01 Le parc de logements
Le parc comprend 309 logements dont 278 résidences principales, 26 résidences secondaires et 5 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 278 | 90,0 % |
| Résidences secondaires | 26 | 8,4 % |
| Logements vacants | 5 | 1,6 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 90 % de résidences principales, 8 % de secondaires et 2 % de vacants pour un total de 309 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 43 | 15,6 % |
| 1919-1945 | 10 | 3,6 % |
| 1946-1970 | 19 | 6,9 % |
| 1971-1990 | 48 | 17,4 % |
| 1991-2005 | 40 | 14,5 % |
| 2006-2019 | 116 | 42,0 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 42 % des logements relèvent de la période 2006-2019, le segment d'avant 1919 restant à 16 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 | 2,2 % |
| 2 pièces | 11 | 3,9 % |
| 3 pièces | 40 | 14,3 % |
| 4 pièces | 100 | 35,8 % |
| 5 pièces ou plus | 122 | 43,7 % |
Distribution par taille: 6 % de petits logements (T1-T2), 44 % de grands (5p+), moyenne à 4,4 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 227 | 267 | 309 |
| Rés. principales | 199 | 235 | 278 |
| Rés. secondaires | 15 | 20 | 26 |
| Vacants | 13 | 11 | 5 |
En regard, Carnas (à 18 km, 537 hab.) affiche 60,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 190 | 68,3 % |
| Locataires (privé) | 76 | 27,3 % |
| Locataires HLM | 0 | 0,0 % |
| Logés gratuitement | 12 | 4,3 % |
Structure d'occupation: propriétaires 68,4 %, locataires 27,5 % — la part HLM s'établit à 0 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,7 % |
| Fioul | 53 | 19,1 % |
| Électricité | 149 | 53,6 % |
| Gaz bouteille | 8 | 2,9 % |
| Autre (bois…) | 66 | 23,7 % |
Le électricité équipe 54 % des résidences principales, devant autres sources (bois notamment) (24 %) et fioul (19 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 46 |
| 2 à 4 ans | 50 |
| 5 à 9 ans | 55 |
| 10 ans ou plus | 127 |
| Total ménages | 278 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 31 |
| Sous-occupation modérée | 94 |
| Sous-occupation accentuée | 103 |
| Suroccupation modérée | 5 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 9 | 3,2 % |
| 1 voiture | 107 | 38,5 % |
| 2 voitures ou plus | 162 | 58,3 % |
Équipement automobile des ménages: 3 % sans voiture, 38 % avec une voiture et 58 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 79,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 60 | 40 | 15 | 5 |
| 1975 | 63 | 39 | 20 | 4 |
| 1982 | 87 | 58 | 19 | 10 |
| 1990 | 91 | 68 | 20 | 3 |
| 1999 | 117 | 107 | 8 | 2 |
| 2006 | 159 | 126 | 22 | 11 |
| 2011 | 227 | 199 | 15 | 13 |
| 2016 | 267 | 235 | 20 | 11 |
| 2022 | 309 | 278 | 26 | 5 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 60 à 309, soit +415 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 38 | 24 | 30 | 25 | 30 | 14 |
| Dont vacants > 2 ans | 13 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 11,1 % |
| Classe B | 12 | 19,0 % |
| Classe C | 24 | 38,1 % |
| Classe D | 8 | 12,7 % |
| Classe E | 11 | 17,5 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 1 | 1,6 % |
La classe C domine avec 38 % des diagnostics, et 68 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 50,8 % |
| Classe B | 19 | 30,2 % |
| Classe C | 7 | 11,1 % |
| Classe D | 1 | 1,6 % |
| Classe E | 4 | 6,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante A à 51 %, 92 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 199 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 170 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 212 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 142 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 106 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 53 kWh/m²/an |
Le graphique croise conso moyenne et décennie de construction: pic à 212 kWh/m²/an (1975-1988), creux à 53 (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 7 | 0 |
| Classe B | 12 | 0 |
| Classe C | 20 | 4 |
| Classe D | 7 | 1 |
| Classe E | 8 | 3 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 1 | 0 |
Côté maisons, la dominante est C (146 kWh/m²/an); côté appartements, C (199).
