01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 437 logements dont 8 774 résidences principales, 148 résidences secondaires et 515 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 774 | 93,0 % |
| Résidences secondaires | 148 | 1,6 % |
| Logements vacants | 515 | 5,5 % |
Visualisation des trois usages du parc: 93 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 5 % de logements inoccupés sur un total de 9 437.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 59 | 0,7 % |
| 1919-1945 | 28 | 0,3 % |
| 1946-1970 | 1 751 | 21,2 % |
| 1971-1990 | 5 164 | 62,4 % |
| 1991-2005 | 850 | 10,3 % |
| 2006-2019 | 421 | 5,1 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 62 %, devant les constructions récentes (5 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 793 | 9,0 % |
| 2 pièces | 1 418 | 16,2 % |
| 3 pièces | 1 854 | 21,1 % |
| 4 pièces | 1 835 | 20,9 % |
| 5 pièces ou plus | 2 874 | 32,8 % |
Le parc compte 3,8 pièces en moyenne par logement, avec 33 % de logements de cinq pièces ou plus et 25 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 280 | 8 567 | 9 437 |
| Rés. principales | 7 791 | 7 894 | 8 774 |
| Rés. secondaires | 85 | 130 | 148 |
| Vacants | 403 | 544 | 515 |
Gif-sur-Yvette (22 544 hab., à 17 km) présente 51,7 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 250 | 59,8 % |
| Locataires (privé) | 2 063 | 23,5 % |
| Locataires HLM | 1 322 | 15,1 % |
| Logés gratuitement | 138 | 1,6 % |
Occupation des résidences principales — 59,8 % appartiennent à leurs occupants, 38,6 % sont louées, avec 15 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 6 796 | 77,5 % |
| Fioul | 126 | 1,4 % |
| Électricité | 1 691 | 19,3 % |
| Gaz bouteille | 36 | 0,4 % |
| Autre (bois…) | 124 | 1,4 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 77 %. électricité pèse 19 %, fioul 1 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 146 |
| 2 à 4 ans | 1 943 |
| 5 à 9 ans | 1 490 |
| 10 ans ou plus | 4 194 |
| Total ménages | 8 774 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 181 |
| Sous-occupation modérée | 1 972 |
| Sous-occupation accentuée | 1 361 |
| Suroccupation modérée | 1 187 |
| Suroccupation accentuée | 135 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 244 | 14,2 % |
| 1 voiture | 4 540 | 51,7 % |
| 2 voitures ou plus | 2 990 | 34,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 14 % sans, 52 % à une voiture, 34 % multi-motorisés. Par ailleurs, 61,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 721 | 459 | 45 | 217 |
| 1975 | 4 185 | 3 920 | 64 | 201 |
| 1982 | 6 645 | 6 202 | 83 | 360 |
| 1990 | 7 543 | 7 094 | 170 | 279 |
| 1999 | 8 018 | 7 639 | 81 | 298 |
| 2006 | 8 124 | 7 792 | 34 | 298 |
| 2011 | 8 280 | 7 791 | 85 | 403 |
| 2016 | 8 567 | 7 894 | 130 | 544 |
| 2022 | 9 437 | 8 774 | 148 | 515 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 721 à 9 437, soit +1209 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 494 | 654 | 624 | 528 | 628 | 285 |
| Dont vacants > 2 ans | 48 | 64 | 57 | 35 | 45 | 91 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,0 % |
| Classe B | 12 | 0,3 % |
| Classe C | 1 474 | 36,8 % |
| Classe D | 1 778 | 44,4 % |
| Classe E | 566 | 14,1 % |
| Classe F | 137 | 3,4 % |
| Classe G | 33 | 0,8 % |
Distribution DPE sur 4 001 diagnostics: la majorité se situe en classe D (44 %), avec 37 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 114 | 2,8 % |
| Classe B | 314 | 7,8 % |
| Classe C | 1 344 | 33,6 % |
| Classe D | 1 605 | 40,1 % |
| Classe E | 488 | 12,2 % |
| Classe F | 119 | 3,0 % |
| Classe G | 17 | 0,4 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante D à 40 %, 44 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 201 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 239 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 181 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 158 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 132 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 132 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 239 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 6 | 6 |
| Classe C | 107 | 1 367 |
| Classe D | 353 | 1 425 |
| Classe E | 196 | 370 |
| Classe F | 59 | 78 |
| Classe G | 11 | 22 |
Les maisons affichent une classe dominante D (224 kWh/m²/an), les appartements D (179) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 283 |
| T2 | 389 |
| T3 | 618 |
| T4 | 377 |
| T5+ | 66 |
Faut-il investir à Maurepas en 2026 ?
