01 Le parc de logements
Le parc comprend 9 542 logements dont 8 496 résidences principales, 145 résidences secondaires et 900 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 8 496 | 89,0 % |
| Résidences secondaires | 145 | 1,5 % |
| Logements vacants | 900 | 9,4 % |
Sur les 9 542 logements recensés, 89 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 9 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 216 | 2,6 % |
| 1919-1945 | 514 | 6,2 % |
| 1946-1970 | 3 154 | 37,8 % |
| 1971-1990 | 2 722 | 32,6 % |
| 1991-2005 | 1 060 | 12,7 % |
| 2006-2019 | 674 | 8,1 % |
La période 1946-1970 concentre 38 % du parc, tandis que 3 % datent d'avant 1919 et 8 % ont été construits après 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 226 | 2,7 % |
| 2 pièces | 834 | 9,8 % |
| 3 pièces | 2 396 | 28,2 % |
| 4 pièces | 2 253 | 26,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 788 | 32,8 % |
Distribution par taille: 12 % de petits logements (T1-T2), 33 % de grands (5p+), moyenne à 4,0 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 8 797 | 9 044 | 9 542 |
| Rés. principales | 8 413 | 8 433 | 8 496 |
| Rés. secondaires | 54 | 91 | 145 |
| Vacants | 330 | 520 | 900 |
À 4 km, Juvisy-sur-Orge (19 292 hab.) enregistre 37,4 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 5 387 | 63,4 % |
| Locataires (privé) | 1 086 | 12,8 % |
| Locataires HLM | 1 901 | 22,4 % |
| Logés gratuitement | 122 | 1,4 % |
La répartition du parc occupé: 63,4 % de propriétaires, 35,2 % de locataires, dont 22 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 228 | 61,5 % |
| Fioul | 769 | 9,1 % |
| Électricité | 2 237 | 26,3 % |
| Gaz bouteille | 48 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 214 | 2,5 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — gaz de ville en tête (62 %), 26 % pour électricité et 9 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 642 |
| 2 à 4 ans | 1 680 |
| 5 à 9 ans | 1 672 |
| 10 ans ou plus | 4 503 |
| Total ménages | 8 496 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 2 035 |
| Sous-occupation modérée | 2 297 |
| Sous-occupation accentuée | 1 704 |
| Suroccupation modérée | 656 |
| Suroccupation accentuée | 143 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 1 112 | 13,1 % |
| 1 voiture | 4 280 | 50,4 % |
| 2 voitures ou plus | 3 104 | 36,5 % |
Le graphique montre la répartition par nombre de véhicules — 13 % sans, 50 % à une voiture, 37 % multi-motorisés. Par ailleurs, 69,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 5 146 | 4 365 | 566 | 215 |
| 1975 | 6 688 | 6 089 | 325 | 274 |
| 1982 | 6 824 | 6 488 | 189 | 147 |
| 1990 | 7 419 | 6 980 | 184 | 255 |
| 1999 | 7 929 | 7 277 | 123 | 529 |
| 2006 | 8 797 | 8 467 | 82 | 248 |
| 2011 | 8 797 | 8 413 | 54 | 330 |
| 2016 | 9 044 | 8 433 | 91 | 520 |
| 2022 | 9 542 | 8 496 | 145 | 900 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 5 146 logements, le total atteint 9 542 en 2022 (+85 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 531 | 501 | 443 | 454 | 542 | 380 |
| Dont vacants > 2 ans | 97 | 82 | 74 | 88 | 111 | 192 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 12 | 0,3 % |
| Classe B | 149 | 3,5 % |
| Classe C | 2 299 | 54,8 % |
| Classe D | 882 | 21,0 % |
| Classe E | 473 | 11,3 % |
| Classe F | 247 | 5,9 % |
| Classe G | 137 | 3,3 % |
La classe C domine avec 55 % des diagnostics, et 59 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 317 | 7,5 % |
| Classe B | 498 | 11,9 % |
| Classe C | 2 114 | 50,3 % |
| Classe D | 646 | 15,4 % |
| Classe E | 338 | 8,0 % |
| Classe F | 194 | 4,6 % |
| Classe G | 92 | 2,2 % |
Distribution des étiquettes climat: dominante C à 50 %, 70 % du parc affichent un profil carbone favorable (A-B-C).
