Acheter à Montargis, c'est opter pour une petite ville dense et bien équipée du Loiret, où le prix du m² (1 560 € médian) reste très accessible comparé à des voisines comme Fontainebleau (5 512 €/m²). La commune offre un cadre de vie agréable avec son patrimoine historique (8 monuments) et une bonne connectivité (TGV, fibre 93,2 %). Toutefois, ce choix s'accompagne d'un contexte économique local difficile, marqué par un faible revenu médian (16 670 €) et un taux de chômage élevé (23,6 %).
Carte du marché immobilier à Montargis
Montargis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Montargis
9 386 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 75,5 % d'appartements, 24,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est majoritairement locatif (seulement 29,8 % de propriétaires occupants) et composé à 75,5 % d'appartements. Un taux de logements vacants de 14 % et un taux de résidences secondaires très faible (2,3 %) dessinent un marché locatif actif mais avec un turn-over potentiellement élevé. La part importante de logements sociaux (41 %) influe sur la dynamique des prix et le profil des acheteurs, souvent des investisseurs.
Évolution démographique à Montargis
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Population stable sur 5 ans : marché peu spéculatif, à l'équilibre.
Pyramide des âges à Montargis
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Montargis
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 30,8 %
- Autres sans activité professionnelle 18,5 %
- Employés 17,3 %
- Ouvriers 14,1 %
- Professions intermédiaires 11,1 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 6,4 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 1,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,1 %
Profil socio-professionnel équilibré, sans catégorie dominante : demande immobilière diversifiée, marché peu segmenté.
Niveau d'études à Montargis
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Montargis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 7 832 logements).
- Avant 1919 8,4 % 656 logts
- 1919-1945 12,4 % 971 logts
- 1946-1970 27,5 % 2 157 logts
- 1971-1990 34,3 % 2 690 logts
- 1991-2005 11,5 % 901 logts
- 2006-2019 5,8 % 458 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Montargis
845 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Montargis
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre excellente : commune connectée, atout fort pour télétravail et valeur des biens.
Cas pratique : un achat type à Montargis
Une maison de 78 m² (surface type pour le prix médian) coûte environ 115 206 €. Cela représente près de 7 années du revenu médian local (16 670 €). Avec un apport de 10 % et un taux à 4 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance avoisine les 640 €, soit un taux d'endettement élevé pour un ménage au revenu médian.
Erreurs à éviter quand on achète à Montargis
- Oublier de vérifier le classement DPE avant l'offre.
- Ne pas consulter les règles du PPRN inondation.
- Sous-estimer les charges en copropriété ancienne.
- Négliger la composition du quartier (proportion de logements sociaux).
Le saviez-vous ?
- Montargis détient le taux de pauvreté le plus élevé de sa catégorie dans le Loiret.
- La ville compte 845 équipements et services pour 14 825 habitants.
- Seulement 5,8 % des logements ont été construits après 2006.
Performance énergétique du parc à Montargis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 624 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Montargis: majorité classée D, part de passoires thermiques à 12,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 226 kWh/m²/an. Environ 11,9 % du parc est classé F ou G (passoires). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire croissant : interdiction de location pour les passoires à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation énergétique, un coût à intégrer dans le budget et une négociation sur le prix.
Risques naturels et géorisques à Montargis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est soumis à un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) pour les inondations du Loing Aval. Six risques naturels sont recensés et huit arrêtés catastrophes naturelles ont été pris historiquement. La sismicité est très faible et le radon faible. Consulter le zonage PPRN est indispensable avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives ou d'assurance.
Cadre de vie à Montargis
Montargis bénéficie d'un climat tempéré (moyenne 11,7°C) et d'une altitude basse (91 m). La ville est remarquablement bien pourvue en équipements avec 845 services au total, dont 158 commerces, 213 structures de santé et 48 équipements sportifs. La connexion est excellente : gare TGV à 1,3 km (liaisons Paris), fibre très répandue (93,2 %) et 4 opérateurs 5G. Le patrimoine bâti, avec 8 monuments historiques, et la proximité du Loing offrent un cadre agréable. En revanche, la commune est concernée par un plan de prévention des risques d'inondation (PPRN Loing Aval), et le parc de logements est énergivore (classe D dominante).
Budgets et types de biens disponibles
Pour un achat à Montargis, le budget médian est de 1 560 €/m². Comptez environ 115 000 € pour une maison type de 78 m², et 86 500 € pour un appartement de 53 m². Les prix ont reculé de 4 % en un an, offrant un certain pouvoir de négociation aux acheteurs. Les délais de vente sont variables : un bien bien entretenu et bien situé partira plus vite, tandis qu'un logement nécessitant des travaux ou mal noté DPE pourra stagner, dans un marché où 14 % des biens sont vacants.
À qui s'adresse Montargis ?
L'accessibilité des prix destine Montargis principalement aux primo-accédants et aux investisseurs locatifs. Les familles y trouvent de nombreux services scolaires et de proximité, mais le niveau de vie moyen est bas. Les retraités (26,9 % des habitants) apprécient la tranquillité relative et la densité d'équipements de santé. Enfin, les navetteurs occasionnels vers Paris peuvent tirer parti de la gare TGV, bien que la distance reste significative.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix du m² très accessible (1 560 € médian)
- Densité exceptionnelle d'équipements et services (845 au total)
- Excellente connectivité (TGV, fibre 93,2 %, 5G)
- Patrimoine historique et cadre de vie agréable
- Dynamisme démographique léger (+0,2 % sur 5 ans)
− À prendre en compte
- Contexte économique fragile (chômage à 23,6 %)
- Parc immobilier ancien et énergivore (classe D)
- Exposition aux risques d'inondation (PPRN actif)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Montargis est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Montargis
- Climat tempéré avec 11,7 °C de moyenne annuelle.
- Parc locatif dominant (41 % de logements sociaux).
- 8 monuments historiques protégés.
- Gare TGV à 1,3 km pour des liaisons vers Paris.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Montargis
Quel budget prévoir pour acheter à Montargis ?
Le budget médian est de 1 560 €/m². Une maison de 78 m² coûte environ 115 000 €, un appartement de 53 m² autour de 86 500 €.
Montargis est-elle adaptée aux familles ?
Oui, avec 22 établissements scolaires et de nombreux équipements de santé et loisirs. Cependant, le revenu médian local (16 670 €) est faible, ce qui peut limiter le budget des familles.
Quels sont les avantages et inconvénients de vivre à Montargis ?
Principaux avantages : prix bas, services nombreux, bonne connexion. Inconvénients majeurs : économie locale fragile, parc immobilier ancien, risques naturels d'inondation.
Vous envisagez d'acheter à Montargis ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
- Connaissance fine des quartiers et du marché local
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