01 Le parc de logements
Le parc comprend 4 854 logements dont 4 434 résidences principales, 61 résidences secondaires et 358 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 4 434 | 91,3 % |
| Résidences secondaires | 61 | 1,3 % |
| Logements vacants | 358 | 7,4 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 91 % de résidences principales, 1 % de secondaires et 7 % de vacants pour un total de 4 854 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 298 | 6,9 % |
| 1919-1945 | 288 | 6,6 % |
| 1946-1970 | 1 019 | 23,5 % |
| 1971-1990 | 1 340 | 30,9 % |
| 1991-2005 | 669 | 15,4 % |
| 2006-2019 | 719 | 16,6 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 31 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 7 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 267 | 6,0 % |
| 2 pièces | 662 | 14,9 % |
| 3 pièces | 1 132 | 25,5 % |
| 4 pièces | 898 | 20,2 % |
| 5 pièces ou plus | 1 476 | 33,3 % |
Distribution par taille: 21 % de petits logements (T1-T2), 33 % de grands (5p+), moyenne à 3,9 pièces.
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 4 039 | 4 290 | 4 854 |
| Rés. principales | 3 720 | 3 968 | 4 434 |
| Rés. secondaires | 34 | 66 | 61 |
| Vacants | 285 | 256 | 358 |
La Queue-en-Brie, commune de taille similaire à 16 km, affiche 63,3 % de part de propriétaires
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 2 504 | 56,5 % |
| Locataires (privé) | 879 | 19,8 % |
| Locataires HLM | 998 | 22,5 % |
| Logés gratuitement | 53 | 1,2 % |
La répartition du parc occupé: 56,5 % de propriétaires, 42,3 % de locataires, dont 23 % en HLM.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 2 634 | 59,4 % |
| Fioul | 153 | 3,4 % |
| Électricité | 1 464 | 33,0 % |
| Gaz bouteille | 27 | 0,6 % |
| Autre (bois…) | 157 | 3,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (59 %), suivi par électricité (33 %) et autres sources (bois notamment) (4 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 524 |
| 2 à 4 ans | 953 |
| 5 à 9 ans | 901 |
| 10 ans ou plus | 2 057 |
| Total ménages | 4 434 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 1 148 |
| Sous-occupation modérée | 1 152 |
| Sous-occupation accentuée | 712 |
| Suroccupation modérée | 492 |
| Suroccupation accentuée | 57 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 721 | 16,3 % |
| 1 voiture | 2 249 | 50,7 % |
| 2 voitures ou plus | 1 464 | 33,0 % |
Motorisation des ménages: 16 % n'ont aucune voiture, 51 % en ont une et 33 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 73,4 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 2 051 | 1 778 | 192 | 81 |
| 1975 | 2 629 | 2 423 | 100 | 106 |
| 1982 | 2 902 | 2 690 | 75 | 137 |
| 1990 | 3 318 | 3 029 | 94 | 195 |
| 1999 | 3 824 | 3 528 | 56 | 240 |
| 2006 | 3 957 | 3 728 | 48 | 181 |
| 2011 | 4 039 | 3 720 | 34 | 285 |
| 2016 | 4 290 | 3 968 | 66 | 256 |
| 2022 | 4 854 | 4 434 | 61 | 358 |
Trajectoire de long terme: 2 051 logements en 1968, 4 854 en 2022 (+137 %).
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 282 | 325 | 316 | 350 | 328 | 181 |
| Dont vacants > 2 ans | 37 | 43 | 52 | 46 | 62 | 92 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0,1 % |
| Classe B | 15 | 0,5 % |
| Classe C | 1 099 | 37,1 % |
| Classe D | 1 138 | 38,4 % |
| Classe E | 441 | 14,9 % |
| Classe F | 148 | 5,0 % |
| Classe G | 119 | 4,0 % |
La classe D domine avec 38 % des diagnostics, et 38 % des logements atteignent le palier A-B-C.
