01 Le parc de logements
Le parc comprend 3 692 logements dont 3 323 résidences principales, 33 résidences secondaires et 337 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 3 323 | 90,0 % |
| Résidences secondaires | 33 | 0,9 % |
| Logements vacants | 337 | 9,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 90 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 9 % de vacants pour un total de 3 692 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 32 | 1,0 % |
| 1919-1945 | 24 | 0,7 % |
| 1946-1970 | 467 | 14,1 % |
| 1971-1990 | 834 | 25,1 % |
| 1991-2005 | 479 | 14,4 % |
| 2006-2019 | 1 481 | 44,6 % |
Lecture de l'âge du bâti: la tranche 2006-2019 domine (45 %), le bâti ancien d'avant 1919 pèse 1 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 277 | 8,3 % |
| 2 pièces | 508 | 15,3 % |
| 3 pièces | 1 068 | 32,1 % |
| 4 pièces | 974 | 29,3 % |
| 5 pièces ou plus | 497 | 15,0 % |
Le parc compte 3,3 pièces en moyenne par logement, avec 15 % de logements de cinq pièces ou plus et 24 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 859 | 2 915 | 3 692 |
| Rés. principales | 1 718 | 2 651 | 3 323 |
| Rés. secondaires | 80 | 50 | 33 |
| Vacants | 61 | 214 | 337 |
Morangis (14 129 hab., à 8 km) présente 59,2 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 941 | 28,3 % |
| Locataires (privé) | 729 | 21,9 % |
| Locataires HLM | 1 573 | 47,3 % |
| Logés gratuitement | 80 | 2,4 % |
Structure d'occupation: propriétaires 28,3 %, locataires 69,3 % — la part HLM s'établit à 47 % des résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 293 | 69,0 % |
| Fioul | 59 | 1,8 % |
| Électricité | 884 | 26,6 % |
| Gaz bouteille | 16 | 0,5 % |
| Autre (bois…) | 71 | 2,1 % |
Le gaz de ville équipe 69 % des résidences principales, devant électricité (27 %) et autres sources (bois notamment) (2 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 295 |
| 2 à 4 ans | 1 280 |
| 5 à 9 ans | 887 |
| 10 ans ou plus | 861 |
| Total ménages | 3 323 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 187 |
| Sous-occupation modérée | 903 |
| Sous-occupation accentuée | 383 |
| Suroccupation modérée | 538 |
| Suroccupation accentuée | 107 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 419 | 12,6 % |
| 1 voiture | 1 919 | 57,7 % |
| 2 voitures ou plus | 985 | 29,6 % |
Ventilation par équipement automobile: 13 % sans véhicule, 58 % mono-motorisés, 30 % multi-motorisés. Par ailleurs, 57,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 279 | 264 | 3 | 12 |
| 1975 | 1 028 | 888 | 8 | 132 |
| 1982 | 1 274 | 1 209 | 7 | 58 |
| 1990 | 1 522 | 1 461 | 11 | 50 |
| 1999 | 1 757 | 1 684 | 15 | 58 |
| 2006 | 1 875 | 1 748 | 60 | 67 |
| 2011 | 1 859 | 1 718 | 80 | 61 |
| 2016 | 2 915 | 2 651 | 50 | 214 |
| 2022 | 3 692 | 3 323 | 33 | 337 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 279 logements à l'origine, 3 692 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 80 | 71 | 73 | 75 | 89 | 57 |
| Dont vacants > 2 ans | 15 | 14 | 18 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0,0 % |
| Classe B | 17 | 0,7 % |
| Classe C | 1 506 | 61,6 % |
| Classe D | 350 | 14,3 % |
| Classe E | 551 | 22,5 % |
| Classe F | 15 | 0,6 % |
| Classe G | 6 | 0,2 % |
Le graphique décompose les 2 446 diagnostics par étiquette énergétique: 62 % en C, 62 % en A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 16 | 0,7 % |
| Classe B | 114 | 4,7 % |
| Classe C | 1 479 | 60,5 % |
| Classe D | 578 | 23,6 % |
| Classe E | 241 | 9,9 % |
| Classe F | 15 | 0,6 % |
| Classe G | 3 | 0,1 % |
