01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 513 logements dont 4 239 résidences principales, 43 résidences secondaires et 231 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 239 | 93,9 % |
| Résidences secondaires | 43 | 1,0 % |
| Logements vacants | 231 | 5,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 94 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 5 % de vacants pour un total de 4 513 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 34 | 0,8 % |
| 1919-1945 | 14 | 0,3 % |
| 1946-1970 | 162 | 3,9 % |
| 1971-1990 | 2 260 | 54,4 % |
| 1991-2005 | 775 | 18,7 % |
| 2006-2019 | 909 | 21,9 % |
La période 1971-1990 concentre 54 % du parc, tandis que 1 % datent d'avant 1919 et 22 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 61 | 1,4 % |
| 2 pièces | 357 | 8,4 % |
| 3 pièces | 622 | 14,7 % |
| 4 pièces | 1 138 | 26,8 % |
| 5 pièces ou plus | 2 062 | 48,6 % |
Le graphique montre une moyenne de 4,4 pièces par logement, avec une présence notable des grands volumes (49 % de 5 pièces et plus).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 3 361 | 3 556 | 4 513 |
| Rés. principales | 3 296 | 3 435 | 4 239 |
| Rés. secondaires | 16 | 9 | 43 |
| Vacants | 49 | 111 | 231 |
La part de propriétaires atteint 61,0 % à Épinay-sur-Orge, commune de 10 722 hab. à 8 km
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 3 098 | 73,1 % |
| Locataires (privé) | 458 | 10,8 % |
| Locataires HLM | 608 | 14,3 % |
| Logés gratuitement | 75 | 1,8 % |
Structure d'occupation: propriétaires 73,1 %, locataires 25,1 % — la part HLM s'établit à 14 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 577 | 60,8 % |
| Fioul | 26 | 0,6 % |
| Électricité | 1 463 | 34,5 % |
| Gaz bouteille | 6 | 0,1 % |
| Autre (bois…) | 167 | 3,9 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (61 %), suivi par électricité (35 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 386 |
| 2 à 4 ans | 977 |
| 5 à 9 ans | 680 |
| 10 ans ou plus | 2 196 |
| Total ménages | 4 239 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 860 |
| Sous-occupation modérée | 955 |
| Sous-occupation accentuée | 988 |
| Suroccupation modérée | 183 |
| Suroccupation accentuée | 17 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 256 | 6,0 % |
| 1 voiture | 1 841 | 43,4 % |
| 2 voitures ou plus | 2 142 | 50,5 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 6 % sans voiture, 43 % à une voiture et 51 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 90,8 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 96 | 83 | 3 | 10 |
| 1975 | 665 | 526 | 2 | 137 |
| 1982 | 2 259 | 2 202 | 13 | 44 |
| 1990 | 2 379 | 2 318 | 9 | 52 |
| 1999 | 3 124 | 3 037 | 23 | 64 |
| 2006 | 3 263 | 3 227 | 15 | 21 |
| 2011 | 3 361 | 3 296 | 16 | 49 |
| 2016 | 3 556 | 3 435 | 9 | 111 |
| 2022 | 4 513 | 4 239 | 43 | 231 |
Trajectoire de long terme: 96 logements en 1968, 4 513 en 2022 (+4601 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 138 | 238 | 235 | 178 | 296 | 99 |
| Dont vacants > 2 ans | 16 | 30 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 37 | 1,8 % |
| Classe B | 278 | 13,9 % |
| Classe C | 761 | 38,0 % |
| Classe D | 772 | 38,6 % |
| Classe E | 136 | 6,8 % |
| Classe F | 17 | 0,8 % |
| Classe G | 1 | 0,0 % |
Le graphique décompose les 2 002 diagnostics par étiquette énergétique: 39 % en D, 54 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 208 | 10,4 % |
| Classe B | 782 | 39,1 % |
| Classe C | 371 | 18,5 % |
| Classe D | 560 | 28,0 % |
| Classe E | 72 | 3,6 % |
| Classe F | 9 | 0,4 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Le graphique montre l'empreinte GES du parc — classe B dominante (39 %), 68 % de logements en A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 301 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 220 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 200 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 169 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 157 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 115 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 301 kWh/m²/an, contre 115 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 186 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 29 |
| Classe B | 27 | 251 |
| Classe C | 212 | 549 |
| Classe D | 452 | 320 |
| Classe E | 78 | 58 |
| Classe F | 8 | 9 |
| Classe G | 1 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe D (185 kWh/m²/an) et appartements en classe C (145).
