01 Le parc de logements
Le parc comprend 13 886 logements dont 11 477 résidences principales, 283 résidences secondaires et 2 127 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 11 477 | 82,7 % |
| Résidences secondaires | 283 | 2,0 % |
| Logements vacants | 2 127 | 15,3 % |
Sur les 13 886 logements recensés, 83 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 15 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 701 | 6,2 % |
| 1919-1945 | 802 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 4 426 | 38,9 % |
| 1971-1990 | 3 314 | 29,1 % |
| 1991-2005 | 1 236 | 10,9 % |
| 2006-2019 | 904 | 7,9 % |
La période 1946-1970 concentre 39 % du parc, tandis que 6 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 721 | 6,3 % |
| 2 pièces | 1 582 | 13,8 % |
| 3 pièces | 3 244 | 28,3 % |
| 4 pièces | 3 033 | 26,4 % |
| 5 pièces ou plus | 2 897 | 25,2 % |
Distribution par taille: 20 % de petits logements (T1-T2), 25 % de grands (5p+), moyenne à 3,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 13 693 | 13 661 | 13 886 |
| Rés. principales | 12 089 | 11 851 | 11 477 |
| Rés. secondaires | 157 | 262 | 283 |
| Vacants | 1 447 | 1 547 | 2 127 |
Dole (23 840 hab., à 109 km) présente 41,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 4 467 | 38,9 % |
| Locataires (privé) | 2 666 | 23,2 % |
| Locataires HLM | 4 134 | 36,0 % |
| Logés gratuitement | 209 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 38,9 %, locataires 59,3 % — la part HLM s'établit à 36 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 8 859 | 77,2 % |
| Fioul | 758 | 6,6 % |
| Électricité | 1 354 | 11,8 % |
| Gaz bouteille | 146 | 1,3 % |
| Autre (bois…) | 359 | 3,1 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (77 %), suivi par électricité (12 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 741 |
| 2 à 4 ans | 2 509 |
| 5 à 9 ans | 2 211 |
| 10 ans ou plus | 5 015 |
| Total ménages | 11 477 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 818 |
| Sous-occupation modérée | 3 384 |
| Sous-occupation accentuée | 2 108 |
| Suroccupation modérée | 1 068 |
| Suroccupation accentuée | 115 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 2 790 | 24,3 % |
| 1 voiture | 5 918 | 51,6 % |
| 2 voitures ou plus | 2 769 | 24,1 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 24 % sans, 52 % à une voiture, 24 % multi-motorisés. Par ailleurs, 50,6 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 891 | 7 497 | 32 | 362 |
| 1975 | 10 974 | 10 195 | 100 | 679 |
| 1982 | 12 349 | 11 588 | 116 | 645 |
| 1990 | 12 469 | 11 597 | 194 | 678 |
| 1999 | 13 030 | 12 134 | 177 | 719 |
| 2006 | 13 536 | 12 131 | 115 | 1 290 |
| 2011 | 13 693 | 12 089 | 157 | 1 447 |
| 2016 | 13 661 | 11 851 | 262 | 1 547 |
| 2022 | 13 886 | 11 477 | 283 | 2 127 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 7 891 logements à l'origine, 13 886 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 1 506 | 1 619 | 1 817 | 1 749 | 1 605 | 1 196 |
| Dont vacants > 2 ans | 439 | 547 | 616 | 591 | 629 | 659 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 174 | 2,2 % |
| Classe B | 945 | 11,8 % |
| Classe C | 3 209 | 39,9 % |
| Classe D | 2 305 | 28,7 % |
| Classe E | 934 | 11,6 % |
| Classe F | 347 | 4,3 % |
| Classe G | 121 | 1,5 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 40 % des logements et 54 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 985 | 12,3 % |
| Classe B | 1 541 | 19,2 % |
| Classe C | 3 200 | 39,8 % |
| Classe D | 1 357 | 16,9 % |
| Classe E | 613 | 7,6 % |
| Classe F | 265 | 3,3 % |
| Classe G | 74 | 0,9 % |
Répartition climat du parc: C concentre 40 % des diagnostics et 71 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 230 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 179 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 138 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 168 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 133 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 230 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 104 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 158 |
| Classe B | 53 | 892 |
| Classe C | 151 | 3 058 |
| Classe D | 160 | 2 145 |
| Classe E | 176 | 758 |
| Classe F | 122 | 225 |
| Classe G | 52 | 69 |
Les maisons affichent une classe dominante E (232 kWh/m²/an), les appartements C (173) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 369 |
| T2 | 795 |
| T3 | 1 686 |
| T4 | 1 119 |
| T5+ | 451 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Montbéliard (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Montbéliard affiche 15,3 % de logements vacants (2 127 unités sur 13 886), signe d'un parc en partie sous-utilisé. Le parc est à très forte dominante collective: 78,8 % d'appartements pour seulement 21,2 % de maisons. À l'échelle locale, Montbéliard est au cœur des plateaux et forêts comtois, en contexte de collines, à une altitude moyenne de 318 m — contexte utile pour lire le parc.
