01 Le parc de logements
Le parc comprend 6 114 logements dont 5 669 résidences principales, 47 résidences secondaires et 398 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 5 669 | 92,7 % |
| Résidences secondaires | 47 | 0,8 % |
| Logements vacants | 398 | 6,5 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 93 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 6 114 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 9 | 0,2 % |
| 1919-1945 | 234 | 4,2 % |
| 1946-1970 | 1 572 | 28,3 % |
| 1971-1990 | 1 562 | 28,1 % |
| 1991-2005 | 949 | 17,1 % |
| 2006-2019 | 1 225 | 22,1 % |
La période 1946-1970 concentre 28 % du parc, tandis que 0 % datent d'avant 1919 et 22 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 355 | 6,3 % |
| 2 pièces | 707 | 12,5 % |
| 3 pièces | 1 342 | 23,7 % |
| 4 pièces | 1 379 | 24,3 % |
| 5 pièces ou plus | 1 886 | 33,3 % |
Le graphique montre une moyenne de 3,9 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (33 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 5 083 | 5 697 | 6 114 |
| Rés. principales | 4 836 | 5 314 | 5 669 |
| Rés. secondaires | 67 | 30 | 47 |
| Vacants | 181 | 353 | 398 |
Fleury-Mérogis, commune de taille similaire à 8 km, affiche 25,5 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 618 | 63,8 % |
| Locataires (privé) | 1 266 | 22,3 % |
| Locataires HLM | 705 | 12,4 % |
| Logés gratuitement | 79 | 1,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 63,8 %, locataires 34,8 % — la part HLM s'établit à 12 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 868 | 50,6 % |
| Fioul | 424 | 7,5 % |
| Électricité | 2 194 | 38,7 % |
| Gaz bouteille | 15 | 0,3 % |
| Autre (bois…) | 167 | 2,9 % |
Le gaz de ville équipe 51 % des résidences principales, devant électricité (39 %) et fioul (7 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 572 |
| 2 à 4 ans | 1 180 |
| 5 à 9 ans | 1 085 |
| 10 ans ou plus | 2 832 |
| Total ménages | 5 669 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 320 |
| Sous-occupation modérée | 1 484 |
| Sous-occupation accentuée | 988 |
| Suroccupation modérée | 558 |
| Suroccupation accentuée | 117 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 755 | 13,3 % |
| 1 voiture | 2 736 | 48,3 % |
| 2 voitures ou plus | 2 178 | 38,4 % |
Équipement automobile des ménages: 13 % sans voiture, 48 % avec une voiture et 38 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 76,1 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 638 | 2 167 | 330 | 141 |
| 1975 | 3 112 | 2 782 | 150 | 180 |
| 1982 | 3 584 | 3 288 | 134 | 162 |
| 1990 | 3 939 | 3 647 | 96 | 196 |
| 1999 | 4 428 | 4 056 | 79 | 293 |
| 2006 | 4 714 | 4 449 | 107 | 159 |
| 2011 | 5 083 | 4 836 | 67 | 181 |
| 2016 | 5 697 | 5 314 | 30 | 353 |
| 2022 | 6 114 | 5 669 | 47 | 398 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 2 638 à 6 114 logements, soit +132 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 362 | 485 | 382 | 401 | 561 | 244 |
| Dont vacants > 2 ans | 54 | 70 | 53 | 54 | 92 | 100 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0,2 % |
| Classe B | 37 | 1,6 % |
| Classe C | 839 | 37,3 % |
| Classe D | 808 | 35,9 % |
| Classe E | 295 | 13,1 % |
| Classe F | 166 | 7,4 % |
| Classe G | 99 | 4,4 % |
Le graphique décompose les 2 248 diagnostics par étiquette énergétique: 37 % en C, 39 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 251 | 11,2 % |
| Classe B | 432 | 19,2 % |
| Classe C | 647 | 28,8 % |
| Classe D | 586 | 26,1 % |
| Classe E | 157 | 7,0 % |
| Classe F | 113 | 5,0 % |
| Classe G | 62 | 2,8 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 29 %, 59 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 301 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 280 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 198 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 200 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 159 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 108 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 301 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 108 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 4 | 0 |
| Classe B | 25 | 12 |
| Classe C | 142 | 697 |
| Classe D | 237 | 571 |
| Classe E | 149 | 146 |
| Classe F | 96 | 70 |
| Classe G | 77 | 22 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 249 kWh/m²/an côté maisons, C à 180 côté appartements.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 53 |
| T2 | 294 |
| T3 | 550 |
| T4 | 248 |
| T5+ | 62 |
Faut-il investir à Morangis en 2026 ?