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 284 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 191 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 145 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 139 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 104 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 284 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 104 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 8 | 4 |
| Classe B | 23 | 126 |
| Classe C | 332 | 1 967 |
| Classe D | 379 | 503 |
| Classe E | 234 | 239 |
| Classe F | 168 | 79 |
| Classe G | 99 | 38 |
Performance comparée: maisons classées D (232), appartements classés C (152), en kWh/m²/an.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 79 |
| T2 | 444 |
| T3 | 975 |
| T4 | 691 |
| T5+ | 171 |
Faut-il investir à Morsang-sur-Orge en 2026 ?
Située en Île-de-France, Morsang-sur-Orge bénéficie de la proximité de l'aéroport d'Orly et de la gare d'Épinay-sur-Orge. Son marché immobilier, après une forte hausse jusqu'en 2023, a connu une correction en 2024. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec un rendement locatif brut de 8,3 % et une correction récente de -10,2 %, Morsang-sur-Orge offre un point d'entrée plus attractif que ses voisines.
Verdict
➤ Investir ici suppose de cibler un appartement pour la location annuelle, en acceptant un risque économique local marqué.
Points clés
- ✓ Rendement brut élevé pour les appartements (8,3 %)
- ✓ Correction récente de -10,2 % : opportunité d'entrée
- ✓ Densité de population élevée : demande locative soutenue
- ⚠ Fragilité économique : taux de chômage à 12,3 %
- ⚠ Accessibilité très faible pour les primo-accédants
- ⚠ Parc de logements anciens : 8,8 % d'avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 3 327 €/m², Morsang-sur-Orge se situe en dessous de la médiane nationale.
- Dans l'Essonne, son prix est inférieur de 15 % à la moyenne départementale (environ 3 900 €/m²).
- Son rendement locatif brut de 8,3 % surpasse largement celui des grandes métropoles comme Paris (4 % environ).
Analyse du marché immobilier à Morsang-sur-Orge
Le marché immobilier de Morsang-sur-Orge affiche une pression notable (IPI 6,4/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Morsang-sur-Orge
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,4
Indice de Pression Immobilière
Élevé
Pression immobilière élevée : le marché est dynamique, avec une demande soutenue.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéPression immobilière élevée : le marché est dynamique, avec une demande soutenue.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,8
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat local, risque de liquidité à la revente.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité très faible : les prix dépassent la capacité d'achat local, risque de liquidité à la revente.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
5,9
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est forte, adaptée à l'investissement locatif annuel.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est forte, adaptée à l'investissement locatif annuel.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
3,4
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible : peu d'attrait pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible : peu d'attrait pour la location saisonnière, privilégiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3209,8 — Percentile dept : 55/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 80/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 71/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 5416,8 — Percentile dept : 98/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,0 — Percentile dept : 20/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 56,5 — Percentile dept : 17/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 19,9 — Percentile dept : 10/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 36,6 — Percentile dept : 81/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 34/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 5,1 — Percentile dept : 71/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3209,8 — Percentile dept : 45/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,5 — Percentile dept : 34/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 9,4 — Percentile dept : 90/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 5416,8 — Percentile dept : 2/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Morsang-sur-Orge : opportunités et risques
L'argument principal réside dans le rendement locatif brut des appartements, évalué à 8,3 % selon la carte des loyers du ministère. Ce chiffre, nettement supérieur à la moyenne régionale, compense partiellement le risque lié à la fragilité économique du territoire. Néanmoins, le rendement net chute à environ 5,1 % après charges, notamment une taxe foncière de 39,69 % qui pèse sur la rentabilité réelle.
