01 Le parc de logements
Le parc comprend 342 logements dont 315 résidences principales, 8 résidences secondaires et 20 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 315 | 92,1 % |
| Résidences secondaires | 8 | 2,3 % |
| Logements vacants | 20 | 5,8 % |
Sur les 342 logements recensés, 92 % sont occupés à l'année, 2 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 24 | 7,8 % |
| 1919-1945 | 3 | 1,0 % |
| 1946-1970 | 24 | 7,8 % |
| 1971-1990 | 107 | 34,7 % |
| 1991-2005 | 54 | 17,5 % |
| 2006-2019 | 96 | 31,2 % |
Le graphique répartit le parc selon sa décennie de construction — 1971-1990 arrive en tête avec 35 %, devant les constructions récentes (31 % après 2006).
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 3 | 1,0 % |
| 2 pièces | 9 | 2,9 % |
| 3 pièces | 19 | 6,0 % |
| 4 pièces | 84 | 26,7 % |
| 5 pièces ou plus | 200 | 63,5 % |
Le parc compte 5,0 pièces en moyenne par logement, avec 63 % de logements de cinq pièces ou plus et 4 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 276 | 321 | 342 |
| Rés. principales | 251 | 289 | 315 |
| Rés. secondaires | 5 | 8 | 8 |
| Vacants | 21 | 24 | 20 |
Commune voisine de taille comparable, Uzos (3 km) affiche 75,5 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 263 | 83,5 % |
| Locataires (privé) | 34 | 10,8 % |
| Locataires HLM | 16 | 5,1 % |
| Logés gratuitement | 2 | 0,6 % |
La répartition du parc occupé: 83,5 % de propriétaires, 15,9 % de locataires, dont 5 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 76 | 24,1 % |
| Fioul | 15 | 4,8 % |
| Électricité | 148 | 47,0 % |
| Gaz bouteille | 3 | 1,0 % |
| Autre (bois…) | 73 | 23,2 % |
électricité constitue la première source de chauffage du parc (47 %), suivi par gaz de ville (24 %) et autres sources (bois notamment) (23 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 31 |
| 2 à 4 ans | 55 |
| 5 à 9 ans | 52 |
| 10 ans ou plus | 178 |
| Total ménages | 315 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 39 |
| Sous-occupation modérée | 35 |
| Sous-occupation accentuée | 80 |
| Suroccupation modérée | 4 |
| Suroccupation accentuée | 0 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 6 | 1,9 % |
| 1 voiture | 109 | 34,6 % |
| 2 voitures ou plus | 200 | 63,5 % |
Ventilation par équipement automobile: 2 % sans véhicule, 35 % mono-motorisés, 63 % multi-motorisés. Par ailleurs, 87,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 63 | 55 | 5 | 3 |
| 1975 | 94 | 82 | 3 | 9 |
| 1982 | 147 | 139 | 3 | 5 |
| 1990 | 174 | 164 | 6 | 4 |
| 1999 | 193 | 180 | 5 | 8 |
| 2006 | 228 | 218 | 4 | 6 |
| 2011 | 276 | 251 | 5 | 21 |
| 2016 | 321 | 289 | 8 | 24 |
| 2022 | 342 | 315 | 8 | 20 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 63 logements à l'origine, 342 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 16 | 20 | 20 | 30 | 37 | 21 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 3,2 % |
| Classe B | 7 | 7,5 % |
| Classe C | 51 | 54,8 % |
| Classe D | 19 | 20,4 % |
| Classe E | 6 | 6,5 % |
| Classe F | 5 | 5,4 % |
| Classe G | 2 | 2,2 % |
Lecture de la performance énergétique: C concentre 55 % des logements et 66 % atteignent les classes A, B ou C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 38 | 40,9 % |
| Classe B | 17 | 18,3 % |
| Classe C | 18 | 19,4 % |
| Classe D | 14 | 15,1 % |
| Classe E | 5 | 5,4 % |
| Classe F | 1 | 1,1 % |
| Classe G | 0 | 0,0 % |
Émissions CO₂: 41 % des logements relèvent de la classe A, 78 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 272 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 245 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 178 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 167 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 131 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 117 kWh/m²/an |
Les logements construits avant 1948 consomment en moyenne 272 kWh/m²/an, contre 117 pour ceux bâtis après 2012 — un écart de 155 kWh/m²/an selon l'époque.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 6 | 1 |
| Classe C | 31 | 20 |
| Classe D | 16 | 3 |
| Classe E | 6 | 0 |
| Classe F | 4 | 1 |
| Classe G | 2 | 0 |
Le graphique oppose deux profils — maisons en classe C (182 kWh/m²/an) et appartements en classe C (164).
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 4 |
| T2 | 3 |
| T3 | 7 |
| T4 | 4 |
| T5+ | 0 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Narcastet (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
342 logements sont décomptés dans le parc de Narcastet au millésime 2022, essentiellement destinés à l'habitat principal. La maison individuelle domine très largement, avec 87,1 % du parc. La commune est une commune du Pays basque ou du Béarn, à 337 m d'altitude, dans un paysage de collines.