Parc à orientation locative marquée: 59,3 % de locataires, 38,9 % de propriétaires occupants. La part HLM atteint 36,0 % dans l'offre de résidences principales. La commune satisfait la loi SRU — 43,8 % de logements sociaux dépasse le cible de 20,0 %.
Héritage et constructions récentes cohabitent: 6,2 % du parc date d'avant 1919, 7,9 % d'après 2006. Le parc de Montbéliard se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante C, 178 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. 77,2 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Montbéliard reste stable (+1,6 %). 24,3 % des ménages de Montbéliard n'ont pas de voiture, 24,1 % en possèdent au moins deux.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au cœur des plateaux et forêts comtois dans lequel s'inscrit Montbéliard. L'environnement physique — en contexte de collines, à une altitude moyenne de 318 m — colore l'offre de logements et la demande locale.
Les éléments présentés s'appuient sur le recensement de la population 2022 (INSEE) pour la structure du parc et sur les diagnostics de performance énergétique publiés par l'ADEME pour le volet énergétique.
Faut-il investir à Montbéliard en 2026 ?
Ville moyenne du Doubs, Montbéliard dispose d'un patrimoine historique riche et d'une desserte ferroviaire de qualité. Son marché immobilier, marqué par une forte proportion de logements sociaux et un taux de chômage élevé, présente néanmoins des rendements locatifs attractifs. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut dépassant 10 %, Montbéliard se positionne parmi les marchés les plus rentables de la région, malgré une fragilité économique marquée.
Verdict
➤ Investir à Montbéliard exige de cibler les biens adaptés à la demande locative locale, avec un horizon de moyen terme pour compenser les risques économiques.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut supérieur à 10 %
- ✓ Prix d'entrée inférieur de 14 % à Saint-Dié-Des-Vosges
- ✓ Correction de 16,5 % depuis le pic de 2022
- ⚠ Taux de chômage à 21,1 % : demande locative fragile
- ⚠ Démographie en recul de 4,4 % en 5 ans
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Près de 65 % moins chère que la moyenne nationale (source : INSEE).
- Inférieure de 14 % à Saint-Dié-Des-Vosges, commune comparable.
- Rendement locatif brut double de celui des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Montbéliard
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 2,9/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Indices immobiliers de Montbéliard
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
2,9
Indice de Pression Immobilière
Faible
Pression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
FaiblePression immobilière faible : le marché n'est pas tendu, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
5,5
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix restent abordables pour les revenus locaux, mais avec un effort important.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix restent abordables pour les revenus locaux, mais avec un effort important.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,7
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une faible proportion de propriétaires.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est soutenue, portée par une faible proportion de propriétaires.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,2
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'engouement pour la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'engouement pour la location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 1207,2 — Percentile dept : 11/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 26/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -4,4 — Percentile dept : 22/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 1644,8 — Percentile dept : 100/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 4,5 — Percentile dept : 74/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 32,2 — Percentile dept : 1/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 29,8 — Percentile dept : 1/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 61,1 — Percentile dept : 100/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 30/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -4,4 — Percentile dept : 22/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 29/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 1207,2 — Percentile dept : 90/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 2,0 — Percentile dept : 30/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 29/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 15,3 — Percentile dept : 95/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 1644,8 — Percentile dept : 0/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Montbéliard : opportunités et risques
Le rendement brut locatif de 10,9 % pour les appartements est l'un des arguments les plus solides, d'après les données DVF 2024 et la carte des loyers. Toutefois, ce chiffre doit être nuancé par la taxe foncière, élevée à 41,82 %, et par les charges de gestion, ramenant le rendement net à environ 6,5 %. L'investisseur doit intégrer ce paramètre dans son calcul.