Intégrée à la Métropole du Grand Paris et située à moins de 4 km de l'aéroport d'Orly, Morangis bénéficie d'une attractivité territoriale forte. Le marché immobilier local, après quatre années de hausse continue, amorce une phase de correction. Faut-il y voir une opportunité pour investir en 2026 ou un signal d'alerte ?
Une correction de 7 % en 2024 ouvre une fenêtre d'entrée dans un marché francilien historiquement tendu, entre forte pression immobilière et accessibilité dégradée.
Verdict
➤ Investir ici suppose une stratégie de rendement locatif solide pour compenser l'absence de plus-value immédiate, dans un marché qui se tasse.
Points clés
- ✓ Correction de 7 % après quatre ans de hausse
- ✓ Rendement brut correct en Île-de-France
- ✓ Attractivité territoriale élevée (IAT 7,2/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 1,6/10)
- ⚠ Effort d'épargne : 11,8 années de revenu
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Un prix médian inférieur de 6 % à la moyenne régionale (INSEE 2023).
- Rendement locatif brut (5,7 %) supérieur à la moyenne francilienne pour les appartements.
- Prix au m² trois fois moins élevé qu'à Paris intra-muros (12 000 €/m²).
Analyse du marché immobilier à Morangis
Le marché de Morangis est sous forte tension : les prix sont élevés et l'accessibilité limitée pour les ménages locaux. C'est un marché de vendeurs où chaque bien trouve preneur rapidement.
Indices immobiliers de Morangis
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
7,0
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée (7/10) : le marché reste actif et la demande est soutenue, favorisant la liquidité à la revente.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée (7/10) : le marché reste actif et la demande est soutenue, favorisant la liquidité à la revente.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,7
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible (1,6/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible (1,6/10) : les prix dépassent la capacité d'achat des ménages locaux, le marché est porté par des acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,5
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
Opportunité locative modérée (4,5/10) : un rendement brut correct mais sans tension locative forte, exige une sélection fine du bien.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréOpportunité locative modérée (4,5/10) : un rendement brut correct mais sans tension locative forte, exige une sélection fine du bien.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (1,9/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (1,9/10) : peu d'intérêt pour une stratégie de location saisonnière, privilégiez le locatif annuel.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3769,8 — Percentile dept : 86/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 92/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 70/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2825,8 — Percentile dept : 88/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 8/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 59,2 — Percentile dept : 23/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 11,5 — Percentile dept : 33/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 36,2 — Percentile dept : 80/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 8/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,0 — Percentile dept : 70/100 -
Capacité touristique / population
— poids 15 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 46/100 -
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3769,8 — Percentile dept : 14/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 0,8 — Percentile dept : 8/100 -
Capacité touristique / population
— poids 25 %
Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 46/100 -
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 6,5 — Percentile dept : 58/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2825,8 — Percentile dept : 12/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Morangis : opportunités et risques
L'investissement locatif à Morangis trouve sa justification dans un rendement brut correct (5,7 % pour les appartements) au sein d'une région où les rendements sont souvent compressés. La location annuelle est à privilégier, la pression touristique étant faible. Toutefois, le rendement net est amputé par des charges réelles, notamment une taxe foncière de 35,15 % et un parc où 12 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), impliquant des travaux de rénovation énergétique à anticiper pour rester dans la légalité.
