correction de 2023 offre un point d'entrée relatif
- ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- ⚠ Opportunités territoriales limitées (IOT faible)
- ⚠ Marché locatif annuel peu développé (0 % de rendement appart)
- ⚠ Services de proximité très restreints
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 249 €/m², le prix dépasse celui de 70 % des villages français de taille comparable.
- Dans l'Hérault, il se situe 22 % au-dessus de la médiane des communes rurales du département.
- Le rendement locatif des maisons (3,9 %) est compétitif face au littoral saturé et aux grandes métropoles.
Données du marché immobilier à Mas-de-Londres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Mas-De-Londres, analysé via les données DVF 2024, présente un double visage. D'un côté, des indicateurs démographiques solides avec une croissance de la population et un taux de chômage inférieur à 8 %, qui soutiennent une demande locale. De l'autre, une offre transactionnelle très limitée (9 ventes par an en moyenne) et exclusivement composée de maisons, ce qui le rend vulnérable aux variations erratiques des prix médians, comme l'a montré le pseudo-rebond de 2024.
Le parc de logements est remarquablement jeune et performant sur le plan énergétique, avec une classe DPE dominante C et seulement 1,8 % de passoires thermiques. Selon les données INSEE, 42 % des résidences ont été construites après 2006. Cet atau00a0t séduit les acquéreurs, mais il limite aussi les opportunités de rénovation à forte plus-value. La part modeste de résidences secondaires (8,4 %) et de logements vacants (1,6 %) confirme un marché tourné vers la résidence permanente.
Néanmoins, cette attractivité résidentielle se heurte à une faiblesse structurelle : l'indice d'opportunité territoriale (IOT) très faible de 3,2/10. La commune ne dispose que de 18 équipements de proximité et d'un taux de fibre optique encore bas. Ce déficit en services et connectivité pèse sur son potentiel de développement autonome et rend son marché très dépendant de l'attractivité de l'intercommunalité du Grand Pic Saint-Loup.
Aperçu par typologie à Mas-de-Londres
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Mas-de-Londres
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Construction neuve à Mas-de-Londres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve ralentit nettement, avec seulement 23 logements autorisés sur les 5 dernières années et une tendance en baisse de 45 %. Ce faible volume, face à une demande soutenue (évolution démographique de +16,2 % en 10 ans), contribue à la pression sur les prix de l'ancien. Cela indique un marché où l'offre nouvelle ne viendra pas saturer la demande à court terme, consolidant la valeur du parc existant. Pour les acquéreurs, cela signifie une rareté de l'offre neuve et un possible report vers l'ancien, maintenant des prix élevés.
Fourchettes de loyers à Mas-de-Londres
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mas-de-Londres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 2,3 % pour une maison, est le véritable indicateur de rentabilité. Il se calcule en déduisant du loyer brut les charges récurrentes : la taxe foncière, élevée ici à 41,62 %, représente un prélèvement significatif. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien, les périodes de vacance locative et, en copropriété, les charges de syndic. À Mas-de-Londres, l'absence de logement collectif limite ce dernier poste, mais la taxe foncière pèse lourd sur la performance finale.
Performance énergétique du parc à Mas-de-Londres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 55 diagnostics analysés (ADEME)
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (151 kWh/m²/an), une performance honorable pour un village. Surtout, le taux de passoires thermiques (classes F et G) est très faible, à 1,8 % seulement. Cela réduit considérablement le risque réglementaire pour les acquéreurs. En effet, les restrictions de location et de vente prévues par la loi Climat (dès 2025 pour les pires passoires) concerneront très peu de biens ici, offrant une certaine sérénité sur le long terme.
Calculateur de rendement à Mas-de-Londres
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Mas-de-Londres
Pour une maison type de 120 m² à Mas-de-Londres, comptez un investissement d'environ 389 880 €. Avec un loyer moyen de 10,4 €/m², vous percevriez 1 248 € par mois, soit un rendement brut de 3,9 %. Après déduction de la taxe foncière et des charges, le rendement net tombe autour de 2,3 %, générant un revenu locatif net mensuel d'environ 747 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Mas-de-Londres
- Oublier la taxe foncière, à 41,62 % à Mas-de-Londres.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Négliger la faible demande locative pour les appartements.
- Sous-estimer les travaux sur un bien ancien, même rénové.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Mas-de-Londres suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. L'été peut être propice aux transactions, le village attirant des visiteurs. À noter, la taxe foncière est payable en octobre, un élément à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année. Vendre au printemps permet de profiter de la meilleure exposition du jardin et d'une demande familiale active avant les vacances.
Le saviez-vous ?
- 1 monument historique protégé veille sur le village.
- Le score numérique de la commune est de 3/100 seulement.
- L'indice de vieillissement est de 75,2, une population plutôt jeune.