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 36 |
| T2 | 239 |
| T3 | 401 |
| T4 | 261 |
| T5+ | 66 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Bondoufle (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
D'après l'INSEE (2022), Bondoufle dispose de 4 513 logements, dont 93,9 % sont des résidences principales. La maison individuelle reste largement majoritaire (66,8 % du parc contre 33,2 % d'appartements). À l'échelle locale, Bondoufle est une commune périurbaine francilienne, dans un relief de plaine, à 78 m d'altitude en moyenne — contexte utile pour lire le parc.
Le parc penche vers la propriété occupante (73,1 %), le locatif étant minoritaire (25,1 %). Au plan locatif social, 14,3 % des résidences principales sont en HLM. Bondoufle est en deçà des obligations SRU — 20,2 % de logements sociaux contre 25,0 % requis.
21,9 % des logements de Bondoufle datent de la période 2006-2019, signe d'un développement résidentiel récent. Le parc de Bondoufle se distingue par de bonnes performances DPE: classe dominante D, 161 kWh/m²/an en moyenne — un niveau meilleur que la moyenne française. Au plan énergétique résidentiel, 60,8 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Hausse marquée du parc de Bondoufle: +26,9 % entre 2016 et 2022. 50,5 % des ménages de Bondoufle disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est une commune périurbaine francilienne: les attentes résidentielles s'y calquent. Le décor géographique — dans un relief de plaine, à 78 m d'altitude en moyenne — joue sur les caractéristiques recherchées localement.
Le détail du parc (4 239 résidences principales de Bondoufle) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
Faut-il investir à Bondoufle en 2026 ?
Integree a la communaute d'agglomeration Grand Paris Sud, Bondoufle profite d'une dynamique economique liee a la proximite de l'aeroport d'Orly et d'une demographie en forte croissance (+10,3 % en 5 ans). Ce contexte soutient un marche immobilier qui a connu une nette appreciation. Mais ce potentiel se traduit-il par une opportunite concrete d'investissement en 2026 ?
Avec une attractivite territoriale evaluee a 7,9/10, Bondoufle depasse la majorite des communes comparables de l'Essonne, offrant un cadre structurel solide pour l'investissement.
Verdict
➤ Investir ici cible un rendement locatif correct, a condition de selectionner des appartements recent pour minimiser les travaux.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut superieur a 6 %
- ✓ Prix d'entree inferieur aux communes voisines
- ✓ Parc immobilier recent et peu de passoires
- ⚠ Accessibilite moderee pour les primo-accedants
- ⚠ Volume de transactions en baisse depuis 2021
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median est inferieur de plus de 30 % a la moyenne regionale ile-de-francaise.
- Dans l'Essonne, Bondoufle se situe en deca de la moyenne departementale, avec un ecart de prix atteignant -15 % face a La Ville-du-Bois.
- Son rendement locatif brut de 6,4 % surpasse nettement celui des grandes metropoles comme Paris ou Lyon.
Analyse du marché immobilier à Bondoufle
Acheter demande un effort important : 7,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Bondoufle : opportunités et risques
Investir a Bondoufle vise d'abord un rendement locatif annuel. Le rendement brut de 6,4 % pour les appartements, estime d'apres la Carte des Loyers, depasse la moyenne francilienne. Toutefois, la taxe fonciere a 44,13 % et les frais de gestion reduisent le net a environ 3,8 %. Un calcul precis est indispensable.