La stratégie de plus-value à court terme paraît compromise par la correction en cours. En revanche, à moyen terme, les indicateurs sont solides : attractivité territoriale élevée (IAT 7,2/10), desserte multimodale et raréfaction de l'offre neuve. L'enjeu est de sélectionner un bien avec un DPE performant (classe D dominante) pour éviter les décotes futures et viser une clientèle locative exigeante.
Le risque principal réside dans la fragilité territoriale (IFE 5,7/10), liée à un taux de chômage (9,9 %) supérieur à la moyenne nationale. Ceci peut fragiliser la demande locative purement locale. L'investisseur devra donc cibler des biens attractifs pour les navetteurs travaillant en Île-de-France, dont les revenus sont moins dépendants de l'économie immédiate de la commune.
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Données du marché immobilier à Morangis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 7 % en 2024, une correction qui remet en perspective la hausse cumulative de 14 % observée entre 2020 et 2023. D'après les transactions DVF, cette baisse ramène le marché à un niveau proche de celui de 2021, agissant comme un régulateur après une période de surchauffe. 3 722 €/m² représente désormais un point d'entrée plus réaliste pour accéder à la métropole francilienne.
Comparée à ses voisines, Morangis occupe une position charnière. Elle est 37 % moins chère que Verrières-Le-Buisson, une commune au profil résidentiel similaire, mais aussi 4 % plus chère qu'Épinay-sur-Orge. Cet écart s'explique en partie par sa desserte exceptionnelle : la gare de Chilly-Mazarin à 1,8 km et l'aéroport d'Orly à 3,9 km sont des atouts majeurs captant une demande extérieure.
Néanmoins, le marché est structurellement tendu par un déficit d'accessibilité. L'indice IAI de 1,6/10 traduit un décrochage sévère entre les prix et le revenu médian local (26 260 €). La pression démographique (+13,4 % en 10 ans) et le taux d'emploi élevé (69,8 %) soutiennent la demande, mais la solvabilité des ménages locaux ne suffit plus à porter le marché, désormais dépendant des investisseurs et des actifs franciliens.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Morangis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian au m² à Morangis a connu une progression continue de 14 %, passant de 3 547 € à 4 046 €. L'année 2024 marque un net repli de 7 %, ramenant le médian à 3 722 €. Cette correction, plus prononcée que dans certaines communes voisines de l'Essonne, intervient dans un contexte de resserrement du crédit et de tassement général des marchés franciliens. Pour un acheteur en 2026, cela signifie que la période de forte appréciation est probablement close. Le marché entre dans une phase de consolidation où la valeur d'usage (rendement locatif, cadre de vie) et la sélectivité (état du bien, DPE) deviennent primordiales pour sécuriser l'investissement.
Évolution du marché immobilier de Morangis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Morangis évolue de -5,8 %, passant de 3 950 à 3 722 €/m²; 154 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter une maison type de 82 m² à Morangis représente un investissement de 308 566 €. Avec un loyer médian de 16,7 €/m²/mois, le rendement brut s'établit à 5,3 %. Après déduction des charges typiques (taxe foncière à 35,15 %, gestion, vacance), le rendement net approche les 3,4 %. L'effort d'épargne nécessaire est considérable : il équivaut à 11,8 années du revenu médian local (26 260 €). Ce décrochage entre prix et revenus locaux implique que le marché est majoritairement porté par des acquéreurs extérieurs et que la solvabilité des ménages morangissois est un frein structurel à une forte reprise des prix.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le volume de transactions à Morangis s'est contracté en 2024 avec 149 ventes, contre un pic de 211 en 2021. Cette baisse d'activité suit la tendance nationale mais reste modérée, indiquant un marché toujours liquide. La répartition entre maisons (91 ventes) et appartements (63 ventes) est équilibrée, reflétant la composition du parc (58 % de maisons). D'après les données DVF 2024, l'écart significatif entre prix médian (3 722 €/m²) et prix moyen (5 294 €/m²) indique une forte hétérogénéité du parc. Des biens récents ou exceptionnels tirent la moyenne vers le haut, tandis que le cœur de marché, constitué de logements plus anciens (classe D de DPE dominante), transige à un niveau plus accessible.
