Avec un rendement brut estimé à 8,4 % pour les appartements et 7,6 % pour les maisons, Montargis affiche des ratios attractifs en surface. Néanmoins, le rendement net, après déduction d'une vacance structurelle (8 %), des frais de gestion (12 %) et d'une taxe foncière élevée (54,36 %), chute à environ 4,5 % et 4,1 %. L'investissement locatif s'adresse donc à des portefeuilles avertis, prêts à gérer un parc ancien et une demande locative fragile, liée à un taux de chômage local de 23,6 %.
Indices immobiliers de Montargis
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (5,7/10) : le marché est dynamique mais l'offre sous tension.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (5,7/10) : le marché est dynamique mais l'offre sous tension.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
0,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible (0,4/10) : les prix ont largement dépassé la capacité d'achat des ménages locaux.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,0
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par une faible accession.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6/10) : la demande locative est soutenue, portée par une faible accession.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : le marché locatif dépend presque exclusivement de la demande résidentielle annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : le marché locatif dépend presque exclusivement de la demande résidentielle annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montargis ?
Investir à Montargis en 2026 est un pari sur la rentabilité locative plus que sur la plus-value immédiate. Le rendement brut élevé doit être immédiatement nuancé par les charges importantes : une taxe foncière à 54,36 %, un taux de vacance de 14 % et 11,9 % de passoires thermiques (F/G) selon les DPE. La loi Climat et Résilience rendra bientôt ces logements indésirables, un risque à intégrer.
La stratégie gagnante consiste à cibler des appartements de 2-3 pièces, bien isolés (classe D dominante), dans les secteurs proches de la gare ou des 22 établissements scolaires. L'effort de construction neuve (+131 % d'autorisations) pourrait à terme créer une concurrence sur les loyers, poussant à privilégier l'ancien rénové et bien placé.
Le calcul du rendement net, autour de 4,5 % selon nos indices, reste correct mais est très sensible aux vacances locatives dans un territoire où le pouvoir d'achat est faible. L'investissement est donc viable, à condition d'avoir une trésorerie pour absorber d'éventuels impayés et de soigner la gestion.
Profil locatif à Montargis
La demande locative est principalement portée par des ménages modestes, des jeunes actifs et des étudiants (22 établissements scolaires sur la commune). Le revenu médian de 16 670 € oriente vers des loyers bas, estimés à 11,4 €/m²/mois pour un appartement. La présence de la gare TGV à 1,3 km génère une faible demande de navetteurs. En revanche, la saisonnalité touristique est limitée (seulement 7 hébergements touristiques), et la part de résidences secondaires est minime (2,3 %).
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les petits appartements (studios, T2) en bon état, qui correspondent à la demande majoritaire et maximisent le rendement au m². Le parc est ancien (20,8 % d'avant 1945) et la classe DPE dominante est D (226 kWh/m²/an). Attention aux 11,9 % de passoires thermiques (F/G), dont la location sera interdite progressivement. Le neuf, en faible proportion (5,8 % du parc), offre une garantie de conformité mais à un prix d'entrée plus élevé.
Quelles zones cibler à Montargis ?
La zone la plus attractive se situe dans le centre-bourg et à proximité immédiate de la gare TGV, pour sa desserte en commerces (158) et services. La périphérie, plus résidentielle, peut convenir pour des maisons de ville destinées à des familles. Aucun quartier en forte rénovation n'émerge clairement, mais la dynamique de construction neuve (152 logements autorisés en 2024) se concentre probablement en extension urbaine. La taxe foncière, à 54,36 %, est un coût récurrent à intégrer impérativement.
Performance énergétique du parc à Montargis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 6 387 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Montargis: majorité classée D, part de passoires thermiques à 11,9 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe D domine, avec une consommation moyenne de 226 kWh/m²/an. Environ 11,9 % du parc est classé F ou G (passoires). Pour un acheteur, cela signifie un risque réglementaire croissant : interdiction de location pour les passoires à partir de 2025 (G) et 2028 (F). Un bien mal classé nécessitera des travaux de rénovation énergétique, un coût à intégrer dans le budget et une négociation sur le prix.