Émissions CO₂: 60 % des logements relèvent de la classe C, 66 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 300 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 270 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 133 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 150 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 100 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 300 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 100 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 0 |
| Classe B | 3 | 14 |
| Classe C | 142 | 1 364 |
| Classe D | 119 | 231 |
| Classe E | 17 | 534 |
| Classe F | 8 | 7 |
| Classe G | 6 | 0 |
Les maisons affichent une classe dominante C (177 kWh/m²/an), les appartements C (160) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 62 |
| T2 | 351 |
| T3 | 759 |
| T4 | 579 |
| T5+ | 201 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Fleury-Mérogis (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Fleury-Mérogis est le petite ville ayant la plus faible part de propriétaires du département Essonne. (sur 43 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
- Fleury-Mérogis est la commune ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Essonne. (sur 133 communes) Voir le classement
Résumé
Le parc de Fleury-Mérogis comprend 3 692 logements, dont l'essentiel (90,0 %) correspond à des résidences principales occupées à l'année. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 80,6 % contre 19,4 %. La commune est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, en plaine, à 78 m d'altitude.
Profil d'occupation typique d'un tissu urbain — 69,3 % de locataires. 47,3 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Au-dessus du seuil SRU, Fleury-Mérogis affiche 71,6 % de logements sociaux (cible 25,0 %).
Près d'44,6 % du parc de Fleury-Mérogis a moins de vingt ans, signe d'une dynamique récente de construction. Le parc de Fleury-Mérogis se classe bien côté DPE: C en tête et 162 kWh/m²/an, en retrait par rapport au repère national (203). Au plan énergétique résidentiel, 69,0 % des résidences principales s'appuient sur le gaz de ville.
Entre 2016 et 2022, le parc de Fleury-Mérogis a progressé de +26,7 % — une dynamique de construction résidentielle soutenue. La motorisation des ménages est classique: 12,6 % sans voiture et 29,6 % avec deux voitures ou plus.
Lue dans son contexte régional, la commune est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne — un ancrage qui colore le parc. Côté topographie, Fleury-Mérogis se trouve en plaine, à 78 m d'altitude, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 3 323 résidences principales de Fleury-Mérogis et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Fleury-Mérogis en 2026 ?
Fleury-Mérogis, ville jeune de l'Essonne avec une démographie en recul récent, présente un paysage immobilier contrasté. Son marché, longtemps stable, connaît une correction brutale en 2024. Cette baisse de 14 % interroge sur la solidité des indicateurs locaux et dessine un scénario d'investissement très spécifique.
Un marché en correction sévère qui offre un point d'entrée à 16 % sous les prix de communes voisines aux indicateurs similaires.
Verdict
➤ Investir ici est une opération spéculative sur la correction, réservée aux investisseurs rodés capables de gérer un risque locatif élevé.
Points clés
- ✓ Correction de -14,2 % : opportunité de prix
- ✓ Rendement locatif brut de 7,7 %
- ✓ Parc immobilier récent (45 % post-2006)
- ⚠ Fragilité économique locale élevée (IFE 7,7/10)
- ⚠ Accessibilité très faible (IAI 0,6/10)
- ⚠ Marché dépendant de la demande extérieure
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 737 €/m², Fleury-Mérogis se situe dans les 30 % des communes les moins chères d'Île-de-France.
- Son prix est inférieur de 15 à 37 % à ceux de ses voisines directes de l'Essonne.
- Son rendement locatif brut dépasse celui de la plupart des grandes métropoles, compensant partiellement les risques territoriaux.
