Logement & immobilier

Le logement à Fleury-Mérogis

91700 Essonne 13 721 hab.
Fiche complète

Le parc immobilier de Fleury-Mérogis recense 3 692 logements, à dominante collective (79,9 % d'appartements, 3,3 pièces en moyenne).

3e du département
Résidences principales 90%
Logements vacants 9,1%
Chauffage principal Gaz de ville
DPE dominant C

01 Le parc de logements

3 692Logements au total
80 %Appartements i
28,3 %Propriétaires
0,9 %Rés. secondaires
60 %Logements sociaux i
9,1 %Logements vacants i+38% vs dept · +14% vs France
+26,7 %Évolution 2016–2022
615 /km²Densité de logements i

Le parc comprend 3 692 logements dont 3 323 résidences principales, 33 résidences secondaires et 337 logements vacants.

INSEE · 2022

Répartition du parc

Répartition fonctionnelle du parc: 90 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 3 692 logements.

INSEE · 2022

Époque de construction

Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (45 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.

INSEE · 2022

Nombre de pièces

Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 15 % de logements de cinq pièces ou plus et 24 % de petits logements (T1-T2).

INSEE · Recensements

Évolution du parc

2011 2016 2022
Total logements1 8592 9153 692
Rés. principales1 7182 6513 323
Rés. secondaires805033
Vacants61214337

Morangis (14 129 hab., à 8 km) présente 59,2 % de part de propriétaires

02 Occupation, confort et motorisation

INSEE · 2022

Répartition par statut

Structure d'occupation: propriétaires 28,3 %, locataires 69,3 % — la part HLM s'établit à 47 % des résidences principales.

INSEE · 2022

Mode de chauffage

Le gaz de ville équipe 69 % des résidences principales, devant électricité (27 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).

INSEE · 2022

Ancienneté d'emménagement

Moins de 2 ans295
2 à 4 ans1 280
5 à 9 ans887
10 ans ou plus861
Total ménages3 323
INSEE · 2022

Occupation des logements

Occupation normale1 187
Sous-occupation modérée903
Sous-occupation accentuée383
Suroccupation modérée538
Suroccupation accentuée107
INSEE · 2022

Équipement automobile

Ventilation par équipement automobile: 13 % sans véhicule, 58 % mono-motorisés, 30 % multi-motorisés. Par ailleurs, 57,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.

03 Évolution historique

3 692Logements en 2022
+1223 %Évolution depuis 1968
INSEE · 1968–2022

Évolution du parc depuis 1968

Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 279 logements à l'origine, 3 692 aujourd'hui.

INSEE · Logements vacants

Logements vacants

Année 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Logements vacants 80 71 73 75 89 57
Dont vacants > 2 ans 15 14 18

04 Performance énergétique (DPE)

CClasse DPE dominante
162kWh/m²/an en moyenne
0,9 %Passoires (F+G) i
2 446Diagnostics
ADEME · DPE

Étiquettes énergie & climat

Énergie

A
B
C
162 kWh/m²/an
D
E
F
G

Climat (GES)

A
B
C
3 874 kg CO2/an
D
E
F
G
ADEME · DPE

Distribution DPE

Le graphique décompose les 2 446 diagnostics par étiquette énergétique: 62 % en C, 62 % en A-B-C.

ADEME · GES

Distribution GES

Émissions CO₂: 60 % des logements relèvent de la classe C, 66 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.

ADEME · DPE

Consommation par époque de construction

Consommation selon l'époque: maximum 300 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 100 kWh/m²/an (après 2012).

ADEME · DPE

Maisons vs Appartements

Les maisons affichent une classe dominante C (177 kWh/m²/an), les appartements C (160) — l'écart typologique est marqué.

Comparaison territoriale
Consommation vs département-32 kWh/m²/an
Consommation vs France-41 kWh/m²/an
Passoires vs département-6,8 pts
Passoires vs France-9,0 pts

05 Obligations SRU (art. 55)

73,3 %Taux logements sociaux i
2 304Logements sociaux (LLS)
En détail
Objectif légal25 %
StatutConforme

06 Parc social détaillé (RPLS 2025)

Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).