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 151 | 5,1 % |
| Classe B | 376 | 12,7 % |
| Classe C | 1 044 | 35,2 % |
| Classe D | 905 | 30,6 % |
| Classe E | 329 | 11,1 % |
| Classe F | 105 | 3,5 % |
| Classe G | 52 | 1,8 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (35 %), et 53 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 313 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 205 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 224 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 202 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 154 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 111 kWh/m²/an |
L'ancienneté pèse lourd sur la facture énergétique: 313 kWh/m²/an pour le bâti avant 1948, 111 pour le bâti après 2012.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 0 |
| Classe B | 8 | 7 |
| Classe C | 103 | 996 |
| Classe D | 171 | 967 |
| Classe E | 85 | 356 |
| Classe F | 71 | 77 |
| Classe G | 54 | 65 |
Les maisons affichent une classe dominante D (255 kWh/m²/an), les appartements C (186) — l'écart typologique est marqué.
05 Obligations SRU (art. 55)
06 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 70 |
| T2 | 228 |
| T3 | 565 |
| T4 | 218 |
| T5+ | 76 |
Le parc de logements structure le marché immobilier de Thorigny-sur-Marne (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Thorigny-sur-Marne totalise 4 854 logements dont 91,3 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Répartition relativement équilibrée entre maisons (44,5 %) et appartements (55,5 %). La commune est une commune de la couronne périurbaine francilienne, en contexte de plaine (altitude moyenne: 43 m).
Structure d'occupation classique de commune périurbaine ou rurale: 56,5 % de propriétaires, 42,3 % de locataires. 22,5 % des logements occupés à titre principal sont des HLM. Côté SRU, Thorigny-sur-Marne demeure déficitaire avec 23,4 % de logements sociaux face à 25,0 % requis.
Construction récente dynamique: 16,6 % des logements de Thorigny-sur-Marne ont été bâtis depuis 2006. Côté DPE, le parc de Thorigny-sur-Marne est dans la moyenne — classe D dominante, 197 kWh/m²/an. Mode de chauffage dominant: gaz de ville (59,4 %).
Croissance modérée du parc de Thorigny-sur-Marne entre 2016 et 2022 (+13,1 %). 16,3 % des ménages de Thorigny-sur-Marne n'ont pas de voiture, 33,0 % en possèdent au moins deux.
Ce parc résidentiel s'apprécie dans le contexte d'une commune une commune de la couronne périurbaine francilienne. Côté topographie, Thorigny-sur-Marne se trouve en contexte de plaine (altitude moyenne: 43 m), paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Les données logement de cette page sont issues du recensement INSEE millésime 2022 (parc, statuts d'occupation, ancienneté du bâti, chauffage) complété par les bases DPE-ADEME pour la performance énergétique.
Faut-il investir à Thorigny-sur-Marne en 2026 ?
Thorigny-sur-Marne, commune de Seine-et-Marne integree a l'agglomeration Marne et Gondoire, beneficie d'une desserte ferroviaire directe et d'une croissance demographique soutenue (+14 % en 10 ans). Son marche immobilier, apres un pic en 2022, connait une correction significative en 2024. Faut-il y voir une opportunite d'investissement ?
Avec une correction de -6,6 % en 2024 et un rendement locatif brut de 6,2 %, Thorigny-sur-Marne presente un profil d'entree interessant dans un marche francilien tendu.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser un rendement locatif moyen terme, en acceptant une plus-value incertaine a court terme.
Points clés
- ✓ Correction recente de -6,6 % : point d'entree potentiel
- ✓ Rendement locatif brut correct : 6,2 % pour les appartements
- ✓ Desserte ferroviaire exceptionnelle : gare a 0,6 km
- ⚠ Accessibilite tres faible : marche porte par l'exterieur
- ⚠ Parc ancien : 13,5 % d'avant 1945, risque renovation
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median a Thorigny-sur-Marne (3 583 €/m²) est inferieur a la moyenne nationale, estimee autour de 4 000 €/m².
- Dans le departement de Seine-et-Marne, Thorigny-sur-Marne se situe dans la fourchette basse, avec un ecart de -10 % a -15 % par rapport aux communes les plus cheres.