La fragilité économique locale, avec un taux de chômage de 21,1 % et une démographie en recul, pèse sur la solvabilité des locataires. La demande locative est soutenue par la faible proportion de propriétaires (38,9 %) et le parc social important, mais elle reste sensible aux aléas conjoncturels. La stratégie gagnante consiste à privilégier les petits appartements bien situés, proches des 384 services recensés et de la gare.
Le risque de sur-offre à moyen terme est limité malgré l'accélération des constructions neuves, car celle-ci compense en partie un déficit de logements récents (seulement 7,9 % du parc est postérieur à 2006). Néanmoins, l'investisseur doit vérifier le DPE, sachant que 5,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F/G), dont la location sera progressivement interdite.
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Données du marché immobilier à Montbéliard
DVF, loyers, permis, analyse expertÀ 1 250 €/m², le prix médian de Montbéliard est en léger rebond de 1,9 % en 2024, selon les données DVF. Cet ajustement fait suite à une correction significative de 16,5 % l'année précédente, effaçant une partie des gains du pic de 2022. Le marché est très segmenté : les appartements, qui représentent plus de 80 % des transactions, s'échangent à 1 016 €/m², soit 28 % de moins que les maisons.
La fourchette des prix révèle une forte dispersion : 50 % des biens se vendent entre 821 et 2 280 €/m². L'écart important entre le prix moyen (3 470 €/m²) et le médian confirme la présence de quelques transactions à très haute valeur, sans doute sur le patrimoine historique, qui tirent la moyenne vers le haut.
Cette segmentation s'explique par le profil du parc : 21,5 % de maisons, 41 % de logements sociaux et un taux de vacance de 15,3 %. Le marché est donc double, avec un segment locatif très actif pour les petits appartements et un segment de maisons en famille plus restreint, selon l'analyse du parc logement.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Montbéliard Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, le prix médian a connu une volatilité notable : après un pic à 1 470 €/m² en 2022, il a corrigé de 16,5 % en 2023 avant une légère remontée à 1 250 €/m² en 2024. Cette trajectoire place Montbéliard à un niveau inférieur de 14 % à celui de Saint-Dié-Des-Vosges, commune comparable. Les maisons, moins nombreuses en transactions, affichent un prix médian de 1 494 €/m², soit 28 % de plus que les appartements. Pour un acheteur en 2026, cette évolution suggère un point d'entrée potentiellement bas, mais dans un marché local fragilisé par un chômage élevé et une démographie en baisse.
Évolution du marché immobilier de Montbéliard
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 098 €/m² à 1 250 €/m² (+13,8 %), pour 291 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Un appartement type de 62 m² à Montbéliard représente un investissement de 71 114 €. Avec un loyer médian de 10,4 €/m²/mois, le revenu locatif annuel s'élève à 7 738 €, soit un rendement brut de 10,9 %. Après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière), le rendement net approche 6,5 %. L'achat d'une maison type de 101 m² (148 369 €) nécessite 8 années de revenu médian, contre 3,8 pour l'appartement. Le cash-flow mensuel net peut être positif pour les appartements, sous réserve d'un financement optimisé.
Acheter vs Louer — appartement 66 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 291 transactions en 2024, le marché de Montbéliard montre une activité soutenue, dominée à 81 % par les appartements. Le prix moyen global (3 470 €/m²) est largement supérieur au médian (1 250 €/m²), signe de la présence de biens haut de gamme qui tirent la moyenne. La surface médiane des appartements vendus est de 62 m², celle des maisons de 101 m². Le marché est liquide pour les petits logements, mais la faible part de propriétaires (38,9 %) et le taux de vacance (15,3 %) indiquent une demande locative forte et un parc parfois dégradé.