Investir impose une sélection rigoureuse du bien. La part non négligeable de passoires thermiques (8,7 % en classes F/G) expose à des travaux de rénovation obligatoires dans les prochaines années, en vertu de la loi Climat et Résilience. Privilégier les logements récents ou déjà rénovés devient une nécessité pour sécuriser son investissement.
La stratégie la plus adaptée reste la location annuelle classique, en ciblant les petits appartements bien connectés. La pression touristique étant faible (IPTI à 3,4/10), la location saisonnière n'est pas pertinente. La faible accessibilité (IAI à 1,8/10) et la correction des prix limitent les perspectives de plus-value à court terme, orientant l'horizon d'investissement vers le moyen terme.
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Données du marché immobilier à Morsang-sur-Orge
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian a reculé de 10,2 % en 2024, pour s'établir à 3 327 €/m². Cette correction, la plus forte de la période récente, fait suite à une hausse continue entre 2020 et 2023. D'après les données DVF, cette baisse est plus prononcée que chez plusieurs voisines, créant un écart de valorisation significatif. Morsang-sur-Orge apparaît ainsi comme un marché plus accessible au sein de la couronne sud de l'agglomération parisienne.
La structure des transactions révèle un marché dominé par l'habitat individuel, avec 157 ventes de maisons contre 80 d'appartements en 2024. La surface médiane des biens vendus est modeste (77 m² pour les maisons, 61 m² pour les appartements), ce qui reflète un parc adapté aux petits budgets et aux investisseurs. Toutefois, l'ancienneté du bâti (8,8 % d'avant 1945) impose une vigilance accrue sur l'état des biens et leur performance énergétique.
Le contexte économique local, marqué par un taux de chômage de 12,3 %, constitue un frein structurel. La demande locative est cependant soutenue par la proximité de l'aéroport d'Orly et de la gare d'Épinay-sur-Orge, comme l'indique l'indice d'opportunité locative élevé (5,9/10). Cette profil mixte dessine un marché porté par les actifs travaillant à l'extérieur, plus que par la solvabilité locale.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Morsang-sur-Orge Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, les prix médians ont progressé de 9 % à Morsang-sur-Orge, passant de 3 408 €/m² à 3 713 €/m². Le pic a été atteint en 2023, avant une correction de -10,2 % en 2024. Cette baisse contraste avec la tendance départementale qui reste globalement à la hausse. Pour un acheteur en 2026, cette correction pourrait offrir un point d'entrée favorable, mais il faudra surveiller la reprise ou la poursuite de la baisse. Les maisons ont mieux résisté que les appartements, avec un prix médian de 3 589 €/m² contre 2 615 €/m² pour les appartements en 2024. D'après les transactions DVF, cette dynamique place Morsang-sur-Orge en retrait par rapport à des communes voisines comme Juvisy-sur-Orge, dont les prix ont moins fluctué.
Évolution du marché immobilier de Morsang-sur-Orge
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Morsang-sur-Orge évolue de -0,8 %, passant de 3 354 à 3 327 €/m²; 248 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Pour un appartement type de 61 m² à 153 354 €, avec un loyer moyen de 17,3 €/m²/mois, le rendement brut atteint 8,3 %. Après déduction des charges (vacance 8 %, gestion 12 %, taxe foncière), le rendement net tombe à 5,1 %. Le prix d'une maison type de 77 m² s'élève à 280 126 €, avec un rendement brut de 5,3 % (net 3,3 %). L'effort financier pour acquérir une maison représente 11,3 années de revenu médian, contre 6,2 ans pour un appartement. Ces simulations, basées sur les données DVF 2024, montrent que l'investissement locatif en appartement peut être autofinancé, mais la faible accessibilité des maisons les réserve aux budgets plus solides.
