Avec un rendement locatif brut estimé à 8,2 % pour les appartements, Montmagny présente un taux attractif en Île-de-France. Toutefois, le rendement net, après déduction des charges (vacance, gestion, taxe foncière à 52,37 %), chute autour de 4,5 %. Le profil locatif est façonné par une population jeune (âge médian de 35 ans) et un taux de chômage de 12,6 %, indiquant une demande locative sensible au pouvoir d'achat. Investir ici exige de bien cibler le bien et le locataire.
Indices immobiliers de Montmagny
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
5,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression immobilière modérée : un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, propice aux négociations.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression immobilière modérée : un marché équilibré entre vendeurs et acheteurs, propice aux négociations.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
2,2
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
Accessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleAccessibilité très faible : les prix ont dépassé la capacité d'achat locale, le marché dépend des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande est soutenue par une population jeune et un parc locatif dynamique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande est soutenue par une population jeune et un parc locatif dynamique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,9
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, pas saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Montmagny ?
Investir à Montmagny en 2026, c'est avant tout viser le rendement locatif brut de 8,2 % sur les appartements, l'un des plus élevés d'Île-de-France. Ce chiffre, calculé d'après la carte des loyers du ministère, est le principal argument d'un marché où la plus-value à court terme semble compromise par la correction en cours. La stratégie gagnante consiste à acquérir un appartement de petite surface, bien placé près de la gare ou des commerces, pour le louer en annuel à une population active ou étudiante.
Cette opportunité n'est pas sans contrepartie. Le rendement net tombe autour de 4,5 % une fois intégrées les charges récurrentes, dont une taxe foncière élevée à 52,37 %. Le risque de vacance, estimé à 8 %, doit être pris au sérieux dans un contexte où 6,5 % du parc est déjà vacant. Enfin, la part de logements sociaux (24 %) et la fragilité économique d'une partie des ménages imposent une sélection rigoureuse du locataire.
La rénovation énergétique représente un levier moins prioritaire ici, seulement 4,9 % du parc étant classé F ou G. L'horizon d'investissement doit être moyen terme, le temps que la démographie positive (+9 % en 10 ans) et la rareté de la construction neuve consolident les prix. Pour les maisons, le rendement brut de 6,0 % est moins compétitif et l'effort d'accession plus lourd, réservant ce segment aux projets d'occupation personnelle.
Profil locatif à Montmagny
La demande locative provient principalement de jeunes actifs et de familles modestes, attirés par des loyers inférieurs à ceux de Paris et une desserte correcte (gare à 600 m, aéroport à 7 km). La part très faible de résidences secondaires (1 %) exclut la saisonnalité. Le taux de pauvreté élevé (3e rang départemental dans sa catégorie) et le revenu médian modeste (21 400 €) impliquent une sensibilité aux fluctuations économiques, pouvant accroître le risque d'impayés. La vacance locative (6,5 % du parc) reste contenue mais mérite surveillance.
Quels types de biens privilégier ?
Privilégiez les appartements de petite à moyenne surface (62 m² médians), plus adaptés à la demande majoritaire et offrant un meilleur rendement brut (8,2 % contre 6,0 % pour les maisons). Les T2 et T3 dans des copropriétés bien entretenues, si possible avec un DPE rassurant (classe C dominante), sécurisent l'investissement. Le neuf est rare (seulement 2 logements autorisés en 2024), orientez-vous vers l'ancien rénové. Évitez les grandes maisons, moins liquides et avec un rendement net faible (3,3 %).
Quelles zones cibler à Montmagny ?
La proximité immédiate de la gare Deuil - Montmagny et du centre-bourg, doté de 31 commerces et 238 services, constitue le premier critère de valorisation locative. Les quartiers résidentiels calmes, notamment ceux avec une part de maisons individuelles, attirent les familles mais à des loyers plus modestes. Aucune zone en développement majeur n'émerge, compte tenu du ralentissement de la construction neuve. La vigilance s'impose sur les secteurs exposés aux risques naturels (4 recensés), pouvant compliquer l'assurance et la revente.
Performance énergétique du parc à Montmagny
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 3 167 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Montmagny: majorité classée C, part de passoires thermiques à 4,9 %.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
La performance énergétique du parc est relativement bonne avec une classe dominante C (185 kWh/m²/an). Seulement 4,9 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques (F/G), un taux bien inférieur à la moyenne nationale. Cela limite le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Cependant, la loi Climat impose la rénovation des logements les plus énergivores d'ici 2028 (classes F et G) et 2034 (classe E). Vérifier le DPE reste crucial, surtout pour les biens construits avant 1945 (10 % du parc).