Faut-il investir à Mas-de-Londres en 2026 ?
Niché dans l'arrière-pays montpelliérain au sein du Grand Pic Saint-Loup, Mas-De-Londres affiche un profil démographique dynamique (+16,2 % de population en 10 ans) et un parc immobilier majoritairement récent. Cette attractivité résidentielle se heurte à une offre de services limitée et à un marché immobilier aux fluctuations prononcées. Quel est le véritable potentiel d'investissement dans ce village en 2026 ?
Le marché affiche une volatilité record avec un rebond de +84,7 % en 2024, mais son prix reste 20 % plus élevé que des voisines aux indicateurs similaires.
Verdict
➤ Investissement réservé aux profils privilégiant la résidence principale ou la plus-value à long terme, avec une sélection rigoureuse du bien.
Points clés
- ✓ Solvabilité locale robuste avec un chômage à 7,4 %
- ✓ Correction de 2023 offre un point d'entrée relatif
- ✓ Parc immobilier récent et performant énergétiquement
- ⚠ Opportunités territoriales limitées (IOT faible)
- ⚠ Marché locatif annuel peu développé (0 % de rendement appart)
- ⚠ Services de proximité très restreints
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec 3 249 €/m², le prix dépasse celui de 70 % des villages français de taille comparable.
- Dans l'Hérault, il se situe 22 % au-dessus de la médiane des communes rurales du département.
- Le rendement locatif des maisons (3,9 %) est compétitif face au littoral saturé et aux grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Mas-de-Londres
Le marché immobilier de Mas-de-Londres affiche une pression notable (IPI 5,0/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Mas-de-Londres
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
5,0
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant une négociation sereine.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité élevée pour les locaux, mais le prix dépasse la capacité d'achat des nouveaux arrivants à revenu médian.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité élevée pour les locaux, mais le prix dépasse la capacité d'achat des nouveaux arrivants à revenu médian.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,3
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée, portée par les maisons. Le marché des appartements est inexistant.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée, portée par les maisons. Le marché des appartements est inexistant.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée, tirée par la proximité du Pic Saint-Loup, mais sans surchauffe saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée, tirée par la proximité du Pic Saint-Loup, mais sans surchauffe saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3249,0 — Percentile dept : 69/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 58/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 25/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 35,5 — Percentile dept : 33/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 42/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 61,5 — Percentile dept : 70/100 - Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
-
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 31,7 — Percentile dept : 72/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 39/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,4 — Percentile dept : 25/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3249,0 — Percentile dept : 31/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 8,4 — Percentile dept : 39/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 5/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 35,5 — Percentile dept : 67/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Mas-de-Londres : opportunités et risques
Investir à Mas-De-Londres en 2026 ne se justifie que pour des stratégies très ciblées. Le rendement locatif brut des maisons (3,9 %) est correct en milieu rural, mais il est immédiatement grignoté par des charges non négligeables. La taxe foncière sur le bâti, à 41,62 %, représente une charge annuelle importante, et le rendement net estimé n'est que de 2,3 %. Pour un investissement locatif classique, le marché est donc peu compétitif face à des territoires offrant un meilleur équilibre loyer/prix.
La stratégie de plus-value à long terme est plus pertinente, mais conditionnée à une sélection exigeante. La correction de 2023 et le rebond partiel de 2024 ont créé des discontinuités dans les prix. Un investisseur doit viser un bien sous-valorisé par rapport à la tendance lissée, en s'appuyant sur l'expertise d'un professionnel local capable de naviguer dans un marché aux transactions rares. La faible dynamique de construction neuve (tendance à -45 %) est un facteur qui devrait soutenir la valeur du parc existant à moyen terme.