7,11 €Loyer moyen /m² i
2,5 %Taux de vacance i
140dont PLAI i
100dont PLS i
1 111En QPV i
SDES · RPLS 2025

Typologie des logements sociaux

TypologieNombre
T162
T2351
T3759
T4579
T5+201

Le parc de logements structure le

Le saviez-vous ?

Résumé

Le parc de Fleury-Mérogis comprend 3 692 logements, dont l'essentiel (90,0 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 80,6 % contre 19,4 %. La commune est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, en plaine, à 78 m d'altitude.

Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 69,3 % de locataires. 47,3 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Au-dessus du seuil SRU, Fleury-Mérogis affiche 73,3 % de logements sociaux (cible 25,0 %).

Près d'44,6 % du parc de Fleury-Mérogis a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Le parc de Fleury-Mérogis se classe bien côté DPE: C en tête et 162 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 69,0 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.

Entre 2016 et 2022, le parc de Fleury-Mérogis a progressé de +26,7 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. La motorisation des ménages est classique: 12,6 % sans voiture et 29,6 % avec deux voitures ou plus.

Lue dans son contexte régional, la commune est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Fleury-Mérogis se trouve en plaine, à 78 m d'altitude, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.

Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 3 323 résidences principales de Fleury-Mérogis et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.

Faut-il investir à Fleury-Mérogis en 2026 ?

Fleury-Mérogis, ville jeune de l'Essonne avec une démographie en recul récent, présente un paysage immobilier contrasté. Son marché, longtemps stable, connaît une correction brutale en 2024. Cette baisse de 14 % interroge sur la solidité des indicateurs locaux et dessine un scénario d'investissement très spécifique.

2 952 €/m² prix médian
+7,9 % sur un an
49 transactions 2026

Un marché en correction sévère qui offre un point d'entrée à 16 % sous les prix de communes voisines aux indicateurs similaires.

Verdict

➤ Investir ici est une opération spéculative sur la correction, réservée aux investisseurs rodés capables de gérer un risque locatif élevé.

Rendement correct
Risque élevé
Horizon moyen terme
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Points clés

  • ✓ Correction de -14,2 % : opportunité de prix
  • ✓ Rendement locatif brut de 7,7 %
  • ✓ Parc immobilier récent (45 % post-2006)
  • ⚠ Fragilité économique locale élevée (IFE 7,7/10)
  • ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,6/10)
  • ⚠ Marché dépendant de la demande extérieure

Pour qui est faite cette commune ?

  • ✓ Investisseur locatif classique
  • ✗ Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
  • ✗ Investisseur plus-value long terme
  • ✗ Primo-accédant local

Positionnement sur le marché

  • Avec un prix médian de 2 737 €/m², Fleury-Mérogis se situe dans les 30 % des communes les moins chères d'Île-de-France.
  • Son prix est inférieur de 15 à 37 % à ceux de ses voisines directes de l'Essonne.
  • Son rendement locatif brut dépasse celui de la plupart des grandes métropoles, compensant partiellement les risques territoriaux.
Données 2026 Sources : DVF · INSEE · SDES Analyse éditoriale par IA

Analyse du marché immobilier à Fleury-Mérogis

Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,5/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.

Indices immobiliers de Fleury-Mérogis

Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.

4,5

Indice de Pression Immobilière

Modéré

Pression modérée (4,5/10) : le marché n'est ni tendu ni atone, laissant du temps à la négociation.

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Composantes de l'indice
Prix au m² (composite maisons/apparts)
27
Années de revenu pour acheter 70 m²
90
% de résidences secondaires
12
Croissance démographique (5 ans)
24
Densité de population
85
2,9

Indice d'Accessibilité Immobilière

Peu accessible

Accessibilité très faible (0,6/10) : les prix sont déconnectés du revenu médian local, un risque pour la revente.

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Composantes de l'indice
Ratio prix/revenu (inversé)
10
% de propriétaires
1
Taux de pauvreté (inversé)
100
% de HLM (signal structurel)
0
5,1

Indice d'Opportunité Locative

Modéré

Opportunité locative élevée (5,5/10) : la demande locative est soutenue, portée par une large part de locataires.