Répartition des ventes
27,5 % de maisons et 72,5 % d'appartements parmi les 291 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 27,5 % de maisons et 72,5 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 291 | 80 | 211 |
| Prix médian/m² | 1 250 € | 1 494 € | 1 016 € |
| Prix moyen/m² | 1 359 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 66 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 382 | 1 098 € |
| 2022 | 395 | 1 224 € |
| 2023 | 373 | 1 076 € |
| 2024 | 336 | 1 064 € |
| 2025 | 291 | 1 250 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 424 logements ont été autorisés à Montbéliard, avec une accélération nette en 2024 (169 autorisations, soit +32 % par rapport à la tendance quinquennale). Cette dynamique de construction neuve, concentrée sur des programmes collectifs, répond à une demande locative structurelle dans une ville où 41 % des logements sont sociaux. Toutefois, cette offre additionnelle pourrait peser sur les prix à la revente de l'ancien, dans un contexte démographique déclinant (-4,4 % en 5 ans). Les investisseurs doivent prêter attention à la localisation des nouvelles opérations.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 28 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 1 766 autorisations pour 576 démarrages effectifs.
Vacance longue durée à Montbéliard
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Montbéliard (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 340 logements ont été autorisés à à Montbéliard, -4 % par rapport au cycle précédent.
Construction neuve stable : équilibre offre/demande sur la durée.
Fourchettes de loyers à Montbéliard
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montbéliard
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (41,82 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut affiché est une vision théorique. Le net s'obtient en soustrayant les charges réelles. À Montbéliard, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,82 %. Il faut aussi provisionner la vacance locative (le taux de logements vacants y est de 15,3 %, indiquant un marché locatif potentiellement plus lent), les frais de gestion (env. 5-8 % du loyer), les travaux d'entretien et, en copropriété, les charges courantes. Pour un appartement, cela peut représenter jusqu'à 35 % du loyer perçu. Un rendement brut de 10,9 % se transforme ainsi en un net plus modeste, autour de 6,5 % selon l'ADEME et la DGFiP.
Performance énergétique du parc à Montbéliard
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 8 035 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Montbéliard: classe C en tête, 5,8 % de biens énergivores (F/G).
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La classe énergétique dominante du parc est C (177 kWh/m²/an), un résultat honorable pour une ville où seulement 5,8 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), selon l'ADEME. Ce taux faible par rapport à la moyenne nationale limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat et Résilience interdit la location des passoires dès 2025 (logements classés G) puis 2028 (F). À Montbéliard, c'est un enjeu marginal mais à vérifier scrupuleusement. Pour un bien classé D ou E, anticipez des travaux de rénovation pour le revaloriser et sécuriser sa location ou revente future avant l'échéance 2034.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, surtout les T2 et T3 de 62 m² médians, sont les plus adaptés. Ils représentent 81 % des transactions. Le neuf est limité (7,9 % du parc post-2006) mais 424 logements ont été autorisés ces 5 ans, ce qui pourrait créer de la concurrence. L'ancien doit être scruté au regard du DPE : 5,8 % des logements sont des passoires (F/G).
Quelles zones cibler à Montbéliard ?
Le centre-bourg, bien desservi par les transports (gare à 300 m), et les quartiers proches des 38 établissements scolaires sont stratégiques. La proximité de la gare TGV à 11 km et de l'aéroport de Bâle-Mulhouse (56 km) peut aussi attirer une population mobile. Les zones en développement, avec les nouvelles constructions, offrent des biens aux normes mais à des prix potentiellement plus élevés.
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Risques à connaître avant d'investir à Montbéliard
Le risque de vacance locative est réel (15,3 % de logements vacants). La taxe foncière (41,82 %) pèse sur le rendement net, estimé autour de 6,5 % pour les appartements. Enfin, la rénovation énergétique est un impératif pour les biens anciens, sous peine de dépréciation. La sismicité modérée et le risque d'inondation (PPRi) influent aussi sur les assurances.