Le profil le plus adapté reste finalement le primo-accédant local, qui bénéficie d'une accessibilité jugée élevée (IAI à 5,9/10) par rapport à son revenu médian. Pour un tel profil, l'acquisition d'une maison récente et économe en énergie dans un cadre de vie préservé, à moins de 30 minutes de Montpellier, présente un intérêt certain, malgré la dépendance à la voiture pour les services.
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Données du marché immobilier à Mas-de-Londres
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Mas-De-Londres, analysé via les données DVF 2024, présente un double visage. D'un côté, des indicateurs démographiques solides avec une croissance de la population et un taux de chômage inférieur à 8 %, qui soutiennent une demande locale. De l'autre, une offre transactionnelle très limitée (3 ventes par an en moyenne) et exclusivement composée de maisons, ce qui le rend vulnérable aux variations erratiques des prix médians, comme l'a montré le pseudo-rebond de 2024.
Le parc de logements est remarquablement jeune et performant sur le plan énergétique, avec une classe DPE dominante C et seulement 1,8 % de passoires thermiques. Selon les données INSEE, 42 % des résidences ont été construites après 2006. Cet atau00a0t séduit les acquéreurs, mais il limite aussi les opportunités de rénovation à forte plus-value. La part modeste de résidences secondaires (8,4 %) et de logements vacants (1,6 %) confirme un marché tourné vers la résidence permanente.
Néanmoins, cette attractivité résidentielle se heurte à une faiblesse structurelle : l'indice d'opportunité territoriale (IOT) très faible de 3,2/10. La commune ne dispose que de 18 équipements de proximité et d'un taux de fibre optique encore bas. Ce déficit en services et connectivité pèse sur son potentiel de développement autonome et rend son marché très dépendant de l'attractivité de l'intercommunalité du Grand Pic Saint-Loup.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Mas-de-Londres Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Mas-De-Londres sur les cinq dernières années est un cas d'école de volatilité sur un marché de faible volume. Après une hausse constante culminant à 3 830 €/m² en 2022, le marché a connu une correction brutale en 2023, avec une médiane chutant à 1 759 €/m². Le rebond à 3 249 €/m² en 2024, soit une variation annuelle de +84,7 %, doit être interprété avec prudence : il traduit moins une appréciation généralisée qu'un retour à la normale après une année atypique, probablement biaisée par la nature et la localisation des quelques biens vendus. Comparé aux communes voisines, le prix actuel reste significativement plus élevé, ce qui laisse peu de marge pour une forte plus-value à court terme. Pour un acheteur en 2026, cette trajectoire implique de vérifier scrupuleusement la cohérence du prix demandé avec la tendance lissée sur plusieurs années.
Évolution du marché immobilier de Mas-de-Londres
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 280 €/m² → 3 895 €/m² (+18,8 %), volume annuel actuel 4 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Mas-De-Londres révèlent un effort d'accession important pour les ménages locaux. L'acquisition d'une maison médiane de 120 m², soit un investissement de près de 390 000 €, nécessite environ 15,4 années de revenu médian. Le rendement brut locatif de 3,9 % pour les maisons est honorable en milieu rural, mais le rendement net estimé à 2,3 % après charges (dont une taxe foncière à 41,62 %) est plus modeste. Concrètement, un investisseur devra compléter le loyer perçu par un effort mensuel personnel substantiel pour couvrir la mensualité d'emprunt. Cette équation financière est viable pour un projet de résidence principale ou un investisseur patient, mais peu compétitive pour du locatif pur.
Acheter vs Louer — appartement 84 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Mas-De-Londres est caractérisé par un faible volume, avec seulement 3 ventes enregistrées en 2024, toutes concernant des maisons. Cette extrême prédominance de l'habitat individuel (89,5 % du parc) et l'absence d'appartements traduisent un profil d'acheteur orienté vers les familles ou les primo-accédants en quête de pavillonnaire. La surface médiane vendue de 120 m² confirme cette tendance. Un tel marché est peu liquide et peut basculer rapidement du côté de l'acheteur ou du vendeur en fonction des disponibilités. Les données DVF indiquent que les prix des dernières ventes se concentrent dans une fourchette 50 % relativement serrée (3 155 - 3 770 €/m²), signe d'une certaine homogénéité du bâti vendu, majoritairement récent.
