01 Le parc de logements
Le parc comprend 745 logements dont 681 résidences principales, 23 résidences secondaires et 41 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 681 | 91,4 % |
| Résidences secondaires | 23 | 3,1 % |
| Logements vacants | 41 | 5,5 % |
Sur les 745 logements recensés, 91 % sont occupés à l'année, 3 % servent de résidence secondaire et 6 % sont vacants.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 82 | 12,3 % |
| 1919-1945 | 42 | 6,3 % |
| 1946-1970 | 72 | 10,8 % |
| 1971-1990 | 260 | 38,9 % |
| 1991-2005 | 115 | 17,2 % |
| 2006-2019 | 98 | 14,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 39 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 12 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 | 0,6 % |
| 2 pièces | 25 | 3,7 % |
| 3 pièces | 77 | 11,3 % |
| 4 pièces | 194 | 28,5 % |
| 5 pièces ou plus | 381 | 55,9 % |
Taille moyenne: 4,9 pièces par logement. Les grandes typologies (5 pièces et +) pèsent 56 %, les T1-T2 4 %.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 696 | 736 | 745 |
| Rés. principales | 628 | 666 | 681 |
| Rés. secondaires | 29 | 24 | 23 |
| Vacants | 39 | 46 | 41 |
Commune voisine de taille comparable, Veyrac (7 km) affiche 79,7 %
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 547 | 80,3 % |
| Locataires (privé) | 78 | 11,5 % |
| Locataires HLM | 43 | 6,3 % |
| Logés gratuitement | 13 | 1,9 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 80,3 % de propriétaires face à 17,8 % de locataires (dont 6 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 5 | 0,7 % |
| Fioul | 161 | 23,6 % |
| Électricité | 280 | 41,1 % |
| Gaz bouteille | 41 | 6,0 % |
| Autre (bois…) | 195 | 28,6 % |
Le graphique hiérarchise les énergies de chauffage — électricité en tête (41 %), 29 % pour autres sources (bois notamment) et 24 % pour fioul.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 47 |
| 2 à 4 ans | 95 |
| 5 à 9 ans | 114 |
| 10 ans ou plus | 426 |
| Total ménages | 681 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 45 |
| Sous-occupation modérée | 151 |
| Sous-occupation accentuée | 174 |
| Suroccupation modérée | 11 |
| Suroccupation accentuée | 5 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 38 | 5,6 % |
| 1 voiture | 254 | 37,3 % |
| 2 voitures ou plus | 389 | 57,1 % |
Ventilation par équipement automobile: 6 % sans véhicule, 37 % mono-motorisés, 57 % multi-motorisés. Par ailleurs, 80,9 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 313 | 257 | 27 | 29 |
| 1975 | 367 | 315 | 31 | 21 |
| 1982 | 479 | 409 | 37 | 33 |
| 1990 | 531 | 460 | 40 | 31 |
| 1999 | 574 | 505 | 34 | 35 |
| 2006 | 642 | 582 | 23 | 37 |
| 2011 | 696 | 628 | 29 | 39 |
| 2016 | 736 | 666 | 24 | 46 |
| 2022 | 745 | 681 | 23 | 41 |
Suivi historique du parc depuis 1968: partant de 313 logements, le total atteint 745 en 2022 (+138 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 60 | 58 | 50 | 50 | 55 | 42 |
| Dont vacants > 2 ans | 17 | 25 | 23 | 20 | 28 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 2,2 % |
| Classe B | 13 | 9,4 % |
| Classe C | 25 | 18,1 % |
| Classe D | 35 | 25,4 % |
| Classe E | 37 | 26,8 % |
| Classe F | 17 | 12,3 % |
| Classe G | 8 | 5,8 % |
Distribution DPE sur 138 diagnostics: la majorité se situe en classe E (27 %), avec 30 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 31 | 22,5 % |
| Classe B | 35 | 25,4 % |
| Classe C | 17 | 12,3 % |
| Classe D | 19 | 13,8 % |
| Classe E | 19 | 13,8 % |
| Classe F | 12 | 8,7 % |
| Classe G | 5 | 3,6 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe B ressort en tête (25 %), et 60 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 233 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 252 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 255 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 122 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 143 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 82 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 255 kWh/m²/an (1975-1988), minimum 82 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 3 | 0 |
| Classe B | 13 | 0 |
| Classe C | 17 | 8 |
| Classe D | 22 | 13 |
| Classe E | 31 | 6 |
| Classe F | 12 | 5 |
| Classe G | 5 | 3 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette E à 219 kWh/m²/an côté maisons, D à 229 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 |
| T2 | 11 |
| T3 | 21 |
| T4 | 20 |
| T5+ | 3 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Nieul (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Nieul recense 745 logements, dont 681 résidences principales (91,4 %) — la vocation résidentielle y est nettement dominante. Pavillonnaire à très forte intensité: 90,9 % du parc se compose de maisons (677 unités). La commune est dans la tradition de l'Aquitaine, perchée à 402 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude.
Profil fortement patrimonial: 80,3 % des ménages de Nieul sont propriétaires de leur logement. Le parc social représente 6,3 % des résidences principales.
Le parc de Nieul combine un noyau ancien (12,2 %) et une couronne plus récente (14,6 % après 2006). Bilan DPE plus tendu — E en classe dominante et 222 kWh/m²/an, signal d'un parc à moderniser. Les classes F+G pèsent 18,1 % dans le parc diagnostiqué, levier potentiel de rénovation. Au plan énergétique résidentiel, 41,1 % des résidences principales s'appuient sur le électricité.