Acheter vs Louer — appartement 61 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, 248 transactions ont été enregistrées, soit une baisse par rapport aux 240 de 2023. Le marché est composé à 62 % de maisons (157 ventes) et 38 % d'appartements (91 ventes). La surface médiane des maisons vendues est de 77 m², celle des appartements de 61 m². Les prix médians sont de 3 589 €/m² pour les maisons et 2 615 €/m² pour les appartements. Ce marché est plutôt équilibré entre vendeurs et acheteurs, avec une liquidité correcte. Le volume de transactions, en baisse de 12,5 % sur un an, indique un ralentissement de l'activité, cohérent avec la correction des prix. Selon la DGFiP, le profil type du bien vendu est une maison des années 1970, reflétant un parc relativement ancien.
Répartition des ventes
63,3 % de maisons et 36,7 % d'appartements parmi les 248 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 63,3 % de maisons et 36,7 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 248 | 157 | 91 |
| Prix médian/m² | 3 327 € | 3 589 € | 2 615 € |
| Prix moyen/m² | 3 679 € | ||
| Surface médiane | – | 87 m² | 61 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 302 | 3 354 € |
| 2022 | 312 | 3 554 € |
| 2023 | 219 | 3 641 € |
| 2024 | 194 | 3 313 € |
| 2025 | 248 | 3 327 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les 5 dernières années, 290 logements ont été autorisés, dont 53 en 2024. Cette tendance est en baisse de 50 % par rapport aux 5 années précédentes, ce qui indique un ralentissement net de la construction neuve. Cette faible offre nouvelle peut soutenir les prix de l'ancien, mais elle limite aussi l'attractivité pour les nouveaux résidents. La commune, déjà dense (5 417 hab/km²), n'a plus beaucoup de réserves foncières. D'après les données SITADEL, cette dynamique atone contraste avec la croissance démographique modérée de la commune (+5,1 % sur 5 ans), ce qui pourrait à terme accentuer la tension sur le parc existant et favoriser une reprise des prix.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 2 192 autorisations et 1 200 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 55 %.
Vacance longue durée à Morsang-sur-Orge
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Morsang-sur-Orge (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Morsang-sur-Orge: 320 logements autorisés sur 5 ans, 78 pour la dernière année (-47 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers à Morsang-sur-Orge
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Morsang-sur-Orge
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (39,69 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,4 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Passer du rendement brut au net signifie soustraire tous les frais récurrents. À Morsang-sur-Orge, la taxe foncière sur le bâti s'élève à 39,69 %. Ajoutez environ 15 % du loyer pour la gestion locative, les provisions pour copropriété (fréquente dans un parc composé à 48,2 % d'appartements) et un abondement pour travaux et vacance locative (le taux de logements vacants est de 9,4 %). Ces charges réduisent significativement la rentabilité apparente.
Performance énergétique du parc à Morsang-sur-Orge
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 4 199 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Morsang-sur-Orge: majorité classée C, part de passoires thermiques à 9,1 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
Le parc local présente une performance énergétique plutôt bonne, avec une classe dominante C (173 kWh/m²/an) et seulement 8,7 % de passoires thermiques (F/G). Ceci réduit le risque réglementaire immédiat pour les acquéreurs. Néanmoins, la loi Climat implique l'interdiction de location des logements classés G dès 2025, puis F en 2028. À Morsang, cela concerne un stock limité, offrant une visibilité rassurante sur la valeur future des biens.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 en bon état, situés près des transports (gare, bus), sont les plus simples à louer. Les maisons de type T3/T4, bien que moins rentables (rendement brut 5,3 %), attirent les familles pour des locations plus longues. Privilégiez les biens rénovés (classe DPE C dominante) pour éviter les travaux de rénovation énergétique obligatoires, sachant que 8,7 % du parc est en passoire thermique (F/G). Le neuf est rare (53 logements autorisés en 2024).
Quelles zones cibler à Morsang-sur-Orge ?
La zone la plus prisée est le secteur de la gare d'Épinay-sur-Orge, pour sa connectivité. Le centre-bourg historique, avec ses 3 monuments protégés et ses commerces (61 équipements), offre aussi une bonne attractivité. Les quartiers plus périphériques et résidentiels conviennent aux recherches de maisons avec jardins. La vigilance s'impose sur les zones soumises au PPRi (inondation), pouvant impacter l'assurance et l'attractivité.
