01 Le parc de logements
Le parc comprend 332 logements dont 266 résidences principales, 35 résidences secondaires et 32 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 266 | 80,1 % |
| Résidences secondaires | 35 | 10,5 % |
| Logements vacants | 32 | 9,6 % |
Sur les 332 logements recensés, 80 % sont occupés à l'année, 11 % servent de résidence secondaire et 10 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 41 | 15,4 % |
| 1919-1945 | 13 | 4,9 % |
| 1946-1970 | 27 | 10,2 % |
| 1971-1990 | 78 | 29,3 % |
| 1991-2005 | 57 | 21,4 % |
| 2006-2019 | 50 | 18,8 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 1971-1990 domine (29 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 15 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 | 0,4 % |
| 2 pièces | 14 | 5,3 % |
| 3 pièces | 46 | 17,3 % |
| 4 pièces | 74 | 27,8 % |
| 5 pièces ou plus | 131 | 49,2 % |
Le parc compte 4,6 pièces en moyenne par logement, avec 49 % de logements de cinq pièces ou plus et 6 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 275 | 286 | 332 |
| Rés. principales | 210 | 222 | 266 |
| Rés. secondaires | 36 | 34 | 35 |
| Vacants | 29 | 30 | 32 |
À Nizas, commune similaire à 17 km, la part de propriétaires est de 56,6 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 203 | 76,3 % |
| Locataires (privé) | 55 | 20,7 % |
| Locataires HLM | 1 | 0,4 % |
| Logés gratuitement | 7 | 2,6 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 76,2 % de propriétaires face à 21,3 % de locataires (dont 0 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 | 0,8 % |
| Fioul | 27 | 10,2 % |
| Électricité | 152 | 57,1 % |
| Gaz bouteille | 18 | 6,8 % |
| Autre (bois…) | 67 | 25,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (57 %), suivi par autres sources (bois notamment) (25 %) et fioul (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 23 |
| 2 à 4 ans | 47 |
| 5 à 9 ans | 39 |
| 10 ans ou plus | 157 |
| Total ménages | 266 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 40 |
| Sous-occupation modérée | 62 |
| Sous-occupation accentuée | 68 |
| Suroccupation modérée | 6 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 14 | 5,3 % |
| 1 voiture | 119 | 44,7 % |
| 2 voitures ou plus | 133 | 50,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 5 % sans, 45 % à une voiture, 50 % multi-motorisés. Par ailleurs, 76,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 83 | 67 | 2 | 14 |
| 1975 | 107 | 69 | 15 | 23 |
| 1982 | 140 | 84 | 50 | 6 |
| 1990 | 182 | 123 | 49 | 10 |
| 1999 | 215 | 158 | 34 | 23 |
| 2006 | 241 | 193 | 35 | 14 |
| 2011 | 275 | 210 | 36 | 29 |
| 2016 | 286 | 222 | 34 | 30 |
| 2022 | 332 | 266 | 35 | 32 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 83 logements à l'origine, 332 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 46 | 30 | 45 | 30 | 36 | 19 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 20,0 % |
| Classe B | 4 | 8,9 % |
| Classe C | 19 | 42,2 % |
| Classe D | 7 | 15,6 % |
| Classe E | 6 | 13,3 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Distribution DPE sur 45 diagnostics: la majorité se situe en classe C (42 %), avec 71 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 23 | 51,1 % |
| Classe B | 11 | 24,4 % |
| Classe C | 6 | 13,3 % |
| Classe D | 3 | 6,7 % |
| Classe E | 2 | 4,4 % |
| Classe F | 0 | 0,0 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (51 %), et 89 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 184 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 235 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 201 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 139 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 82 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 63 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 235 kWh/m²/an (1948-1974), minimum 63 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 9 | 0 |
| Classe B | 4 | 0 |
| Classe C | 17 | 2 |
| Classe D | 7 | 0 |
| Classe E | 6 | 0 |
| Classe F | 0 | 0 |
| Classe G | 0 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (144 kWh/m²/an), les appartements C (115) — l'écart typologique est marqué.