Cas pratique : un investissement type à Montbéliard
Pour un appartement type de 55 m² à Montbéliard, l'investissement médian est de 71 114 €. Avec un loyer de 10,4 €/m², il génère environ 572 € mensuels, soit un rendement brut de 9,7 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance), le rendement net tombe à environ 6,5 %, laissant un revenu locatif net proche de 385 € par mois. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité serait d'environ 415 €, nécessitant un petit effort mensuel de 30 € de la part de l'investisseur.
Erreurs à éviter quand on investit à Montbéliard
- Négliger la taxe foncière élevée (41,82 %) dans le calcul de rentabilité.
- Oublier de provisionner pour la vacance locative (15,3 % du parc est vacant).
- Surévaluer le loyer perçu par rapport au marché (10,4 €/m² en médian).
- Acheter sans vérifier le DPE, malgré un faible taux de passoires.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier montbéliardais suit une saisonnalité classique. Le printemps (mars à juin) est la période la plus active, avec une offre plus importante et des visites facilitées par des jours plus longs. L'automne (septembre à octobre) connaît un second souffle avant la trêve hivernale. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une vente avant cette échéance. L'hiver, moins propice aux visites, peut offrir des opportunités de négociation sur les biens restants, mais le choix est réduit.
Le saviez-vous ?
- Montbéliard compte 34 monuments historiques protégés sur seulement 15 km².
- L'altitude moyenne de la ville est de 353 mètres, offrant un relief vallonné.
- La fibre optique est déployée pour 87,9 % des logements (score numérique : 9/100).
S'installer à Montbéliard : cadre de vie et logement
Avec 1 062 équipements recensés par l'INSEE, Montbéliard offre un confort de services très élevé pour une ville de cette taille. Les résidents bénéficient d'une offre complète en commerces (228), services (384) et santé (285), compensant ainsi la relative faiblesse des indicateurs environnementaux. La connexion fibre à 87,9 % et la présence de la 5G en font un territoire adapté au télétravail.
Le cadre de vie est marqué par un riche patrimoine (34 monuments historiques) et une desserte ferroviaire de qualité, avec la gare de Montbéliard en centre-ville et le TGV à 11 km. Cependant, le territoire est exposé à des risques naturels modérés (radon, sismicité, inondations) matérialisés par un PPRi actif sur le Doubs et l'Allan. Cette réalité doit être prise en compte dans le choix du bien et l'assurance.
Carte du marché immobilier à Montbéliard
Montbéliard et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Montbéliard
Avec une température moyenne annuelle de 10,9 °C et 1083 mm de précipitations, Montbéliard connaît un climat continental marqué. Les hivers sont frais (moyenne proche de 0 °C en janvier) et les étés assez chauds. Ce climat convient à ceux qui apprécient les saisons distinctes et ne sont pas incommodés par une humidité relativement élevée et environ 40 jours de gel par an. L'ensoleillement, modéré, est comparable à celui d'autres villes du Doubs. Un acheteur venu de régions plus douces devra anticiper des coûts de chauffage un peu plus conséquents, surtout dans les biens mal isolés.
À qui s'adresse Montbéliard ?
La ville s'adresse principalement aux primo-accédants et aux investisseurs recherchant un prix d'entrée modéré. Les familles pourront être attirées par la densité d'écoles (38 établissements) et la part non négligeable de maisons (21,5 % du parc). Les retraités (27,6 % de 60 ans et plus) y trouvent un cadre urbain complet sans la pression des grandes métropoles.
Avantages et limites à Montbéliard
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif vs. autres villes de la région.
- Très bonne desserte ferroviaire (gare centre et TGV proche).
- Panel complet de services et équipements de proximité.
- Patrimoine historique riche avec 34 monuments protégés.
- Parc immobilier majoritairement de classe énergétique C (moyenne).
− À prendre en compte
- Taux de chômage élevé (21,1 %), impactant le dynamisme économique.
- Démographie en baisse (-4,4 % en 5 ans).
- Exposition à des risques naturels (inondation, sismicité modérée).