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Risques à connaître avant d'investir à Morsang-sur-Orge
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 9,4 %. La dépendance à l'économie locale, marquée par un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (12,3 %), peut fragiliser la solvabilité des locataires. Il n'y a pas de saisonnalité touristique significative (1,5 % de résidences secondaires). Enfin, la taxe foncière (39,69 %) pèse sur le rendement net, et les biens anciens peuvent nécessiter des rénovations coûteuses.
Erreurs à éviter quand on investit à Morsang-sur-Orge
- Négliger la taxe foncière, élevée à 39,69 %.
- Oublier de provisionner pour la vacance (taux de 9,4 %).
- Surévaluer les loyers sans vérifier les prix pratiques.
- Acheter une passoire thermique (F/G) sans budget travaux.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier francilien connaît traditionnellement un rebond au printemps et à la rentrée de septembre. À Morsang-sur-Orge, vendre au printemps peut maximiser l'attractivité des espaces extérieurs des maisons. Pour acheter, la fin d'année (novembre-décembre) peut offrir des opportunités avec moins de concurrence. Anticipez l'échéance de la taxe foncière, payable en septembre, dans votre calendrier d'achat ou de vente.
Le saviez-vous ?
- Morsang-sur-Orge compte 3 monuments historiques protégés.
- La commune a une densité de population record dans sa catégorie du département.
- 90,5 % des logements sont éligibles à la fibre optique.
S'installer à Morsang-sur-Orge : cadre de vie et logement
Morsang-sur-Orge offre un cadre de vie pratique, intégré à la Communauté d'Agglomération Cœur d'Essonne. La commune dispose de 694 équipements, dont 61 commerces et 107 services de santé, assurant une autonomie quotidienne. La connexion fibre est excellente (90,5 % du territoire couvert), un atout pour les télétravailleurs.
Le profil démographique est jeune (âge médian de 38 ans) et dynamique, avec une population en légère croissance. La présence de deux plans de prévention des risques d'inondation (PPRi) sur l'Orge et la Sallemouille est à intégrer dans le choix du quartier, car elle peut impacter l'assurance et la valeur du bien. La commune reste toutefois très dense, avec peu d'espaces de respiration.
Carte du marché immobilier à Morsang-sur-Orge
Morsang-sur-Orge et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Morsang-sur-Orge
Avec une température moyenne annuelle de 11,9 °C et 624 mm de précipitations, le climat de Morsang-sur-Orge est typique de l'Île-de-France, tempéré et peu extrême. Les hivers sont modérés (altitude moyenne de 73 m) et les étés supportables. Ce profil convient parfaitement aux acheteurs recherchant une stabilité climatique, sans les rigueurs montagnardes ou l'humidité excessive des zones côtières. Un atout pour le confort de vie au quotidien.
À qui s'adresse Morsang-sur-Orge ?
Cette commune s'adresse principalement aux primo-accédants et aux jeunes familles aux revenus modestes à intermédiaires (revenu médian 24 900 €), qui cherchent à devenir propriétaires d'une maison en Île-de-France sans exploser leur budget. Elle peut aussi convenir à certains retraités cherchant à se rapprocher de la capitale tout en conservant un accès aisé aux services de santé. En revanche, les chercheurs de calme absolu et d'espace seront limités par la forte densité.
Avantages et limites à Morsang-sur-Orge
✓ Points forts
- Prix d'entrée attractif pour l'Île-de-France.
- Desserte ferroviaire pratique (gare à 1,3 km).
- Proximité de l'aéroport d'Orly (7 km).
- Par immobilier majoritairement individuel (51,8 % de maisons).
- Équipements et services nombreux (694 au total).
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-10,2 %), risque de moins-value à court terme.
- Densité de population très élevée (5 417 hab/km²).
- Exposition à un risque d'inondation (PPRi actif).