- Son rendement locatif brut (6,2 %) depasse celui de nombreuses grandes metropoles regionales, comme Paris (3 % environ).
Analyse du marché immobilier à Thorigny-sur-Marne
Le marché immobilier de Thorigny-sur-Marne affiche une pression notable (IPI 6,7/10). La demande dépasse régulièrement l'offre, ce qui soutient les prix.
Indices immobiliers de Thorigny-sur-Marne
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
6,7
Indice de Pression Immobilière
Élevé
La pression immobiliere elevee indique un marche dynamique, favorable aux vendeurs mais exigeant une reactivite pour les acheteurs.
Indice de Pression Immobilière
ÉlevéLa pression immobiliere elevee indique un marche dynamique, favorable aux vendeurs mais exigeant une reactivite pour les acheteurs.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,4
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessible
L'accessibilite tres faible signifie que les prix ont depasse la capacite d'achat locale, ce qui peut limiter la demande interne.
Indice d'Accessibilité Immobilière
Peu accessibleL'accessibilite tres faible signifie que les prix ont depasse la capacite d'achat locale, ce qui peut limiter la demande interne.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
4,7
Indice d'Opportunité Locative
Modéré
L'opportunite locative moderee suggere une demande locative stable mais sans forte tension, necessitant un bien bien place.
Indice d'Opportunité Locative
ModéréL'opportunite locative moderee suggere une demande locative stable mais sans forte tension, necessitant un bien bien place.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,1
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
La pression touristique immobiliere faible limite les opportunites de location saisonniere, privilegiez la location annuelle.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaibleLa pression touristique immobiliere faible limite les opportunites de location saisonniere, privilegiez la location annuelle.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 3515,5 — Percentile dept : 82/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 86/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 50/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 2088,0 — Percentile dept : 96/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 9,6 — Percentile dept : 14/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 51,6 — Percentile dept : 10/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 20,6 — Percentile dept : 5/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 43,5 — Percentile dept : 92/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 17/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : 1,7 — Percentile dept : 50/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 3515,5 — Percentile dept : 18/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 1,3 — Percentile dept : 17/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 7,4 — Percentile dept : 61/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 2088,0 — Percentile dept : 4/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir à Thorigny-sur-Marne : opportunités et risques
Avec un rendement locatif brut de 6,2 % pour les appartements, Thorigny-sur-Marne se positionne au-dessus de la moyenne regionale. Toutefois, ce rendement est a nuancer par des charges importantes : la taxe fonciere, a 56,49 %, represente a elle seule pres d'un mois et demi de loyer, et le rendement net apres gestion et vacance tombe autour de 3,3 %.
Le risque locatif est modere, porte par une demande de residents lies aux bassins d'emploi de Marne-la-Vallee et aux transports franciliens. Neanmoins, la part de logements vacants (7,4 %) et le taux de chomage local (10,2 %) indiquent une fragilite economique sous-jacente. L'investissement doit donc cibler des biens bien connectes, de preference proches de la gare ou des commerces.
L'horizon recommandé est le moyen terme. La perspective de plus-value immediate est faible dans un marche en correction, mais la dynamique demographique (+1,7 % sur 5 ans) et la modernisation du parc via la construction neuve peuvent soutenir une revalorisation a l'horizon 5-10 ans. La vigilance sur la performance energetique du bien acquis est indispensable, au regard des interdictions de location a venir.
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Données du marché immobilier à Thorigny-sur-Marne
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix median a Thorigny-sur-Marne s'etablit a 3 583 €/m² en 2024, selon les donnees DVF. Cette baisse de 6,6 % en un an est plus marquee que dans beaucoup de communes franciliennes et efface les gains de 2022. Elle cree un decrochage par rapport a des voisines comme Serris ou Magny-Le-Hongre, dont les valorisations restent superieures de plus de 20 %.
