01 Le parc de logements
Le parc comprend 787 logements dont 769 résidences principales, 6 résidences secondaires et 11 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 769 | 97,7 % |
| Résidences secondaires | 6 | 0,8 % |
| Logements vacants | 11 | 1,4 % |
Le graphique détaille la structure des 787 logements: 98 % sont habités en permanence, 1 % épisodiquement et 1 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 80 | 12,7 % |
| 1919-1945 | 21 | 3,3 % |
| 1946-1970 | 40 | 6,3 % |
| 1971-1990 | 260 | 41,1 % |
| 1991-2005 | 117 | 18,5 % |
| 2006-2019 | 114 | 18,0 % |
La période 1971-1990 concentre 41 % du parc, tandis que 13 % datent d'avant 1919 et 18 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 | 0,7 % |
| 2 pièces | 22 | 2,9 % |
| 3 pièces | 119 | 15,5 % |
| 4 pièces | 247 | 32,1 % |
| 5 pièces ou plus | 376 | 48,9 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,6 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (49 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 596 | 627 | 787 |
| Rés. principales | 570 | 602 | 769 |
| Rés. secondaires | 13 | 11 | 6 |
| Vacants | 13 | 13 | 11 |
Bouzigues (1 601 hab., à 17 km) présente 54,0 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 617 | 80,2 % |
| Locataires (privé) | 104 | 13,5 % |
| Locataires HLM | 31 | 4,0 % |
| Logés gratuitement | 17 | 2,2 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 80,3 % de propriétaires face à 17,6 % de locataires (dont 4 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 221 | 28,7 % |
| Fioul | 15 | 2,0 % |
| Électricité | 464 | 60,3 % |
| Gaz bouteille | 2 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 67 | 8,7 % |
Le électricité équipe 60 % des résidences principales, devant gaz de ville (29 %) et autres sources (bois notamment) (9 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 109 |
| 2 à 4 ans | 181 |
| 5 à 9 ans | 129 |
| 10 ans ou plus | 350 |
| Total ménages | 769 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 66 |
| Sous-occupation modérée | 209 |
| Sous-occupation accentuée | 241 |
| Suroccupation modérée | 23 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 28 | 3,6 % |
| 1 voiture | 273 | 35,5 % |
| 2 voitures ou plus | 469 | 61,0 % |
Motorisation des ménages: 4 % n'ont aucune voiture, 36 % en ont une et 61 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 85,2 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 151 | 126 | 8 | 17 |
| 1975 | 192 | 162 | 11 | 19 |
| 1982 | 305 | 269 | 12 | 24 |
| 1990 | 435 | 402 | 9 | 24 |
| 1999 | 511 | 483 | 13 | 15 |
| 2006 | 566 | 539 | 8 | 19 |
| 2011 | 596 | 570 | 13 | 13 |
| 2016 | 627 | 602 | 11 | 13 |
| 2022 | 787 | 769 | 6 | 11 |
Trajectoire de long terme: 151 logements en 1968, 787 en 2022 (+421 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 39 | 63 | 73 | 87 | 64 | 30 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 34 | 22,1 % |
| Classe B | 25 | 16,2 % |
| Classe C | 47 | 30,5 % |
| Classe D | 25 | 16,2 % |
| Classe E | 17 | 11,0 % |
| Classe F | 6 | 3,9 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 31 % des logements et 69 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 70 | 45,5 % |
| Classe B | 38 | 24,7 % |
| Classe C | 30 | 19,5 % |
| Classe D | 9 | 5,8 % |
| Classe E | 6 | 3,9 % |
| Classe F | 1 | 0,6 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Répartition climat du parc: A concentre 45 % des diagnostics et 90 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 210 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 191 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 137 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 125 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 166 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 55 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 210 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 55 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 32 | 2 |
| Classe B | 23 | 2 |
| Classe C | 39 | 8 |
| Classe D | 20 | 5 |
| Classe E | 8 | 9 |
| Classe F | 4 | 2 |
| Classe G | 0 | 0 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 129 kWh/m²/an côté maisons, E à 207 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 30 |
| T3 | 52 |
| T4 | 29 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Saussan (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Saussan est le bourg ayant le moins de résidences secondaires du département Hérault. (sur 67 bourgs entre 2 000 et 5 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 787 logements dont 97,7 % de résidences principales, Saussan présente un parc orienté vers l'habitat permanent. Une typologie quasi monomorphe — 91,1 % de maisons, le collectif y est très marginal. Saussan se situe dans un environnement une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (37 km).