La faible part de passoires thermiques (0,8 % en classe F/G) est un atout majeur. Elle limite le risque de travaux imposes par la loi Climat et Resillience et attire une locataire exigeante sur la performance energetique. Privilegier les biens de classe D ou superieure devient une norme.
Le contexte territorial, avec la proximite de l'aeroport d'Orly a 12 km et une gare RER a 3,3 km, soutient la demande locative. Cependant, l'accessibilite moderee (IAI : 4,4/10) indique que le marche est desormais porte par des investisseurs ou des menages externes, la solvabilite locale etant limitee avec un revenu median de 26 390 €.
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Données du marché immobilier à Bondoufle
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marche bondouflois se caracterise par une stabilisation des prix autour de 3 200 €/m², selon les donnees DVF 2024. Cette pause suit une phase de croissance vive entre 2020 et 2022, alignee sur la dynamique regionale. L'ecart de prix avec des communes voisines mieux cotees, comme La Ville-du-Bois (+15 %), denote un positionnement plus accessible, un atout en periode de taux eleves.
La repartition des ventes est equilibree entre maisons et appartements. Neanmoins, les appartements affichent un prix median superieur (3 232 vs 2 906 €/m²), une singularite qui s'explique par la modernite du parc collectif (21,9 % construit apres 2006) et sa localisation souvent privilegiee. Les donnees INSEE confirment cette attractivite avec un taux d'emploi local de 74 %.
Enfin, la liquidity du marche a diminue, avec seulement 142 transactions en 2024 contre plus de 160 les annees precedentes. Cette baisse d'activite, coherente avec le contexte national, pourrait offrir des opportunites de negociation pour les investisseurs patients, d'autant que le taux de vacance reste faible a 5,1 %.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Bondoufle Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2024, les prix medians a Bondoufle ont augmente de 10 %, passant de 2 900 a 3 193 €/m². L'essentiel de la hausse s'est produit entre 2020 et 2022 (+10,8 %), suivie d'une stabilisation puis d'une legere reprise en 2024. Cette trajectoire place Bondoufle en retrait par rapport a certaines voisines comme Epinay-sur-Orge, creant un ecart de valorisation significatif. Pour un acheteur en 2026, cela signifie aborder un marche mature ou les fortes plus-values immediates sont moins probables, mais ou la stabilite des prix offre une certaine visibilite.
Évolution du marché immobilier de Bondoufle
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 142 transactions en 2025 et affiche une évolution de -3,0 % sur 2021–2025 (prix médian à 2 977 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 62 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 142 transactions ont ete enregistrees a Bondoufle, un volume en net retrait par rapport aux pics de 2021-2022 (plus de 160 ventes). Le marche est equilibre entre maisons (102 ventes, surface mediane 93 m²) et appartements (40 ventes, 56 m²). Ce profil traduit une double demande : familiale pour les maisons et investisseur pour les appartements. La baisse du volume indique un marche moins liquide, peut-etre plus exigeant sur la qualite des biens proposes, mais sans effondrement des prix.
Répartition des ventes
71,8 % de maisons et 28,2 % d'appartements parmi les 142 transactions enregistrées.
Sur 142 transactions enregistrées, 71,8 % portent sur des maisons (2 906 €/m²) et 28,2 % sur des appartements (3 232 €/m²).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 142 | 102 | 40 |
| Prix médian/m² | 2 977 € | 2 906 € | 3 232 € |
| Prix moyen/m² | 2 997 € | ||
| Surface médiane | – | 98 m² | 62 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 162 | 3 070 € |
| 2022 | 160 | 3 212 € |
| 2023 | 105 | 3 176 € |
| 2024 | 107 | 3 193 € |
| 2025 | 142 | 2 977 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernieres annees, 728 logements ont ete autorises a Bondoufle, dont 245 rien qu'en 2024. Cette dynamique de construction neuve est neanmoins en net ralentissement (-34 % par rapport au quinquennat precedent). Elle repond a une pression demographique soutenue (+10,3 % d'habitants en 5 ans) et concerne majoritairement des programmes recents (22 % du parc date d'apres 2006). Ce rythme modere d'extension urbaine limite le risque de sur-offre a court terme et contribue a maintenir la valeur du parc existant, notamment pres des axes de transport comme la gare d'Orangis.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 302 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 0 sur 2013 — soit une évolution indisponible.