Cette correction s'explique par le tassement general du marche et par un indicateur d'accessibilite (IAI) extremement faible (1,2/10). Le revenu median local de 25 580 € ne permet plus de soutenir les prix, ce qui rend le marche tres dependant des acheteurs externes et des investisseurs. La desserte ferroviaire, avec la gare de Lagny - Thorigny a 600 metres, reste cependant un atout majeur pour attirer cette demande.
Le parc de logements, compose a 56,5 % de proprietaires, presente un caractere ancien (13,5 % d'avant 1945) et une part non negligeable de passoires energetiques (8,8 % en F/G). Cette donnee, croisee avec l'acceleration des constructions neuves, laisse presager une valorisation a deux vitesses, penalisant les biens les moins performants.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier de Thorigny-sur-Marne Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
La courbe des prix median a Thorigny-sur-Marne sur cinq ans, d'apres les donnees DVF, dessine un mouvement en cloche caracteristique de nombreux marches franciliens. Apres une legere baisse en 2021, un pic est atteint en 2022 a 3 982 €/m², portee par une activite soutenue (234 transactions). Les deux annees suivantes voient un repli progressif, avec une correction plus marquee en 2024 (-6,6 %) pour atteindre 3 583 €/m². Cette evolution traduit un retour a des niveaux pre-pandemiques et un realignement avec les capacites d'emprunt. Le decalage entre maisons et appartements reste faible, signe d'un marche homogene. Pour un acheteur en 2026, cette dynamique ouvre une fenetre de negociation, dans un contexte ou les prix semblent avoir epuise leur marge de hausse immediate.
Évolution du marché immobilier de Thorigny-sur-Marne
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Trajectoire DVF 2021→2025: 3 646 €/m² → 3 632 €/m² (-0,4 %), volume annuel actuel 144 transactions.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Simuler un investissement sur un appartement type de 45 m² a Thorigny-sur-Marne, au prix median de 3 413 €/m², requiert un capital de 153 585 €. Avec un credit a taux standard (4 % sur 20 ans) et 10 % d'apport, la mensualite s'eleve a environ 838 €. Le loyer median estime de 792 €/mois couvre l'essentiel de cette charge, laissant un effort residuel net d'une cinquantaine d'euros avant impots et charges de gestion. Le rendement brut de 6,2 % apparait correct, mais il est erode par la taxe fonciere elevee (56,49 %) et les frais de gestion. La viabilite du montage depend donc fortement de la capacite d'autofinancement de l'investisseur et de sa tolerance au risque de vacance locative.
Acheter vs Louer — appartement 47 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
En 2024, le marche de Thorigny-sur-Marne a enregistre 144 transactions, un volume en retrait par rapport aux annees precedentes (138 en 2023, 234 en 2022) mais qui maintient une liquidite correcte. La repartition est desequilibree en faveur des appartements (68 ventes contre 45 pour les maisons), reflet d'un parc locatif actif et d'une demande orientee vers les biens plus accessibles. Les surfaces medianes vendues (45 m² pour les apparts, 103 m² pour les maisons) illustrent un marche segmente entre petits logements pour investisseurs et residences familiales. Ce volume en baisse, combine a la chute des prix, indique un marche qui bascule en faveur de l'acheteur, avec des delais de vente probablement allonges et des marges de negociation accrues.
Répartition des ventes
52,8 % de maisons et 47,2 % d'appartements parmi les 144 transactions enregistrées.
Répartition des ventes: 52,8 % de maisons et 47,2 % d'appartements — un équilibre qui reflète la typologie bâtie de la commune.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 144 | 76 | 68 |
| Prix médian/m² | 3 632 € | 3 632 € | 3 668 € |
| Prix moyen/m² | 4 081 € | ||
| Surface médiane | – | 97 m² | 47 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 158 | 3 646 € |
| 2022 | 189 | 3 895 € |
| 2023 | 111 | 3 685 € |
| 2024 | 90 | 3 476 € |
| 2025 | 144 | 3 632 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La dynamique de construction a Thorigny-sur-Marne est tres soutenue, avec 407 logements autorises sur les cinq dernieres annees et une acceleration nette en 2024 (210 autorisations, soit +92 % par rapport a la periode precedente). Cette intensite, portee par l'intercommunalite Marne et Gondoire, repond a une pression demographique reelle (+14,1 % de population en 10 ans). Pour l'investisseur, cette offre neuve constitue a la fois une concurrence pour l'ancien et un gage d'attractivite renforcee du territoire. Le risque de sur-offre est modere compte tenu de la croissance residentielle, mais il impactera particulierement les biens anciens mal positions ou energetiquement deficients, accentuant la bifurcation qualitative du marche.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 2 534 logements ont été autorisés et 1 774 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 70 %.