La détention de son logement domine très largement à Saussan (80,3 % de propriétaires). 4,0 % des résidences principales relèvent du parc social (HLM).
Entre héritage et modernité: 12,7 % de logements d'avant 1919 et 18,0 % postérieurs à 2006. Performance énergétique soutenue: classe C dominante et consommation moyenne (143 kWh/m²/an) inférieure à la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 60,3 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le parc de Saussan a fortement augmenté depuis 2016 (+25,5 %), signe d'une attractivité résidentielle forte. 61,0 % des ménages de Saussan disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
La physionomie du parc traduit la géographie régionale: Saussan est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol. Topographie et environnement: dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne, à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (37 km) — autant de critères qui shapent le parc.
Les statistiques logement reposent sur le millésime INSEE 2022: composition du parc, statuts d'occupation, ancienneté, chauffage et motorisation des ménages. Le volet DPE agrège les diagnostics performants ou non transmis à l'ADEME.
Faut-il investir à Saussan en 2026 ?
À moins de 10 km de Montpellier, Saussan incarne la périurbanisation attractive de la métropole, avec une démographie en forte hausse. Son marché immobilier, essentiellement composé de maisons, affiche une correction après le pic de 2022. Faut-il y voir une opportunité d'investissement en 2026 ? Le verdict ci-dessous s'appuie sur les dernières transactions DVF et les indicateurs territoriaux.
Saussan se positionne dans le top quart des communes les plus attractives de l'Hérault, mais son marché locatif reste timide.
Verdict
➤ Marché orienté vers la plus-value à moyen terme, moins adapté au locatif pur.
Points clés
- ✓ Démographie explosive : +42,5 % en 10 ans
- ✓ Correction récente : prix d'entrée sous les 3 500 €/m²
- ✓ Parc récent : 18 % des logements construits après 2006
- ⚠ Opportunité locative faible (IOL : 3,4/10)
- ⚠ Marché dominé par les propriétaires (80,3 %)
- ⚠ Rendement net rogné par la taxe foncière (44,58 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de plus de 15 % à la moyenne des communes comparables de l'Hérault.
- Saussan affiche un niveau d'accessibilité supérieur à la moyenne départementale pour les primo-accédants.
- Un rendement locatif brut (5,3 %) supérieur à celui du littoral montpelliérain saturé.
Analyse du marché immobilier à Saussan
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 9,1 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 5,1 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Saussan : opportunités et risques
Investir à Saussan en 2026 relève davantage d'une stratégie de plus-value à moyen terme que de la recherche de rendement locatif immédiat. Les indicateurs sont solides : l'indice d'attractivité territoriale (IAT) de 7,7/10 et la forte hausse de population garantissent une demande soutenue pour l'achat. La proximité de la métropole montpelliéraine et la présence de la gare TGV à moins de 10 km renforcent ce potentiel.
Il convient toutefois d'intégrer des charges non négligeables dans son calcul. La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,58 %, ce qui, selon nos estimations, rogne significativement le rendement brut annoncé de 5,3 % pour les appartements, le ramenant autour de 3,1 % net. Par ailleurs, le parc, bien que récent dans sa partie neuve, compte encore des passoires thermiques (4,3 % classées F/G), soumises aux interdictions de location à venir.
La stratégie la plus cohérente serait donc un investissement en résidence principale avec vue à la revente, ou l'acquisition d'un bien nécessitant des travaux légers pour le revendre avec une plus-value, en profitant de la montée en gamme du parc. L'horizon doit être de 5 à 10 ans pour laisser le temps à la dynamique démographique de se traduire pleinement dans les prix.
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Données du marché immobilier à Saussan
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché immobilier de Saussan, scruté à travers les données DVF 2024, présente un double visage. D'un côté, une correction marquée a ramené les prix médians autour de 3 424 €/m², effaçant l'anomalie statistique de 2022 et offrant un point d'entrée plus accessible que des communes voisines mieux cotées comme Loupian. D'un autre côté, le très faible volume de transactions (22 ventes) indique un marché peu liquide, où l'offre est rare.
Cette rareté s'explique en partie par la structure du parc, composé à 91,7 % de maisons et détenu à plus de 80 % par des propriétaires occupants. La demande, elle, est stimulée par une croissance démographique parmi les plus fortes du département (+28,5 % en 5 ans selon l'INSEE), attirant des familles en quête d'un cadre de vie périurbain bien relié à Montpellier, situé à moins de 15 minutes en voiture.