Intégrée à la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, Maurepas bénéficie d'une croissance démographique robuste et d'une desserte ferroviaire directe. Son marché immobilier, après une phase de forte hausse, amorce un rééquilibrage qui ouvre des fenêtres d'opportunité. Quel est le véritable potentiel pour un investisseur en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut dépassant 7 % et un prix au m² inférieur de 37 % à celui de Bois-d'Arcy, la commune présente un effet de levier rare en Île-de-France.
Verdict
➤ Investir ici cible d'abord l'investisseur locatif annuel, prêt à accepter une légère baisse des prix à court terme pour un rendement solide.
Points clés
- ✓ Rendement brut locatif de 7,4 %
- ✓ Correction de -4,4 % : point d'entrée potentiel
- ✓ Dynamique démographique soutenue (+14,5 % en 5 ans)
- ⚠ Accessibilité modérée : IAI à 3,8/10
- ⚠ Marché en correction après un pic de 2022
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix médian à Maurepas est inférieur à celui de 75 % des communes françaises de taille comparable.
- Dans les Yvelines, la commune affiche un prix au m² inférieur de 25 % à la moyenne départementale.
- Son rendement locatif brut de 7,4 % surpasse largement ceux des grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier à Maurepas
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,7/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 7,4 %.
Indices immobiliers de Maurepas
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,7
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant des négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,7/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, permettant des négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,8/10) : l'effort d'achat reste significatif pour les budgets locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,8/10) : l'effort d'achat reste significatif pour les budgets locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,8/10) : la demande est soutenue, portée par la dynamique résidentielle.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,8/10) : la demande est soutenue, portée par la dynamique résidentielle.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,7
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2/10) : le marché est essentiellement porté par la résidence principale.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2/10) : le marché est essentiellement porté par la résidence principale.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 2987,1 — Percentile dept : 31/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 43/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 14,5 — Percentile dept : 94/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2578,6 — Percentile dept : 89/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 7,8 — Percentile dept : 57/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 55,6 — Percentile dept : 16/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 14,0 — Percentile dept : 19/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 40,2 — Percentile dept : 88/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 18/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 14,5 — Percentile dept : 94/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 47/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 2987,1 — Percentile dept : 69/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,6 — Percentile dept : 18/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 47/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 5,5 — Percentile dept : 39/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2578,6 — Percentile dept : 11/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Maurepas : opportunités et risques
Maurepas présente un profil taillé pour l'investissement locatif classique, avec un rendement brut de 7,4 % sur les appartements. Cette performance, issue de la Carte des Loyers du Ministère, s'explique par des prix d'acquisition modérés et une demande locative solide, portée par les actifs travaillant dans le bassin de Saint-Quentin-en-Yvelines.
L'investisseur doit toutefois intégrer la taxe foncière, à 40,47 %, qui vient notablement rogner le rendement net. Par ailleurs, la part de passoires thermiques (F/G) est contenue à 4,5 %, mais la classe énergétique dominante D (186 kWh/m²/an) impose de budgéter des travaux de rénovation pour rester conforme à la loi Climat et Résilience.
La stratégie la plus pertinente consiste à cibler un appartement de deux ou trois pièces, bien desservi par les transports et les 276 services recensés par l'INSEE. La forte progression démographique (+9,6 % en 10 ans) garantit une demande locative structurelle, même si la baisse récente des prix pourrait retarder l'échéance d'une plus-value substantielle.
Simuler un investissement immobilier à Maurepas
Estimation sur un maison type de 105 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Maurepas.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Maurepas ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Maurepas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 4,4 % sur un an à Maurepas, selon les dernières données DVF, pour s'établir à 2 959 €/m². Cette correction, la plus marquée depuis cinq ans, fait suite à une période de forte appréciation culminant en 2022. Elle replace la commune dans une fourchette de prix plus accessible au sein de l'agglomération Saint-Quentinoise.
Le parc se distingue par une forte proportion de maisons individuelles (41,2 %), typique d'une commune périurbaine familiale. Néanmoins, avec seulement 1,1 % de logements construits avant 1945 et 5,1 % après 2006, l'habitat est majoritairement récent (années 70-90), ce qui limite les mauvaises surprises énergétiques mais offre peu de caractère patrimonial.
