01 Le parc de logements
Le parc comprend 10 218 logements dont 9 297 résidences principales, 253 résidences secondaires et 668 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 9 297 | 91,0 % |
| Résidences secondaires | 253 | 2,5 % |
| Logements vacants | 668 | 6,5 % |
Le graphique détaille la structure des 10 218 logements: 91 % sont habités en permanence, 2 % épisodiquement et 7 % restent inoccupés.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 422 | 4,6 % |
| 1919-1945 | 1 936 | 21,3 % |
| 1946-1970 | 2 740 | 30,1 % |
| 1971-1990 | 1 961 | 21,5 % |
| 1991-2005 | 914 | 10,0 % |
| 2006-2019 | 1 137 | 12,5 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 30 % des logements relèvent de la période 1946-1970, le segment d'avant 1919 restant à 5 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 775 | 19,1 % |
| 2 pièces | 2 736 | 29,4 % |
| 3 pièces | 2 701 | 29,0 % |
| 4 pièces | 1 382 | 14,9 % |
| 5 pièces ou plus | 704 | 7,6 % |
Distribution par taille: 49 % de petits logements (T1-T2), 8 % de grands (5p+), moyenne à 2,7 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 467 | 9 141 | 10 218 |
| Rés. principales | 7 596 | 8 445 | 9 297 |
| Rés. secondaires | 49 | 122 | 253 |
| Vacants | 822 | 574 | 668 |
À Vélizy-Villacoublay, commune similaire à 11 km, la part de propriétaires est de 37,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 049 | 22,0 % |
| Locataires (privé) | 3 137 | 33,7 % |
| Locataires HLM | 3 891 | 41,9 % |
| Logés gratuitement | 219 | 2,4 % |
Occupation des résidences principales — 22,0 % appartiennent à leurs occupants, 75,6 % sont louées, avec 42 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 331 | 57,3 % |
| Fioul | 269 | 2,9 % |
| Électricité | 2 751 | 29,6 % |
| Gaz bouteille | 24 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 921 | 9,9 % |
Le gaz de ville équipe 57 % des résidences principales, devant électricité (30 %) et autres sources (bois notamment) (10 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 1 484 |
| 2 à 4 ans | 2 262 |
| 5 à 9 ans | 1 715 |
| 10 ans ou plus | 3 836 |
| Total ménages | 9 297 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 3 721 |
| Sous-occupation modérée | 1 802 |
| Sous-occupation accentuée | 632 |
| Suroccupation modérée | 2 552 |
| Suroccupation accentuée | 299 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 4 955 | 53,3 % |
| 1 voiture | 3 690 | 39,7 % |
| 2 voitures ou plus | 651 | 7,0 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 53 % sans, 40 % à une voiture, 7 % multi-motorisés. Par ailleurs, 34,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 7 187 | 6 976 | 33 | 178 |
| 1975 | 7 307 | 6 875 | 59 | 373 |
| 1982 | 7 645 | 7 104 | 110 | 431 |
| 1990 | 7 977 | 7 397 | 178 | 402 |
| 1999 | 8 085 | 7 282 | 174 | 629 |
| 2006 | 8 326 | 7 748 | 101 | 476 |
| 2011 | 8 467 | 7 596 | 49 | 822 |
| 2016 | 9 141 | 8 445 | 122 | 574 |
| 2022 | 10 218 | 9 297 | 253 | 668 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 7 187 à 10 218 logements, soit +42 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 892 | 915 | 1 021 | 959 | 870 | 409 |
| Dont vacants > 2 ans | 122 | 129 | 136 | 141 | 217 | 214 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 5 | 0,1 % |
| Classe B | 557 | 7,4 % |
| Classe C | 2 338 | 31,1 % |
| Classe D | 2 618 | 34,9 % |
| Classe E | 1 300 | 17,3 % |
| Classe F | 450 | 6,0 % |
| Classe G | 239 | 3,2 % |
Lecture de la performance énergétique: D concentre 35 % des logements et 39 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 793 | 10,6 % |
| Classe B | 1 423 | 19,0 % |
| Classe C | 3 113 | 41,5 % |
| Classe D | 1 317 | 17,5 % |
| Classe E | 570 | 7,6 % |
| Classe F | 221 | 2,9 % |
| Classe G | 70 | 0,9 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 41 %, 71 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 299 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 207 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 166 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 145 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 145 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 145 kWh/m²/an pour les logements 2001-2012, près de 299 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 0 | 5 |