Vacance longue durée à Bondoufle
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Bondoufle (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 603 logements ont été autorisés à à Bondoufle, -36 % par rapport au cycle précédent.
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Bondoufle
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Bondoufle
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (44,13 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,6 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Bondoufle
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 002 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE à Bondoufle: classe D en tête, 0,9 % de biens énergivores (F/G).
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc immobilier local présente une performance énergétique moyenne (classe D, 160 kWh/m²/an). La part très faible de passoires thermiques (0,8 % classées F/G) est un atout majeur, réduisant le risque de dépréciation à court terme. Cependant, la loi Climat fixe des échéances : interdiction de location pour les logements classés F en 2028 et E en 2034. À Bondoufle, le risque réglementaire est donc minime, mais les biens classés D ou E devront envisager des rénovations pour rester compétitifs et conformes à moyen terme.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de type T2 ou T3, qui correspondent à la surface médiane vendue (56 m²) et offrent le meilleur rendement brut (6,4 %). Le parc est récent (21,9 % construit après 2006), un atout pour le DPE. Attention néanmoins au parc ancien : seulement 1,2 % date d'avant 1945, mais la classe énergétique dominante est D (160 kWh/m²/an). Les maisons, plus chères à l'achat, ciblent un marché familial plus restreint.
Quelles zones cibler à Bondoufle ?
Le centre-bourg, autour des commerces et services, reste le plus demandé pour la location. La proximité immédiate de la gare d'Orangis Bois de l'Épine (3,3 km) est un atout majeur pour les navetteurs. Aucun grand projet de renouvellement urbain n'est signalé, mais la dynamique démographique (+17,1 % en 10 ans) étend la demande sur l'ensemble de la commune. Les quartiers pavillonnaires, majoritaires, sont moins propices à l'investissement locatif en appartement.
Calculateur de rendement à Bondoufle
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Risques à connaître avant d'investir à Bondoufle
Le risque de vacance locative est modéré (5,1 % de logements vacants), mais il faut intégrer 8 % de vacance dans le calcul du rendement net. La taxe foncière, à 44,13 %, pèse significativement sur la rentabilité. Le parc énergétique (classe D dominante) présente un risque de travaux de rénovation à moyen terme, surtout pour les biens les moins performants (0,8 % de passoires F/G). Enfin, la baisse tendancielle de la construction neuve (-34 %) pourrait limiter l'offre future et soutenir les loyers.
Cas pratique : un investissement type à Bondoufle
Pour un appartement type de 57 m² à Bondoufle, l'investissement s'élève à environ 182 800 €. Il peut se louer aux alentours de 990 € par mois, générant un rendement brut de 6,5 %. Après déduction de la taxe foncière (environ 500 €/an), des charges de copropriété et de gestion, le rendement net tombe à près de 3,8 %. Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, l'effort mensuel résiduel serait quasi nul, faisant de cet investissement un produit de trésorerie équilibrée.
Erreurs à éviter quand on investit à Bondoufle
- Négliger la taxe foncière, à 44,13 % du taux, dans le calcul de rentabilité.
- Surévaluer le loyer possible par rapport au marché local (17,4 €/m² en médian).
- Oublier de provisionner pour des travaux dans un parc de classe D énergétique moyenne.