Néanmoins, cette attractivité résidentielle ne se traduit pas par un marché locatif dynamique, comme en témoigne l'indice d'opportunité locative (IOL) faible à 3,4/10. L'investissement locatif classique y est donc un pari risqué, la demande étant absorbée en grande partie par l'accession à la propriété.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Saussan Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Saussan sur les cinq dernières années révèle une trajectoire singulière. Après une stabilité relative entre 2020 et 2021, les données DVF enregistrent un pic aberrant à 11 759 €/m² en 2022, probablement dû à quelques ventes de biens exceptionnels ou à une anomalie statistique, avant une correction brutale en 2023 (3 132 €/m²). Le prix médian de 2024 (3 424 €/m²) marque un retour à une tendance de fond, avec une légère hausse de 9,3 % sur un an. Ce niveau se situe désormais en deçà des communes voisines comme Loupian ou Combaillaux, ce qui peut représenter un point d'entrée relatif pour un acheteur en 2026, dans un contexte de forte demande résidentielle.
Évolution du marché immobilier de Saussan
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 18 transactions en 2025 et affiche une évolution de -5,1 % sur 2021–2025 (prix médian à 3 397 €/m²).
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Les simulations financières pour Saussan dessinent un effort d'accession modéré. Pour acquérir une maison type de 86 m² à 294 464 €, un ménage au revenu médian local devrait y consacrer l'équivalent de 11,2 années de revenus. Côté investissement, le rendement brut des appartements (5,3 %) est légèrement tiré par des loyers moyens de 14,6 €/m²/mois. Toutefois, après déduction des charges (taxe foncière à 44,58 %, gestion, vacance), le rendement net estimé chute autour de 3,1 %, limitant l'intérêt d'un montage purement locatif. L'effort résiduel après perception du loyer reste donc une variable clé.
Acheter vs Louer — maison 98 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 18 | 18 |
| Prix médian/m² | 3 397 € | 3 397 € |
| Prix moyen/m² | 3 203 € | |
| Surface médiane | – | 98 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 23 | 3 579 € |
| 2022 | 21 | 3 987 € |
| 2023 | 46 | 3 132 € |
| 2024 | 20 | 3 424 € |
| 2025 | 18 | 3 397 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Saussan montre un net ralentissement à court terme mais une forte accélération sur les cinq dernières années. Selon les données SITADEL, 218 logements ont été autorisés sur la période récente, marquant une hausse de 96 % par rapport aux cinq années précédentes. Cependant, seulement 7 permis ont été délivrés en 2024, ce qui suggère une pause temporaire. Cette construction récente (18 % du parc est postérieur à 2006) répond à la pression démographique forte (+42,5 % de population en 10 ans) et contribue à moderniser le parc, sans risque de sur-offre immédiat compte tenu de la demande soutenue.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 14 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 732 autorisations pour 472 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Saussan
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Saussan (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Saussan totalise 100 logements sur 5 ans, soit -49 % vs la période antérieure.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Saussan
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Saussan
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,58 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,7 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le passage du rendement brut au net implique de soustraire les charges incompressibles. À Saussan, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,58 %, un taux significatif qui grève la rentabilité. Il faut y ajouter la provision pour vacance locative (faible dans cette commune dynamique), les frais de gestion, d'assurance et d'entretien. Pour un appartement, le rendement net moyen estimé est ainsi ramené à environ 3,1 %.
Performance énergétique du parc à Saussan
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 154 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Saussan est C, avec 3,9 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc de Saussan présente une performance énergétique globalement bonne, avec une classe DPE dominante C (143 kWh/m²/an). Seulement 4,3 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (classes F/G). Ce taux bas réduit le risque réglementaire à court terme pour les acquéreurs, mais la loi Climat prévoit l'interdiction de location des logements les plus énergivores d'ici 2028. Un diagnostic précis reste indispensable pour tout achat.
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Cas pratique : un investissement type à Saussan
Pour un appartement de 70 m² à Saussan, comptez environ 249 300 € à l'achat. Avec un loyer de 14,6 €/m², cela génère environ 1 022 € de revenus mensuels bruts. Le rendement brut s'établit ainsi à 5,3 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, etc.), l'effort net mensuel peut devenir positif selon votre taux d'endettement.
Erreurs à éviter quand on investit à Saussan
- Négliger la taxe foncière, élevée à 44,58 % à Saussan.
- Surestimer le loyer par rapport au marché local.
- Oublier de provisionner pour les travaux de copropriété.
