Le marché immobilier montargois affiche un prix médian de 1 560 €/m² selon les données DVF 2024, soit une baisse de 4 % sur un an. Cette petite ville du Loiret enregistre 267 transactions annuelles, un volume significatif pour sa taille. La lecture des prix révèle un marché accessible, entretenant une dynamique résidentielle malgré un contexte économique local fragile. Nous décryptons les tendances, les typologies et la tension entre vendeurs et acheteurs.
Comment se porte le marché immobilier à Montargis
Le repli des prix de 4 % en 2024 à Montargis s'inscrit dans une correction plus large, mais le marché local résiste mieux que certains voisins grâce à un volume de ventes soutenu (267 transactions). L'offre est marquée par une prédominance d'appartements (177 ventes, 66 % du volume), qui se négocient en moyenne 1 633 €/m², contre 1 477 €/m² pour les maisons (90 ventes). La fourchette interquartile (1 219 – 2 570 €/m²) traduit une forte hétérogénéité selon l'état et la localisation. Toutefois, un taux de vacance de 14 % et une part importante de logements sociaux (41 %) tempèrent la tension, limitant les pressions haussières à court terme.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
La baisse de 4 % sur un an du prix médian au m² indique une correction après une période de hausse. Cette tendance, couplée à un taux de chômage élevé (23,6 %) et à un revenu médian modeste (16 670 €), place Montargis dans un marché acheteur. Pour un vendeur, cela implique un prix réaliste et un bien en parfait état. Pour un acheteur, c'est une fenêtre de négociation, surtout sur les biens énergivores ou éloignés de la gare TGV.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Montargis
Les appartements, d'une surface médiane de 53 m², dominent les transactions (177 ventes). Cette prépondérance reflète la structure du parc, composé à 75,5 % d'appartements, et une demande locative portée par un taux de propriétaires occupant de seulement 29,8 %. Les maisons, plus spacieuses (78 m² médians), représentent 90 ventes. Les acheteurs sont majoritairement des investisseurs locatifs, attirés par des rendements bruts élevés, et des primo-accédants cherchant un pied-à-terre accessible. Le revenu médian local de 16 670 € contraint les budgets, orientant la demande vers les petites surfaces.
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est actuellement en faveur des acheteurs, avec une marge de négociation permise par la baisse des prix et un taux de vacance significatif (14 %). La vente d'un bien bien situé (centre, proximité gare) et en bon état reste possible dans des délais raisonnables. En revanche, les logements nécessitant des travaux ou mal notés sur le DPE (11,9 % de passoires) rencontrent plus de difficultés. La construction neuve en hausse (+131 % d'autorisations sur 5 ans) pourrait à terme accroître l'offre et maintenir cette dynamique acheteur.
Vacance longue durée à Montargis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montargis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Montargis: 308 logements autorisés sur 5 ans, 64 pour la dernière année (+14 %).
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
La tendance est très positive : 368 logements autorisés sur 5 ans, avec une hausse de 131 % sur la période. Les 152 autorisations de 2024 témoignent d'une forte confiance des promoteurs. Cela répond à une demande locative soutenue mais pourrait, à terme, créer une sur-offre si la dynamique démographique (+0,2 % sur 5 ans) ne suit pas. Pour l'acheteur, le neuf représente une alternative sans travaux, mais souvent à un prix supérieur au marché de l'ancien.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier de Montargis connaît un ralentissement estival, comme souvent. La période idéale pour vendre est le printemps, lorsque l'attrait des canaux et du patrimoine (8 monuments historiques) est fort. Pour acheter, la fin d'année peut offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant parfois plus pressés. Notez que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'échéance.
Le saviez-vous ?
- Montargis détient le taux de pauvreté le plus élevé de sa catégorie dans le Loiret.
- La ville compte 845 équipements et services pour 14 825 habitants.
- Seulement 5,8 % des logements ont été construits après 2006.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Montargis
- Prix médian en baisse de 4 % sur un an (DVF 2024).
- Écart de 156 €/m² entre maisons et appartements.
- Coût total médian d'une maison : 115 206 €.
- Densité la plus élevée de sa catégorie dans le Loiret.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Montargis
Quel est le prix au m² à Montargis ?
Le prix médian global est de 1 560 €/m² en 2024. Les appartements valent 1 633 €/m² et les maisons 1 477 €/m², selon les données DVF.
Le prix immobilier à Montargis est-il en hausse ou en baisse ?
Les prix sont en baisse de 4 % sur un an. Cette correction modérée suit une tendance nationale, mais le volume de transactions (267) reste stable.
Quelle fourchette de prix selon le type de bien ?
La fourchette centrale (Q1–Q3) va de 1 219 à 2 570 €/m². Un appartement type de 53 m² coûte environ 86 500 €, une maison de 78 m² aux alentours de 115 000 €.
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