Vendre au bon prix à Montmagny demande une estimation fine, car le marché local est en baisse (-5,9 %) et très segmenté.
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- Basée sur les ventes réelles enregistrées (DVF)
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Le marché à Montmagny en chiffres
Dernières ventes comparables
Transactions récentes à Montmagny issues du fichier DVF (DGFiP).
| Type | Surface | Pièces | Prix m² | Prix total | Date |
|---|---|---|---|---|---|
| Maison | 137 m² | 5 | 2 598 € | 355 940 € | 24/03/2023 |
| Appartement | 59 m² | 3 | 2 881 € | 170 000 € | 21/03/2023 |
| Maison | 116 m² | 4 | 3 103 € | 360 000 € | 18/03/2023 |
| Maison | 185 m² | 5 | 2 676 € | 495 000 € | 17/03/2023 |
| Maison | 98 m² | 5 | 3 233 € | 316 800 € | 17/03/2023 |
| Maison | 55 m² | 3 | 5 273 € | 290 000 € | 13/03/2023 |
Le marché immobilier à Montmagny
Le marché immobilier magnymontois est en transition. Selon les données DVF 2024, le prix médian global est de 3 152 €/m², mais l'écart est important entre appartements (2 819 €/m²) et maisons (3 444 €/m²). La fourchette de prix est large (Q1-Q3 : 2 599 – 4 192 €/m²), signe que la valeur réelle dépend fortement de critères spécifiques : proximité de la gare Deuil - Montmagny, état du DPE (seulement 4,9 % de passoires), surface et vue. Avec 116 transactions annuelles et un taux de vacance de 6,5 %, la liquidité du marché est modérée, renforçant l'importance d'un prix de vente aligné sur la dernière actualité des ventes.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée peut coûter cher. Surévaluer son bien le condamne à une vacance prolongée dans un marché déjà ralenti. Sous-évaluer, c'est perdre plusieurs milliers d'euros sur un actif qui, à Montmagny, représente en moyenne 8 à 15 ans de revenus local. Une estimation professionnelle intègre des paramètres invisibles sur les plateformes en ligne : l'impact exact de la taxe foncière (52,37 %) sur la perception des acheteurs, la valeur différentielle d'un DPE C (classe dominante) face à la réglementation, ou encore l'attractivité variable selon les micro-quartiers. C'est la base d'une négociation sereine et réussie.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Montmagny ?
À Montmagny, la valeur au m² est très sensible à la proximité de la gare Deuil-Montmagny (0,6 km du centre) et des commerces (31 équipements recensés). Pour un appartement, un bon état général et un DPE (Classe C moyenne) pèsent plus qu'une surface excessive. Une terrasse ou un jardin privatif génère une plus-value significative dans cette commune dense. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sont primordiales. La présence d'écoles (12 établissements) à proximité influence aussi le prix, ciblant les familles (43,1 % des habitants ont moins de 30 ans).
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les micro-marchés de Montmagny : la différence de prix entre un bien rénové près de la gare et un appartement nécessitant des travaux dans un secteur moins desservi. Il évalue l'état réel (vices cachés, conformité) et les travaux de mise aux normes, notamment énergétiques. Son réseau lui permet de cibler les acheteurs sérieux, souvent des actifs travaillant à Paris-Nord (10,6 km) ou à l'aéroport du Bourget (6,9 km). Il négocie aussi les clauses suspensives (financement, DPE) pour sécuriser la vente.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser sur le prix médian de 3 152 €/m² sans pondérer par l'état.
- Sous-estimer l'impact négatif d'un DPE F ou G.
- Oublier que le marché est en baisse (-5,9 %), nécessitant une estimation réaliste.
- Négliger la valeur d'un terrain même petit dans cette commune dense.
Le saviez-vous ?
- Montmagny a une densité parmi les 2 plus élevées de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
- La commune n'a qu'un seul monument historique protégé.
- 91,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
À retenir avant d'estimer votre bien à Montmagny
- Marché en correction (-5,9 % en un an).
- Très peu de construction neuve en projet.
- Proximité de la gare, facteur valorisant majeur.
- Âge médian de 35 ans, cible familiale.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'estimation à Montmagny
Comment estimer son bien à Montmagny gratuitement ?
Utilisez des outils en ligne qui croisent les données DVF (prix au m² médian : 3 152 €) avec vos caractéristiques (surface, type). Pour une valeur précise, complétez par une estimation professionnelle qui intègre le DPE et la localisation exacte.
Combien vaut une maison à Montmagny ?
Le prix médian d'une maison est de 3 444 €/m², soit environ 317 000 € pour 92 m². Mais la valeur réelle varie de 2 599 à 4 192 €/m² selon la rue, l'état et la performance énergétique.
Pourquoi faire estimer par un pro local ?
Un expert local connaît les micro-segments du marché, l'impact de la gare (600 m) ou des risques naturels sur la valorisation. Il ajuste l'estimation aux 116 transactions récentes, évitant les erreurs de prix dans un marché en baisse de 5,9 %.