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Composantes de l'indice
% de locataires (proxy marché locatif)
100
% résidences secondaires (demande saisonnière)
12
Croissance démographique (5 ans)
24
Capacité touristique / population
29
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
73
2,8

Indice de Pression Touristique Immobilière

Faible

Pression touristique faible (2,8/10) : aucune perspective de location saisonnière ou de week-end.

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Composantes de l'indice
% de résidences secondaires
12
Capacité touristique / population
29
% de logements vacants
88
Faible densité (proxy isolement touristique)
15

Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.

Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers

Indice de Pression Immobilière (IPI)

À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?

Échelle : 10 = très forte pression

Composantes :

  • Prix au m² (composite maisons/apparts) — poids 30 % requis
    Valeur brute : 2765,8 — Percentile dept : 27/100
  • Années de revenu pour acheter 70 m² — poids 25 %
    Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 90/100
  • % de résidences secondaires — poids 20 %
    Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 12/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 15 %
    Valeur brute : -1,4 — Percentile dept : 24/100
  • Densité de population — poids 10 %
    Valeur brute : 2286,8 — Percentile dept : 85/100

⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.

Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)

Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?

Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible

Composantes :

  • Ratio prix/revenu (inversé) — poids 40 % requis
    Valeur brute : 10,0 — Percentile dept : 10/100
  • % de propriétaires — poids 25 %
    Valeur brute : 25,5 — Percentile dept : 1/100
  • Taux de pauvreté (inversé) — poids 25 %
    Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100
  • % de HLM (signal structurel) — poids 10 %
    Valeur brute : 42,6 — Percentile dept : 0/100

⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.

Indice d'Opportunité Locative (IOL)

La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?

Échelle : 10 = signaux très favorables

Composantes :

  • % de locataires (proxy marché locatif) — poids 25 % requis
    Valeur brute : 71,7 — Percentile dept : 100/100
  • % résidences secondaires (demande saisonnière) — poids 20 %
    Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 12/100
  • Croissance démographique (5 ans) — poids 20 %
    Valeur brute : -1,4 — Percentile dept : 24/100
  • Capacité touristique / population — poids 15 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 29/100
  • Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel) — poids 20 %
    Valeur brute : 2765,8 — Percentile dept : 73/100

⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.

Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)

À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?

Échelle : 10 = très forte pression touristique

Composantes :

  • % de résidences secondaires — poids 35 % requis
    Valeur brute : 0,9 — Percentile dept : 12/100
  • Capacité touristique / population — poids 25 %
    Valeur brute : 0,0 — Percentile dept : 29/100
  • % de logements vacants — poids 15 %
    Valeur brute : 9,1 — Percentile dept : 88/100
  • Faible densité (proxy isolement touristique) — poids 25 %
    Valeur brute : 2286,8 — Percentile dept : 15/100

⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.

Investir à Fleury-Mérogis : opportunités et risques

Investir à Fleury-Mérogis en 2026 relève d'une stratégie de value investing risquée. L'objectif est de profiter de la correction pour acquérir un bien à un prix bas, en misant sur un rendement locatif immédiat élevé (7,7 % brut) et une éventuelle stabilisation des prix. Le risque de décote supplémentaire est réel, tant que les indicateurs socio-économiques locaux restent dégradés.

La taxe foncière, à 42,42 %, grève significativement le rendement net, qui tombe autour de 4,6 %. Il faut également composer avec un parc locatif où la concurrence des logements sociaux (60 % du total) pèse sur les loyers du secteur libre. La vacance (9,1 %) et le turnover locatif sont donc des paramètres à surveiller de près.

La sélection du bien est capitale. Il faut privilégier les appartements de taille familiale dans les copropriétés les plus récentes et les mieux entretenues, pour attirer une population stable. Le très faible taux de passoires thermiques (0,9 %) est un point rassurant, écartant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires à court terme.