Composition du parc immobilier à Morsang-sur-Orge
9 542 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 51,8 % de maisons, 48,2 % d'appartements sur un total de 9 542 logements.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc de logements est majoritairement constitué de maisons individuelles (51,8 %), signe d'un habitat familial et pavillonnaire. Le taux de propriétaires (63,4 %) est élevé, ce qui indique un marché stable et ancré. Cependant, la part de logements sociaux (28 %) et le taux de vacance (9,4 %, supérieur à la moyenne nationale) complexifient le tableau. Ce marché attire donc à la fois des familles en quête de stabilité et des investisseurs attentifs aux opportunités.
Ancienneté du parc à Morsang-sur-Orge
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 8 339 logements).
- Avant 1919 2,6 % 216 logts
- 1919-1945 6,2 % 514 logts
- 1946-1970 37,8 % 3 154 logts
- 1971-1990 32,6 % 2 722 logts
- 1991-2005 12,7 % 1 060 logts
- 2006-2019 8,1 % 674 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Morsang-sur-Orge
694 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Morsang-sur-Orge
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Morsang-sur-Orge est soumise à deux Plans de Prévention des Risques naturels (PPRi) pour les rivières Orge et Sallemouille, indiquant un risque d'inondation à prendre en compte. La sismicité est très faible et le radon faible. 15 arrêtés de catastrophe naturelle ont été recensés historiquement. Consultez systématiquement l'état des risques (ERP) d'un bien, surtout s'il est proche des cours d'eau. Ces contraintes peuvent impacter l'assurabilité et les travaux.
Cas pratique : un achat type à Morsang-sur-Orge
Pour une maison type de 77 m², le prix médian s'établit à 280 126 €. Avec un apport de 10 % et un crédit sur 20 ans à un taux estimé à 4 %, la mensualité hors assurance approcherait 1 500 €. Cela représente environ 72 % du revenu médian local mensuel, soulignant la nécessité d'un double apport pour les ménages morsaintois.
Erreurs à éviter quand on achète à Morsang-sur-Orge
- Oublier de consulter le PPRi inondation avant l'offre.
- Négocier sans connaître le DPE, clé pour la valeur future.
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian local.
- Ne pas vérifier la proximité des 354 services de proximité.
Points clés à retenir à Morsang-sur-Orge
- Prix médian à 3 327 €/m², en baisse de -10,2 % sur un an.
- Rendement net locatif estimé à 5,1 % pour un appartement.
- Climat francilien tempéré, 11,9 °C de moyenne annuelle.
- Prix total médian d'une maison : 280 126 €.
- Écart important entre maisons (3 589 €/m²) et appartements (2 615 €/m²).
- Taxe foncière élevée : 39,69 % sur le bâti.
- Densité élevée : 1ère sur 20 dans sa catégorie du département.
- Revenu médian local de 24 900 €, à mettre en regard.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Morsang-sur-Orge ?
À Morsang-sur-Orge, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation précise. La proximité de la gare d'Épinay-sur-Orge (1,3 km) ou de l'aéroport d'Orly (6,9 km) est un véritable levier. Pour une maison, la taille du terrain et l'état général priment. Pour un appartement, l'étage, la vue et la performance énergétique (DPE) font la différence. Un bien rénové avec un DPE B ou C se vendra avec une décote moindre. Près des 20 écoles ou des 61 commerces, l'attractivité est accrue.
Estimation indicative d'une maison à Morsang-sur-Orge
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
289 449 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation erronée coûte cher. Surévaluer de 10 % un appartement type (61 m²) à Morsang-sur-Orge, c'est le placer 15 000 € au-dessus du marché, le condamnant à une vacance prolongée. À l'inverse, sous-évaluer prive le vendeur d'une somme substantielle. Seules les méthodes s'appuyant sur les 210 transactions réelles (DVF) et les paramètres locaux (proximité gare, état DPE C dominant, exposition aux risques naturels) permettent de se positionner justement dans la fourchette. C'est le préalable indispensable à une négociation sereine.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Une estimation automatique ne capture pas la réalité du terrain. Un professionnel local connaît la valeur différentielle entre un quartier près de la gare et une zone plus éloignée. Il évalue justement l'état intérieur, l'exposition, la qualité de la copropriété et les projets d'aménagement de l'Agglomération Cœur d'Essonne. Son expertise permet aussi de cibler les acheteurs sérieux et de négocier efficacement, en s'appuyant sur des comparaisons récentes et pertinentes, au-delà du simple prix médian au m².