Le parc de logements structure le marché immobilier d'Aumelas (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Aumelas dispose d'un parc de 332 logements mêlant résidences principales (80,1 %), secondaires (10,5 %) et vacants (9,6 %). Typologie à très forte dominante pavillonnaire — 89,8 % de maisons. Pour mémoire, Aumelas est une commune du Languedoc méditerranéen, dans la plaine, à une altitude de 70 m, à 35 km du littoral languedocien, autant d'éléments qui pèsent sur l'habitat.
Les propriétaires occupants constituent l'immense majorité des ménages d'Aumelas (76,2 %).
La structure par époque du parc est contrastée — 15,4 % avant 1919 et 18,8 % depuis 2006. Le bilan DPE est favorable: classe C dominante, 142 kWh/m²/an, en deçà du repère national (203). Le électricité est la première source de chauffage du parc (57,1 %).
Dynamique résidentielle forte: +16,1 % supplémentaires sur la période 2016–2022. Profil fortement motorisé: 50,0 % des ménages disposent d'au moins deux voitures, typique d'un territoire périurbain ou rural dépendant de la voiture.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune du Languedoc méditerranéen. L'environnement physique — dans la plaine, à une altitude de 70 m, à 35 km du littoral languedocien — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Aumelas en 2026 ?
Nicheé dans l'arrière-pays montpelliérain, Aumelas bénéficie d'une croissance démographique notable (+18 % en 5 ans) qui soutient sa demande résidentielle. Avec un parc immobilier presque exclusivement composé de maisons et une accessibilité financière remarquable, la commune présente un profil spécifique pour l'investisseur. Voici le verdict établi à partir des dernières données DVF.
Avec un rendement locatif brut de 7,5 % et une accessibilité dans le top quart du département, Aumelas offre un point d'entrée intéressant pour un investissement rural à l'horizon moyen terme.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle en maisons, à privilégier en stratégie de rendement moyen terme avec une sélection rigoureuse.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé de 7,5 % sur maisons
- ✓ Parc énergétique performant, 0 % de passoires
- ✓ Accessibilité très élevée, top quart départemental
- ⚠ Marché peu liquide, volatilité des prix
- ⚠ Solvabilité locale limitée, chômage à 12,7 %
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian inférieur à la majorité des communes françaises
- Se positionne dans le top quart des communes les plus accessibles de l'Hérault
- Rendement locatif supérieur aux grandes métropoles comme Montpellier
Analyse du marché immobilier à Aumelas
Acheter demande un effort important : 6,4 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,7 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Aumelas : opportunités et risques
Investir à Aumelas en 2026 se justifie principalement par la recherche d'un rendement locatif brut élevé (7,5 % pour les maisons) couplé à une accessibilité financière rare dans la région. Le loyer médian couvre largement une mensualité de crédit type, limitant l'effort de trésorerie. Ce profil est renforcé par un parc immobilier énergétiquement performant (classe C dominante, 0 % de passoires thermiques), écartant le risque de travaux obligatoires et les déclassements liés à la loi Climat et Résilience.
Toutefois, cet investissement n'est pas sans écueils. Le taux de chômage local de 12,7 % limite la solvabilité d'une partie de la demande locative, suggérant que le marché est en partie porté par des populations actives travaillant à l'extérieur, notamment vers Montpellier, située à moins de 30 km. De plus, la taxe foncière, à 43,91 %, vient sensiblement rogner le rendement net, estimé autour de 4,4 % après charges.
La stratégie la plus cohérente semble être l'investissement locatif annuel en maison, avec une orientation potentielle vers du mixte ou du saisonnier grâce à une pression touristique élevée (IPTI à 6,4/10). L'horizon doit être placé au moyen terme pour amortir la volatilité des prix et bénéficier pleinement de la dynamique démographique ascendante de ce territoire rural en mutation.