Analyse du marché immobilier à Fleury-Mérogis
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 10,6 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 7,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Fleury-Mérogis : opportunités et risques
Investir à Fleury-Mérogis en 2026 relève d'une stratégie de value investing risquée. L'objectif est de profiter de la correction pour acquérir un bien à un prix bas, en misant sur un rendement locatif immédiat élevé (7,7 % brut) et une éventuelle stabilisation des prix. Le risque de décote supplémentaire est réel, tant que les indicateurs socio-économiques locaux restent dégradés.
La taxe foncière, à 42,42 %, grève significativement le rendement net, qui tombe autour de 4,6 %. Il faut également composer avec un parc locatif où la concurrence des logements sociaux (60 % du total) pèse sur les loyers du secteur libre. La vacance (9,1 %) et le turnover locatif sont donc des paramètres à surveiller de près.
La sélection du bien est capitale. Il faut privilégier les appartements de taille familiale dans les copropriétés les plus récentes et les mieux entretenues, pour attirer une population stable. Le très faible taux de passoires thermiques (0,9 %) est un point rassurant, écartant le risque de travaux de rénovation énergétique obligatoires à court terme.
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Données du marché immobilier à Fleury-Mérogis
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a chuté de 454 €/m² en un an, pour s'établir à 2 737 €/m² selon les données DVF 2024. Cette dégringolade de 14,2 % est l'un des ajustements les plus violents observés en Île-de-France sur la période. Elle intervient après quatre années de prix anormalement stables, comme si le marché local avait résisté avant de céder d'un coup.
Cette correction creuse un écart de valorisation important avec les communes environnantes. Fleury-Mérogis est désormais 37 % moins chère que Morangis et 16 % moins chère que Saint-Pierre-du-Perray, selon la liste des comparables. Un tel gap ne s'explique pas uniquement par des différences de cadre de vie, mais indique une défiance spécifique des acquéreurs envers cette commune.
Le contexte territorial, avec un taux de chômage de 10,7 % et un revenu médian parmi les plus bas du département (19 420 €), ne permet pas à la demande locale de jouer son rôle d'amortisseur. Le marché est donc intégralement tributaire des investisseurs et des ménages extérieurs, dont les arbitrages peuvent être volatils.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Fleury-Mérogis Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
L'évolution des prix à Fleury-Mérogis dessine un schéma singulier : une stagnation relative entre 2020 et 2023, avec un prix médian oscillant autour de 3 150 €/m², suivie d'un effondrement à 2 737 €/m² en 2024 (-14,2 %). Cette correction, l'une des plus marquées du département, contraste avec la stabilité des communes voisines. Elle semble moins toucher les maisons (-8,3 % vs 2023) que les appartements (-14,7 %). Pour un acheteur en 2026, cette dégringolade pose la question de la fin du cycle baissier et d'un éventuel point de rebond, dans un contexte où le revenu médian local (19 420 €) ne permet pas de soutenir une reprise spontanée.
Évolution du marché immobilier de Fleury-Mérogis
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 174 €/m² → 2 952 €/m² (-7,0 %), volume annuel actuel 49 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Le marché des transactions à Fleury-Mérogis a connu un net reflux en 2024, avec seulement 41 ventes contre 60 en 2023 et un pic à 110 en 2021. Cette baisse de liquidité (-32 % en un an) accompagne la correction des prix. Le marché est clairement dominé par les appartements (78 % des transactions), reflétant la structure du parc (80 % de collectif). Les biens vendus sont récents (surface médiane de 57 m² pour les appartements) et les prix moyens ressortent légèrement au-dessus des médianes, signe que les ventes se concentrent sur les lots les plus corrects. Le faible volume actuel indique un marché en attente, où les vendeurs doivent consentir à des baisses de prix pour conclure.