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Données du marché immobilier à Fleury-Mérogis

DVF, loyers, permis, analyse expert

Le prix médian a chuté de 454 €/m² en un an, pour s'établir à 2 737 €/m² selon les données DVF 2024. Cette dégringolade de 14,2 % est l'un des ajustements les plus violents observés en Île-de-France sur la période. Elle intervient après quatre années de prix anormalement stables, comme si le marché local avait résisté avant de céder d'un coup.

Cette correction creuse un écart de valorisation important avec les communes environnantes. Fleury-Mérogis est désormais 37 % moins chère que Morangis et 16 % moins chère que Saint-Pierre-du-Perray, selon la liste des comparables. Un tel gap ne s'explique pas uniquement par des différences de cadre de vie, mais indique une défiance spécifique des acquéreurs envers cette commune.

Le contexte territorial, avec un taux de chômage de 10,7 % et un revenu médian parmi les plus bas du département (19 420 €), ne permet pas à la demande locale de jouer son rôle d'amortisseur. Le marché est donc intégralement tributaire des investisseurs et des ménages extérieurs, dont les arbitrages peuvent être volatils.

Analyses détaillées du marché

Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.

Évolution du marché immobilier de Fleury-Mérogis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés

L'évolution des prix à Fleury-Mérogis dessine un schéma singulier : une stagnation relative entre 2020 et 2023, avec un prix médian oscillant autour de 3 150 €/m², suivie d'un effondrement à 2 737 €/m² en 2024 (-14,2 %). Cette correction, l'une des plus marquées du département, contraste avec la stabilité des communes voisines. Elle semble moins toucher les maisons (-8,3 % vs 2023) que les appartements (-14,7 %). Pour un acheteur en 2026, cette dégringolade pose la question de la fin du cycle baissier et d'un éventuel point de rebond, dans un contexte où le revenu médian local (19 420 €) ne permet pas de soutenir une reprise spontanée.

Évolution du marché immobilier de Fleury-Mérogis

Comment lire ce graphique ?

Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.

Trajectoire DVF 2021→2025: 3 174 €/m² → 2 952 €/m² (-7,0 %), volume annuel actuel 49 transactions.

Maisons vs Appartements

Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.

Maisons
Prix médian 3 087 €/m²
Surface médiane 88 m²
Transactions 14
Appartements
Prix médian 2 914 €/m²
Surface médiane 56 m²
Transactions 35

Indicateurs clés du marché

+7,9 %
Variation annuelle prix/m² ?
7,2 %
Rendement locatif apparts ?
6,2 %
Rendement locatif maisons ?
60,3 %
Taux d'effort ?
Effort élevé

Achat type — prix total estimé

271 656 €
Maison 88 m² ?
Mensualité ~1 575 €/mois (20 ans, 3,5 %)
163 184 €
Appartement 56 m² ?
Mensualité ~946 €/mois (20 ans, 3,5 %)
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité

Acheter vs Louer — appartement 56 m²

946 €/mois
Mensualité crédit ?
975 €/mois
Loyer estimé ?
Acheter coûte 29 €/mois de moins

Accessibilité — années de revenu médian

14,0 ans
Pour une maison ?
8,4 ans
Pour un appartement ?

Estimation des loyers (Carte des loyers)

17,4 €/m²
Loyer médian appartements ?
14,8 - 20,6 €/m²
15,9 €/m²
Loyer médian maisons ?
12,8 - 19,9 €/m²
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes

Le marché des transactions à Fleury-Mérogis a connu un net reflux en 2024, avec seulement 41 ventes contre 60 en 2023 et un pic à 110 en 2021. Cette baisse de liquidité (-32 % en un an) accompagne la correction des prix. Le marché est clairement dominé par les appartements (78 % des transactions), reflétant la structure du parc (80 % de collectif). Les biens vendus sont récents (surface médiane de 57 m² pour les appartements) et les prix moyens ressortent légèrement au-dessus des médianes, signe que les ventes se concentrent sur les lots les plus corrects. Le faible volume actuel indique un marché en attente, où les vendeurs doivent consentir à des baisses de prix pour conclure.

Répartition des ventes

28,6 % de maisons et 71,4 % d'appartements parmi les 49 transactions enregistrées.

Répartition des ventes: 28,6 % de maisons et 71,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.

Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
Indicateur Global Maisons Appartements
Nombre de transactions 49 14 35
Prix médian/m² 2 952 € 3 087 € 2 914 €
Prix moyen/m² 2 976 €
Surface médiane – 88 m² 56 m²

Historique

Année Transactions Prix médian/m²
2021 110 3 174 €
2022 84 3 139 €
2023 59 3 200 €
2024 41 2 737 €
2025 49 2 952 €
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés

La dynamique de construction neuve à Fleury-Mérogis est au point mort. Selon les données SITADEL, seulement 6 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en chute libre de -94 % par rapport à la période précédente. Cette absence totale de nouveaux projets reflète à la fois la saturation du territoire (6 km² seulement) et le faible appétit des promoteurs pour un marché en correction et à la solvabilité limitée. Cette stagnation de l'offre neuve évite un risque de surproduction, mais elle prive aussi la commune d'un levier de modernisation et de revalorisation de son parc, maintenant le bâti existant dans un rôle central.

Construction et développement immobilier

Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.

Évolution de la construction

1 866 logements autorisés cumulés, 1 228 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.

Vacance longue durée à Fleury-Mérogis

Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.

57 logements vacants au total
18 vacants depuis plus de 2 ans 31,6 % des vacants

Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.

Construction neuve à Fleury-Mérogis (5 dernières années)

Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).

Bilan construction à Fleury-Mérogis: 6 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-50 %).

6 logements autorisés sur 5 ans
0 en 2025 dernière année connue
-50 % vs 5 années précédentes tendance

Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.

Fourchettes de loyers à Fleury-Mérogis

Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.

Appartements
Bas 14,8 €/m²
Médian 17,4 €/m²
Haut 20,6 €/m²
Écart de 5,8 €/m² entre le 1er et le dernier décile.
Maisons
Bas 12,8 €/m²
Médian 15,9 €/m²
Haut 19,9 €/m²
Écart de 7,1 €/m² entre le 1er et le dernier décile.

Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.

Charge fiscale réelle à Fleury-Mérogis

Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.

Pour un appartement type (56 m²)
~2 483 €/an
soit ~2,5 mois de loyer par an
Pour une maison type (88 m²)
~3 571 €/an
soit ~2,5 mois de loyer par an
Taux taxe foncière sur le bâti 42,42 % Moyenne dept : 40,90 % +1,52 pt Moyenne France : 43,01 % -0,59 pt
Taxe d'habitation (rappel) 23,40 % supprimée pour les RP en 2023 · maintenue sur les résidences secondaires

Évolution du taux sur 4 ans

35,46 % 2021
35,40 % 2022
42,41 % 2023
42,42 % 2024
Comment se calcule ce chiffre ?

Le taux affiché (42,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.

Formule officielle : Taxe foncière = VLC × taux

Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.

L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.

Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.

Le rendement net est la vraie rentabilité. Du brut (7,7 %) au net (4,6 % pour les apparts), on déduit les charges incompressibles. La taxe foncière, élevée à 42,42 % du taux nominal, pèse lourd. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les provisions pour travaux (parc ancien à 55 %), et une provision pour vacance (9,1 % de logements vacants). Dans un parc locatif social majoritaire (60 %), le marché libre est étroit, influant sur la sélection des biens.

Performance énergétique du parc à Fleury-Mérogis

Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 446 diagnostics analysés (ADEME)

Parc à Fleury-Mérogis: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,9 %.

Classe dominante C
Passoires thermiques 0,9 % F + G
Conso moyenne 162 kWh/m²/an

Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.

Le parc est plutôt performant : classe C dominante et seulement 0,9 % de passoires thermiques (F/G). Ce score, lié à une construction récente (44,6 % du parc post-2006), réduit le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires d'ici 2028). Pour un acheteur, c'est un gage de faible facture énergétique et de pérennité du bien, sans obligation lourde de rénovation à court terme.

Calculateur de rendement à Fleury-Mérogis

Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.