| Classe B | 3 | 554 |
| Classe C | 21 | 2 317 |
| Classe D | 48 | 2 570 |
| Classe E | 52 | 1 248 |
| Classe F | 34 | 416 |
| Classe G | 24 | 215 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 288 kWh/m²/an côté maisons, D à 210 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 569 |
| T2 | 1 067 |
| T3 | 1 928 |
| T4 | 914 |
| T5+ | 147 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Gentilly (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Gentilly est la commune ayant la plus faible part de propriétaires du département Val-de-Marne. (sur 47 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc immobilier de Gentilly totalise 10 218 logements en 2022, dominé par la résidence principale (9 297 unités, 91,0 %). Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 91,8 % contre 8,2 %. Côté cadre local, Gentilly est une commune de la petite couronne parisienne, en plaine, à 75 m d'altitude.
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 75,6 % de locataires. Le segment social représente 41,9 % du parc occupé à titre principal. Au-dessus du seuil SRU, Gentilly affiche 53,0 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Le parc de Gentilly combine un noyau ancien (4,6 %) et une couronne plus récente (12,5 % après 2006). Le profil DPE est représentatif de la moyenne française — D et 212 kWh/m²/an. La source de chauffage la plus répandue est le gaz de ville (57,3 %).
Le parc de Gentilly a progressé de +11,8 % entre 2016 et 2022. Le taux de ménages sans voiture atteint 53,3 % à Gentilly, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Lue dans son contexte régional, la commune est une commune de la petite couronne parisienne — un ancrage qui colore le parc. Le parc résidentiel de Gentilly s'inscrit dans un territoire en plaine, à 75 m d'altitude.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 9 297 résidences principales de Gentilly et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Gentilly en 2026 ?
En bordure immédiate de Paris, Gentilly cumule une densité record, une croissance démographique soutenue et une desserte exceptionnelle. Cette situation géographique unique génère une pression immobilière constante. Analyser son potentiel d'investissement en 2026 nécessite de décrypter cette profil mixte entre attractivité et accessibilité.
Avec une pression immobilière record et un marché locatif dynamique, Gentilly se positionne dans le quart le plus attractif du département, mais son accessibilité reste un défi.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler la location annuelle en appartement, avec une sélection rigoureuse du bien pour compenser un marché très tendu et peu accessible.
Points clés
- ✓ Pression immobilière très élevée (IPI 8,9/10)
- ✓ Opportunité locative solide (IOL 7/10)
- ✓ Attractivité territoriale forte (IAT 7,9/10)
- ⚠ Accessibilité immobilière très faible (IAI 0,3/10)
- ⚠ Revenu médian local limité (22 390 €)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Prix médian deux fois supérieur à la moyenne nationale.
- Se positionne au-dessus de la médiane départementale en matière d'attractivité et de services.
- Rendement locatif brut supérieur de 50 % à celui de Paris intramuros.
Analyse du marché immobilier à Gentilly
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 18,3 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,9 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Gentilly : opportunités et risques
L'investissement locatif à Gentilly présente un profil de rentabilité correct, avec un rendement brut de 4,5 % pour les appartements. La demande locative est structurellement forte, portée par une population jeune (âge médian de 35,5 ans) et un taux de propriétaires très bas. Cependant, le rendement net chute rapidement une fois déduites les charges, notamment une taxe foncière à 50,33 % qui représente environ un mois de loyer.
Le parc immobilier, dominé par des constructions d'avant 1945 (25,9 %), présente un risque réglementaire croissant avec la loi Climat et Résilience. Bien que la part de passoires thermiques (F/G) ne soit que de 9 %, la classe énergétique dominante D (210 kWh/m²/an) impose d'intégrer un budget rénovation dans tout projet d'acquisition pour sécuriser la valeur du bien à moyen terme.