La propriété occupante domine très nettement le parc — 83,5 % des résidences principales sont occupées par leur propriétaire. Le logement social occupe une place de 5,1 % dans le parc de résidences principales.
Selon l'INSEE, 31,2 % du parc de Narcastet remonte à la période 2006-2019, indice d'un essor résidentiel récent. Côté performance énergétique, le parc affiche une classe dominante C et une consommation moyenne de 178 kWh/m²/an, inférieure à la moyenne nationale (203). 47,0 % des résidences principales sont chauffées au électricité.
Le parc de Narcastet a progressé de +6,5 % entre 2016 et 2022. La multi-motorisation est la norme à Narcastet: 63,5 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre une commune du Pays basque ou du Béarn dans lequel s'inscrit Narcastet. Le parc résidentiel de Narcastet s'inscrit dans un territoire à 337 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 315 résidences principales de Narcastet et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
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Correction marquée sur le marché à Narcastet : -5,5 % en un an, dans un contexte de seulement 9 transactions annuelles.
Verdict
➤ Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut de 8,8 %
- ✓ Correction des prix récente
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Prix dans la moyenne du Pyrénées-Atlantiques (217ᵉ rang sur 529 communes)
Analyse du marché immobilier à Narcastet
Le marché reste à portée des revenus locaux : 5,9 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 8,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Narcastet
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Narcastet s'établit à 2 035 €, sur la base de 9 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 32,2 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,1 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Narcastet Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Narcastet
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Narcastet évolue de -15,3 %, passant de 2 402 à 2 035 €/m²; 9 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 101 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
66,7 % de maisons et 33,3 % d'appartements parmi les 9 transactions enregistrées.
66,7 % maisons, 33,3 % appartements sur 9 ventes: le collectif pèse 33,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 9 | 6 | 3 |
| Prix médian/m² | 2 035 € | 2 082 € | 1 557 € |
| Prix moyen/m² | 2 012 € | ||
| Surface médiane | – | 96 m² | 101 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 9 | 2 402 € |
| 2022 | 15 | 2 375 € |
| 2023 | 6 | 2 292 € |
| 2024 | 9 | 2 153 € |
| 2025 | 9 | 2 035 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Dernier relevé 2025: 0 logements autorisés; sur l'ensemble de la série, 52 autorisations pour 44 démarrages effectifs.
Construction neuve à Narcastet (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 14 logements autorisés à à Narcastet, dont 0 en 2025 (+180 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Narcastet
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Narcastet
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (32,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 1,9 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Performance énergétique du parc à Narcastet
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 93 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Narcastet: la classe C domine, 7,5 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Calculateur de rendement à Narcastet
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Narcastet : cadre de vie et logement
Narcastet, commune de 753 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 377 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 16 appellations d'origine rattachées au terroir local et 30 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Narcastet
Narcastet et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Narcastet
Composition du parc immobilier à Narcastet
342 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 87,1 % du parc à Narcastet, 12,9 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Narcastet
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 308 logements).
- Avant 1919 7,8 % 24 logts
- 1919-1945 1,0 % 3 logts
- 1946-1970 7,8 % 24 logts
- 1971-1990 34,7 % 107 logts
- 1991-2005 17,5 % 54 logts
- 2006-2019 31,2 % 96 logts
Forte proportion de constructions récentes : parc aux normes thermiques modernes, faibles besoins de rénovation.
Équipements et services à Narcastet
30 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Narcastet
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Narcastet
Pour une maison de 96 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
195 360 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Narcastet
Quel est le prix de l'immobilier à Narcastet ?
Le prix médian au m² à Narcastet est de 2 035 € (données DVF, 9 transactions). Pour une maison de 96 m² (surface médiane locale), compter environ 200 000 €.
Comment Narcastet se situe-t-elle dans le Pyrénées-Atlantiques ?
Narcastet se situe au 217ᵉ rang du Pyrénées-Atlantiques sur 529 communes classées — dans la moyenne départementale.
Quel rendement locatif espérer à Narcastet ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Narcastet est de 6,1 % (loyer de 10,7 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Narcastet.
Résumé
Le prix médian au m² à Narcastet ressort à 2 035 € (source DVF, 9 ventes en 2026) — en ligne avec le positionnement habituel des Pyrénées-Atlantiques.
Repli du prix médian: -15,3 % entre 2021 et 2025 à Narcastet. Sur l'ensemble de la période, 48 transactions sont recensées par les données DVF. Variation récente (12 mois): -5,5 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Narcastet: 2 082 €/m² pour les maisons (surface médiane 96 m²) et 1 557 €/m² pour les appartements (101 m²). Rapporté au revenu médian de Narcastet, un logement de 96 m² (199 872 €) représente 8,3 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 11,4 € (appartements) et 10,7 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Ratio loyer annuel / prix: 8,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 2,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Rythme de construction régulier: 3 logements/an autorisés en moyenne entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les maisons individuelles pures, qui concentrent environ 100 % des logements autorisés.
La lecture des prix gagne à être mise en regard du territoire — Narcastet est une commune du Pays basque ou du Béarn. Contexte physique: à 337 m d'altitude, dans un paysage de collines.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.