Rendement brut —
Rendement net —
Mensualité crédit (20 ans à 3,5 %) —
Effort résiduel —

Erreurs à éviter quand on investit à Fleury-Mérogis

  • Négliger la taxe foncière élevée (42,42 %).
  • Oublier de provisionner pour la vacance (9,1 %).
  • Surévaluer les loyers face au revenu médian bas.
  • Ignorer la forte part de logements sociaux (60 %).

Quand acheter ou vendre ?

À Fleury-Mérogis, la saisonnalité est classique : plus d'offres au printemps, moins en été. Vendre entre mars et juin peut maximiser la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire. Acheter en novembre-décembre permet parfois de trouver des vendeurs plus pressés. Notez que la taxe foncière, payée en septembre par le propriétaire, peut inciter certains à vendre avant l'échéance.

Le saviez-vous ?

  • Seulement 0,9 % des résidences sont secondaires.
  • La commune a perdu 1,4 % d'habitants en 5 ans.
  • Le score numérique de la commune est de 10/100.

S'installer à Fleury-Mérogis : cadre de vie et logement

S'installer à Fleury-Mérogis, c'est choisir une ville jeune (âge médian de 30 ans) et très dense (2 287 hab/km²), à la fonction essentiellement résidentielle. La commune est bien reliée, avec la gare d'Orangis à 3,5 km et l'aéroport d'Orly à 10 minutes, un atout pour les actifs travaillant en Île-de-France. L'offre en équipements de base (261 au total) est correcte pour une ville de cette taille.

Le cadre de vie, cependant, est marqué par une forte fragilité sociale. Le taux de pauvreté place la commune au 2e rang départemental dans sa catégorie. Cette réalité se traduit par une demande importante pour les services publics et une pression sur le tissu commercial local. La faible part de maisons individuelles (19,5 %) confirme un profil urbain de collectif.

Carte du marché immobilier à Fleury-Mérogis

Fleury-Mérogis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.

moins cher moyen plus cher

Climat à Fleury-Mérogis

11,9 °C
Température moyenne ?
1 664 h
Ensoleillement ?
624 mm
Précipitations ?
44 j
Jours de gel/an ?

Le climat est tempéré avec une moyenne annuelle de 11,9 °C et 624 mm de pluie, inférieure à la moyenne nationale. Les hivers sont frais mais les gelées peu prononcées, et les étés supportables. Ce profil doux, sans extrêmes, convient aux actifs recherchant la proximité de l'aéroport d'Orly (10,1 km) et une vie sans contraintes météorologiques sévères. Idéal pour qui fuit les rigueurs du nord ou la canicule du sud.

Composition du parc immobilier à Fleury-Mérogis

3 692 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.

Répartition: 80,5 % d'appartements, 19,5 % de maisons — profil urbain marqué.

90,0 % Résidences principales 3 323 logements
0,9 % Résidences secondaires 33 logements
9,1 % Logements vacants 337 logements
28,3 % Propriétaires de leur résidence

Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.

Le marché est très locatif et social : 60 % de logements sociaux et seulement 28,3 % de propriétaires occupants. Cela crée une dynamique singulière où l'accession à la propriété est minoritaire, mais où la demande locative est structurelle. Le taux de résidences secondaires (0,9 %) est négligeable et la vacance (9,1 %) indique un parc parfois difficile à commercialiser. L'acheteur typique est donc souvent un investisseur ou un primo-accédant à la recherche d'un prix d'entrée bas.

Ancienneté du parc à Fleury-Mérogis

Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 318 logements).

  • Avant 1919 1,0 % 32 logts
  • 1919-1945 0,7 % 24 logts
  • 1946-1970 14,1 % 467 logts
  • 1971-1990 25,1 % 834 logts
  • 1991-2005 14,4 % 479 logts
  • 2006-2019 44,6 % 1 481 logts

Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.

Équipements et services à Fleury-Mérogis

261 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.

35 Commerces
109 Services
36 Santé
15 Sports et loisirs
6 Enseignement
2 Tourisme
58 Transports

Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.

Risques naturels et géorisques à Fleury-Mérogis

Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).