Composition du parc immobilier à Montbéliard
13 886 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
10 780 appartements pour 2 949 maisons: le parc à Montbéliard relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements de Montbéliard est majoritairement composé d'appartements (78,5 %), avec seulement 21,5 % de maisons. Le taux de propriétaires occupants (38,9 %) est inférieur à la moyenne nationale, indiquant un marché locatif important, souvent lié à la présence étudiante et aux emplois industriels. Un taux de vacance de 15,3 % indique toutefois une certaine fluidité, avec des biens parfois plus longs à louer ou à vendre. La part minime de résidences secondaires (2,0 %) confirme le caractère de ville de travail et de services, moins tournée vers le tourisme résidentiel. Ce parc mixte attire à la fois des primo-accédants en quête d'appartement et des familles ciblant les rares maisons.
Ancienneté du parc à Montbéliard
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 11 382 logements).
- Avant 1919 6,2 % 701 logts
- 1919-1945 7,0 % 802 logts
- 1946-1970 38,9 % 4 426 logts
- 1971-1990 29,1 % 3 314 logts
- 1991-2005 10,9 % 1 236 logts
- 2006-2019 7,9 % 904 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Montbéliard
1 062 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Montbéliard
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente des risques naturels identifiés par Géorisques : une sismicité modérée (niveau 3 sur 5) et une présence de radon, un gaz naturel radioactif, classé en catégorie moyenne. Deux Plans de Prévention des Risques inondation (PPRi) sont actifs, concernant le Doubs et l'Allan. Historiquement, la commune a fait l'objet de 13 arrêtés de catastrophe naturelle, principalement pour inondations et coulées de boue. Ces contraintes ne sont pas rédhibitoires mais imposent de consulter le dossier de diagnostic technique (DDT) et l'ERP (État des Risques et Pollutions) avant tout achat. Elles peuvent influencer l'assurabilité et le coût des assurances.
Cas pratique : un achat type à Montbéliard
Une maison type de 101 m² à Montbéliard coûte environ 148 369 €. Cela représente environ 8 années du revenu médian local (18 600 €). Avec un apport de 10 % (soit 14 837 €) et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 785 €. À cela, il faut ajouter la taxe foncière (environ 100 €/mois en moyenne) et les charges, pour un effort global dépassant souvent 900 € mensuels.
Erreurs à éviter quand on achète à Montbéliard
- Omettre de consulter l'ERP pour les risques d'inondation (2 PPRi actifs).
- Ne pas estimer les frais de chauffage dans un climat à hivers frais.
- Acheter une maison sans vérifier la qualité de l'isolation (DPE C en moyenne).
- Ignorer la composition du parc (peu de maisons, beaucoup d'appartements).
Points clés à retenir à Montbéliard
- Prix médian à 1250 €/m², en hausse de +1,9 % en un an.
- Rendement brut locatif élevé pour les appartements : 10,9 %.
- Climat continental avec 1083 mm de pluie et 10,9 °C de moyenne.
- Écart important entre maisons (1 494 €/m²) et appartements (1 016 €/m²).
- Rendement net estimé à 6,5 % après charges et taxe foncière.
- Parc immobilier composé à 78,5 % d'appartements.
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 41,82 %.
- Le coût total médian d'une maison s'élève à 148 369 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montbéliard ?
À Montbéliard, plusieurs facteurs dépassent le simple prix au m² pour fixer la valeur réelle. La proximité de la gare (0,3 km) ou de la gare TGV à 11 km peut majorer un bien de 5 à 10 %. L'exposition et l'étage sont cruciaux dans un parc d'appartements dense ; une vue dégagée et un bon ensoleillement sont valorisés. L'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un logement classé C se vend plus facilement qu'un D. La présence d'un jardin ou d'une terrasse, rare en centre-ville, est un atout majeur. Enfin, la proximité des 38 établissements scolaires ou des 228 commerces reste un critère recherché par les familles et les actifs.