Répartition des ventes
59,1 % de maisons et 40,9 % d'appartements parmi les 154 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 59,1 % de maisons et 40,9 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 154 | 91 | 63 |
| Prix médian/m² | 3 722 € | 3 911 € | 3 548 € |
| Prix moyen/m² | 3 961 € | ||
| Surface médiane | – | 89 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 203 | 3 950 € |
| 2022 | 187 | 3 905 € |
| 2023 | 157 | 3 948 € |
| 2024 | 127 | 3 641 € |
| 2025 | 154 | 3 722 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Morangis montre un net ralentissement. Seulement 15 logements ont été autorisés en 2024, et la tendance sur cinq ans est à la baisse (-21 % par rapport à la période précédente). Cette faible production nouvelle, couplée à une croissance démographique soutenue (+5 % sur cinq ans), maintient une pression sur le parc existant. La majorité des logements récents (22,1 % du parc construit après 2006) contribue à améliorer la performance énergétique globale. Pour un investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre à court terme, mais aussi des opportunités réduites dans le neuf. La valeur se concentre sur le bâti ancien à rénover, sous réserve de maîtriser les travaux pour sortir des passoires thermiques (12 % du parc en F/G).
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 556 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 266 sur 2013 — soit +109,0 %.
Vacance longue durée à Morangis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Morangis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Morangis totalise 611 logements sur 5 ans, soit +11 % vs la période antérieure.
Construction neuve en hausse modérée : signal d'attractivité confirmée et d'offre qui suit la demande.
Fourchettes de loyers à Morangis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Morangis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (35,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut affiché (5,7 % pour les appartements) est à réduire d'environ 2 points pour obtenir le net. La taxe foncière à Morangis, à 35,15 %, est un poste significatif. Ajoutez la provision pour charges (eau, entretien), les frais de gestion locative (environ 5-8 % du loyer) et une provision pour vacance locative (le taux de logements vacants est de 6,5 %). Dans un parc où 14 % des logements sont sociaux, la sélection du bien et de son quartier est cruciale pour limiter les risques de vacance.
Performance énergétique du parc à Morangis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 248 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Morangis est C, avec 11,8 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante D (204 kWh/m²/an) montre un parc relativement moyen en performance. Cependant, 12 % des logements sont des passoires (F/G). Ces biens sont concernés par les interdictions de location de la loi Climat : les G à partir de 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et un coût de rénovation à anticiper. C'est aussi une opportunité de négociation à l'achat pour un bien à améliorer.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les petits logements (studios, T2) en appartement sont les plus adaptés au marché locatif local, avec un loyer médian estimé à 17,8 €/m²/mois. Le parc ancien domine, mais 22,1 % des logements ont été construits après 2006, offrant des biens plus énergétiques. Attention, 12 % du parc est classé F ou G (passoire thermique), un risque règlementaire majeur avec les interdictions de location programmées. La taxe foncière, à 35,15 %, pèse sur la rentabilité nette.
Quelles zones cibler à Morangis ?
La valeur locative est plus élevée à proximité immédiate de la gare de Chilly-Mazarin (1,8 km) et des commerces de centre-bourg. Les quartiers résidentiels calmes, majoritairement pavillonnaires, conviennent mieux à la location familiale de maisons. Aucune zone en forte rénovation n'émerge clairement, mais la dynamique démographique (+5 % en 5 ans) soutient la demande à long terme. La proximité de l'aéroport peut générer une demande spécifique (personnel navigant) mais aussi une nuisance sonore à considérer.
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Risques à connaître avant d'investir à Morangis
Le principal risque est réglementaire : 12 % de passoires thermiques dans le parc. Acquérir un bien classé F ou G implique des travaux de rénovation obligatoires sous peine d'interdiction de location. Le rendement net (≈3,5 %) est sensible aux coûts de gestion et à la vacance, estimée ici à 8 % en hypothèse prudente. La dépendance à l'économie du transport aérien (aéroport d'Orly) expose le marché locatif à un aléa sectoriel. Enfin, la baisse récente des prix (-7 %) peut retarder une éventuelle plus-value.