La stratégie la plus cohérente reste la location annuelle en appartement, en ciblant les biens bien situés près des transports et des commerces. La pression touristique modérée (IPTI 4,8/10) et le faible nombre d'hébergements touristiques (4) limitent l'intérêt d'une stratégie saisonnière. L'horizon d'investissement doit être au moins le moyen terme pour absorber les frais d'acquisition et espérer une plus-value, dans un marché déjà valorisé.
Simuler un investissement immobilier à Gentilly
Estimation sur un maison type de 87 m², au prix médian local.
Estimez votre mensualité en ajustant les paramètres. Prix pré-rempli avec le prix médian de Gentilly.
Simulation indicative hors assurance et frais de notaire. Consultez un professionnel pour une étude personnalisée.
Êtes-vous prêt à investir à Gentilly ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Données du marché immobilier à Gentilly
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian à Gentilly s'établit à 6 291 €/m² selon les données DVF 2024, un niveau qui a résisté à la correction nationale. Cette stabilité s'explique par des indicateurs solides : une densité extrême, une croissance démographique de +21,5 % en dix ans et une desserte en transports exceptionnelle, avec la gare Bibliothèque François Mitterrand à moins de 3 km. La commune fonctionne comme un prolongement résidentiel de Paris intra-muros pour les actifs.
La comparaison avec les communes voisines du Val-de-Marne est éclairante. Gentilly est 22 % moins chère que Viroflay mais 18 % plus chère que Verrières-Le-Buisson. Cet écart s'explique par une centralité et une offre de services supérieures, avec 565 équipements recensés par l'INSEE, dont 255 services. Le marché est donc positionné sur le haut de gamme de la petite couronne sud.
Néanmoins, cette attractivité a un coût : l'accessibilité est très faible. Il faut 14 années de revenu médian local pour acheter un appartement type, un chiffre qui souligne la dépendance du marché aux acheteurs extérieurs à la commune, souvent dotés de budgets plus importants. La faible part de propriétaires (22 %) confirme cette dynamique.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Gentilly Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Gentilly sur les cinq dernières années révèle un marché résilient. Après un pic à 6 716 €/m² en 2022, une correction à 6 258 €/m² est intervenue en 2023, suivie d'une légère remontée à 5 851 €/m² en 2024. Cette stabilité globale masque une divergence entre maisons et appartements : les premières ont vu leur prix médian augmenter plus fortement, reflétant une rareté accrue dans un parc composé à seulement 8,3 % de maisons. Comparée à des voisines comme Vélizy-Villacoublay, Gentilly affiche une croissance plus modérée, signe d'un marché déjà mature où les marges de progression rapide sont limitées.
Évolution du marché immobilier de Gentilly
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 6 410 €/m² → 5 851 €/m² (-8,7 %), volume annuel actuel 161 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 42 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché transactionnel de Gentilly en 2024 est caractérisé par un volume modéré de 118 ventes, en baisse par rapport aux années précédentes (145 à 171 entre 2021 et 2023). Cette baisse d'activité, couplée à une stabilité des prix, suggère un marché en attente, ni franchement acheteur ni vendeur. Les appartements dominent très largement les transactions (106 sur 118), avec une surface médiane de 50 m², typique d'un parc ancien et d'une demande de petits logements. La faible part de maisons (15 ventes) et leur surface médiane de 95 m² indiquent un segment très étroit et convoité. Le marché reste liquide mais sélectif, nécessitant une réactivité pour saisir les bonnes opportunités.