Répartition des ventes
28,6 % de maisons et 71,4 % d'appartements parmi les 49 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 28,6 % de maisons et 71,4 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 49 | 14 | 35 |
| Prix médian/m² | 2 952 € | 3 087 € | 2 914 € |
| Prix moyen/m² | 2 976 € | ||
| Surface médiane | – | 88 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 110 | 3 174 € |
| 2022 | 84 | 3 139 € |
| 2023 | 59 | 3 200 € |
| 2024 | 41 | 2 737 € |
| 2025 | 49 | 2 952 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction neuve à Fleury-Mérogis est au point mort. Selon les données SITADEL, seulement 6 logements ont été autorisés sur les cinq dernières années, avec une tendance en chute libre de -94 % par rapport à la période précédente. Cette absence totale de nouveaux projets reflète à la fois la saturation du territoire (6 km² seulement) et le faible appétit des promoteurs pour un marché en correction et à la solvabilité limitée. Cette stagnation de l'offre neuve évite un risque de surproduction, mais elle prive aussi la commune d'un levier de modernisation et de revalorisation de son parc, maintenant le bâti existant dans un rôle central.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
1 866 logements autorisés cumulés, 1 228 commencés: la dynamique récente affiche 0 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Fleury-Mérogis
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Fleury-Mérogis (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Fleury-Mérogis: 6 logements autorisés sur 5 ans, 0 pour la dernière année (-50 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Fleury-Mérogis
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Fleury-Mérogis
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,42 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie rentabilité. Du brut (7,7 %) au net (4,6 % pour les apparts), on déduit les charges incompressibles. La taxe foncière, élevée à 42,42 % du taux nominal, pèse lourd. Ajoutez les frais de gestion (environ 8 % du loyer), les provisions pour travaux (parc ancien à 55 %), et une provision pour vacance (9,1 % de logements vacants). Dans un parc locatif social majoritaire (60 %), le marché libre est étroit, influant sur la sélection des biens.
Performance énergétique du parc à Fleury-Mérogis
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 446 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Fleury-Mérogis: majorité classée C, part de passoires thermiques à 0,9 %.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Le parc est plutôt performant : classe C dominante et seulement 0,9 % de passoires thermiques (F/G). Ce score, lié à une construction récente (44,6 % du parc post-2006), réduit le risque réglementaire immédiat (interdiction de location des passoires d'ici 2028). Pour un acheteur, c'est un gage de faible facture énergétique et de pérennité du bien, sans obligation lourde de rénovation à court terme.
Calculateur de rendement à Fleury-Mérogis
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Erreurs à éviter quand on investit à Fleury-Mérogis
- Négliger la taxe foncière élevée (42,42 %).
- Oublier de provisionner pour la vacance (9,1 %).
- Surévaluer les loyers face au revenu médian bas.
- Ignorer la forte part de logements sociaux (60 %).
Quand acheter ou vendre ?
À Fleury-Mérogis, la saisonnalité est classique : plus d'offres au printemps, moins en été. Vendre entre mars et juin peut maximiser la visibilité auprès des familles souhaitant une rentrée scolaire. Acheter en novembre-décembre permet parfois de trouver des vendeurs plus pressés. Notez que la taxe foncière, payée en septembre par le propriétaire, peut inciter certains à vendre avant l'échéance.
Le saviez-vous ?
- Seulement 0,9 % des résidences sont secondaires.
- La commune a perdu 1,4 % d'habitants en 5 ans.
- Le score numérique de la commune est de 10/100.
S'installer à Fleury-Mérogis : cadre de vie et logement
S'installer à Fleury-Mérogis, c'est choisir une ville jeune (âge médian de 30 ans) et très dense (2 287 hab/km²), à la fonction essentiellement résidentielle. La commune est bien reliée, avec la gare d'Orangis à 3,5 km et l'aéroport d'Orly à 10 minutes, un atout pour les actifs travaillant en Île-de-France. L'offre en équipements de base (261 au total) est correcte pour une ville de cette taille.
Le cadre de vie, cependant, est marqué par une forte fragilité sociale. Le taux de pauvreté place la commune au 2e rang départemental dans sa catégorie. Cette réalité se traduit par une demande importante pour les services publics et une pression sur le tissu commercial local. La faible part de maisons individuelles (19,5 %) confirme un profil urbain de collectif.