La baisse des transactions (-35 % depuis 2022) indique un marché plus calme, où les vendeurs doivent ajuster leurs attentes. Toutefois, avec une gare à moins d'un kilomètre et un taux de chômage (9,5 %) légèrement inférieur à la moyenne nationale, les indicateurs économiques restent porteurs pour une reprise à moyen terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Maurepas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Les données DVF 2024 tracent un cycle immobilier net à Maurepas : une hausse continue jusqu'en 2022, avec un pic à 3 256 €/m², suivie d'une correction de -9,1 % pour revenir à 2 959 €/m². Cette baisse, plus marquée que dans certaines communes voisines, s'explique par un réajustement après une surchauffe et un durcissement des conditions de crédit. Les maisons, à 3 185 €/m², résistent mieux que les appartements (2 820 €/m²), signe d'un marché familial ancré. Pour un acheteur en 2026, cette phase de correction représente un point d'entrée plus accessible, à condition d'anticiper une stabilisation des prix à moyen terme.
Évolution du marché immobilier de Maurepas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 3 136 €/m² à 2 956 €/m² (-5,7 %), pour 231 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
D'après les transactions récentes, acquérir une maison type de 104 m² à Maurepas mobilise environ 12,4 années de revenu médian local, un effort important. Pour un appartement de 57 m², cet effort tombe à 5,9 années. Le loyer moyen perçu (17,3 €/m²/mois pour un appartement) couvre la quasi-totalité d'une mensualité de crédit estimée sur 20 ans, laissant un effort résuel faible voire nul. Ce montage, viable financièrement, est néanmoins sensible à une remontée des taux ou à une baisse des loyers. Le rendement brut de 7,4 % pour les appartements doit être nuancé par des charges locatives et une taxe foncière à 40,47 %.
Acheter vs Louer — appartement 64 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 214 ventes enregistrées en 2024, le volume d'échanges à Maurepas reste actif, bien qu'en baisse par rapport aux 336 transactions du pic de 2022. Le marché est équilibré entre maisons (100 ventes) et appartements (131 ventes). Le prix médian des appartements (2 820 €/m²) et leur surface modeste (57 m² médians) dessinent un parc adapté aux primo-accédants et investisseurs. Ce profil de transactions, conjugué à une baisse des prix, indique un marché qui passe en faveur de l'acheteur, offrant davantage de marges de négociation, particulièrement sur les biens nécessitant des travaux.
Répartition des ventes
43,3 % de maisons et 56,7 % d'appartements parmi les 231 transactions enregistrées.
Sur 231 transactions enregistrées, 43,3 % portent sur des maisons (3 185 €/m²) et 56,7 % sur des appartements (2 820 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 231 | 100 | 131 |
| Prix médian/m² | 2 956 € | 3 185 € | 2 820 € |
| Prix moyen/m² | 3 125 € | ||
| Surface médiane | – | 105 m² | 64 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 294 | 3 136 € |
| 2022 | 312 | 3 247 € |
| 2023 | 227 | 3 086 € |
| 2024 | 203 | 2 947 € |
| 2025 | 231 | 2 956 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Maurepas montre un net ralentissement : seulement 133 logements autorisés en 2024, représentant une baisse de 55 % sur les cinq dernières années. Cette contraction de l'offre nouvelle, face à une démographie croissante (+14,5 % en 5 ans), devrait limiter les risques de surproduction et soutenir les prix de l'ancien à moyen terme. Les projets se concentrent probablement sur la requalification de friches ou la densification douce, conformément aux orientations de l'intercommunalité. Pour l'investisseur, cela signifie un marché moins exposé à la concurrence du neuf, mais aussi des opportunités limitées dans ce segment.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 382 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 3 294 autorisations pour 2 996 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Maurepas
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Maurepas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 582 logements autorisés à à Maurepas, dont 191 en 2025 (-43 % vs les 5 années précédentes).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Maurepas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Maurepas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (40,47 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut affiché ne tient pas compte des frais récurrents. À Maurepas, la taxe foncière représente un prélèvement significatif, avec un taux de 40,47 % sur le bâti. Il faut ensuite déduire les charges de copropriété (environ 15 €/m²/an en moyenne), les frais de gestion locative (un mois de loyer par an), les provisions pour travaux et un taux de vacance locative estimé à 1-2 % dans cette commune. Ces prélèvements expliquent l'écart entre le rendement brut de 7,4 % pour les appartements et le net à 4,5 %.
