01 Le parc de logements
Le parc comprend 5 207 logements dont 4 359 résidences principales, 230 résidences secondaires et 618 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 359 | 83,7 % |
| Résidences secondaires | 230 | 4,4 % |
| Logements vacants | 618 | 11,9 % |
Sur les 5 207 logements recensés, 84 % sont occupés à l'année, 4 % servent de résidence secondaire et 12 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 471 | 11,6 % |
| 1919-1945 | 284 | 7,0 % |
| 1946-1970 | 690 | 16,9 % |
| 1971-1990 | 1 038 | 25,5 % |
| 1991-2005 | 674 | 16,5 % |
| 2006-2019 | 916 | 22,5 % |
Structure du bâti par époque: 12 % d'avant 1919, majorité construite sur la période 1971-1990 (25 %), 22 % postérieurs à 2006.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 135 | 3,1 % |
| 2 pièces | 614 | 14,1 % |
| 3 pièces | 1 156 | 26,5 % |
| 4 pièces | 1 220 | 28,0 % |
| 5 pièces ou plus | 1 235 | 28,3 % |
Taille moyenne: 3,8 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 28 %, les T1-T2 17 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 524 | 4 888 | 5 207 |
| Rés. principales | 3 684 | 4 019 | 4 359 |
| Rés. secondaires | 226 | 226 | 230 |
| Vacants | 615 | 643 | 618 |
Commune voisine de taille comparable, Poussan (25 km) affiche 63,8 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 054 | 47,1 % |
| Locataires (privé) | 1 487 | 34,1 % |
| Locataires HLM | 713 | 16,4 % |
| Logés gratuitement | 105 | 2,4 % |
La répartition du parc occupé: 47,1 % de propriétaires, 50,5 % de locataires, dont 16 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 817 | 18,7 % |
| Fioul | 104 | 2,4 % |
| Électricité | 2 973 | 68,2 % |
| Gaz bouteille | 26 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 439 | 10,1 % |
Répartition des modes de chauffage: 68 % au électricité, 19 % pour gaz de ville, 10 % pour autres sources (bois notamment).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 600 |
| 2 à 4 ans | 1 151 |
| 5 à 9 ans | 938 |
| 10 ans ou plus | 1 670 |
| Total ménages | 4 359 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 180 |
| Sous-occupation modérée | 1 203 |
| Sous-occupation accentuée | 855 |
| Suroccupation modérée | 267 |
| Suroccupation accentuée | 51 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 699 | 16,0 % |
| 1 voiture | 2 295 | 52,6 % |
| 2 voitures ou plus | 1 365 | 31,3 % |
Le parc automobile des résidents se répartit entre 16 % sans voiture, 53 % à une voiture et 31 % à deux véhicules ou plus. Par ailleurs, 60,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 1 929 | 1 871 | 31 | 27 |
| 1975 | 2 125 | 1 767 | 76 | 282 |
| 1982 | 2 470 | 2 060 | 85 | 325 |
| 1990 | 2 915 | 2 434 | 162 | 319 |
| 1999 | 3 148 | 2 797 | 120 | 231 |
| 2006 | 3 895 | 3 202 | 160 | 533 |
| 2011 | 4 524 | 3 684 | 226 | 615 |
| 2016 | 4 888 | 4 019 | 226 | 643 |
| 2022 | 5 207 | 4 359 | 230 | 618 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 1 929 à 5 207, soit +170 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 631 | 683 | 748 | 599 | 631 | 417 |
| Dont vacants > 2 ans | 287 | 298 | 288 | 196 | 195 | 204 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 139 | 5,5 % |
| Classe B | 385 | 15,4 % |
| Classe C | 1 224 | 48,9 % |
| Classe D | 516 | 20,6 % |
| Classe E | 195 | 7,8 % |
| Classe F | 34 | 1,4 % |
| Classe G | 12 | 0,5 % |
Distribution DPE sur 2 505 diagnostics: la majorité se situe en classe C (49 %), avec 70 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 1 040 | 41,5 % |
| Classe B | 745 | 29,7 % |
| Classe C | 493 | 19,7 % |
| Classe D | 156 | 6,2 % |
| Classe E | 60 | 2,4 % |
| Classe F | 9 | 0,4 % |
| Classe G | 2 | 0,1 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe A ressort en tête (42 %), et 91 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 189 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 154 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 146 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 131 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 126 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 65 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 65 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 189 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 61 | 78 |
| Classe B | 111 | 274 |
| Classe C | 270 | 954 |
| Classe D | 147 | 369 |
| Classe E | 60 | 135 |
| Classe F | 14 | 20 |
| Classe G | 10 | 2 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette C à 152 kWh/m²/an côté maisons, C à 150 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 21 |
| T2 | 128 |
| T3 | 306 |
| T4 | 324 |
| T5+ | 63 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Clermont-l'Hérault (prix au m², ventes DVF, tendance).