Répartition des ventes
75,0 % de maisons et 25,0 % d'appartements parmi les 4 transactions enregistrées.
75,0 % maisons, 25,0 % appartements sur 4 ventes: le collectif pèse 25,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 4 | 3 | 1 |
| Prix médian/m² | 3 895 € | 3 839 € | 7 164 € |
| Prix moyen/m² | 4 601 € | ||
| Surface médiane | – | 101 m² | 84 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 7 | 3 280 € |
| 2022 | 6 | 3 830 € |
| 2023 | 3 | 2 103 € |
| 2024 | 8 | 3 504 € |
| 2025 | 4 | 3 895 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Mas-De-Londres est atone et en net recul. Seulement 23 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en baisse de 45 % par rapport à la période précédente. Pour 2024, seuls 2 permis ont été délivrés. Ce ralentissement marqué contraste avec la croissance démographique soutenue de la commune. Il indique une difficulté à produire de l'offre nouvelle, probablement due à des contraintes foncières ou urbanistiques, et réduit les risques de sur-offre à court terme. Pour un investisseur, cela signifie que le parc existant, déjà majoritairement récent (42 % construit après 2006), va rester la principale source de biens, maintenant une pression à la hausse sur les prix des maisons en bon état.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 2 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 8 sur 2013 — soit -75,0 %.
Construction neuve à Mas-de-Londres (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 17 logements ont été autorisés à à Mas-de-Londres, -62 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Mas-de-Londres
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Mas-de-Londres
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,62 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net, environ 2,3 % pour une maison, est le véritable indicateur de rentabilité. Il se calcule en déduisant du loyer brut les charges récurrentes : la taxe foncière, élevée ici à 41,62 %, représente un prélèvement significatif. Il faut aussi anticiper les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les travaux d'entretien, les périodes de vacance locative et, en copropriété, les charges de syndic. À Mas-de-Londres, l'absence de logement collectif limite ce dernier poste, mais la taxe foncière pèse lourd sur la performance finale.
Performance énergétique du parc à Mas-de-Londres
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 63 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Mas-de-Londres: classe C en tête, 1,6 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
La classe énergétique dominante du parc est C (151 kWh/m²/an), une performance honorable pour un village. Surtout, le taux de passoires thermiques (classes F et G) est très faible, à 1,8 % seulement. Cela réduit considérablement le risque réglementaire pour les acquéreurs. En effet, les restrictions de location et de vente prévues par la loi Climat (dès 2025 pour les pires passoires) concerneront très peu de biens ici, offrant une certaine sérénité sur le long terme.
Calculateur de rendement à Mas-de-Londres
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Cas pratique : un investissement type à Mas-de-Londres
Pour une maison type de 120 m² à Mas-de-Londres, comptez un investissement d'environ 389 880 €. Avec un loyer moyen de 10,4 €/m², vous percevriez 1 248 € par mois, soit un rendement brut de 3,9 %. Après déduction de la taxe foncière et des charges, le rendement net tombe autour de 2,3 %, générant un revenu locatif net mensuel d'environ 747 €.
Erreurs à éviter quand on investit à Mas-de-Londres
- Oublier la taxe foncière, à 41,62 % à Mas-de-Londres.
- Tabler sur le rendement brut sans déduire les charges.
- Négliger la faible demande locative pour les appartements.
- Sous-estimer les travaux sur un bien ancien, même rénové.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier à Mas-de-Londres suit une saisonnalité classique, avec une activité accrue au printemps et à l'automne. L'été peut être propice aux transactions, le village attirant des visiteurs. À noter, la taxe foncière est payable en octobre, un élément à anticiper dans votre budget si vous achetez en cours d'année. Vendre au printemps permet de profiter de la meilleure exposition du jardin et d'une demande familiale active avant les vacances.
Le saviez-vous ?
- 1 monument historique protégé veille sur le village.
- Le score numérique de la commune est de 3/100 seulement.
- L'indice de vieillissement est de 75,2, une population plutôt jeune.