Performance énergétique du parc à Maurepas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 001 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Maurepas: la classe D domine, 4,2 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante D (186 kWh/m²/an) indique un parc de logements relativement énergivore, construit majoritairement entre 1946 et 2006. La part réduite de passoires thermiques (4,5 % classées F ou G) est un atout, mais la future réglementation (loi Climat) interdira la location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028 et E en 2034. Un acquéreur doit donc anticiper des travaux de rénovation sur les biens les plus anciens pour sécuriser son investissement et maîtriser ses futures factures.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, particulièrement les T2 et T3, sont les plus adaptés à la location. Leur loyer moyen estimé est de 17,3 €/m²/mois. Les petites surfaces en résidences récentes ou rénovées, proches de la gare, trouvent preneurs rapidement. Les maisons, avec un loyer de 15,5 €/m²/mois, intéressent des familles mais génèrent un rendement net plus faible (environ 3,5 %). Privilégier les biens avec un DPE performant (classe dominante D) est crucial pour éviter les travaux de rénovation énergétique coûteux.
Quelles zones cibler à Maurepas ?
La zone la plus prisée se situe à proximité immédiate de la gare de La Verrière et du centre-bourg, concentrant commerces et services. Les quartiers pavillonnaires offrent une demande locative plus niche pour les familles. Aucun grand projet de renouvellement urbain ne semble bouleverser la carte des valeurs à court terme, la construction neuve ayant chuté de 55 % sur les cinq dernières années. La vigilance s'impose sur les secteurs soumis au PPR inondation (risque R111.3).
Calculateur de rendement à Maurepas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Maurepas
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 5,5 % et un indice de vacance (IVE) évalué à 4,9/10. La taxe foncière, à 40,47 %, grève le rendement net. Le principal défi reste l'état du parc : une majorité de logements sont en classe D et des travaux de mise aux normes pourraient s'avérer nécessaires à moyen terme. La dépendance à l'économie locale (taux de chômage à 9,5 %) constitue un autre facteur de sensibilité.
Cas pratique : un investissement type à Maurepas
Pour un appartement de 55 m² à Maurepas (surface proche du médian), comptez environ 153 725 € à l'achat. Il peut se louer aux alentours de 952 € par mois (17,3 €/m²), générant un rendement brut de 7,4 %. Après déduction de la taxe foncière, des charges et de la gestion, l'effort net mensuel peut être légèrement positif ou équilibré, selon le taux d'emprunt.
Erreurs à éviter quand on investit à Maurepas
- Oublier la taxe foncière élevée (40,47 %) dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le DPE : un classement F/G rendra le logement interdit à la location en 2028.
- Surestimer le loyer en se basant sur des moyennes sans visiter le bien.
- Ne pas provisionner les travaux en copropriété dans un parc vieillissant.
Quand acheter ou vendre ?
À Maurepas, le marché suit le rythme scolaire francilien : plus actif de mars à juin et de septembre à octobre. Les mois d'été (juillet-août) sont plus calmes, ce qui peut faciliter les négociations. La vente en fin d'année permet parfois d'éviter la perception de la taxe foncière par le vendeur, qui est due par le propriétaire au 1er janvier. La publication des données DVF en février peut aussi relancer l'intérêt des acheteurs avertis.
Le saviez-vous ?
- Maurepas a gagné 14,5 % d'habitants en seulement 5 ans.
- La commune dispose de 648 équipements, dont 157 dans le domaine de la santé.
- Seulement 1,6 % des logements sont des résidences secondaires.
S'installer à Maurepas : cadre de vie et logement
S'installer à Maurepas, c'est opter pour le calme d'une ville moyenne densément équipée, avec 648 commerces et services à proximité. Le tissu associatif et sportif est riche, et la connexion fibre à 94,3 % facilite le télétravail. La gare de La Verrière, à 700 mètres, relie directement Paris en une trentaine de minutes.
Le territoire présente un risque inondation (PPR actif) ayant donné lieu à 13 arrêtés de catastrophe naturelle historiques, une donnée à vérifier impérativement lors de l'acquisition. En contrepartie, la commune affiche une santé environnementale élevée (ISE 6/10) et un confort de services notable, avec 18 établissements scolaires sur son périmètre.