Répartition des ventes
9,3 % de maisons et 90,7 % d'appartements parmi les 161 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 9,3 % de maisons et 90,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 161 | 15 | 146 |
| Prix médian/m² | 5 851 € | 6 536 € | 5 811 € |
| Prix moyen/m² | 6 692 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 42 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 156 | 6 410 € |
| 2022 | 155 | 6 700 € |
| 2023 | 138 | 6 152 € |
| 2024 | 102 | 6 069 € |
| 2025 | 161 | 5 851 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Gentilly marque un net ralentissement. Seulement 328 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en chute de 66 % par rapport à la période précédente. En 2024, seulement 2 logements neufs ont reçu un permis, indiquant une quasi-absence d'offre nouvelle à court terme. Dans une commune déjà saturée (1 km²) et très dense, ce ralentissement n'est pas surprenant mais contribue à maintenir la pression sur le parc existant. L'absence de nouvelles résidences ne limite pas le risque de sur-offre, mais confirme que l'attractivité future devra se baser sur la rénovation et la reconversion du bâti ancien, dans un contexte de réglementation énergétique de plus en plus stricte.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 3 132 logements ont été autorisés et 4 148 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 132 %.
Vacance longue durée à Gentilly
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Gentilly (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Gentilly: 284 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-66 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Gentilly
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Gentilly
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (50,33 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement brut annonce une rentabilité théorique avant frais. À Gentilly, la taxe foncière sur le bâti est de 50,33 % en 2024, un prélèvement non négligeable. Le passage au net implique aussi des charges de copropriété, des frais de gestion locative (environ 5 à 8 % du loyer) et une provision pour travaux, surtout dans un parc ancien (26 % antérieur à 1945). Un rendement net de 2,5 % signifie qu'après toutes charges, la rentabilité réelle est modeste. La très faible part de résidences secondaires (2,5 %) confirme une logique d'investissement locatif de long terme.
Performance énergétique du parc à Gentilly
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 7 507 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Gentilly: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,2 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique D dominante (210 kWh/m²/an) place le parc légèrement en dessous de la moyenne nationale. Le vrai point de vigilance est le taux de passoires thermiques (F/G) à 9 %. Ces biens sont concernés par les interdictions de location progressives : les classements G à partir de 2025, F en 2028. Pour un acheteur, cela implique soit d'éviter ces biens, soit de budgéter immédiatement des travaux de rénovation lourds. La réglementation future rendra ces passoires invendables sans mise aux normes.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2, correspondant à la surface médiane des appartements (50 m²), sont les biens les plus adaptés à la demande locative. L'ancien domine largement le parc (25,9 % construit avant 1945), ce qui implique une vigilance accrue sur l'état et la performance énergétique. Seulement 12,5 % du parc est récent (post-2006). Privilégier les biens rénovés ou à fort potentiel de rénovation est essentiel pour limiter le risque lié aux passoires thermiques (9 % de logements classés F ou G).
Quelles zones cibler à Gentilly ?
L'offre est répartie sur un territoire exigu de seulement 1 km². La valeur et la demande locative sont homogènes, tirées par la proximité des gares RER B (Gentilly) et du tramway. Aucun quartier ne se détache clairement, mais la rénovation urbaine et la fibre optique déployée à 98,4 % sont des atouts uniformes. La vigilance se portera sur les secteurs potentiellement concernés par les PPR (anciennes carrières, ruissellement urbain), qui peuvent impacter l'assurabilité.
Calculateur de rendement à Gentilly
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Gentilly
Le risque de vacance locative (estimé à 8 %) est modéré, mais le rendement net faible (2,5 %) le rend sensible. La dépendance à la conjoncture économique locale, avec un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale, est un facteur de risque. Le parc ancien expose à des travaux de rénovation énergétique, d'autant que la classe DPE dominante est D (210 kWh/m²/an). Enfin, la taxe foncière élevée (50,33 %) grève significativement la rentabilité nette.
Cas pratique : un investissement type à Gentilly
Pour un appartement de 50 m² typique à Gentilly, comptez environ 312 650 € à l'achat. Au loyer médian de 23,6 €/m², il générerait 1 180 € par mois. Cela donne un rendement brut de 4,5 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 1 000 €/an), des charges et d'une provision pour vacance, l'effort net mensuel pourrait être positif de 200 à 300 € si le crédit est bien structuré.