Potentiel radon Faible Classe 1/3
Sismicité Très faible Zone 1/5
Risques naturels recensés 2 aléas dans la commune
Arrêtés catnat (historique) 6 catastrophes naturelles déclarées

Le territoire présente une sismicité très faible et un radon faible. Deux risques naturels sont recensés, avec 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) disponible en mairie pour identifier d'éventuelles zones inondables ou de mouvement de terrain. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et les possibilités de travaux. Une due diligence est indispensable.

Erreurs à éviter quand on achète à Fleury-Mérogis

  • Zapper la vérification du DPE, malgré un parc récent.
  • Négliger la consultation du PPR pour les risques.
  • Surestimer le potentiel de revente rapide.
  • Oublier les frais de notaire sur un bien ancien.

Points clés à retenir à Fleury-Mérogis

  • Prix médian en nette correction : -14,2 % sur un an à 2 737 €/m².
  • Rendement brut locatif attractif à 7,7 % pour les appartements.
  • Climat doux : température moyenne de 11,9 °C.
  • Marché très locatif avec 60 % de logements sociaux.
  • Taxe foncière élevée : taux de 42,42 % du revenu cadastral.
  • Proximité aéroport d'Orly à 10,1 km.
  • La rareté des maisons (19,5 % du parc) valorise.
  • Parc récent : 44,6 % des logements construits après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
DVF — Demandes de Valeurs Foncières
Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
Prix médian vs prix moyen
Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
Q1, Q3 et fourchette interquartile
Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
Rendement locatif brut
Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
Rendement locatif net
Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
PPR — Plan de Prévention des Risques
Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
Carte des loyers
Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
Taxe foncière
Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.

Méthodologie & sources

Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.

  • DVF — Demandes de Valeurs Foncières DGFiP

    Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.

    Année 2026 Prochaine MAJ : octobre 2026 Source officielle ↗
  • Carte des loyers Min. Transition écologique

    Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.

    Année 2025 Prochaine MAJ : avril 2027 Source officielle ↗
  • INSEE — Recensement & équipements INSEE

    Données population, parc logement, équipements de proximité.

    Source officielle ↗
  • SITADEL — Permis de construire SDES — Min. Transition écologique

    Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).

    Source officielle ↗
  • ADEME — DPE ADEME

    Diagnostics de performance énergétique du parc local.

    Source officielle ↗
  • Géorisques (BRGM) BRGM / Min. Transition écologique

    Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.

    Source officielle ↗

Indices composites villagesfrancais.fr — IPI, IAI, IOL, IPTI sont calculés en interne par croisement des sources ci-dessus. La méthodologie complète est documentée et auditable. Chaque indice est noté sur 10 et accompagné d'un score de fiabilité (basé sur la disponibilité des données sources pour la commune).

Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fleury-Mérogis ?

À Fleury-Mérogis, trois facteurs pilotent la valeur au-delà du m². 1 : La performance énergétique (DPE). Un bien classe B se vendra avec une prime face au parc majoritairement en C. 2 : La localisation hyper-proche de la gare d'Orangis Bois de l'Épine (3,5 km) ou des 35 commerces. 3 : La typologie : une maison (19,5 % du parc) est une rareté qui valorise. L'état (récent ou rénové) et la présence d'un terrain sont aussi des leviers majeurs face à un marché très concurrentiel.

Estimation indicative d'une maison à Fleury-Mérogis

Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :

259 776 €

Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.

Pourquoi faire estimer par un professionnel local

Les outils en ligne utilisent des moyennes. Or, à Fleury-Mérogis, le marché est bipolaire : un segment social très important et un segment libre étroit, où la valeur au m² peut varier de plus de 20 % selon la rue et l'état. Un expert local connaît la valeur différentielle d'un appartement rénové près des écoles (7 établissements) versus un bien identique près des grands ensembles. Il évalue aussi l'impact réel du DPE et vous aide à négocier avec les acquéreurs sérieux, nombreux dans cette zone de prix accessibles.

Erreurs à éviter pour une estimation fiable

  • Se fier seulement au prix médian du m².
  • Comparer un logement social et un logement libre.
  • Sous-estimer l'impact d'un DPE dégradé.
  • Négliger la micro-localisation près des équipements.