Carte du marché immobilier à Maurepas
Maurepas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Maurepas
Le climat local, avec une température moyenne de 11,6 °C et 685 mm de pluie annuels, est typique du Bassin parisien, ni trop rude ni excessivement humide. Les hivers peuvent compter une trentaine de jours de gel, mais les étés restent tempérés. Ce profil convient particulièrement aux habitants recherchant un rythme de saisons marqué sans excès, compatible avec une vie active en extérieur une grande partie de l'année. L'altitude moyenne de 152 m limite les phénomènes de brouillard persistant.
À qui s'adresse Maurepas ?
Maurepas s'adresse en priorité aux jeunes actifs et aux familles primo-accédantes, sensibles au prix et recherchant une ville dotée de services (écoles, commerces). Les profils plus aisés tendent à se tourner vers des communes voisines au cachet plus affirmé. Les acheteurs doivent être prêts à composer avec une densité urbaine élevée et un patrimoine architectural contemporain. La ville convient moins aux chercheurs de calme absolu ou d'un centre historique pittoresque.
Avantages et limites à Maurepas
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines (ex : -30% vs Saint-Cyr-l'École)
- Dynamisme démographique avec +14.5% d'habitants en 5 ans
- Accès pratique aux transports (gare à 0.7 km, autoroute A12)
- Équipements et services nombreux (648 au total, 18 écoles)
- Environnement numérique performant (fibre 94.3%, 5G)
Composition du parc immobilier à Maurepas
9 437 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (41,2 %) et collectif (58,8 %).
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Avec 41,2 % de maisons individuelles et près de 60 % de propriétaires occupants, Maurepas présente un marché relativement stable et ancré dans la durée. La part de logements sociaux (21 %) et de résidences secondaires (1,6 %) est modeste, tandis que le taux de vacance (5,5 %) reste dans la moyenne. Cette composition suggère une demande principalement locale et familiale, peu soumise à la spéculation touristique ou à une rotation très rapide des occupants. L'acheteur typique est souvent un ménage en accession à la propriété.
Ancienneté du parc à Maurepas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 274 logements).
- Avant 1919 0,7 % 59 logts
- 1919-1945 0,3 % 28 logts
- 1946-1970 21,2 % 1 751 logts
- 1971-1990 62,4 % 5 164 logts
- 1991-2005 10,3 % 850 logts
- 2006-2019 5,1 % 421 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Maurepas
648 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Maurepas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) Inondations, avec 13 arrêtés de catastrophes naturelles historiques recensés. Le risque sismique est qualifié de très faible et le radon de faible. L'acheteur doit impérativement consulter le zonage du PPR en mairie, car il peut imposer des contraintes constructives spécifiques ou des obligations d'assurance. Ces éléments sont intégrés dans l'état des risques fourni lors de la vente et n'interdisent pas la construction, mais conditionnent l'usage du bien.
Cas pratique : un achat type à Maurepas
Pour une maison de 100 m² (proche de la surface médiane), le budget s'élève à environ 320 000 € hors frais de notaire, soit près de 12 années du revenu médian local (26 870 €). Avec un apport de 10 % et un prêt sur 20 ans à un taux de 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine les 1 600 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Maurepas
- Faire une offre sans consulter le zonage du PPR Inondations en mairie.
- Sous-estimer le coût des travaux de rénovation énergétique sur une classe D/E.
- Négocier sans connaître la valeur réelle des biens similaires récemment vendus.
- Oublier de vérifier la proximité des 18 établissements scolaires si on a des enfants.
Points clés à retenir à Maurepas
- Prix médian à 2 959 €/m², en baisse de 4,4 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 7,4 % pour les appartements.
- Climat tempéré : 11,6 °C de moyenne et 685 mm de pluie par an.
- La proximité de la gare La Verrière peut majorer la valeur de 10 %.
- Écart important entre maisons (3 185 €/m²) et appartements (2 820 €/m²).
- Rendement net estimé à 4,5 % après charges et taxe foncière.
- Parc de logements dominé par la classe D de performance énergétique.
- Une maison rénovée (DPE B/C) se vend nettement mieux qu'une passoire.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Maurepas ?
Plusieurs facteurs expliquent les écarts de prix au m² à Maurepas. La proximité de la gare de La Verrière (0,7 km) peut ajouter jusqu'à 10 % de valeur pour un bien similaire. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent lourd : un logement rénové (classe B/C) se vend nettement mieux qu'un D ou E. Pour une maison, la superficie du terrain et son exposition sud sont déterminantes. Dans les copropriétés, l'étage (sans ascenseur) et la vue influent. Enfin, la présence de 648 équipements (commerces, écoles, santé) à moins de 15 minutes à pied soutient la valeur des biens situés dans leur rayon.