Erreurs à éviter quand on investit à Gentilly
- Négliger la taxe foncière, l'une des plus élevées du département.
- Oublier de provisionner pour rénover les passoires thermiques (9 % du parc).
- Surévaluer les loyers dans un marché où 52 % sont des logements sociaux.
- Ne pas vérifier si le bien est dans une zone à risque d'anciennes carrières.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché gentilléen, très urbain, connaît un pic d'activité au printemps et à la rentrée de septembre. L'automne peut être propice aux négociations, les vendeurs moins pressés étant partis. L'échéance de la taxe foncière en octobre peut inciter certains propriétaires à vendre avant l'été. L'absence de tourisme de masse (4 hébergements) atténue les effets de saisonnalité estivale. Pour un achat, visiter en hiver permet de juger du confort thermique des logements anciens.
Le saviez-vous ?
- Gentilly est la commune la plus dense de sa catégorie dans le Val-de-Marne.
- La ville ne compte que 2 monuments historiques protégés.
- Le taux de renouvellement des entreprises y est de 28,3 % par an.
S'installer à Gentilly : cadre de vie et logement
S'installer à Gentilly, c'est opter pour l'hyper-urbanité de la petite couronne parisienne. Avec une superficie d'à peine 1 km² et une densité record, l'espace est rare et précieux. La commune offre pourtant un cadre de vie pratique, grâce à une concentration exceptionnelle de services : 61 commerces, 95 établissements de santé et une connectivité numérique parfaite (fibre à 98,4 %). La proximité immédiate de Paris, desservie par plusieurs gares à moins de 3 km, est l'atout majeur pour les actifs.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes. Il est soumis à un Plan de Prévention des Risques liés aux anciennes carrières (PPRMT) et à un risque de ruissellement urbain, des éléments à vérifier avant tout achat. Le paysage urbain, très minéral, et le parc de logements ancien peuvent aussi rebuter les chercheurs d'espace et de tranquillité. Le profil démographique, relativement jeune et actif, et la vitalité économique (432 créations d'entreprises sur un an) en font néanmoins un territoire dynamique.
Carte du marché immobilier à Gentilly
Gentilly et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Gentilly
Avec une température moyenne annuelle de 12,8 °C et 635 mm de précipitations, le climat de Gentilly est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. Les 60 m d'altitude moyenne limitent les phénomènes de gel persistant. Ce profil tempéré convient aux acheteurs recherchant une stabilité climatique, sans les contraintes d'un littoral ou d'une zone montagneuse. L'absence de données sur l'ensoleillement suggère de visiter le bien aux différentes saisons pour juger de l'apport lumineux, crucial dans un parc dense.
À qui s'adresse Gentilly ?
Gentilly s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux investisseurs recherchant la proximité parisienne et les transports. La part faible de maisons (8,3 %) et la densité en font un choix moins spontané pour les familles. Les primo-accédants y trouvent un point d'entrée en petite couronne, tandis que les retraités (18 % de la population) y sont sous-représentés. La vie y est urbaine, pratique et bien desservie, mais sans l'espace et le calme d'une ville moins dense.
Avantages et limites à Gentilly
✓ Points forts
- Proximité immédiate de Paris (moins de 5 km).
- Excellente desserte transports (RER, tram, gare TGV proche).
- Équipements et services nombreux (565 au total).
- Population jeune et dynamique (âge médian 35,5 ans).
- Connectivité numérique optimale (fibre, 5G).
− À prendre en compte
- Densité extrême (près de 20 000 hab/km²).
- Offre en maisons très limitée (8,3 % du parc).
- Taxe foncière élevée (50,33 %).
Composition du parc immobilier à Gentilly
10 218 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 91,7 % d'appartements, 8,3 % de maisons — profil urbain marqué.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est marqué par une écrasante majorité d'appartements (91,7 %) et une forte proportion de logements sociaux (52 %). Seuls 22 % des Gentilléens sont propriétaires occupants, un taux très bas qui indique un marché locatif dominant et une population plutôt jeune (âge médian 35,5 ans). La part de logements vacants (6,5 %) est légèrement supérieure à la moyenne nationale, pouvant indiquer quelques biens en attente de réhabilitation. Ce paysage reflète une ville très urbaine, où l'achat d'une maison (8,3 % du parc) constitue un accès rare et coûteux.