- Ne pas anticiper les périodes de vacance locative (taux de vacants à 5,1 %).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier bondouflois suit le rythme francilien, avec une activité accrue au printemps (mars à juin) et à la rentrée (septembre-octobre). Vendre en avril permet de capter les acheteurs souhaitant emménager avant l'été. L'automne est aussi propice, après la pause estivale. À noter que la taxe foncière, payable en septembre, peut inciter certains vendeurs à finaliser une transaction avant cette échéance. L'hiver, moins actif, peut offrir des opportunités de négociation aux acheteurs persistants, avec moins de concurrence.
Le saviez-vous ?
- Bondoufle est raccordée à la fibre à 99,5 % et à la 5G avec trois opérateurs.
- La commune compte 345 équipements publics et privés, dont 43 établissements de santé.
- Son indice de vieillissement est de 102,9, proche de l'équilibre entre seniors et jeunes.
S'installer à Bondoufle : cadre de vie et logement
S'installer a Bondoufle, c'est beneficier des services d'une petite ville bien equipee, avec 345 equipements recenses par l'INSEE, dont 43 etablissements de sante et 30 structures sportives. La commune, membre de Grand Paris Sud, offre un cadre residentiel moderne, renforce par une connectivite numerique excellente (fibre a 99,5 %).
Avec un age median de 38,1 ans et 39,7 % de moins de 30 ans, la demographie est jeune et dynamique, portee par les familles et les actifs. Ce profil est coherent avec un parc immobilier compose a 66,9 % de maisons individuelles. La proximite d'espaces naturels comme la foret de Sénart complemente ce cadre de vie urbain et verdoyant.
Carte du marché immobilier à Bondoufle
Bondoufle et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Bondoufle
Le climat local, avec une température moyenne de 11,9 °C et des précipitations annuelles modérées (624 mm), est caractéristique du bassin parisien. Les hivers y sont frais sans excès, les étés tempérés. Ce profil, moins contrasté que dans l'est de la France, convient aux habitants recherchant une stabilité climatique, sans canicules prononcées ni grands froids. L'altitude de 80 m atténue les risques d'inondation par remontée de nappe. Un atout pour les familles et les actifs appréciant des saisons marquées mais sans extrêmes.
À qui s'adresse Bondoufle ?
Bondoufle s'adresse principalement aux primo-accédants et jeunes familles franciliens en quête d'une maison avec jardin à un prix raisonnable. La forte proportion de propriétaires (73,1 %) et de maisons individuelles (66,9 %) en fait un bastion résidentiel. Les actifs travaillant près d'Orly, Massy ou le long de la N104 y trouvent un bon compromis temps/prix. En revanche, les chercheurs d'animation urbaine dense ou les profils très dépendants des transports en commun directs vers Paris pourront être frustrés.
Avantages et limites à Bondoufle
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur à la moyenne de la couronne sud (ex : -13 % vs Épinay-sur-Orge)
- Environnement familial et pavillonnaire (66,9 % de maisons)
- Dynamisme démographique et économique (+10,3 % habitants en 5 ans)
- Bon maillage d'équipements et de services (345 équipements)
- Accès rapide à l'aéroport d'Orly (12 km) et aux axes routiers
− À prendre en compte
- Dépendance à la voiture pour les déplacements internes et vers les gares
- Offre culturelle et animation limitée en soirée
- Risque naturel d'inondation (9 arrêtés de catastrophe naturelle historiques)
Composition du parc immobilier à Bondoufle
4 513 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Composition mixte: 3 014 maisons et 1 493 appartements à à Bondoufle.
Forte proportion de propriétaires occupants : marché stable mais offre locative limitée.
Le parc bondouflois est majoritairement composé de maisons individuelles (66,9 %), signe d'un habitat familial et pavillonnaire. La part de propriétaires-occupants (73,1 %) est élevée, traduisant un ancrage résidentiel fort et un marché relativement stable. Les logements vacants (5,1 %) et secondaires (1,0 %) sont marginaux, limitant le phénomène de résidences « dormantes ». Ce tissu indique une demande orientée vers la propriété pour y vivre, avec une pression locative modérée, sauf sur le segment des appartements (23,0 % du parc).