- Ne pas vérifier la classe DPE et ses conséquences réglementaires.
Quand acheter ou vendre ?
À Saussan, marché de résidences principales, l'activité est plus soutenue du printemps à l'été, avec une accélération classique en septembre. La faible part de résidences secondaires (0,8 %) atténue les effets de saisonnalité estivale. Vendre au printemps permet de valoriser les extérieurs. Acheter en fin d'année peut parfois offrir des opportunités, les vendeurs étant souvent plus motivés. Pensez à la taxe foncière, payable en septembre, qui peut influer sur les négociations en automne.
Le saviez-vous ?
- Saussan a gagné 42,5 % d'habitants en 10 ans seulement.
- La commune compte 61 équipements de proximité pour 2 069 habitants.
- Le taux de chômage n'est que de 7,8 %, inférieur à la moyenne nationale.
S'installer à Saussan : cadre de vie et logement
S'installer à Saussan, c'est opter pour le calme d'un bourg à dominante pavillonnaire tout en bénéficiant de la proximité des équipements et emplois de Montpellier. La commune offre 61 équipements de proximité (commerces, services, santé), selon la base permanente des équipements de l'INSEE, assurant une autonomie relative au quotidien. La fibre est déployée à plus de 90 %, un atout majeur pour les télétravailleurs.
Le cadre de vie est marqué par un climat méditerranéen doux (15,4°C de moyenne) et une faible exposition aux risques naturels majeurs, malgré la présence d'un plan de prévention des inondations (PPR Inondation Brue) à prendre en compte. Le profil démographique, avec un âge médian de 39,2 ans et 35,6 % de moins de 30 ans, dessine une commune jeune et familiale, ce qui se ressent dans l'ambiance et la demande pour les maisons avec jardin.
Carte du marché immobilier à Saussan
Saussan et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Saussan
Avec une température moyenne annuelle de 15,4°C et seulement 592 mm de précipitations, Saussan bénéficie d'un climat méditerranéen doux et ensoleillé. Les hivers sont modérés et les étés chauds, dans la continuité de l'arrière-pays montpelliérain. Ce cadre climatique attire principalement des actifs recherchant une qualité de vie à proximité de la métropole, ainsi que des familles appréciant les extérieurs agréables une grande partie de l'année.
Composition du parc immobilier à Saussan
787 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Saussan est composé très majoritairement de maisons (91,7 %), profil résidentiel familial typique.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Le parc immobilier de Saussan est extrêmement stable et ancré, avec 91,7 % de maisons individuelles et 80,3 % de propriétaires occupants. La part de résidences secondaires (0,8 %) et de logements vacants (1,4 %) est infime. Cela indique un marché peu spéculatif, porté par une demande en résidence principale, et une certaine rareté de l'offre à la vente comme à la location. Le profil acheteur typique est donc un ménage souhaitant s'installer durablement.
Ancienneté du parc à Saussan
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 632 logements).
- Avant 1919 12,7 % 80 logts
- 1919-1945 3,3 % 21 logts
- 1946-1970 6,3 % 40 logts
- 1971-1990 41,1 % 260 logts
- 1991-2005 18,5 % 117 logts
- 2006-2019 18,0 % 114 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Saussan
61 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Saussan
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Saussan est soumis à un Plan de Prévention des Risques Inondation (PPR Brue), reflétant une exposition à ce phénomène naturel sur son territoire. La commune a connu 5 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. La sismicité et le risque radon sont classés comme faibles. Tout projet d'achat doit intégrer une consultation obligatoire du dossier d'information communal et, si nécessaire, une étude plus poussée pour les biens en zone identifiée.
Cas pratique : un achat type à Saussan
Pour une maison de 120 m² à Saussan, comptez environ 411 000 € (hors frais de notaire), soit l'équivalent de 15,6 années du revenu médian local (26 260 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité de crédit s'établirait autour de 1 650 € sur 20 ans à un taux estimé à 3,5 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Saussan
- Omettre de consulter le dossier d'information communal sur les risques.
- Acheter sans diagnostic DPE complet et sans estimation des travaux.
- Ne pas vérifier la qualité de la rénovation dans une maison ancienne.
- Sous-estimer les frais de notaire (environ 8 % dans l'ancien).
Points clés à retenir à Saussan
- Prix médian au m² à 3 424 €, en hausse de 9,3 % en un an.
- Rendement brut locatif de 5,3 % pour les appartements.
- Climat méditerranéen doux, avec 15,4°C de température moyenne.