Ancienneté du parc à Gentilly
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 9 110 logements).
- Avant 1919 4,6 % 422 logts
- 1919-1945 21,3 % 1 936 logts
- 1946-1970 30,1 % 2 740 logts
- 1971-1990 21,5 % 1 961 logts
- 1991-2005 10,0 % 914 logts
- 2006-2019 12,5 % 1 137 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Gentilly
565 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Gentilly
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le principal risque identifié est lié aux anciennes carrières souterraines (PPRMT 94). Un acheteur doit systématiquement vérifier si le bien est en zone de risque et consulter l'état des cavités. Le PPRi Ruissellement urbain implique aussi une vigilance sur les potentiels débordements en cas de fortes pluies. La sismicité est très faible et le radon négligeable. Les 5 arrêtés catastrophes naturelles historiques rappellent que le territoire n'est pas totalement épargné par des événements extrêmes. Une étude géotechnique préalable est recommandée pour les maisons avec sous-sol.
Cas pratique : un achat type à Gentilly
Une maison de 95 m², au prix médian de 6 950 €/m², représente un investissement de 660 250 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance avoisine 3 250 €. Cela nécessite un foyer aux revenus confortables, le revenu médian local étant de 22 390 € par an.
Erreurs à éviter quand on achète à Gentilly
- Oublier de consulter le DPE avant l'offre, sous peine de travaux obligatoires.
- Ne pas vérifier l'éligibilité réelle du bien à la fibre (98,4 % couverture).
- Ignorer les règles de copropriété dans un parc à 91,7 % d'appartements.
- Minimiser l'impact du bruit ou du manque de lumière en visitant une seule fois.
Points clés à retenir à Gentilly
- Prix médian à 6 291 €/m², en hausse de 0,5 % sur 1 an.
- Rendement brut locatif de 4,5 % pour les appartements.
- Climat tempéré, 12,8 °C et 635 mm de pluie par an.
- 22 % seulement des habitants sont propriétaires occupants.
- Une maison coûte en moyenne 660 250 €, soit 10 % de plus qu'un appart.
- Taxe foncière élevée à 50,33 % du revenu cadastral.
- Population jeune, âge médian de 35,5 ans.
- 52 % du parc est constitué de logements sociaux.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Gentilly ?
À Gentilly, la valeur est d'abord dictée par la proximité des transports : la gare Bibliothèque François Mitterrand (2,6 km) et la ligne de TGV sont des atouts majeurs. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent lourd, avec un parc ancien où les rénovations sont valorisantes. Pour un appartement, l'étage, la présence d'ascenseur et la vue dégagée font la différence. La surface des terrains est rare sur 1 km², donc très prisée. Enfin, la proximité des 61 commerces et des 13 établissements scolaires soutient la demande. Un bien bien orienté et rénové peut dépasser de 10 à 15 % le prix médian.
Estimation indicative d'une maison à Gentilly
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
509 037 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation juste, basée sur les transactions réelles et non sur des aspirations, évite deux écueils : une surévaluation qui entraîne une stagnation du bien sur le marché, et une sous-évaluation qui génère une moins-value. À Gentilly, où le prix au m² peut varier de plus de 2 300 € entre le premier et le troisième quartile, l'enjeu est financièrement significatif. Seule une analyse fine intégrant la typologie (la part de maisons est faible), l'état du bien (25,9 % du parc est antérieur à 1945) et la performance énergétique (classe D dominante) permet de se positionner correctement face à une demande locale essentiellement tournée vers l'investissement locatif.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne calculent une moyenne sur une zone, mais ne captent pas les micro-marchés de Gentilly. Un professionnel local sait qu'un appartement rénové près de la gare se négocie différemment d'un logement social dans une copropriété des années 1960. Il évalue l'état réel, les charges de copropriété et l'impact exact du DPE sur la valorisation. Il connaît aussi la demande cible : jeunes actifs attirés par la proximité de Paris et étudiants liés aux universités voisines. Son expertise permet de fixer un prix de vente réaliste qui attire des acheteurs sérieux et évite une mise en vente trop longue.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très variable selon les rues.