S'installer à Mas-de-Londres : cadre de vie et logement
S'installer à Mas-De-Londres, c'est opter pour un mode de vie rural au sein d'un territoire dynamique, le Grand Pic Saint-Loup. La commune offre un environnement naturel privilégié, avec une altitude moyenne de 217 mètres et une pluviométrie abondante qui participe à la verdure des paysages. Le parc immobilier, majoritairement constitué de maisons individuelles récentes, attire des familles et des actifs travaillant dans le bassin montpelliérain, comme en témoigne l'âge médian jeune de 38,2 ans.
Le cadre de vie doit cependant composer avec une offre de services très restreinte, comme l'indique le score de confort des services (ICS) de seulement 1,4/10. Les habitants sont dépendants des communes alentour pour la plupart des commerces, de la santé et des loisirs. La connectivité numérique est également en retard, avec seulement 17,9 % des logements éligibles à la fibre. Ces points faibles sont partiellement compensés par la proximité de Montpellier, accessible via la gare TGV de Saint-Aunès (23 km).
Carte du marché immobilier à Mas-de-Londres
Mas-De-Londres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Composition du parc immobilier à Mas-de-Londres
309 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est extrêmement homogène, composé à 89,5 % de maisons individuelles. La part de propriétaires occupants (68,4 %) est majoritaire, tandis que les résidences secondaires (8,4 %) et les logements vacants (1,6 %) restent marginaux. Cela dessine un marché résidentiel stable et ancré, peu spéculatif, où la pression locative est faible. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village paisible, avec une forte culture de la propriété.
Ancienneté du parc à Mas-de-Londres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 276 logements).
- Avant 1919 15,6 % 43 logts
- 1919-1945 3,6 % 10 logts
- 1946-1970 6,9 % 19 logts
- 1971-1990 17,4 % 48 logts
- 1991-2005 14,5 % 40 logts
- 2006-2019 42,0 % 116 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Mas-de-Londres
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mas-de-Londres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPRI_Herault_HauteValleeNord PPRN Approuvé approuvé le 03/08/2007
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, recensant 11 aléas naturels. Six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Concrètement, cela signifie que certaines zones sont constructibles sous conditions (surélévation, matériaux adaptés) et d'autres inconstructibles. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, la consultation du zonage PPR en mairie et l'assurabilité du bien sont des étapes incontournables et normales.
Cas pratique : un achat type à Mas-de-Londres
Pour acquérir une maison médiane de 120 m² à 3 249 €/m², soit 389 880 €, un ménage local au revenu médian (25 320 €) devrait y consacrer l'équivalent de plus de 15 années de revenus. Avec un apport de 10 % (39 000 €) et un crédit sur 20 ans à 4 %, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 2 125 €, soit un taux d'endettement très élevé.
Erreurs à éviter quand on achète à Mas-de-Londres
- Omettre de vérifier le zonage du PPR Inondation.
- Se fier au prix au m² moyen sans voir le bien.
- Négocier sans connaître le DPE et ses obligations.
- Oublier de tester la connexion internet, fibre limitée.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Investir à Mas-de-Londres : passer à l'action
L'analyse des données DVF pose un diagnostic, mais la concrétisation d'un projet immobilier à Mas-De-Londres exige une compréhension fine des micro-secteurs et du profil des acquéreurs. Seul un professionnel implanté peut identifier les biens sous-valorisés et anticiper les évolutions du cadre de vie.
Les données tracent une tendance, mais la valeur réelle se négocie au cas par cas avec un expert du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Mas-De-Londres grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mas-de-Londres
Quel est le prix au m² à Mas-De-Londres ?
Le prix médian au mètre carré à Mas-De-Londres est de 3 249 € en 2024. Les prix se situent généralement dans une fourchette comprise entre 3 155 et 3 770 €/m² pour 50 % des transactions.
Est-ce le bon moment pour acheter à Mas-De-Londres ?
Le marché a connu une baisse significative en 2023 avant de remonter en 2024. Cette volatilité invite à la prudence. C'est un moment potentiellement favorable pour les acheteurs capables d'identifier un bien bien-prixé par rapport à la tendance de long terme.
Mas-De-Londres est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Mas-De-Londres est globalement plus chère que la plupart de ses voisines directes. Son prix au m² est supérieur de 22 % à celui de Puéchabon et de 20 % à celui de Pompignan, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 3,9 % pour les maisons. Il n'existe pas de marché locatif significatif pour les appartements. Le rendement net est d'environ 2,3 % après déduction des charges et de la taxe foncière.
Quel type de bien trouve-t-on à Mas-De-Londres ?
Le marché est presque exclusivement composé de maisons individuelles (89,5 % du parc). Les biens vendus ont une surface médiane de 120 m² et une grande partie du parc est récente, construit après 2006.
Marché immobilier des communes voisines
Mas-De-Londres présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Puéchabon (-22 %) ou Pompignan (-20 %), sans justifier cette prime par des indicateurs locatifs ou économiques supérieurs, ce qui limite l'effet de levier à court terme.
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Communes limitrophes de Mas-de-Londres
Mas-De-Londres est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
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