01 Le parc de logements
Le parc comprend 1 689 logements dont 1 498 résidences principales, 40 résidences secondaires et 151 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 1 498 | 88,7 % |
| Résidences secondaires | 40 | 2,4 % |
| Logements vacants | 151 | 8,9 % |
Visualisation des trois usages du parc: 89 % d'habitat permanent, 2 % de résidences secondaires et 9 % de logements inoccupés sur un total de 1 689.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 152 | 10,1 % |
| 1919-1945 | 109 | 7,3 % |
| 1946-1970 | 175 | 11,7 % |
| 1971-1990 | 467 | 31,2 % |
| 1991-2005 | 342 | 22,8 % |
| 2006-2019 | 254 | 16,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 10 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,3 % |
| 2 pièces | 84 | 5,6 % |
| 3 pièces | 195 | 13,0 % |
| 4 pièces | 343 | 22,9 % |
| 5 pièces ou plus | 872 | 58,2 % |
Taille moyenne: 4,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 58 %, les T1-T2 6 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 1 616 | 1 647 | 1 689 |
| Rés. principales | 1 470 | 1 445 | 1 498 |
| Rés. secondaires | 45 | 54 | 40 |
| Vacants | 101 | 148 | 151 |
En comparaison, Camors (à 19 km) enregistre 69,8 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 1 198 | 80,0 % |
| Locataires (privé) | 222 | 14,8 % |
| Locataires HLM | 65 | 4,3 % |
| Logés gratuitement | 13 | 0,9 % |
Occupation des résidences principales — 80,0 % appartiennent à leurs occupants, 19,1 % sont louées, avec 4 % du parc en logement social.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 119 | 7,9 % |
| Fioul | 297 | 19,8 % |
| Électricité | 628 | 41,9 % |
| Gaz bouteille | 39 | 2,6 % |
| Autre (bois…) | 415 | 27,7 % |
Répartition des modes de chauffage: 42 % au électricité, 28 % pour autres sources (bois notamment), 20 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 128 |
| 2 à 4 ans | 220 |
| 5 à 9 ans | 215 |
| 10 ans ou plus | 936 |
| Total ménages | 1 498 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 131 |
| Sous-occupation modérée | 311 |
| Sous-occupation accentuée | 406 |
| Suroccupation modérée | 10 |
| Suroccupation accentuée | 10 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 90 | 6,0 % |
| 1 voiture | 620 | 41,4 % |
| 2 voitures ou plus | 789 | 52,7 % |
Équipement automobile des ménages: 6 % sans voiture, 41 % avec une voiture et 53 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 86,5 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 865 | 774 | 38 | 53 |
| 1975 | 945 | 841 | 55 | 49 |
| 1982 | 1 093 | 910 | 101 | 82 |
| 1990 | 1 143 | 990 | 43 | 110 |
| 1999 | 1 225 | 1 085 | 67 | 73 |
| 2006 | 1 489 | 1 324 | 113 | 53 |
| 2011 | 1 616 | 1 470 | 45 | 101 |
| 2016 | 1 647 | 1 445 | 54 | 148 |
| 2022 | 1 689 | 1 498 | 40 | 151 |
Entre 1968 et 2022, le parc est passé de 865 à 1 689 logements, soit +95 % d'évolution sur plus d'un demi-siècle.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 172 | 200 | 189 | 228 | 194 | 132 |
| Dont vacants > 2 ans | 101 | 97 | 87 | 88 | 78 | 93 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 1,0 % |
| Classe B | 9 | 3,0 % |
| Classe C | 87 | 29,2 % |
| Classe D | 110 | 36,9 % |
| Classe E | 41 | 13,8 % |
| Classe F | 31 | 10,4 % |
| Classe G | 17 | 5,7 % |
Répartition des étiquettes DPE: D en tête (37 %), 33 % du parc en classes vertueuses (A à C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 58 | 19,5 % |
| Classe B | 132 | 44,3 % |
| Classe C | 49 | 16,4 % |
| Classe D | 20 | 6,7 % |
| Classe E | 18 | 6,0 % |
| Classe F | 15 | 5,0 % |
| Classe G | 6 | 2,0 % |
Répartition climat du parc: B concentre 44 % des diagnostics et 80 % obtiennent A, B ou C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 239 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 241 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 230 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 208 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 163 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 135 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 135 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 241 pour ceux 1948-1974.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 9 | 0 |
| Classe C | 67 | 20 |
| Classe D | 85 | 25 |
| Classe E | 39 | 2 |
| Classe F | 30 | 1 |
| Classe G | 17 | 0 |
Performance comparée: maisons classées D (227), appartements classés D (188), en kWh/m²/an.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 0 |
| T2 | 21 |
| T3 | 28 |
| T4 | 12 |
| T5+ | 2 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Moréac (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Le parc résidentiel de Moréac compte 1 689 logements à l'issue du recensement 2022, dont 1 498 résidences principales. Une typologie quasi monomorphe — 95,9 % de maisons, le collectif y est très marginal. À l'échelle locale, Moréac est une commune bretonne, entre terre et mer, à 120 m d'altitude, sur un relief peu marqué, dans l'arrière-pays du littoral morbihannais, à 44 km environ — contexte utile pour lire le parc.
L'occupation est largement dominée par les propriétaires: 80,0 % des résidences principales de Moréac sont occupées par leur propriétaire, contre 19,1 % de locataires. Le parc HLM pèse 4,3 % de l'offre de résidences principales.