- Oublier de déduire la décote pour un DPE F ou G.
- Ne pas intégrer la plus-value d'une proximité avec les 13 écoles.
- Surestimer la valeur d'un jardin sans vérifier les risques de ruissellement.
Investir à Gentilly : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux pose un diagnostic, mais la réussite d'un investissement à Gentilly se joue sur la sélection précise du bien et du quartier. Notre réseau de professionnels locaux vous aide à transformer cette analyse en acquisition stratégique.
Les chiffres dessinent un marché tendu et sélectif. Passer à l'action demande une expertise fine du terrain.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Gentilly grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les 118 ventes récentes (DVF 2024)
- Évolution des prix et dynamique du marché local
- Mise en relation avec un professionnel qui connaît votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Gentilly
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
Votre demande a bien été envoyée
Un professionnel de votre secteur va prendre contact avec vous prochainement. Aucun engagement de votre part.
Une erreur est survenue. Merci de réessayer dans un instant.
Questions fréquentes sur l'immobilier à Gentilly
Quel est le prix moyen d'un appartement à Gentilly ?
Le prix médian d'un appartement à Gentilly est de 5 811 €/m². Pour un appartement type de 50 m², le budget d'achat s'élève donc à environ 312 650 €. Les prix varient fortement selon l'état, la localisation et l'étage du bien.
Gentilly est-elle une bonne commune pour investir en locatif ?
Oui, avec un rendement locatif brut de 4,5 % pour les appartements et une demande locative soutenue, Gentilly présente un profil intéressant pour l'investissement locatif annuel. Il faut toutefois intégrer des charges élevées, comme une taxe foncière à 50,33 %, qui réduisent le rendement net.
Comment a évolué le prix de l'immobilier à Gentilly ?
Le prix médian du mètre carré à Gentilly est passé de 6 627 € en 2020 à 5 851 € en 2024, après un pic à 6 716 € en 2022. Le marché a donc connu une légère correction puis une stabilisation, affichant une résilience certaine.
Quels sont les quartiers à Gentilly ?
Gentilly, de par sa petite taille, ne présente pas de quartiers très distincts. La valeur immobilière varie principalement en fonction de la proximité avec les axes de transport (comme la future gare du Grand Paris Express), des parcs (comme le parc Kellermann) et de la vue sur Paris.
Faut-il prévoir des travaux à Gentilly ?
Oui, avec plus d'un quart du parc construit avant 1945 et une classe énergétique dominante D, de nombreux biens nécessitent des rénovations. Près de 9 % des logements sont des passoires thermiques (classes F ou G), ce qui peut imposer des travaux obligatoires pour continuer à les louer.
Marché immobilier des communes voisines
Gentilly présente un écart de valorisation significatif avec des voisines comme Viroflay (+22 %), tout en offrant des indicateurs locatifs similaires, ce qui peut représenter un effet de levier intéressant pour un investisseur visant la plus-value.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Gentilly.
Communes limitrophes de Gentilly
Gentilly est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian au m² à Gentilly s'établit à 5 851 €, +136,7 % au regard de la médiane nationale — une commune du haut du spectre.
Repli du prix médian: -8,7 % entre 2021 et 2025 à Gentilly. Au total, 712 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Variation récente (12 mois): -3,6 %.
Marché à dominante collective à Gentilly: 90,7 % d'appartements dans les transactions, à 5 811 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Gentilly, un logement de 87 m² (568 632 €) représente 25,4 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 23,6 €/m² pour un appartement et 22,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rendement brut calculé: environ 4,9 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (2,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Entre 2021 et 2025, 284 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Gentilly est une commune de la petite couronne parisienne. Gentilly est en plaine, à 75 m d'altitude, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.