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix moyen au m² de la commune.
- Oublier l'impact d'un DPE dégradé sur la valorisation.
- Négliger la micro-localisation (proche gare vs. secteur isolé).
- Vendre sans connaître le taux de chômage local (12,3 %).
Investir à Morsang-sur-Orge : passer à l'action
Transformer ces données en décision concrète nécessite une connaissance fine du terrain. Notre réseau de professionnels locaux vous guide pour identifier le bien adapté à votre stratégie d'investissement à Morsang-sur-Orge.
Les données DVF 2024 révèlent un marché en correction. Pour saisir la bonne opportunité, l'expertise locale est indispensable.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Morsang-sur-Orge grâce aux dernières transactions DVF 2024.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Morsang-sur-Orge
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Morsang-sur-Orge
Quel est le prix moyen au m² à Morsang-sur-Orge ?
Le prix médian global est de 3 327 €/m² en 2024, avec un prix moyen de 3 780 €/m². Les maisons se négocient autour de 3 589 €/m² et les appartements à 2 615 €/m².
Est-ce que le prix immobilier a baissé à Morsang-sur-Orge ?
Oui, les prix ont connu une correction de -10,2 % en 2024 après avoir atteint un pic en 2023. Le prix médian est ainsi revenu à son niveau de 2020.
Quel rendement locatif peut-on espérer à Morsang-sur-Orge ?
Le rendement locatif brut est estimé à 8,3 % pour les appartements et 5,3 % pour les maisons. Après charges, le rendement net approximatif est respectivement de 5,1 % et 3,3 %.
Morsang-sur-Orge est-elle bien desservie par les transports ?
La commune est proche de la gare d'Épinay-sur-Orge (1,3 km) et de l'aéroport Paris-Orly (6,9 km). Elle dispose également de 122 équipements de transport sur son territoire.
Quels sont les risques naturels à Morsang-sur-Orge ?
La commune est concernée par deux plans de prévention des risques d'inondation (PPRi) et a connu 15 arrêtés de catastrophe naturelle. Le radon et la sismicité sont classés comme faibles.
Marché immobilier des communes voisines
Morsang-sur-Orge affiche un prix au m² inférieur de 19 % à Montgeron et de 21 % à Chilly-Mazarin, tout en offrant un rendement locatif brut supérieur, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Morsang-sur-Orge.
Communes limitrophes de Morsang-sur-Orge
Morsang-sur-Orge est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le prix médian de Morsang-sur-Orge dépasse la médiane nationale (2 536 €/m²) avec 3 327 €/m² observés en 2026.
Le prix médian de Morsang-sur-Orge reste globalement stable sur la période 2021-2025. Au total, 1 275 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Les maisons (63,3 % des transactions, 3 589 €/m²) et les appartements (36,7 %, 2 615 €/m²) se partagent le marché. Rapporté au revenu médian de Morsang-sur-Orge, un logement de 87 m² (312 243 €) représente 12,5 années de ressources brutes.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,3 €/m² pour un appartement et 16,2 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 8,0 % pour un appartement (5,4 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Peu de résidences secondaires à Morsang-sur-Orge (1,5 % du parc): la demande locative porte principalement sur l'habitat permanent.
Flux de construction neuve intermédiaire: 320 logements autorisés sur 2021-2025, dont 187 commencés. Le gros des permis concerne des logements collectifs (83 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Morsang-sur-Orge est dans la grande couronne parisienne. La géographie joue son rôle: la commune est en plaine, à 78 m d'altitude.
Les éléments présentés reposent sur des sources publiques — DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES) — et sont agrégés au millésime disponible le plus récent (dernière publication DVF exploitable: 2026).