Vacance longue durée à Thorigny-sur-Marne
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Thorigny-sur-Marne (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction à Thorigny-sur-Marne: 456 logements autorisés sur 5 ans, 92 pour la dernière année (+131 %).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
Fourchettes de loyers à Thorigny-sur-Marne
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Thorigny-sur-Marne
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (56,49 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale élevée : la taxe foncière mange environ 3,4 mois de loyer par an. À intégrer impérativement dans le calcul du rendement net.
Le rendement net est la vraie mesure de votre rentabilité. À Thorigny-sur-Marne, déduisez d'abord la taxe foncière, l'une des plus élevées du département à 56,49 %. Comptez ensuite environ 8 % du loyer pour les frais de gestion si vous passez par une agence, et prévoyez un budget travaux annuel (environ 5 % du loyer). La vacance locative, bien que le taux de logements vacants soit de 7,4 %, peut impacter les revenus. Pour un appartement, ajoutez les charges de copropriété. Ces éléments peuvent réduire un rendement brut de 6,2 % à un net avoisinant 3 %, voire moins selon l'état du bien.
Performance énergétique du parc à Thorigny-sur-Marne
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 962 diagnostics analysés (ADEME)
Parc à Thorigny-sur-Marne: majorité classée D, part de passoires thermiques à 9,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante du parc est D (196 kWh/m²/an), une performance moyenne. Cependant, 8,8 % des logements sont des passoires thermiques (classes F et G). Ces biens sont concernés par les interdictions de location prévues par la loi Climat : les logements classés G dès 2025, les F en 2028. Pour un acheteur, cela représente un risque réglementaire et financier majeur si le bien est destiné à la location, et des travaux de rénovation importants à prévoir dans le budget, quel que soit l'usage.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Privilégiez les appartements de petite surface (médiane de 45 m²), type T2, qui correspondent à la demande majoritaire et offrent le meilleur rendement brut. Le parc ancien (13,5 % d'avant 1945) présente un risque énergétique : 8,8 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F/G), soumises à des interdictions de location à venir. Le neuf, en développement (210 logements autorisés en 2024), peut être une alternative plus sûre.
Quelles zones cibler à Thorigny-sur-Marne ?
La zone la plus attractive se situe à proximité immédiate de la gare de Lagny-Thorigny et du centre-bourg, où la demande locative est la plus dense et les loyers les plus solides. Les quartiers résidentiels avec des maisons individuelles intéressent les familles, mais le rendement net y est plus faible (3,0 %). Méfiez-vous des secteurs soumis aux plans de prévention des risques (PPRI inondation, PPRMT), qui peuvent compliquer l'assurance et la revente.
Calculateur de rendement à Thorigny-sur-Marne
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir à Thorigny-sur-Marne
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 7,4 % des logements sont déjà vacants. La forte programmation de neuf (tendance +92 % sur 5 ans) pourrait saturer le marché locatif. Le risque énergétique est réel avec 8,8 % de passoires thermiques nécessitant des travaux avant 2028. Enfin, la taxe foncière, à 56,49 %, pèse significativement sur la rentabilité nette.
Erreurs à éviter quand on investit à Thorigny-sur-Marne
- Oublier la taxe foncière, élevée à 56,49 %.
- Négliger le DPE : 8,8 % de passoires thermiques.
- Surévaluer les loyers, plafonnés à 17,6 €/m² en médiane.