Construction neuve à Montmagny (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Montmagny: 149 logements autorisés sur 5 ans, 2 pour la dernière année (-66 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
La construction neuve est au point mort : seulement 2 logements autorisés en 2024, et une tendance en baisse de 66 % sur cinq ans (149 autorisations totales). Ce net ralentissement, dans une commune où 18,2 % du parc date d'après 2006, indique des difficultés de foncier disponible ou d'attractivité économique pour les promoteurs. Cela maintient la pression sur le parc ancien et limite le risque de sur-offre à venir. Pour l'acheteur, l'option du neuf est quasiment inexistante, reportant la demande vers l'existant, potentiellement plus énergivore.
Fourchettes de loyers à Montmagny
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Montmagny
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (52,37 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,1 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net approche les 4,5 % pour un appartement car le brut de 8,2 % subit plusieurs prélèvements. La taxe foncière, élevée à 52,37 % à Montmagny, représente le premier poste. Viennent s'ajouter les frais de gestion (environ 5-8 % du loyer), les provisions pour travaux et la vacance locative (le parc compte 6,5 % de logements vacants). En copropriété, la quote-part de charges courantes grève aussi la rentabilité. Pour un calcul réaliste, déduisez 3 à 4 points du rendement brut selon la nature du bien.
Calculateur de rendement à Montmagny
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Montmagny ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Montmagny
Pour un appartement de 62 m² (surface médiane déduite du prix total), comptez environ 174 800 € à l'achat. Au loyer médian de 19,3 €/m², cela génère 1 197 € par mois, soit un rendement brut de 8,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, gestion, provisions), le rendement net tombe à environ 4,5 %, laissant un cash-flow mensuel réduit, voire négatif si le crédit est souscrit à taux élevé.
Erreurs à éviter quand on investit à Montmagny
- Négliger la taxe foncière à 52,37 %.
- Tabler sur le rendement brut de 8,2 % sans provisionner les travaux.
- Oublier que seulement 24 % de logements sociaux peuvent limiter la demande locative.
- Surestimer la capacité locative d'une passoire thermique (4,9 % du parc).
Le saviez-vous ?
- Montmagny a une densité parmi les 2 plus élevées de sa catégorie dans le Val-d'Oise.
- La commune n'a qu'un seul monument historique protégé.
- 91,2 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
Risques à connaître avant d'investir à Montmagny
Le principal risque est économique : un taux de chômage de 12,6 % peut fragiliser la solvabilité des locataires. La taxe foncière élevée (52,37 %) grève significativement la rentabilité nette. Bien que le parc soit globalement performant énergétiquement (seulement 4,9 % de passoires), les réglementations futures (loi Climat) imposeront des travaux dans les logements les moins bien classés. Enfin, la faible dynamique de construction neuve limite les perspectives de plus-value à court terme liées à l'embellissement d'un quartier.
Simulation financière — appartement type 62 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation de crédit affichée compare votre mensualité d'emprunt au loyer que vous percevrez. À Montmagny, avec un rendement brut de 8,2 % pour les appartements, l'écart peut être positif. Cependant, l'effort résiduel (la différence entre les deux) doit absorber les charges incompressibles. Avec un revenu médian local de 21 400 €, une stratégie en nom propre exige un apport solide pour éviter une trésorerie trop tendue. L'investissement locatif ici vise davantage la constitution d'un patrimoine à moyen terme que la rentabilité cash-flow immédiate, surtout sur les maisons (6,0 % brut).
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut exceptionnel de 8,2 %
- Correction de -5,9 % : point d'entrée potentiel
- Densité d'équipements supérieure à la moyenne
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée : marché porté par l'extérieur
- Fragilité économique et sociale élevée
Notre verdict
Réservé aux investisseurs avertis capables de gérer un profil locatif modeste et de sélectionner rigoureusement des appartements compacts et bien situés. La rentabilité nette réelle, autour de 4,5 %, est à mettre en balance avec les risques socio-économiques et la fiscalité locale élevée.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Montmagny
- Rendement net d'environ 4,5 % pour un appartement.
- Taxe foncière élevée à 52,37 %.
- Taux de vacance de 6,5 % dans le parc.
- Seulement 1 % de résidences secondaires.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Montmagny
Est-il rentable d'investir à Montmagny ?
Le rendement brut des appartements est attractif (8,2 %), mais la rentabilité nette tombe à environ 4,5 % après charges et taxe foncière. L'investissement est rentable sous conditions de bon choix du bien.
Quel rendement locatif attendre ?
Pour un appartement, comptez 19,3 €/m²/mois de loyer en moyenne, soit un rendement brut de 8,2 %. Le rendement net, après charges et impôts, avoisine les 4,5 %.
Quels sont les risques principaux ?
Les risques majeurs sont la fragilité économique des locataires (taux de chômage à 12,6 %), une taxe foncière élevée (52,37 %) et, dans une moindre mesure, l'obsolescence énergétique de certains biens.
Vous envisagez d'investir à Montmagny ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
- Analyse rendement / risque adaptée à votre profil
- Identification des secteurs porteurs et à éviter
- Mise en relation avec un expert local du marché
Identifiez les opportunités d'investissement à Montmagny
Analyse rendement, risque et fondamentaux par un expert local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.