Le saviez-vous ?
- Clermont-l'Hérault est le petite ville ayant le plus de logements sociaux (HLM) du département Hérault. (sur 41 petites villes entre 5 000 et 20 000 habitants) Voir le classement
Résumé
Avec 5 207 logements dont 4 359 résidences principales, 230 résidences secondaires et 618 vacants, Clermont-l'Hérault combine plusieurs fonctions résidentielles. L'offre résidentielle combine pavillonnaire (49,7 %) et collectif (50,3 %). Le cadre local de Clermont-l'Hérault est dans le tissu communal du Languedoc historique, à basse altitude (70 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 37 km environ.
Le parc de Clermont-l'Hérault compte à peu près autant de propriétaires (47,1 %) que de locataires (50,5 %). Le segment social représente 16,4 % du parc occupé à titre principal.
Le parc mêle bâti ancien (11,6 % avant 1919) et constructions récentes (22,5 % après 2006). Bonne tenue énergétique du parc de Clermont-l'Hérault: classe C en tête et consommation moyenne (151 kWh/m²/an) sous la moyenne nationale. Au plan énergétique résidentiel, 68,2 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Le parc a progressé régulièrement sur la période 2016–2022 (+6,5 %). Répartition équilibrée de la motorisation: 16,0 % de ménages sans voiture, 31,3 % à au moins deux voitures.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans le tissu communal du Languedoc historique. Le parc résidentiel de Clermont-l'Hérault s'inscrit dans un territoire à basse altitude (70 m), dans un relief de plaine, dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 37 km environ.
Source principale: recensement INSEE, millésime 2022, pour les 4 359 résidences principales de Clermont-l'Hérault et leur structure (type, statut, ancienneté). Les indicateurs énergétiques proviennent des DPE déposés auprès de l'ADEME.
Faut-il investir à Clermont-l'Hérault en 2026 ?
Située au cœur du département de l'Hérault, Clermont-L'hérault est une petite ville en croissance démographique (+5,6 % en 5 ans) dotée d'un équipement commercial et de services remarquable. Son marché immobilier, après une forte hausse jusqu'en 2023, a subi une correction significative en 2024. Analyse des opportunités et risques pour l'investisseur en 2026.
Avec une correction de 20,8 % en 2024 et un prix au m² inférieur de 17 % à 49 % aux voisines comparables, Clermont-L'hérault offre un point d'entrée stratégique dans l'Hérault.
Verdict
➤ Opportunité locative réelle, à condition de sélectionner des biens bien situés et de viser le moyen terme.
Points clés
- ✓ Correction de 20,8 % : opportunité d'entrée
- ✓ Rendement locatif brut élevé (7,2 %)
- ✓ Services très développés (ICS 8,4/10)
- ⚠ Fragilité économique élevée (IFE 7,3/10)
- ⚠ Vacance locative élevée (11,9 %)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accédant local
Positionnement sur le marché
- Avec un prix médian de 2 193 €/m², Clermont-L'hérault se situe en deçà de la moyenne nationale.
- Inférieure de 17 % à 49 % aux communes voisines comparables comme Pézenas ou Lodève.
- Rendement locatif brut supérieur à la moyenne des grandes métropoles.
Analyse du marché immobilier à Clermont-l'Hérault
Acheter demande un effort important : 8,5 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'accès à la propriété se restreint pour les ménages locaux.
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,8 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir à Clermont-l'Hérault : opportunités et risques
Investir à Clermont-L'hérault en 2026 s'appuie sur un argumentaire financier solide : un rendement locatif brut de 7,2 % pour les appartements, nettement au-dessus des standards métropolitains. Ce rendement doit toutefois être nuancé par la réalité des charges locales : une taxe foncière sur le bâti à 55,15 % et un parc locatif ancien (seulement 22,5 % de logements construits après 2006) qui peut nécessiter des travaux de mise aux normes. La loi Climat & Résilience ne constitue pas un risque majeur ici, compte tenu de la faible part de passoires thermiques.