Cas pratique : un investissement type à Morangis
Pour un appartement type de 56 m² (d'après le prix total médian de 211 568 €), le loyer attendu est d'environ 995 € par mois (56 * 17,8 €). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 % et 20 % d'apport, la mensualité serait d'environ 880 €. Avant impôt et charges, le cash-flow serait légèrement positif. Après déduction de la taxe foncière (environ 100 €/mois) et des charges, l'effort devient négatif. Un apport plus important serait nécessaire pour dégager une rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Morangis
- Négliger la taxe foncière, élevée à 35,15 %.
- Surestimer le loyer en se basant sur la moyenne parisienne.
- Oublier de provisionner pour la rénovation des passoires énergétiques.
- Ne pas vérifier la demande locative près des gares ou des écoles.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché francilien est traditionnellement plus actif au printemps et à l'automne. À Morangis, la rentrée scolaire peut générer une demande familiale pour les maisons. La période estivale est souvent plus calme. Pour un vendeur, mettre en avant le jardin en mai-juin peut être stratégique. L'échéance de la taxe foncière en septembre peut inciter certains propriétaires à vendre avant, créant une légère pression. Un acheteur peut trouver des opportunités en décembre-janvier, quand la concurrence est moindre.
Le saviez-vous ?
- 88,3 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
- L'aéroport Paris-Orly n'est qu'à 3,9 km à vol d'oiseau.
- La dette communale s'élève à 1 173 € par habitant.
S'installer à Morangis : cadre de vie et logement
S'installer à Morangis, c'est bénéficier d'une desserte exceptionnelle en petite couronne francilienne : l'aéroport Paris-Orly à 4 min, la gare TGV de Massy à 10 min et un accès rapide aux axes autoroutiers. Cette connectivité, couplée à un taux de couverture fibre de 88,3 %, en fait un territoire adapté aux actifs mobiles et aux télétravailleurs. La commune dispose par ailleurs de 574 équipements, dont 49 commerces et 57 établissements de santé, assurant une autonomie au quotidien.
Avec un âge médian de 41 ans et 36,1 % de moins de 30 ans, Morangis affiche un profil démographique jeune et familial, attiré par un parc majoritairement composé de maisons individuelles (58,1 %). La présence de 10 établissements scolaires répond à cette dynamique. La santé financière de la commune est standard (dette de 1 173 €/habitant), et le tissu économique local compte plus de 1 330 entreprises, signe d'une certaine vitalité.
Carte du marché immobilier à Morangis
Morangis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Morangis
Avec une température moyenne de 12,1 °C et 622 mm de pluie par an, le climat de Morangis est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. L'altitude modeste (83 m) et la proximité de l'agglomération parisienne limitent les gelées sévères. Ce profil conviendra aux acheteurs recherchant un climat sans surprise, propice aux activités extérieures une grande partie de l'année, sans les inconvénients d'un littoral venteux ou d'une zone montagneuse.
À qui s'adresse Morangis ?
Morangis s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux familles travaillant en Île-de-France, en particulier vers Orly, Massy ou le sud parisien, qui recherchent un accès à la propriété (maison avec jardin) dans un budget maîtrisé. Le revenu médian des foyers (26 260 €) sert de référence pour le budget. La commune attire aussi les primo-accédants pouvant financer un appartement. Elle est moins adaptée aux retraités recherchant un cadre très paisible ou aux profils nécessitant une vie nocturne et culturelle dense.