Entre les millésimes INSEE 2016 et 2022, le parc de Nieul reste stable (+1,2 %). La multi-motorisation est la norme à Nieul: 57,1 % des ménages possèdent deux voitures ou plus.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune dans la tradition de l'Aquitaine. Nieul est perchée à 402 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, autant de paramètres qui pèsent sur le marché résidentiel.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
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Verdict
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Points clés
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Positionnement sur le marché
- Prix au m² dans le top 17 % du Haute-Vienne
- Marché locatif peu dynamique dans la zone
Analyse du marché immobilier à Nieul
Le marché reste à portée des revenus locaux : 4,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m².
Le rendement locatif brut estimé atteint 6,4 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
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Données du marché immobilier à Nieul
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² à Nieul s'établit à 1 680 €, sur la base de 10 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP). Nieul se positionne dans le top 17 % des communes les plus chères du Haute-Vienne.
La taxe foncière sur le bâti s'élève à 42,3 %, à intégrer dans le calcul de rendement net pour un investisseur. le rendement locatif brut estimé pour une maison atteint 6,4 %, attractif mais conditionné par la capacité à louer en saisonnier ou à l'année.
Analyses détaillées du marché
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Évolution du marché immobilier de Nieul Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier de Nieul
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions de 2021 à 2025. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
En 2025, le prix médian s'établit à 1 680 €/m² pour 10 transactions.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
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Acheter vs Louer — maison 87 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons |
|---|---|---|
| Nombre de transactions | 10 | 10 |
| Prix médian/m² | 1 680 € | 1 680 € |
| Prix moyen/m² | 3 991 € | |
| Surface médiane | – | 87 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 26 | 1 765 € |
| 2022 | 14 | 2 091 € |
| 2023 | 13 | 1 605 € |
| 2024 | 11 | 1 756 € |
| 2025 | 10 | 1 680 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
64 logements autorisés cumulés, 56 commencés: la dynamique récente affiche 2 autorisations sur 2025.
Vacance longue durée à Nieul
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Nieul (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 10 logements autorisés à à Nieul, dont 1 en 2025 (-17 % vs les 5 années précédentes).
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers à Nieul
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Nieul
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (42,28 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 2,5 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Performance énergétique du parc à Nieul
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 138 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Nieul: la classe E domine, 18,1 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
Calculateur de rendement à Nieul
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
S'installer à Nieul : cadre de vie et logement
Nieul, commune de 1 577 habitants, se distingue par un profil territorial singulier : arrosée par 1 018 mm de précipitations annuelles.
Le territoire abrite 2 monuments historiques protégés, 9 appellations d'origine rattachées au terroir local et 56 équipements recensés (BPE INSEE).
Carte du marché immobilier à Nieul
Nieul et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Nieul
Composition du parc immobilier à Nieul
745 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Dominante maisons individuelles: 91,7 % du parc à Nieul, 8,3 % en collectif.
Parc essentiellement composé de maisons individuelles : profil familial, faible turnover, marché peu liquide.
Ancienneté du parc à Nieul
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 670 logements).
- Avant 1919 12,2 % 82 logts
- 1919-1945 6,3 % 42 logts
- 1946-1970 10,7 % 72 logts
- 1971-1990 38,8 % 260 logts
- 1991-2005 17,2 % 115 logts
- 2006-2019 14,6 % 98 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Nieul
56 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Nieul
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
-
Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
-
Données population, parc logement, équipements de proximité.
-
Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
-
Diagnostics de performance énergétique du parc local.
-
Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Estimation indicative d'une maison à Nieul
Pour une maison de 87 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
146 160 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Nieul
Quel est le prix de l'immobilier à Nieul ?
Le prix médian au m² à Nieul est de 1 680 € (données DVF, 10 transactions). Pour une maison de 87 m² (surface médiane locale), compter environ 146 000 €.
Comment Nieul se situe-t-elle dans le Haute-Vienne ?
Nieul se classe au 34ᵉ rang sur 195 communes du Haute-Vienne — dans le top 17 % des plus chères.
Quel rendement locatif espérer à Nieul ?
Le rendement locatif brut estimé pour une maison à Nieul est de 6,4 % (loyer de 8,9 €/m²/mois rapporté au prix de vente médian). Ce niveau est attractif mais dépend fortement de la capacité à louer effectivement le bien — notamment en saisonnier dans les communes à faible demande locative annuelle.
Marché immobilier des communes voisines
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Nieul.
Communes limitrophes de Nieul
Nieul est entourée de 5 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
En 2026, 10 transactions ont permis d'établir un prix médian de 1 680 €/m² à Nieul, niveau conforme à la médiane départementale.
Les ventes enregistrées portent quasi exclusivement sur des maisons — prix médian 1 680 €/m² pour une surface médiane de 87 m². Rapporté au revenu médian de Nieul, un logement de 87 m² (146 160 €) représente 5,9 années de ressources brutes.
Sur le marché locatif, le m² mensuel s'échange autour de 10,0 € (appartements) et 8,9 € (maisons), d'après les indicateurs publiés par le Ministère de la Transition écologique. Le rendement locatif brut théorique ressort autour de 6,4 % — niveau intéressant sur le papier, à nuancer par la réalité de la demande locative locale. Le poids limité des résidences secondaires (3,1 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Les flux SITADEL font apparaître une production neuve modeste (10 logements autorisés entre 2021 et 2025). Les permis portent majoritairement sur des maisons individuelles pures (environ 80 % des autorisations de la période).
Le marché immobilier de Nieul s'interprète dans un contexte plus large — Nieul est dans la tradition de l'Aquitaine, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Sur le plan physique, la commune est perchée à 402 m d'altitude, dans un relief de moyenne altitude, un cadre qui oriente les attentes des acheteurs et locataires.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.