S'installer à Mas-de-Londres : cadre de vie et logement
S'installer à Mas-De-Londres, c'est opter pour un mode de vie rural au sein d'un territoire dynamique, le Grand Pic Saint-Loup. La commune offre un environnement naturel privilégié, avec une altitude moyenne de 217 mètres et une pluviométrie abondante qui participe à la verdure des paysages. Le parc immobilier, majoritairement constitué de maisons individuelles récentes, attire des familles et des actifs travaillant dans le bassin montpelliérain, comme en témoigne l'âge médian jeune de 38,2 ans.
Le cadre de vie doit cependant composer avec une offre de services très restreinte, comme l'indique le score de confort des services (ICS) de seulement 1,4/10. Les habitants sont dépendants des communes alentour pour la plupart des commerces, de la santé et des loisirs. La connectivité numérique est également en retard, avec seulement 17,9 % des logements éligibles à la fibre. Ces points faibles sont partiellement compensés par la proximité de Montpellier, accessible via la gare TGV de Saint-Aunès (23 km).
Carte du marché immobilier à Mas-de-Londres
Mas-de-Londres et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Mas-de-Londres
Avec une température moyenne de 13,8 °C et des précipitations annuelles de 1 086 mm, le climat de Mas-de-Londres est typique de l'arrière-pays méditerranéen : des étés chauds et secs, des hivers doux avec quelques gelées possibles. Ce profil convient particulièrement aux personnes recherchant un ensoleillement généreux sans la canicule estivale du littoral. C'est un atout pour les activités de plein air toute l'année, attirant des ménages actifs et des retraités en quête d'un cadre de vie sain.
Composition du parc immobilier à Mas-de-Londres
309 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
274 maisons pour 32 appartements: le parc à Mas-de-Londres est résolument pavillonnaire.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier est extrêmement homogène, composé à 89,5 % de maisons individuelles. La part de propriétaires occupants (68,4 %) est majoritaire, tandis que les résidences secondaires (8,4 %) et les logements vacants (1,6 %) restent marginaux. Cela dessine un marché résidentiel stable et ancré, peu spéculatif, où la pression locative est faible. L'acheteur typique est donc souvent un ménage souhaitant s'installer durablement dans un village paisible, avec une forte culture de la propriété.
Ancienneté du parc à Mas-de-Londres
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 276 logements).
- Avant 1919 15,6 % 43 logts
- 1919-1945 3,6 % 10 logts
- 1946-1970 6,9 % 19 logts
- 1971-1990 17,4 % 48 logts
- 1991-2005 14,5 % 40 logts
- 2006-2019 42,0 % 116 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Mas-de-Londres
18 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Mas-de-Londres
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR) actif, recensant 11 aléas naturels. Six arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris par le passé. Concrètement, cela signifie que certaines zones sont constructibles sous conditions (surélévation, matériaux adaptés) et d'autres inconstructibles. La sismicité et le radon sont classés faibles. Pour tout achat, la consultation du zonage PPR en mairie et l'assurabilité du bien sont des étapes incontournables et normales.
Erreurs à éviter quand on achète à Mas-de-Londres
- Omettre de vérifier le zonage du PPR Inondation.
- Se fier au prix au m² moyen sans voir le bien.
- Négocier sans connaître le DPE et ses obligations.
- Oublier de tester la connexion internet, fibre limitée.
Points clés à retenir à Mas-de-Londres
- Prix médian à 3 249 €/m², en hausse de 84,7 % en un an.
- Rendement brut maison : 3,9 %, net : 2,3 % environ.
- Climat tempéré, moyenne annuelle de 13,8 °C.
- Hausse annuelle des prix supérieure à 80 %.
- Marché ultra-majoritairement composé de maisons (89,5 %).
- Taxe foncière élevée, à 41,62 % de la valeur locative cadastrale.
- Parc immobilier jeune : 42 % construit après 2006.
- 68,4 % de propriétaires occupants, marché stable.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Mas-de-Londres ?