Avantages et limites à Morangis
✓ Points forts
- Proximité de l'aéroport d'Orly (3,9 km) et des gares
- Majorité de maisons individuelles (58,1 % du parc)
- Dynamisme démographique (+5 % en 5 ans)
- Équipements et services nombreux (574 au total)
- Connexion fibre très développée (88,3 %)
− À prendre en compte
- Environnement urbain dense, peu d'espaces verts
- Présence de passoires thermiques (12 % du parc)
- Nuisances potentielles liées à la proximité aéroportuaire
Composition du parc immobilier à Morangis
6 114 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc à Morangis combine 58,1 % de maisons et 41,9 % d'appartements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons individuelles (58,1 %), signe d'un cadre de vie familial et périurbain. Le taux de propriétaires-occupants (63,8 %) est élevé, ce qui suggère un marché stable et une population ancrée. Seulement 0,8 % de résidences secondaires indique une vocation résidentielle principale. Le taux de vacance (6,5 %) est légèrement supérieur à la moyenne nationale, pouvant refléter un segment de biens plus difficiles à vendre ou à louer, peut-être des passoires énergétiques.
Ancienneté du parc à Morangis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 550 logements).
- Avant 1919 0,2 % 9 logts
- 1919-1945 4,2 % 234 logts
- 1946-1970 28,3 % 1 572 logts
- 1971-1990 28,1 % 1 562 logts
- 1991-2005 17,1 % 949 logts
- 2006-2019 22,1 % 1 225 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Morangis
574 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Morangis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est classée en zone de sismicité très faible et en potentiel radon faible, ce qui est rassurant. Deux risques naturels sont recensés (probablement inondation et mouvement de terrain), et neuf arrêtés de catastrophe naturelle ont été pris dans le passé. Un acheteur doit consulter le plan de prévention des risques (PPR) pour connaître d'éventuelles contraintes constructives ou d'assurance. La proximité de l'aéroport d'Orly (3,9 km) peut aussi impliquer des nuisances sonores à vérifier.
Cas pratique : un achat type à Morangis
Une maison type de 82 m² (308 566 € / 3 763 €/m²) coûte environ 308 566 € hors frais. Cela représente près de 11,7 années de revenu médian local (26 260 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 540 €. Pour un ménage gagnant le revenu médian, cela nécessite un deuxième revenu ou un apport plus conséquent pour respecter le taux d'endettement de 35 %.
Erreurs à éviter quand on achète à Morangis
- Omettre de consulter le DPE, crucial pour les passoires (12 % du parc).
- Ignorer les nuisances sonores potentielles liées à la proximité d'Orly.
- Sous-estimer les coûts de rénovation dans un parc où 22,1 % des logements sont post-2006.
- Négocier sans connaître la baisse récente des prix (-7 % en un an).
Points clés à retenir à Morangis
- Prix médian à 3 722 €/m², en baisse de 7 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 5,7 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12,1 °C de moyenne annuelle.
- Écart minime entre prix des maisons et appartements.
- Taxe foncière de 35,15 % à intégrer au calcul net.
- 58,1 % de maisons, cadre de vie périurbain.
- Performance énergétique (DPE) devient un critère de valorisation clé.
- Densité élevée : rang 7/43 dans sa catégorie de communes.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Morangis ?
À Morangis, au-delà de la surface, l'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Un logement classé A ou B peut se valoriser de 5 à 10 % par rapport à un D, surtout avec 12 % de passoires dans le parc. La proximité de la gare de Chilly-Mazarin (1,8 km) ou des commerces (49 équipements recensés) est un plus. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition comptent. L'étage et la vue sont secondaires dans cette petite ville de 5 km² où la densité est élevée (rang 7/43 dans sa catégorie).
Estimation indicative d'une maison à Morangis
Pour une maison de 89 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
331 258 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Estimer avec précision évite deux écueils : une mise en marché trop haute, qui allonge inutilement le délai de vente dans un marché déjà plus lent, et une sous-évaluation, qui vous prive de milliers d'euros. À Morangis, où le prix médian est de 3 763 €/m², une erreur de 10 % sur un bien de 80 m² représente un écart de plus de 30 000 €. Une estimation fondée sur les dernières transactions DVF, ajustée aux spécificités de votre logement (surface, état, DPE, exposition), est indispensable pour définir une stratégie de vente efficace et réaliste.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes. Un professionnel local sait que le prix au m² varie sensiblement entre un quartier proche de la gare et une zone plus éloignée. Il évalue l'impact réel d'une cuisine à refaire ou d'une véranda, et connaît la demande spécifique (36,1 % de moins de 30 ans cherchent des petits biens, 24 % de 60 ans et plus libèrent peut-être des maisons). Son estimation sert aussi de base de négociation avec les acheteurs, souvent représentés par des agences, et peut inclure une stratégie de mise sur le marché adaptée au calendrier local.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Utiliser uniquement le prix médian au m², très agrégé.