- Une maison type vaut environ 294 464 €, un appartement 249 300 €.
- Rendement net estimé à 3,1 % après charges et taxe foncière.
- 91,7 % des logements sont des maisons individuelles.
- La population a augmenté de 28,5 % en cinq ans.
- Le parc est stable : 80,3 % de propriétaires occupants.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Saussan ?
À Saussan, la valeur d'un bien dépend fortement de son état et de sa localisation interne. Pour une maison, la surface du terrain et l'exposition sud sont des atouts majeurs. La performance énergétique (DPE) pèse de plus en plus sur la valorisation. La proximité des 61 équipements de proximité, dont les écoles et commerces, est également un critère. Pour un appartement, l'étage, la vue et la qualité de la copropriété font la différence. Un bien rénové se vendra avec une décote minime par rapport au neuf.
Estimation indicative d'une maison à Saussan
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
332 906 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation professionnelle locale est cruciale à Saussan, où le marché est très homogène (91,7 % de maisons) mais où les prix au m² peuvent varier selon la rue, l'exposition ou l'état. Un agent connaît la valeur réelle des aménagements (piscine, extension) et l'impact des risques locaux (PPR) sur le prix. Son réseau lui permet aussi de jauger la demande actuelle, portée par une démographie en hausse de 28,5 % en 5 ans, et de cibler les acheteurs sérieux.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très réducteur.
- Ignorer l'impact négatif d'un DPE classé F ou G sur la valeur.
- Ne pas tenir compte de la localisation exacte dans le village.
- Oublier de valoriser les atouts comme un jardin bien exposé.
Investir à Saussan : passer à l'action
L'analyse des données révèle un potentiel de plus-value porté par la démographie, mais un rendement locatif net modeste. Pour transformer cette lecture en décision concrète, une expertise fine des rues et des biens disponibles est indispensable. Notre réseau de professionnels locaux vous guide.
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le terrain à Saussan.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Saussan grâce aux dernières transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur 22 ventes récentes à Saussan
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Saussan
Quel est le prix au m² à Saussan ?
Le prix médian des biens à Saussan s'établit à 3 424 €/m² en 2024 selon les données DVF. Les maisons, qui dominent le marché, se négocient au même prix médian, pour une surface typique de 86 m².
Saussan est-elle plus chère que ses voisines ?
Non, Saussan est généralement moins chère. Son prix médian est inférieur de 13 % à celui de Loupian (3 864 €/m²) et de 18 % à celui de Combaillaux (4 046 €/m²), offrant un effet de levier intéressant.
Est-ce un bon moment pour acheter à Saussan ?
Le marché a corrigé après un pic en 2022, stabilisant les prix. Couplée à une explosion démographique, cette correction peut représenter une opportunité d'achat pour un projet à moyen terme, notamment en maison.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Saussan ?
Le rendement locatif brut est estimé à 5,3 % pour les appartements et 5,0 % pour les maisons. Attention, le rendement net est bien inférieur, autour de 3 %, après charges et taxe foncière élevée (44,58 %).
Quels sont les profils d'acheteurs à Saussan ?
Le marché est principalement porté par des acheteurs en résidence principale, souvent des familles jeunes attirées par le cadre périurbain. Les investisseurs y sont moins présents en raison d'un marché locatif étroit.
Marché immobilier des communes voisines
Avec un prix médian inférieur de 13 % à Loupian et de 18 % à Combaillaux, Saussan offre un effet de levier significatif sur des indicateurs démographiques similaires, creusant une marge de plus-value attractive.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Saussan.
Communes limitrophes de Saussan
Saussan est entourée de 4 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Saussan s'échange à 3 397 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale.
Correction observée: -5,1 % sur le prix médian au m² entre 2021 et 2025. 128 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Sur la période, seules des maisons ont été vendues à Saussan à un niveau significatif — 3 397 €/m² en médiane. Un bien type de 98 m² revient à environ 332 906 €, soit 12,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Les loyers d'annonce de Saussan avoisinent 14,6 €/m² pour les appartements et 14,3 €/m² pour les maisons. Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 5,1 %, un niveau intermédiaire. Peu de résidences secondaires à Saussan (0,8 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 100 logements autorisés au permis de construire à Saussan — un rythme moyen de 20 par an, signe d'une dynamique de production soutenue. Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 66 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Saussan est une commune méditerranéenne, entre mer et piémont cévenol, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: à une trentaine de kilomètres du littoral languedocien (37 km), dans un relief de plaine, à 20 m d'altitude en moyenne.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.