Simuler un investissement immobilier à Aumelas
Estimation sur un maison type de 112 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian d'Aumelas.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Aumelas ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Aumelas
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Aumelas s'établit à 2 258 €, sur la base de 11 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,9 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,7 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier d'Aumelas Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier d'Aumelas
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian d'Aumelas évolue de -19,4 %, passant de 2 800 à 2 258 €/m²; 11 ventes ont été enregistrées en 2025.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — maison 112 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 11 | 11 |
| Prix médian/m² | 2 258 € | 2 258 € |
| Prix moyen/m² | 2 378 € | |
| Surface médiane | – | 112 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 10 | 2 800 € |
| 2022 | 9 | 2 333 € |
| 2023 | 4 | 1 914 € |
| 2024 | 5 | 2 004 € |
| 2025 | 11 | 2 258 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Aumelas, suivie via les données SITADEL, est modeste mais réelle. Sur les cinq dernières années, 42 logements ont été autorisés, avec une tendance à la baisse de 22 % par rapport à la période précédente. Seulement 4 permis ont été délivrés en 2024. Ce ralentissement dans un contexte de forte croissance démographique (+18 % en 5 ans) indique une pression sur le parc existant plutôt qu'un risque de sur-offre. La construction neuve reste marginale et ne vient pas saturer le marché. Elle indique toutefois une attractivité persistante et un renouvellement lent du parc, principalement en maisons individuelles, ce qui soutient la valeur des biens anciens bien situés.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 8 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 212 autorisations pour 142 démarrages effectifs.
Construction neuve à Aumelas (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Aumelas totalise 27 logements sur 5 ans, soit -58 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Aumelas
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Aumelas
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (43,91 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est amputé par des charges réelles. À Aumelas, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 43,91 %, un taux à intégrer impérativement. Ajoutez les frais de gestion (environ 5-8% du loyer), l'assurance, les menues réparations et une provision pour vacance (9,6 % de logements vacants). Pour un bien ancien, prévoyez aussi une enveloppe travaux pour maintenir le bien louable et anticiper les futures réglementations énergétiques.
Performance énergétique du parc à Aumelas
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 45 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Aumelas est C, avec 0,0 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier d'Aumelas présente une performance énergétique correcte avec une classe dominante C et 0,0 % de passoires thermiques (F/G) parmi les 41 diagnostics réalisés. Cela limite le risque de dépréciation à court terme lié aux interdictions de location prévues par la loi Climat. Pour les biens anciens (20,3 % construits avant 1945), une vigilance reste de mise car le diagnostic peut masquer des défauts d'isolation. Les travaux de rénovation énergétique sont donc plus une opportunité de confort et de valorisation qu'une obligation légale urgente.
Calculateur de rendement à Aumelas
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Aumelas
- Négliger la taxe foncière (taux de 43,91 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance (9,6 %).
- Surévaluer les loyers face à la faible demande locative.
- Ne pas vérifier les risques naturels (9 recensés).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier d'Aumelas, essentiellement composé de résidences principales, suit le rythme scolaire. Le printemps (mars-juin) et la rentrée (septembre-octobre) sont les périodes les plus actives pour les ventes. La saison estivale peut attirer des acquéreurs séduits par le climat. Pour l'acheteur, l'hiver peut offrir moins de concurrence et plus de marges de négociation. Le vendeur doit anticiper la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influencer les négociations en fin d'année.
Le saviez-vous ?
- Aumelas s'étend sur 58 km², mais sa densité est la plus faible du département (rang 107/107).
- La commune compte 2 monuments historiques protégés, un atout patrimonial.
- Le taux de chômage (12,7 %) y est plus élevé que la moyenne nationale.
S'installer à Aumelas : cadre de vie et logement
S'installer à Aumelas, c'est opter pour un cadre de vie rural au calme, à moins d'une demi-heure des aménités métropolitaines de Montpellier. La commune bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré (15 °C de moyenne) et d'un environnement préservé, avec une densité de seulement 10,8 hab/km². Ce profil attire particulièrement les familles et les retraités en quête d'espace, comme en témoigne l'âge médian de 49 ans.