Estimation indicative d'une maison à Montbéliard
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
120 000 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation trop haute dans un marché où 15,3 % des logements sont vacants peut conduire à une vente qui traîne. À l'inverse, une sous-évaluation vous prive de capital. Intégrer les paramètres précis (état, vue, exacte localisation, travaux récents) est essentiel. L'indice de prix des transactions immobilières (IPTI) local, à 3,3/10, suggère une relative stabilité, mais la hausse de +1,9 % annuelle montre que le marché évolue. Seule une analyse fine par un expert ou un outil avancé peut vous donner la fourchette de prix optimale pour négocier.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne basée sur des transactions passées, sans nuance. Un professionnel local maîtrise les micro-marchés : la différence de valeur entre le quartier de la Petite Hollande, le centre historique près des 34 monuments protégés, et les zones pavillonnaires plus excentrées. Il évalue justement l'état réel (frais de ravalement, humidité, qualité de la rénovation) et les atours invisibles (calme de l'impasse, qualité de la copropriété). Son estimation crédible sert aussi de base de négociation avec les acheteurs et leurs financeurs. Enfin, il anticipe les évolutions du marché local, comme l'impact des 424 logements neufs autorisés sur cinq ans sur l'offre existante.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian au m² (1250 €), très variable.
- Sous-estimer l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation future.
- Ne pas tenir compte de la micro-localisation (proximité gare, commerces).
- Oublier de comparer avec le neuf (424 logements autorisés en 5 ans).
Investir à Montbéliard : passer à l'action
L'analyse des données pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement se joue sur le terrain : choix du bien, négociation, gestion locative. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette opportunité en acquisition rentable.
Les données révèlent un potentiel locatif réel, mais la sélection du bien et du quartier est déterminante.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Montbéliard
Quel est le prix immobilier moyen à Montbéliard ?
Le prix médian est de 1 250 €/m² en 2024, mais il varie fortement selon le type de bien : 1 494 €/m² pour une maison, 1 016 €/m² pour un appartement. Le prix moyen, influencé par quelques biens prestigieux, s'établit à 3 470 €/m².
Est-ce le bon moment pour investir à Montbéliard ?
Le marché a connu une correction en 2023, offrant un point d'entrée relativement bas. Avec un rendement locatif brut dépassant 10 % pour les appartements, l'opportunité est réelle, mais elle doit être ciblée sur les biens adaptés à la demande locale et intégrer le risque économique du territoire.
Montbéliard est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Montbéliard est 14 % moins chère que Saint-Dié-Des-Vosges et 69 % moins chère que Dole, selon les données 2024. Cet écart de valorisation important lui confère un potentiel d'effet de levier intéressant pour l'investisseur.
Quel rendement locatif espérer à Montbéliard ?
Le rendement brut médian est de 10,9 % pour les appartements et 8,7 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (gestion, vacance, taxe foncière), le rendement net approche respectivement 6,5 % et 5,2 %.
Quels sont les quartiers à privilégier à Montbéliard ?
Les secteurs bien dotés en services et proches de la gare sont à privilégier pour la location. L'analyse des transactions montre une forte activité sur les petits appartements, dont la demande est portée par la faible proportion de propriétaires et la présence étudiante.
Marché immobilier des communes voisines
Montbéliard affiche un prix au m² inférieur de 14 % à celui de Saint-Dié-Des-Vosges, pour un rendement locatif similaire, offrant un effet de levier plus intéressant pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Montbéliard.
Communes limitrophes de Montbéliard
Montbéliard est entourée de 14 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier de Montbéliard se situe dans la tranche basse des prix: le prix médian au m² s'établit à 1 250 € sur la base de 291 transactions enregistrées en 2026. Sur 546 communes classées dans le Doubs, Montbéliard figure parmi les 19 % les moins chères au m².
Le marché immobilier de Montbéliard est en hausse progressive: +13,8 % entre 2021 et 2025. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 1 777 transactions (source DGFiP/DVF). Évolution annuelle récente: +17,5 %.
Marché mixte à Montbéliard: maisons à 1 494 €/m² et appartements à 1 016 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 96 m² revient à environ 143 424 €, soit 7,7 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Montbéliard: 10,4 €/m²/mois pour un appartement, 10,7 €/m²/mois pour une maison. Ratio loyer annuel / prix: 12,3 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Montbéliard (2,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve évolue à un rythme modéré: 340 logements autorisés sur la période 2021-2025, soit 68 par an en moyenne. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 74 % des logements autorisés.
Ce marché s'apprécie à l'aune du contexte régional: Montbéliard est au cœur des plateaux et forêts comtois. La géographie joue son rôle: la commune est en contexte de collines, à une altitude moyenne de 318 m.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.