- Ne pas ajuster l'estimation à la baisse pour un DPE F ou G.
- Oublier de valoriser les atouts comme la fibre (88,3 % de couverture).
- Vouloir vendre au prix d'il y a deux ans malgré la correction en cours.
Investir à Morangis : passer à l'action
L'analyse des données DVF et des indices territoriaux dessine un paysage. Pourtant, un investissement réussi se joue sur le terrain : identification du bon bien, négociation au juste prix, anticipation des charges. Notre réseau de professionnels vous aide à transformer ce diagnostic en acquisition stratégique.
Vous avez les chiffres. Voici ce qu'ils signifient concrètement pour votre stratégie d'investissement en 2026.
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- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF 2024)
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Morangis
Quel est le prix immobilier moyen à Morangis ?
Le prix médian est de 3 722 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 56 m², cela représente un investissement d'environ 211 568 €. Le prix moyen, tiré par les biens les plus chers, atteint 5 294 €/m², signe d'un parc immobilier hétérogène.
Est-ce le bon moment pour investir à Morangis ?
Le marché corrige (-7 % en 2024), ce qui peut constituer un point d'entrée plus favorable après les fortes hausses. L'investissement locatif est pertinent pour un rendement brut correct (5,7 % en appartement), mais exige une sélection rigoureuse sur le DPE et l'état du bien.
Morangis est-elle plus chère ou moins chère que ses voisines ?
Morangis est moins chère que des communes très cotées comme Igny (-23 %) ou Verrières-Le-Buisson (-37 %). Elle est légèrement plus chère qu'Épinay-sur-Orge (+4 %) mais plus onéreuse que Fleury-Mérogis (+29 %), offrant un compromis prix/avantages.
Quel rendement locatif espérer à Morangis ?
Le rendement brut locatif est d'environ 5,7 % pour un appartement, soit un loyer médian de 17,8 €/m²/mois. Pour une maison, il est de 5,3 % (16,7 €/m²/mois). Le rendement net est inférieur, notamment à cause d'une taxe foncière de 35,15 %.
Quels sont les atouts du cadre de vie à Morangis ?
Proximité de l'aéroport d'Orly (4 km) et de la gare de Chilly-Mazarin (1,8 km), forte couverture fibre, 574 équipements de services et commerces. La commune, jeune et familiale, offre une bonne autonomie au quotidien au sein de la Métropole du Grand Paris.
Marché immobilier des communes voisines
Morangis présente un effet de levier intéressant avec un prix au m² inférieur de 23 % à celui d'Igny et de 37 % à Verrières-Le-Buisson, malgré une desserte et un parc de services comparables.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Morangis.
Communes limitrophes de Morangis
Morangis est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 3 722 €/m², Morangis se place parmi les communes chères de l'Essonne, au-dessus de la médiane départementale.
Le prix médian de Morangis recule de -5,8 % entre 2021 et 2025. 828 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF.
Marché mixte à Morangis: maisons à 3 911 €/m² et appartements à 3 548 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Rapporté au revenu médian de Morangis, un logement de 89 m² (348 079 €) représente 13,3 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Morangis avoisinent 17,8 €/m² pour les appartements et 16,7 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,0 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 0,8 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Les flux de permis restent élevés: 611 logements autorisés et 390 commencés sur la période 2021-2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 86 % des logements autorisés.
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Morangis est dans les paysages contrastés de la grande couronne. Sur le plan physique, la commune est dans un relief de plaine, à 86 m d'altitude en moyenne, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les indicateurs présentés s'appuient sur DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES); les prix DVF couvrent jusqu'en 2026.