Estimation indicative d'une maison à Maurepas
Pour une maison de 105 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
310 380 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le expose à une stagnation sur le marché (5,5 % des logements sont déjà vacants) et à des baisses de prix successives décourageantes. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur une transaction. Seule une analyse fine intégrant la typologie exacte du bien, son état (notamment énergétique), sa localisation précise et les tendances récentes du micro-marché maurepasien permet de fixer un prix attractif et réaliste. Les données DVF 2024 et les indices locaux (comme l'indice d'attractivité économique à 7,4/10) sont des outils indispensables pour cette évaluation.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes en ligne utilisent des moyennes qui ne captent pas les spécificités des micro-secteurs de Maurepas, comme la différence entre le quartier de la gare et les zones pavillonnaires plus éloignées. Un professionnel local évalue l'état réel, l'exposition, la qualité de la rénovation et le potentiel de valorisation. Il connaît également la demande précise des acquéreurs actifs (familles, investisseurs). Son estimation, basée sur des visites et des comparaisons fines, sert de base solide pour négocier avec des acheteurs sérieux et éviter une sous-évaluation ou une mise en prix trop ambitieuse qui figerait le bien.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix au m² moyen, qui masque les écarts de valeur.
- Surestimer l'impact d'une véranda ou d'une piscine sur le prix final.
- Ne pas tenir compte de la baisse des autorisations de construire (-55 %).
- Ignorer l'attractivité spécifique des quartiers proches de la gare La Verrière.
Investir à Maurepas : passer à l'action
L'analyse des chiffres pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur la sélection précise du bien et le timing d'acquisition. Notre réseau de professionnels locaux décrypte pour vous les micro-tendances de Maurepas pour transformer ces données en acquisition stratégique.
Les données révèlent un potentiel, mais son exploitation dépend d'une connaissance fine des rues et des biens.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Maurepas grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 214 ventes récentes à Maurepas
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Maurepas
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Maurepas
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Maurepas ?
Le prix médian est de 2 959 €/m² en 2024, selon les données DVF. Un appartement type de 57 m² coûte environ 159 315 €, et une maison de 104 m² environ 333 008 €.
Le marché est-il en baisse à Maurepas ?
Oui, les prix ont baissé de 4,4 % en 2024 après avoir atteint un pic en 2022. Cette correction suit la tendance nationale de durcissement du crédit et offre des opportunités de négociation.
Maurepas est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Maurepas est significativement plus accessible : son prix au m² est inférieur de 37 % à celui de Bois-d'Arcy et de 67 % à celui de Saint-Cyr-l'École, selon les comparaisons DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Maurepas ?
Le rendement brut moyen est de 7,4 % pour un appartement, l'un des plus élevés du secteur. Le loyer moyen se situe autour de 17,3 €/m²/mois, selon la Carte des Loyers.
Quels sont les quartiers à privilégier pour investir ?
Privilégiez les secteurs proches de la gare de La Verrière et du centre-ville, bien desservis et dotés de nombreux services. Les zones récentes avec une bonne performance énergétique sont également recherchées.
Marché immobilier des communes voisines
Maurepas offre un écart de valorisation saisissant face à des voisines comme Bois-d'Arcy (-37 %) ou Saint-Cyr-l'École (-67 %), avec des indicateurs locatifs similaires, créant un effet de levier puissant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Maurepas.
Communes limitrophes de Maurepas
Maurepas est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 231 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 956 €/m² à Maurepas, niveau conforme à la médiane départementale.
Le prix médian au m² à Maurepas diminue de -5,7 % sur cinq ans (2021-2025). Sur l'ensemble de la période, 1 267 transactions sont recensées par les données DVF.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 185 €/m² (surface médiane 105 m²) et celui des appartements à 2 820 €/m² (64 m²). Un bien type de 105 m² revient à environ 334 425 €, soit 12,4 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 17,3 € (appartements) et 15,5 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 7,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Maurepas (1,6 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Maurepas: 582 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 116 par an. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 62 % des autorisations de la période).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Maurepas est une commune périurbaine francilienne. Sur le plan physique, la commune est perchée à 167 m d'altitude, dans un relief de collines, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).