Carte du marché immobilier à Fleury-Mérogis
Fleury-Mérogis et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Fleury-Mérogis
Le climat est tempéré avec une moyenne annuelle de 11,9 °C et 624 mm de pluie, inférieure à la moyenne nationale. Les hivers sont frais mais les gelées peu prononcées, et les étés supportables. Ce profil doux, sans extrêmes, convient aux actifs recherchant la proximité de l'aéroport d'Orly (10,1 km) et une vie sans contraintes météorologiques sévères. Idéal pour qui fuit les rigueurs du nord ou la canicule du sud.
Composition du parc immobilier à Fleury-Mérogis
3 692 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 80,5 % d'appartements, 19,5 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le marché est très locatif et social : 60 % de logements sociaux et seulement 28,3 % de propriétaires occupants. Cela crée une dynamique singulière où l'accession à la propriété est minoritaire, mais où la demande locative est structurelle. Le taux de résidences secondaires (0,9 %) est négligeable et la vacance (9,1 %) indique un parc parfois difficile à commercialiser. L'acheteur typique est donc souvent un investisseur ou un primo-accédant à la recherche d'un prix d'entrée bas.
Ancienneté du parc à Fleury-Mérogis
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 3 318 logements).
- Avant 1919 1,0 % 32 logts
- 1919-1945 0,7 % 24 logts
- 1946-1970 14,1 % 467 logts
- 1971-1990 25,1 % 834 logts
- 1991-2005 14,4 % 479 logts
- 2006-2019 44,6 % 1 481 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Fleury-Mérogis
261 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Fleury-Mérogis
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire présente une sismicité très faible et un radon faible. Deux risques naturels sont recensés, avec 6 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consultez obligatoirement le plan de prévention des risques (PPR) disponible en mairie pour identifier d'éventuelles zones inondables ou de mouvement de terrain. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et les possibilités de travaux. Une due diligence est indispensable.
Erreurs à éviter quand on achète à Fleury-Mérogis
- Zapper la vérification du DPE, malgré un parc récent.
- Négliger la consultation du PPR pour les risques.
- Surestimer le potentiel de revente rapide.
- Oublier les frais de notaire sur un bien ancien.
Points clés à retenir à Fleury-Mérogis
- Prix médian en nette correction : -14,2 % sur un an à 2 737 €/m².
- Rendement brut locatif attractif à 7,7 % pour les appartements.
- Climat doux : température moyenne de 11,9 °C.
- Marché très locatif avec 60 % de logements sociaux.
- Taxe foncière élevée : taux de 42,42 % du revenu cadastral.
- Proximité aéroport d'Orly à 10,1 km.
- La rareté des maisons (19,5 % du parc) valorise.
- Parc récent : 44,6 % des logements construits après 2006.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Fleury-Mérogis ?
À Fleury-Mérogis, trois facteurs pilotent la valeur au-delà du m². 1 : La performance énergétique (DPE). Un bien classe B se vendra avec une prime face au parc majoritairement en C. 2 : La localisation hyper-proche de la gare d'Orangis Bois de l'Épine (3,5 km) ou des 35 commerces. 3 : La typologie : une maison (19,5 % du parc) est une rareté qui valorise. L'état (récent ou rénové) et la présence d'un terrain sont aussi des leviers majeurs face à un marché très concurrentiel.
Estimation indicative d'une maison à Fleury-Mérogis
Pour une maison de 88 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
259 776 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne utilisent des moyennes. Or, à Fleury-Mérogis, le marché est bipolaire : un segment social très important et un segment libre étroit, où la valeur au m² peut varier de plus de 20 % selon la rue et l'état. Un expert local connaît la valeur différentielle d'un appartement rénové près des écoles (7 établissements) versus un bien identique près des grands ensembles. Il évalue aussi l'impact réel du DPE et vous aide à négocier avec les acquéreurs sérieux, nombreux dans cette zone de prix accessibles.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier seulement au prix médian du m².