Le revers de la médaille est une dépendance certaine à la voiture et aux pôles urbains voisins pour de nombreux services. Avec seulement 21 équipements recensés (BPE INSEE), dont un commerce et deux services de santé, l'autonomie quotidienne est limitée. Point critique pour les télétravailleurs, la connectivité numérique est très faible, avec un score de 2/100 et aucun déploiement de fibre rapporté. Cet isolement numérique constitue un frein majeur pour une partie de la demande contemporaine.
Carte du marché immobilier à Aumelas
Aumelas et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Aumelas
Aumelas bénéficie d'un climat méditerranéen tempéré avec une température moyenne annuelle de 15,0°C et seulement 701 mm de précipitations. Cet ensoleillement généreux et la douceur des températures attirent des profils recherchant une qualité de vie au calme, proche de la nature. Les étés sont chauds et secs, les hivers doux avec peu de gel. Ce climat est particulièrement adapté aux activités de plein air et à un mode de vie tourné vers l'extérieur.
Composition du parc immobilier à Aumelas
332 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Aumelas est composé très majoritairement de maisons (90,3 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Aumelas est très majoritairement composé de maisons individuelles (90,3 %), reflétant un habitat pavillonnaire et rural. La forte proportion de propriétaires occupants (76,2 %) et le faible taux de résidences secondaires (10,5 %) indiquent un marché ancré, stable et peu spéculatif. Le taux de vacance de 9,6 % suggère toutefois un potentiel de rénovation. L'acheteur typique recherche une maison de caractère pour une installation principale, dans un cadre villageois préservé.
Ancienneté du parc à Aumelas
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 266 logements).
- Avant 1919 15,4 % 41 logts
- 1919-1945 4,9 % 13 logts
- 1946-1970 10,2 % 27 logts
- 1971-1990 29,3 % 78 logts
- 1991-2005 21,4 % 57 logts
- 2006-2019 18,8 % 50 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Aumelas
21 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Aumelas
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Aumelas est exposé à 9 risques naturels recensés et a connu 12 arrêtés de catastrophe naturelle. La sismicité est faible et le radon aussi. Toute acquisition doit s'accompagner d'une consultation obligatoire du Plan de Prévention des Risques (PPR) pour identifier les zones inondables ou à risque de mouvement de terrain. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité du bien et les possibilités de travaux. Une étude géotechnique est recommandée pour les terrains constructibles.
Erreurs à éviter quand on achète à Aumelas
- Omettre de consulter le PPR et l'historique des catastrophes naturelles.
- Se fier uniquement au prix médian du m², volatile ici.
- Négliger la performance énergétique malgré l'absence de passoires.
- Sous-estimer les trajets, la gare TGV est à 22,7 km.
Points clés à retenir à Aumelas
- Prix médian des maisons à 2 258 €/m² (DVF 2024).
- Rendement brut maison à 7,5 %, net estimé à 4,4 %.
- Climat méditerranéen : 15°C de moyenne et 701 mm de pluie/an.
- Marché stable avec 76,2 % de propriétaires occupants.
- Variation annuelle à interpréter avec prudence (+351,4 %).
- Taxe foncière élevée : taux de 43,91 % sur le bâti.
- 9 risques naturels recensés, consultation PPR indispensable.
- Facteur "vue/calme/ensoleillement" très valorisant.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Aumelas ?
À Aumelas, la valeur d'un bien dépend fortement de sa surface et de son état, mais aussi de son exposition et de la taille du terrain. La proximité des équipements (seulement 1 commerce et 2 services de santé) a un impact limité. En revanche, la vue, le calme et l'ensoleillement (701 mm de pluie/an) sont très valorisants. L'âge du bien est crucial : les constructions récentes (18,8 % après 2006) se vendent souvent avec une prime. La performance énergétique (classe C dominante) devient un critère de plus en plus discriminant. L'éloignement de la gare TGV (22,7 km) peut être un frein pour certains acheteurs.