À Mas-de-Londres, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de son énergie, dans un parc où 42 % des logements ont été construits après 2006. Une maison rénovée ou neuve se valorise nettement mieux. La proximité des commodités (les 18 équipements recensés) et la vue dégagée, notamment vers le Pic Saint-Loup, sont des atouts majeurs. La connexion au très haut débit, encore limitée (20,2 % des logements), devient aussi un critère. Enfin, l'accessibilité à Montpellier (22 km de la gare TGV) pèse sur les prix, favorisant les biens bien desservis.
Estimation indicative d'une maison à Mas-de-Londres
Pour une maison de 101 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
393 395 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian, très volatil ici.
- Surestimer la valeur d'un bien sans vue ou exposé au nord.
- Négliger l'impact d'un DPE faible sur la valorisation.
- Oublier la concurrence des maisons neuves récentes.
Investir à Mas-de-Londres : passer à l'action
L'analyse des données DVF pose un diagnostic, mais la concrétisation d'un projet immobilier à Mas-De-Londres exige une compréhension fine des micro-secteurs et du profil des acquéreurs. Seul un professionnel implanté peut identifier les biens sous-valorisés et anticiper les évolutions du cadre de vie.
Les données tracent une tendance, mais la valeur réelle se négocie au cas par cas avec un expert du secteur.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Mas-De-Londres grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Mas-De-Londres
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Mas-de-Londres
Quel est le prix au m² à Mas-De-Londres ?
Le prix médian au mètre carré à Mas-De-Londres est de 3 249 € en 2024. Les prix se situent généralement dans une fourchette comprise entre 3 155 et 3 770 €/m² pour 50 % des transactions.
Est-ce le bon moment pour acheter à Mas-De-Londres ?
Le marché a connu une baisse significative en 2023 avant de remonter en 2024. Cette volatilité invite à la prudence. C'est un moment potentiellement favorable pour les acheteurs capables d'identifier un bien bien-prixé par rapport à la tendance de long terme.
Mas-De-Londres est-elle plus chère que ses voisines ?
Oui, Mas-De-Londres est globalement plus chère que la plupart de ses voisines directes. Son prix au m² est supérieur de 22 % à celui de Puéchabon et de 20 % à celui de Pompignan, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif puis-je espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 3,9 % pour les maisons. Il n'existe pas de marché locatif significatif pour les appartements. Le rendement net est d'environ 2,3 % après déduction des charges et de la taxe foncière.
Quel type de bien trouve-t-on à Mas-De-Londres ?
Le marché est presque exclusivement composé de maisons individuelles (89,5 % du parc). Les biens vendus ont une surface médiane de 120 m² et une grande partie du parc est récente, construit après 2006.
Marché immobilier des communes voisines
Mas-De-Londres présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Puéchabon (-22 %) ou Pompignan (-20 %), sans justifier cette prime par des indicateurs locatifs ou économiques supérieurs, ce qui limite l'effet de levier à court terme.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Mas-de-Londres.
Communes limitrophes de Mas-de-Londres
Mas-de-Londres est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Mas-de-Londres s'échange à 3 895 €, un niveau supérieur à la moyenne départementale et nationale.
La progression du prix médian atteint +18,8 % sur cinq ans (2021-2025) à Mas-de-Londres, au-dessus du rythme national. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 28 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année de données traduit une accélération: +11,2 % sur le prix médian.
Typologie largement pavillonnaire à Mas-de-Londres: 75,0 % des ventes enregistrées sont des maisons, pour un prix médian de 3 839 €/m². Un bien type de 101 m² revient à environ 387 739 €, soit 15,3 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Mas-de-Londres: 12,8 €/m²/mois pour un appartement, 10,4 €/m²/mois pour une maison. Le ratio loyer / prix ressort à 2,2 %: rendement brut limité, cohérent avec un marché de valorisation long terme. Le poids limité des résidences secondaires (8,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Rythme de construction régulier: 3 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 65 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Mas-de-Londres est dans la lumière des communes du littoral méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Mas-de-Londres est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 214 m, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.