La stratégie à privilégier est clairement la location annuelle, l'indice de pression touristique (IPTI) étant faible. L'offre de logements sociaux (18 %) et le taux de propriétaires (47,1 %) indiquent une demande locative réelle, portée par une population jeune (34,6 % de moins de 30 ans). L'investisseur doit cependant anticiper une gestion active pour limiter les périodes de vacance, qui grèvent le rendement net estimé à 3,9 %.
À moyen terme, le potentiel de plus-value est réel, lié à l'écart de valorisation avec les communes voisines et à la dynamique démographique positive. La construction neuve ralentit (25 logements autorisés en 2024), ce qui limite le risque de sur-offre. En somme, Clermont-L'hérault présente un profil d'investissement rentable mais exigeant, où la sélection du bien, de préférence rénové et bien situé près des 727 équipements de la commune, sera déterminante.
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Données du marché immobilier à Clermont-l'Hérault
DVF, loyers, permis, analyse expertLe marché de Clermont-L'hérault, d'après les données DVF 2024, révèle une correction brutale de 20,8 % sur un an, ramenant le prix médian à 2 193 €/m². Cette baisse, qui fait suite à une hausse de 31 % entre 2020 et 2023, place la commune dans une situation particulière : elle crée une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs, tout en reflétant les tensions économiques locales, avec un taux de chômage à 16,7 %. Toutefois, cette correction laisse la commune très compétitive face à ses voisines, Pézenas ou Lodève, où les prix restent supérieurs de plus de 20 %.
La structure des transactions montre un marché équilibré entre maisons et appartements, mais avec des surfaces moyennes réduites pour ces derniers (48 m²). Cette caractéristique, ajoutée à un parc locatif où les passoires thermiques sont rares (1,8 %), en fait un terrain de jeu pertinent pour l'investissement locatif classique. Néanmoins, l'accessibilité demeure un défi pour les primo-accédants locaux, avec un prix médian pour une maison type dépassant les 200 000 € pour un revenu médian de 19 320 €.
La dynamique est également portée par un cadre de vie très bien doté en services, comme en témoigne l'indice ICS à 8,4/10. Cette attractivité fondamentale, couplée à une croissance démographique constante, constitue un socle solide pour le marché immobilier à long terme. En revanche, la fragilité économique et le taux de vacance élevé (11,9 %) imposent une sélection rigoureuse du bien et du locataire.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Clermont-l'Hérault Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Entre 2020 et 2023, le prix médian au m² à Clermont-L'hérault a connu une hausse continue, passant de 2 108 € à 2 768 €, soit une augmentation de 31,3 %. Cette tendance a été brutalement interrompue en 2024 avec une correction de -20,8 %, ramenant le prix médian à 2 193 €/m². Cette baisse, la plus forte des cinq dernières années, s'explique par le ralentissement du marché national et local, et offre un point d'entrée plus accessible. Comparé aux communes voisines, Clermont-L'hérault reste nettement moins chère, avec un écart de prix qui s'est même creusé. Pour un acheteur en 2026, cette correction représente une opportunité, sous réserve de bien sélectionner le bien et le secteur.
Évolution du marché immobilier de Clermont-l'Hérault
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Sur cinq ans, le prix médian de Clermont-l'Hérault évolue de +12,5 %, passant de 2 088 à 2 348 €/m²; 146 ventes ont été enregistrées en 2025.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 56 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, selon les données DGFiP, 146 transactions ont été enregistrées à Clermont-L'hérault, un volume en baisse par rapport aux années précédentes. Le marché se contracte, mais reste actif. Les ventes se répartissent quasi à égalité entre maisons (70) et appartements (64). Le prix médian des maisons s'établit à 2 433 €/m² pour une surface médiane de 84 m², celui des appartements à 2 140 €/m² pour 48 m². Le marché est actuellement en faveur de l'acheteur, avec une marge de négociation due à la correction des prix. Les biens vendus sont majoritairement anciens, ce qui implique une attention particulière au DPE.
Répartition des ventes
50,7 % de maisons et 49,3 % d'appartements parmi les 146 transactions enregistrées.
50,7 % maisons, 49,3 % appartements sur 146 ventes: le collectif pèse 49,3 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 146 | 74 | 72 |
| Prix médian/m² | 2 348 € | 2 433 € | 2 140 € |
| Prix moyen/m² | 2 430 € | ||
| Surface médiane | – | 92 m² | 56 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 205 | 2 088 € |
| 2022 | 191 | 2 307 € |
| 2023 | 151 | 2 466 € |
| 2024 | 108 | 2 098 € |
| 2025 | 146 | 2 348 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
D'après les données SITADEL, 470 logements ont été autorisés à la construction sur les cinq dernières années à Clermont-L'hérault. En 2024, seuls 25 permis ont été délivrés, indiquant un net ralentissement. Cette tendance à la baisse de l'offre neuve, couplée à une croissance démographique soutenue (+13,7 % en 10 ans), devrait exercer une pression à la hausse sur les prix à moyen terme. La commune dispose encore de réserves foncières, mais le rythme de construction actuel ne suffira pas à combler la demande. Pour l'investisseur, cela signifie un risque limité de sur-offre et un potentiel de valorisation des biens existants.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 010 logements ont été autorisés et 1 476 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 73 %.