Estimation indicative d'une maison à Aumelas
Pour une maison de 112 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
252 896 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un professionnel local intègre des paramètres invisibles sur les algorithmes. Il connaît la valeur réelle d'une exposition sud face à la garrigue, l'impact d'une vue dégagée, et la prime exacte pour un bien rénové dans ce village où 20,3 % du parc est antérieur à 1945. Il évalue aussi les risques spécifiques (9 risques naturels) et l'état réel de la construction. Son expertise permet de fixer un prix de vente aligné sur la demande réelle, d'attirer des acheteurs sérieux et de négocier efficacement, évitant une décote due à une sur-estimation ou une vente trop rapide.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser une moyenne au m² non adaptée aux biens atypiques.
- Oublier de valoriser les atouts "cadre de vie" (vue, calme).
- Ne pas considérer l'état réel du bâti (20,3 % avant 1945).
- Ignorer la faible connectivité THD (score numérique 2/100).
Investir à Aumelas : passer à l'action
Identifier une opportunité n'est que la première étape. La réussite d'un investissement à Aumelas dépend de la sélection du bon bien, du secteur et de la négociation. Notre réseau de professionnels locaux vous apporte une expertise terrain pour transformer cette analyse en acquisition réussie.
Les données posent un diagnostic, mais un bon investissement à Aumelas se joue sur le terrain et dans la négociation.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Aumelas grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Aumelas
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Aumelas
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Aumelas
Quel est le prix immobilier moyen à Aumelas ?
En 2024, le prix médian des maisons à Aumelas était de 2 258 €/m², pour une transaction type de 110 m² environ, soit un budget global proche de 220 000 €. Les prix montrent une forte dispersion, de 773 à plus de 4 569 €/m², selon l'emplacement et la qualité du bien.
Est-ce le bon moment pour investir à Aumelas ?
Le marché a connu une correction après son pic de 2022, offrant un point d'entrée plus accessible en 2024-2025. Avec un rendement locatif brut attractif de 7,5 % et une croissance démographique solide, le moment peut être opportun pour un investissement à horizon moyen terme, sous réserve d'une sélection rigoureuse.
Aumelas est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Aumelas est moins chère que plusieurs communes voisines similaires. Son prix médian est inférieur de 13 % à celui d'Usclas-D'hérault (2 271 €/m²) et de 17 % à celui de Nizas (2 343 €/m²), ce qui représente un écart de valorisation significatif.
Quel rendement locatif espérer à Aumelas ?
Le rendement locatif brut moyen pour une maison est de 7,5 %, selon la carte des loyers. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance estimée), le rendement net se situe autour de 4,4 %. Il n'y a pas assez de transactions d'appartements pour calculer un rendement fiable sur ce segment.
Quels sont les atouts et les risques à Aumelas pour un investisseur ?
Les principaux atouts sont l'accessibilité financière, un bon rendement locatif et un parc énergétiquement performant. Les risques incluent la volatilité des prix due au faible nombre de transactions, une demande locative locale fragilisée par un chômage à 12,7 % et une très faible connectivité numérique.
Marché immobilier des communes voisines
Aumelas affiche un prix médian inférieur de 13 % à celui d'Usclas-D'hérault, avec des indicateurs démographiques et locatifs similaires, créant un effet de levier intéressant pour l'investisseur en quête de valeur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Aumelas.
Communes limitrophes d'Aumelas
Aumelas est entourée de 10 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Aumelas s'établit à 2 258 € sur 11 transactions enregistrées en 2026 — un niveau proche de la médiane départementale de l'Hérault (3 454 €/m²).
Le prix médian d'Aumelas recule de -19,4 % entre 2021 et 2025. 39 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. La dernière année de données traduit une accélération: +12,7 % sur le prix médian.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Aumelas à un niveau significatif — 2 258 €/m² en médiane. Le bien médian (112 m² à 252 896 €) équivaut à 10,2 années de revenu médian au niveau communal.
Les loyers d'annonce d'Aumelas avoisinent 12,8 €/m² pour les appartements et 12,5 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,7 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Les résidences secondaires représentent 10,5 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Entre 2021 et 2025, 27 logements autorisés au permis de construire à Aumelas — un rythme moyen de 5 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 59 % des logements autorisés.
Côté contexte, Aumelas est une commune du Languedoc méditerranéen, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à 35 km du littoral languedocien, dans la plaine, à une altitude de 70 m.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).