Le parc mêle bâti ancien (10,2 % avant 1919) et constructions récentes (17,0 % après 2006). Côté DPE, de Moréac, le parc fait moins bien que le repère national: D et 221 kWh/m²/an, contre 203 en moyenne. La part des logements F ou G dans le parc diagnostiqué atteint 16,1 %. Côté énergie, le électricité chauffe 41,9 % des résidences principales.
Le nombre de logements de Moréac varie peu sur la période 2016–2022. 52,7 % des ménages de Moréac disposent d'au moins deux voitures, reflet d'une dépendance forte à l'automobile.
Ancrée régionalement, la commune est une commune bretonne, entre terre et mer: les attentes résidentielles s'y calquent. La commune est à 120 m d'altitude, sur un relief peu marqué, dans l'arrière-pays du littoral morbihannais, à 44 km environ: un facteur d'attractivité ou de contrainte selon les profils d'acheteurs et de locataires.
Le détail du parc (1 498 résidences principales de Moréac) correspond au millésime INSEE 2022. Les performances énergétiques s'appuient sur les DPE ADEME, régulièrement mis à jour par les diagnostiqueurs agréés.
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Correction marquée sur le marché à Moréac : -5,4 % en un an, dans un contexte de seulement 36 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 6,6 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Morbihan
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Moréac
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,6 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Moréac
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Moréac s'établit à 1 729 €, sur la base de 36 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 34,7 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,6 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Moréac Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Moréac
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 1 502 €/m² à 1 729 €/m² (+15,1 %), pour 36 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 69 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
97,2 % de maisons et 2,8 % d'appartements parmi les 36 transactions enregistrées.
Les maisons concentrent 97,2 % des mutations, pour un prix médian de 1 708 €/m² (maisons) contre 1 956 €/m² (appartements).
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 36 | 35 | 1 |
| Prix médian/m² | 1 729 € | 1 708 € | 1 956 € |
| Prix moyen/m² | 1 670 € | ||
| Surface médiane | – | 99 m² | 69 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 60 | 1 502 € |
| 2022 | 43 | 1 643 € |
| 2023 | 38 | 1 662 € |
| 2024 | 37 | 1 828 € |
| 2025 | 36 | 1 729 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Rythme de la construction: 28 logements autorisés sur la dernière période (2025), après 14 sur 2013 — soit +100,0 %.
Vacance longue durée à Moréac
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Moréac (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
La production neuve à à Moréac totalise 61 logements sur 5 ans, soit -12 % vs la période antérieure.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Moréac
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Moréac
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (34,74 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,1 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Moréac
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 298 diagnostics analysés (ADEME)
La classe énergétique dominante du parc à Moréac est D, avec 16,1 % de passoires thermiques (étiquettes F et G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Moréac
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Moréac : cadre de vie et logement
Moréac compte 3 704 habitants, à 111 m d'altitude. Le climat local affiche 12,0 °C de moyenne annuelle et 1 044 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 5 appellations d'origine rattachées au terroir local et 130 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Moréac
Moréac et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Moréac
Composition du parc immobilier à Moréac
1 689 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc immobilier à Moréac est composé très majoritairement de maisons (96,1 %), profil résidentiel familial typique.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Moréac
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 1 497 logements).
- Avant 1919 10,2 % 152 logts
- 1919-1945 7,3 % 109 logts
- 1946-1970 11,7 % 175 logts
- 1971-1990 31,2 % 467 logts
- 1991-2005 22,8 % 342 logts
- 2006-2019 17,0 % 254 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Moréac
130 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Moréac
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Moréac
Pour une maison de 99 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
171 171 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Moréac
Quel est le prix de l'immobilier à Moréac ?
Le prix médian au m² à Moréac est de 1 729 € (données DVF, 36 transactions). Pour une maison de 99 m² (surface médiane locale), compter environ 169 000 €.
Comment Moréac se situe-t-elle dans le Morbihan ?
Moréac se situe dans la moyenne départementale du Morbihan.
Quel rendement locatif espérer à Moréac ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Moréac est de 6,6 % (loyer de 9,4 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Moréac.
Résumé
Marché aligné sur la médiane départementale: 1 729 €/m² à Moréac contre 2 679 €/m² pour le Morbihan.
Entre 2021 et 2025, Moréac a vu son prix médian au m² progresser de +15,1 %. 214 transactions au total sur la fenêtre 2021-2025, selon les données DVF. Sur la dernière année, le prix médian recule de -5,4 % — un retournement à surveiller.
Typologie à dominante pavillonnaire: 97,2 % des ventes concernent des maisons, à 1 708 €/m² en médiane. Rapporté au revenu médian de Moréac, un logement de 99 m² (169 092 €) représente 7,7 années de ressources brutes.
Les loyers d'annonce de Moréac avoisinent 10,0 €/m² pour les appartements et 9,4 €/m² pour les maisons. Ratio loyer annuel / prix: 6,1 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Peu de résidences secondaires à Moréac (2,4 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Entre 2021 et 2025, 61 logements autorisés au permis de construire (SITADEL) — un flux de production stable. Le gros des permis concerne des maisons individuelles pures (95 % des autorisations sur 2021-2025).
Côté contexte, Moréac est une commune bretonne, entre terre et mer, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Sur le plan physique, la commune est dans l'arrière-pays du littoral morbihannais, à 44 km environ, à 120 m d'altitude, sur un relief peu marqué, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.