Vacance longue durée à Clermont-l'Hérault
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve à Clermont-l'Hérault (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 391 logements autorisés à à Clermont-l'Hérault, dont 15 en 2025 (-19 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Clermont-l'Hérault
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Clermont-l'Hérault
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (55,15 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,3 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Clermont-l'Hérault
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 505 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Clermont-l'Hérault: la classe C domine, 1,8 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc énergétiquement performant : très peu de passoires thermiques (F/G), pas de mur réglementaire majeur d'ici 2028.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les appartements, avec un loyer estimé à 12,1 €/m²/mois, offrent le meilleur rendement brut. Les petites surfaces (T2) sont adaptées à la demande locative dominante. Les maisons, plus chères à l'achat (2 433 €/m²), conviennent aux familles. Le parc est récent (22,5 % construits après 2006) et énergétiquement correct (DPE dominant C), limitant le risque de rénovation coercitive, mais 1,8 % des logements sont des passoires (F/G).
Quelles zones cibler à Clermont-l'Hérault ?
La demande se concentre dans le centre-bourg, à proximité des 133 commerces et services, et dans les quartiers résidentiels bien desservis. La périphérie, plus pavillonnaire, peut convenir pour les maisons de famille. Aucune zone en fort développement ne ressort, la construction neuve étant limitée (25 logements autorisés en 2024). La proximité de la gare TGV de Sète (32 km) peut être un argument pour des actifs mobiles.
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Risques à connaître avant d'investir à Clermont-l'Hérault
Le risque de vacance locative est réel, avec un taux de logements vacants de 11,9 % et une vacance structurelle estimée à 8 % dans notre calcul de rendement net. Le marché locatif dépend fortement de l'économie locale, fragile (taux de chômage à 16,7 %). La taxe foncière est élevée (55,15 %). Enfin, la commune est soumise à un aléa radon significatif et à 12 risques naturels, à vérifier lors de l'acquisition.
S'installer à Clermont-l'Hérault : cadre de vie et logement
S'installer à Clermont-L'hérault, c'est bénéficier des atouts d'une petite ville dynamique et bien équipée, avec un accès remarquable aux commerces, services et soins. La commune compte pas moins de 727 équipements pour moins de 10 000 habitants, un ratio exceptionnel qui facilite la vie quotidienne. L'environnement est cependant marqué par une fragilité économique (taux de chômage à 16,7 %) et une exposition à plusieurs risques naturels, dont un radon significatif, éléments à intégrer dans son projet.
Le climat méditerranéen, avec des températures moyennes de 15°C, et la proximité de la gare TGV de Sète (32 km) constituent des atouts indéniables. En revanche, la connectivité numérique est un point faible (score de 6/100), un frein potentiel pour les télétravailleurs. Le parc de logements, majoritairement constitué de maisons individuelles, offre un cadre de vie familial, soutenu par une croissance démographique régulière qui anime le centre-bourg.
Carte du marché immobilier à Clermont-l'Hérault
Clermont-l'Hérault et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Clermont-l'Hérault
À qui s'adresse Clermont-l'Hérault ?
La commune s'adresse principalement aux familles (34,6 % de moins de 30 ans) et aux retraités (29,8 % de 60 ans et plus) recherchant la tranquillité et des services de santé développés (240 équipements). Elle convient aussi aux actifs travaillant dans le bassin montpelliérain ou biterrois, acceptant un trajet en voiture. Les profils recherchant une forte animation culturelle ou une vie nocturne intense pourront être en décalage.
Avantages et limites à Clermont-l'Hérault
✓ Points forts
- Prix d'entrée inférieur aux communes voisines attractives (ex : Gignac).
- Cadre de vie équilibré avec tous les services essentiels et un patrimoine historique.
- Environnement naturel préservé, entre vignobles et garrigues, climat doux.
- Parc immobilier globalement en bon état énergétique (DPE C dominant).
- Dynamisme démographique avec une population en croissance (+5,6% en 5 ans).