Construction neuve à Montargis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Montargis: 368 logements autorisés sur 5 ans, 152 pour la dernière année (+131 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La tendance est très positive : 368 logements autorisés sur 5 ans, avec une hausse de 131 % sur la période. Les 152 autorisations de 2024 témoignent d'une forte confiance des promoteurs. Cela répond à une demande locative soutenue mais pourrait, à terme, créer une sur-offre si la dynamique démographique (+0,2 % sur 5 ans) ne suit pas. Pour l'acheteur, le neuf représente une alternative sans travaux, mais souvent à un prix supérieur au marché de l'ancien.
Fourchettes de loyers à Montargis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montargis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (54,36 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net chute souvent de moitié par rapport au brut. À Montargis, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 54,36 %. Il faut y ajouter la charge de copropriété (fréquente dans un parc où 41 % des logements sont sociaux), les frais de gestion, l'assurance et une provision pour travaux, surtout avec une classe DPE dominante (D). Le taux de vacance de 14 % suggère aussi une période de latence possible entre deux locations.
Calculateur de rendement à Montargis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montargis ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montargis
Pour un appartement type de 53 m² (prix médian 86 549 €), le loyer moyen attendu est d'environ 604 €/mois (11,4 €/m²). Avec un rendement brut de 8,4 %, l'effort mensuel net, après déduction forfaitaire des charges, peut être proche de zéro avec un apport de 20 %. Un investisseur doit néanmoins budgéter la taxe foncière (environ 500 €/an).
Erreurs à éviter quand on investit à Montargis
- Négliger la taxe foncière, élevée à Montargis.
- Surestimer le loyer dans un marché locatif tendu.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique.
- Choisir un bien sans vérifier le zonage PPRN.
Le saviez-vous ?
- Montargis détient le taux de pauvreté le plus élevé de sa catégorie dans le Loiret.
- La ville compte 845 équipements et services pour 14 825 habitants.
- Seulement 5,8 % des logements ont été construits après 2006.
Risques à connaître avant d'investir à Montargis
Le risque de vacance est réel, avec un taux de logements vacants de 14 % et un marché locatif dépendant d'une économie locale fragile (taux de chômage à 23,6 %). La vétusté du parc (classe D dominante) implique des travaux de rénovation, surtout pour les passoires thermiques (11,9 %). Le risque saisonnier est faible. Enfin, la commune est soumise à un plan de prévention des risques naturels d'inondation (PPRN Loing Aval), à vérifier pour chaque bien. La gestion locative devra être active et réactive.
Simulation financière — appartement type 53 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit compare votre mensualité d'emprunt au loyer perçu. À Montargis, avec un rendement brut avoisinant 8 %, l'effort résiduel (différence entre les deux) peut être faible, voire positif, si vous disposez d'un apport conséquent. Attention, le taux de chômage local de 23,6 % implique une sélection rigoureuse du locataire et une épargne de précaution pour couvrir d'éventuels mois de vacance. Ce calcul est un point de départ, pas une garantie.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé (8,4 %)
- Correction récente offre un point d'entrée
- Services et connectivité excellents (ICS 9,7/10)
− Points d'attention
- Accessibilité très faible pour les locaux (IAI 0,4/10)
- Fragilité économique avec 23,6 % de chômage
- Parc ancien (20,8 % avant 1945)
Notre verdict
Investir ici suppose de cibler un petit appartement rénové en centre-ville pour capter la demande étudiante et modeste, en intégrant des coûts de gestion et de taxe foncière élevés. À éviter sans une trésorerie solide pour faire face à d'éventuels travaux de rénovation énergétique et à des périodes de vacance.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montargis
- Rendement brut locatif élevé, jusqu'à 8,4 % en appartement.
- Taxe foncière conséquente à 54,36 %.
- Taux de vacance des logements de 14 %.
- 93,2 % des logements éligibles à la fibre.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montargis
Est-il rentable d'investir à Montargis ?
Le rendement brut est attractif (8,4 % pour les appartements), mais le net chute à environ 4,5 % après charges. La rentabilité réelle dépendra de votre capacité à limiter la vacance et les travaux.
Quel rendement locatif attendre à Montargis ?
Sur la base des loyers estimés, le rendement brut est de 8,4 % pour un appartement et 7,6 % pour une maison. Le rendement net oscille entre 4,1 % et 4,5 %.
Quels sont les risques principaux pour un investisseur ?
Les risques majeurs sont la vacance (14 % de logements vacants), la vétusté du parc (11,9 % de passoires) et la taxe foncière élevée (54,36 %).
Vous envisagez d'investir à Montargis ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
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