Ancienneté du parc à Bondoufle
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 153 logements).
- Avant 1919 0,8 % 34 logts
- 1919-1945 0,3 % 14 logts
- 1946-1970 3,9 % 162 logts
- 1971-1990 54,4 % 2 260 logts
- 1991-2005 18,7 % 775 logts
- 2006-2019 21,9 % 909 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Bondoufle
345 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Bondoufle
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente un risque sismique très faible et un niveau de radon faible. Un risque naturel est recensé (probablement lié au ruissellement ou aux mouvements de terrain). La commune a fait l'objet de 9 arrêtés de catastrophe naturelle dans son histoire, souvent pour des inondations ou coulées de boue. Ces données, accessibles sur Géorisques, impliquent de vérifier l'assurabilité du bien et l'existence d'un Plan de Prévention des Risques (PPR). Dans les zones non concernées, la constructibilité n'est pas contrainte.
Cas pratique : un achat type à Bondoufle
Une maison familiale de 93 m², au prix médian de 2 964 €/m², représente un investissement de 275 652 € hors frais de notaire. Cela équivaut à environ 10,4 années de revenu médian local (26 390 €). Avec un apport de 10 % et un emprunt à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité de crédit s'établirait autour de 1 400 €. Un budget accessible pour un couple de primo-accédants disposant de deux revenus proches de la médiane.
Erreurs à éviter quand on achète à Bondoufle
- Se fier uniquement au prix au m² sans vérifier le DPE et l'état du bien.
- Oublier de consulter le dossier Géorisques pour les arrêtés catastrophes naturelles.
- Négocier sans connaître le prix médian réel (3 193 €/m²) du secteur.
- Sous-estimer les frais de notaire, surtout sur un bien ancien.
Points clés à retenir à Bondoufle
- Prix médian à 3 193 €/m², en hausse de 0,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 6,4 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 11,9 °C de moyenne annuelle.
- Marché stable, porté par une forte proportion de propriétaires occupants (73,1 %).
- Une maison coûte en moyenne 275 652 €, un appartement 182 784 €.
- Rendement net estimé à 3,8 % après charges et taxe foncière.
- Seulement 0,8 % du parc est considéré comme passoire thermique.
- La taxe foncière sur le bâti s'élève à 44,13 %.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Bondoufle ?
À Bondoufle, plusieurs critères influencent le prix au m² au-delà de la surface. La proximité de la gare d'Orangis Bois de l'Épine (3,3 km) ou des 27 commerces locaux peut ajouter une prime de 5 à 10 %. Pour une maison, la taille du terrain et son exposition sud-ouest sont valorisées. L'état du bien et sa performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus : un logement classé C se vendra mieux qu'un D. En appartement, l'étage (avec ascenseur) et la vue dégagée sont des atouts. Enfin, la rareté relative des biens anciens (1,2 % d'avant 1945) peut valoriser un patrimoine bien rénové.
Estimation indicative d'une maison à Bondoufle
Pour une maison de 98 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
291 746 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise, ancrée dans les données récentes de ventes (DVF), est cruciale pour maximiser votre produit tout en garantissant une vente dans des délais raisonnables. Surévaluer votre bien de 5 % (soit environ 16 000 € sur une maison type) le expose à une stagnation prolongée sur un marché où la liquidité n'est pas infinie. Sous-évaluer, c'est laisser de l'argent sur la table. L'expertise locale permet de pondérer des éléments comme la forte proportion de maisons (66,9 % du parc) ou l'attractivité des quartiers proches des 187 services recensés.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les algorithmes en ligne calculent une moyenne, mais ignorent les spécificités de chaque rue et de chaque bien. Un professionnel local connaît la demande réelle pour les quartiers proches du centre sportif ou des écoles (8 établissements). Il évalue l'impact d'une vue sur un espace vert ou d'une cuisine refaite à neuf. Surtout, il peut ajuster le prix en fonction de l'état réel (fissures, humidité, électricité) et des travaux à prévoir. Enfin, son réseau lui permet de cibler des acheteurs sérieux, facilitant une négociation au plus juste prix, ce qu'une estimation automatique ne permet pas.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Estimer son bien sur la seule base du prix médian au m², sans pondération.