Investir à Fleury-Mérogis : passer à l'action

Les données DVF tracent une courbe alarmante, mais les opportunités se nichent dans les détails : sélection du bon immeuble, négociation agressive, gestion locative proactive. Seul un professionnel implanté peut vous guider dans ce marché complexe et volatil.

Cette analyse révèle un potentiel sous conditions. Un expert local peut identifier les biens qui échappent aux risques structurels.

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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.

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Récapitulatif

    Questions fréquentes sur l'immobilier à Fleury-Mérogis

    Pourquoi les prix ont-ils baissé à Fleury-Mérogis ?

    Les prix médians ont chuté de 14,2 % en 2024, une correction attribuable à la faible solvabilité locale (revenu médian de 19 420 €), à la part élevée de logements sociaux (60 %) et à un reflux général des transactions dans un contexte de taux plus élevés.

    Quel est le rendement locatif à Fleury-Mérogis ?

    Le rendement locatif brut est estimé à 7,7 % pour les appartements, ce qui est élevé en Île-de-France. Compte tenu des charges (taxe foncière à 42,42 %, gestion), le rendement net ressort plutôt autour de 4,6 %.

    Fleury-Mérogis est-elle bien desservie par les transports ?

    Oui, la commune bénéficie d'une bonne accessibilité routière et de la proximité de la gare d'Orangis - Bois de l'Épine (3,5 km) et de l'aéroport Paris-Orly (10,1 km). Le taux de couverture très haut débit et fibre est de 100 %.

    Quel type de bien trouve-t-on à Fleury-Mérogis ?

    Le parc immobilier est majoritairement constitué d'appartements (80 % des logements). Il est également très récent : 44,6 % des logements ont été construits après 2006. Les maisons individuelles représentent moins de 20 % du parc.

    Quels sont les risques naturels à Fleury-Mérogis ?

    La commune est exposée à deux risques naturels recensés et a fait l'objet de six arrêtés de catastrophe naturelle par le passé. La sismicité est très faible et le radon de niveau faible.

    Marché immobilier des communes voisines

    Fleury-Mérogis affiche un écart de valorisation massif par rapport à des communes comparables comme Morangis (-37 %) ou Épinay-sur-Orge (-33 %), un levier de décote qui peut se révéler attractif si la correction s'arrête.

    Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fleury-Mérogis.

    Communes limitrophes de Fleury-Mérogis

    Fleury-Mérogis est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :

    2 952 €/m² Prix médian à Fleury-Mérogis
    Être recontacté gratuitement Être recontacté

    Résumé

    Le prix médian de Fleury-Mérogis s'établit à 2 952 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Essonne.

    Le prix médian au m² à Fleury-Mérogis diminue de -7,0 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 343 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +7,9 %.

    Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 087 €/m² (surface médiane 88 m²) et celui des appartements à 2 914 €/m² (56 m²). Un bien type de 88 m² revient à environ 271 656 €, soit 14,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.

    Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,4 €/m² pour un appartement et 15,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,2 % pour un appartement (6,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.

    Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (83 % des autorisations sur 2021-2025).

    Le marché immobilier de Fleury-Mérogis s'interprète dans un contexte plus large — Fleury-Mérogis est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 78 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.

    Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.

    Sources et méthodologie

    Dernière mise à jour : 25/06/2026
    Voir le détail des 7 sources utilisées

    Poursuivre la visite à Fleury-Mérogis

    Classement remarquable Couverture fibre Top 1 national Aussi sur cette commune Conformité sanitaire Aussi sur cette commune Services & mobilité Aussi sur cette commune Système éducatif Aussi sur cette commune Profil de la population Aussi sur cette commune Niveau de vie et emploi Aussi sur cette commune Que visiter Boutique souvenir Mug, t-shirt et affiche du village Page principale Retour à la fiche Fleury-Mérogis

    Communes voisines

    Sainte-Geneviève-Des-Bois 91700 35 438 hab. 2,8 km Ris-Orangis 91130 31 189 hab. 4,8 km Bondoufle 91070 10 767 hab. 2,4 km Le Plessis-Pâté 91220 4 154 hab. 3,3 km