− À prendre en compte
- Marché immobilier en baisse (-20,8%), limitant la perspective de plus-value courte.
- Connectivité numérique faible (score 6/100) et éloignement des grandes gares TGV.
- Exposition à plusieurs risques naturels (radon, inondations) et fiscalité locale élevée.
Composition du parc immobilier à Clermont-l'Hérault
5 207 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (49,8 %) et collectif (50,2 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Ancienneté du parc à Clermont-l'Hérault
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 072 logements).
- Avant 1919 11,6 % 471 logts
- 1919-1945 7,0 % 284 logts
- 1946-1970 16,9 % 690 logts
- 1971-1990 25,5 % 1 038 logts
- 1991-2005 16,6 % 674 logts
- 2006-2019 22,5 % 916 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Clermont-l'Hérault
727 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Risques naturels et géorisques à Clermont-l'Hérault
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Clermont-l'Hérault
Pour une maison de 92 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
216 016 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Investir à Clermont-l'Hérault : passer à l'action
L'analyse des données est une étape, mais la concrétisation d'un investissement réussi nécessite une connaissance fine du terrain et du parc immobilier local. Notre réseau de professionnels vous aide à identifier les biens à fort potentiel et à négocier au meilleur prix.
Les données dessinent un potentiel, mais la réussite passe par une expertise locale pointue.
Découvrez la valeur réelle d'un bien à Clermont-L'hérault grâce aux dernières transactions DVF et à l'analyse fine du marché local.
- Analyse basée sur les ventes réelles (DVF) à Clermont-L'hérault
- Évolution des prix et dynamique du marché local
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Clermont-l'Hérault
Quel est le prix moyen de l'immobilier à Clermont-L'hérault ?
En 2024, le prix médian est de 2 193 €/m², avec une fourchette centrale allant de 1 582 à 3 044 €/m². Le prix moyen, plus sensible aux biens haut de gamme, s'élève à 2 643 €/m².
Est-ce le bon moment pour acheter à Clermont-L'hérault ?
Le marché a subi une correction de 20,8 % en 2024, créant une fenêtre d'opportunité pour les acquéreurs. Comparé aux voisines plus chères, le prix d'entrée est attractif, mais il faut tenir compte de la fragilité économique locale.
Clermont-L'hérault est-elle plus chère que Pézenas ou Lodève ?
Non, Clermont-L'hérault est moins chère. Son prix au m² est inférieur de 17 % à celui de Pézenas et de 24 % à celui de Lodève, selon les données DVF 2024.
Quel rendement locatif peut-on espérer ?
Le rendement locatif brut est estimé à 7,2 % pour les appartements et 6,1 % pour les maisons. Après déduction des charges, le rendement net approche les 4 %.
Quels sont les points d'attention pour un investisseur ?
Il faut surveiller le taux de vacance (11,9 %), la taxe foncière élevée (55,15 %) et la fragilité économique. Privilégiez les biens rénovés et bien situés pour limiter les risques.
Marché immobilier des communes voisines
Clermont-L'hérault affiche un prix au m² inférieur de 17 % à 49 % à ses voisines comme Pézenas ou Lodève, tout en offrant des indicateurs locatifs similaires, ce qui en fait un marché à fort effet de levier pour l'investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Clermont-l'Hérault.
Résumé
En 2026, 146 transactions ont permis d'établir un prix médian de 2 348 €/m² à Clermont-l'Hérault, niveau conforme à la médiane départementale.
Entre 2021 et 2025, le prix médian au m² à Clermont-l'Hérault a augmenté de +12,5 %. Sur l'ensemble de la période, 801 transactions sont recensées par les données DVF. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +11,9 %.
Le prix au m² diffère selon le type de bien à Clermont-l'Hérault: 2 433 €/m² pour les maisons (surface médiane 92 m²) et 2 140 €/m² pour les appartements (56 m²). Le bien médian (92 m² à 223 836 €) équivaut à 11,6 années de revenu médian au niveau communal.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 12,1 € (appartements) et 12,4 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Rapporté au prix médian, le rendement locatif brut estimé approche 6,8 % pour un appartement (6,1 % pour une maison) — un niveau d'apparence attractif qu'il convient de confronter à la demande effective de location. Le poids limité des résidences secondaires (4,4 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 391 logements autorisés, soit 78/an en moyenne.
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Clermont-l'Hérault est dans le tissu communal du Languedoc historique. Le cadre géographique (dans l'arrière-pays du littoral languedocien, à 37 km environ, à basse altitude (70 m), dans un relief de plaine) nuance l'analyse du marché.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.