- Ignorer l'impact négatif d'un DPE classé E ou F sur la valorisation.
- Ne pas tenir compte de la rareté des maisons avec terrain dans l'offre.
- Oublier de valoriser un bien rénové récemment par rapport au parc vieillissant.
Investir à Bondoufle : passer à l'action
L'analyse des donnees est une etape, mais la reussite d'un investissement se joue sur le terrain : selection du bien, diagnostic energetique, negociation. Un conseil local est indispensable pour saisir les subtilites du marche bondouflois.
Ces chiffres definissent un potentiel. Le traduire en achat reussi exige une expertise locale precise.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Bondoufle grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF)
- Evolution des prix et dynamique du marche
- Mise en relation avec un professionnel local
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier à Bondoufle
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Bondoufle
Quel est le prix moyen d'un appartement a Bondoufle ?
Le prix median d'un appartement a Bondoufle est de 3 232 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 56 m², l'investissement total s'eleve a environ 183 000 €.
Bondoufle est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, Bondoufle est generalement moins chere. Son prix au m² est inferieur de 15 % a celui de La Ville-du-Bois et de 6 % a Ballancourt-sur-Essonne, selon les donnees DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Bondoufle ?
Le rendement locatif brut est estime a 6,4 % pour les appartements. Apres deduction des charges, le rendement net approche les 3,8 %, ce qui reste correct en Ile-de-France.
Quels sont les risques d'investir a Bondoufle ?
Le risque principal est une accessibilite reduite pour les locaux, pouvant limiter la demande a la revente. Le volume de transactions a aussi baisse, signe d'un marche moins liquide.
Quels quartiers privilegier a Bondoufle ?
Les secteurs proches de la gare d'Orangis Bois de l'Epine (3,3 km) et les zones de construction recente offrent un meilleur potentiel locatif et de valorisation, grace a leur modernite et leur connectivite.
Marché immobilier des communes voisines
Bondoufle affiche un prix au m² inferieur de 15 % a La Ville-du-Bois et de 6 % a Ballancourt-sur-Essonne, tout en offrant un rendement locatif similaire, ce qui en fait un marche a fort effet de levier pour un investissement locatif.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Bondoufle.
Communes limitrophes de Bondoufle
Bondoufle est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Avec 2 977 €/m² en médiane, Bondoufle s'inscrit au niveau de la médiane de l'Essonne (3 226 €/m²) et reste +20,4 % au regard de la médiane nationale.
Le prix médian au m² à Bondoufle est stable entre 2021 et 2025 (-3,0 %). Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 676 transactions (source DGFiP/DVF). La dernière année fait apparaître une correction de -6,8 % du prix médian.
Marché mixte à Bondoufle: maisons à 2 906 €/m² et appartements à 3 232 €/m², soit des profils d'acquisition distincts selon le type de bien. Un bien type de 98 m² revient à environ 284 788 €, soit 10,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Loyers observés à Bondoufle: 17,4 €/m²/mois pour un appartement, 14,8 €/m²/mois pour une maison. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Peu de résidences secondaires à Bondoufle (1,0 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
La construction neuve est soutenue à Bondoufle: 603 logements autorisés sur la période 2021-2025 (base SITADEL), soit environ 121 par an. Le gros des permis concerne des logements collectifs (96 % des autorisations sur 2021-2025).
Pour comprendre ce marché, il faut rappeler que Bondoufle est une commune périurbaine francilienne. Bondoufle est dans un relief de plaine, à 78 m d'altitude en moyenne, autant d'éléments qui influent sur la valeur des biens.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.