- Comparer un logement social et un logement libre.
- Sous-estimer l'impact d'un DPE dégradé.
- Négliger la micro-localisation près des équipements.
Investir à Fleury-Mérogis : passer à l'action
Les données DVF tracent une courbe alarmante, mais les opportunités se nichent dans les détails : sélection du bon immeuble, négociation agressive, gestion locative proactive. Seul un professionnel implanté peut vous guider dans ce marché complexe et volatil.
Cette analyse révèle un potentiel sous conditions. Un expert local peut identifier les biens qui échappent aux risques structurels.
Évaluez précisément un bien à Fleury-Mérogis à l'aune des dernières transactions et de la correction en cours.
- Analyse basée sur les 41 ventes DVF 2024
- Projection intégrant la baisse récente des prix
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Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Fleury-Mérogis
Pourquoi les prix ont-ils baissé à Fleury-Mérogis ?
Les prix médians ont chuté de 14,2 % en 2024, une correction attribuable à la faible solvabilité locale (revenu médian de 19 420 €), à la part élevée de logements sociaux (60 %) et à un reflux général des transactions dans un contexte de taux plus élevés.
Quel est le rendement locatif à Fleury-Mérogis ?
Le rendement locatif brut est estimé à 7,7 % pour les appartements, ce qui est élevé en Île-de-France. Compte tenu des charges (taxe foncière à 42,42 %, gestion), le rendement net ressort plutôt autour de 4,6 %.
Fleury-Mérogis est-elle bien desservie par les transports ?
Oui, la commune bénéficie d'une bonne accessibilité routière et de la proximité de la gare d'Orangis - Bois de l'Épine (3,5 km) et de l'aéroport Paris-Orly (10,1 km). Le taux de couverture très haut débit et fibre est de 100 %.
Quel type de bien trouve-t-on à Fleury-Mérogis ?
Le parc immobilier est majoritairement constitué d'appartements (80 % des logements). Il est également très récent : 44,6 % des logements ont été construits après 2006. Les maisons individuelles représentent moins de 20 % du parc.
Quels sont les risques naturels à Fleury-Mérogis ?
La commune est exposée à deux risques naturels recensés et a fait l'objet de six arrêtés de catastrophe naturelle par le passé. La sismicité est très faible et le radon de niveau faible.
Marché immobilier des communes voisines
Fleury-Mérogis affiche un écart de valorisation massif par rapport à des communes comparables comme Morangis (-37 %) ou Épinay-sur-Orge (-33 %), un levier de décote qui peut se révéler attractif si la correction s'arrête.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Fleury-Mérogis.
Communes limitrophes de Fleury-Mérogis
Fleury-Mérogis est entourée de 7 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Fleury-Mérogis s'établit à 2 952 €/m² en 2026, un niveau intermédiaire entre les communes les plus chères et les plus accessibles de l'Essonne.
Le prix médian au m² à Fleury-Mérogis diminue de -7,0 % sur cinq ans (2021-2025). Au total, 343 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Évolution annuelle récente: +7,9 %.
Le marché mêle maisons et appartements: le prix médian des maisons ressort à 3 087 €/m² (surface médiane 88 m²) et celui des appartements à 2 914 €/m² (56 m²). Un bien type de 88 m² revient à environ 271 656 €, soit 14,0 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,4 €/m² pour un appartement et 15,9 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 7,2 % pour un appartement (6,2 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Les résidences secondaires représentent 0,9 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Très peu de permis délivrés sur 2021-2025 — le parc évolue principalement par mutation de l'ancien. Le gros des permis concerne des résidences (services, étudiantes, seniors) (83 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché immobilier de Fleury-Mérogis s'interprète dans un contexte plus large — Fleury-Mérogis est caractéristique des communes franciliennes de deuxième couronne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est en plaine, à 78 m d'altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.