- Ignorer les PPR, qui peuvent compliquer l'assurance.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché immobilier local suit le rythme francilien, avec une nette accélération au printemps et à la rentrée de septembre. Vendre entre mars et juin permet souvent de toucher plus d'acquéreurs actifs, motivés par un projet avant l'été. L'automne est également dynamique. À l'inverse, l'été et la période des fêtes sont plus calmes. Pour les acheteurs, les mois de janvier-février ou juillet-août peuvent offrir des opportunités de négociation, les vendeurs étant souvent plus pressés. Notez que la taxe foncière, perçue en septembre, peut inciter certains propriétaires à vendre avant cette échéance.
Le saviez-vous ?
- La gare de Lagny-Thorigny n'est qu'à 600 mètres du centre.
- La commune a connu 19 arrêtés de catastrophe naturelle.
- L'âge médian des Thorigniens est de 38,1 ans, plus jeune que la moyenne nationale.
S'installer à Thorigny-sur-Marne : cadre de vie et logement
S'installer a Thorigny-sur-Marne, c'est beneficier des avantages d'une petite ville francilienne bien equipee, avec 311 equipements recenses dont 33 commerces et 51 etablissements de sante. La commune offre un cadre de vie complet, renforce par sa proximite immediate avec la gare, permettant un acces rapide a Paris et a Marne-la-Vallee.
Le territoire n'est pas exempt de contraintes : il est soumis a un Plan de Prevention des Risques Inondation (PPRI) et a un PPRM (mouvements de terrain), avec 19 arretes de catastrophe naturelle historiques. Ces elements doivent etre integres au choix du secteur et a l'assurance du bien. Malgre cela, la forte proportion de jeunes (38,3 % de moins de 30 ans) et un indice de vieillissement equilibre (107,9) dessinent un profil demographique dynamique et familial.
Carte du marché immobilier à Thorigny-sur-Marne
Thorigny-sur-Marne et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Climat à Thorigny-sur-Marne
Avec une température moyenne annuelle de 12,1°C et 716 mm de précipitations, le climat de Thorigny-sur-Marne est typique de l'Île-de-France, sans extrêmes. Les hivers sont modérés, les étés agréables. Ce profil tempéré convient particulièrement aux familles et aux actifs recherchant un cadre de vie paisible à moins de 20 km de l'aéroport Roissy-Charles de Gaulle. L'altitude moyenne de 87 m et la proximité de la Marne adoucissent les températures. C'est un atout pour la qualité de vie au quotidien, moins pour ceux qui rechercheraient un ensoleillement méridional.
À qui s'adresse Thorigny-sur-Marne ?
Cette commune s'adresse en priorité aux jeunes actifs travaillant en région parisienne, qui profitent de la desserte ferroviaire. Les familles y trouvent un parc de maisons individuelles conséquent (44,6 % des logements) et des équipements scolaires. Les primo-accédants au revenu modeste (25 580 € médian) peuvent y accéder à la propriété, surtout en appartement. En revanche, les retraités (20,9 % de 60 ans et plus) pourraient être gênés par les risques d'inondation.
Avantages et limites à Thorigny-sur-Marne
✓ Points forts
- Prix inférieurs aux communes voisines (ex: Gretz, Vaujours)
- Excellente accessibilité transports (2 gares, aéroport proche)
- Équipements et services nombreux (311 au total)
- Dynamisme démographique (+14.1% en 10 ans)
- Parc de maisons individuelles important (44.6%)
− À prendre en compte
- Exposition à plusieurs risques naturels (inondations, mouvements de terrain)
- Taux de chômage élevé (10.2%) et revenus modestes
- Parc immobilier vieillissant avec des passoires thermiques (8.8%)
Composition du parc immobilier à Thorigny-sur-Marne
4 854 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition équilibrée: 44,6 % de maisons, 55,4 % d'appartements sur un total de 4 854 logements.
Composition équilibrée du parc, avec une part significative de locataires et de résidences principales.
Le parc immobilier est équilibré : 44,6 % de maisons individuelles et 56,5 % de propriétaires occupants. Cette forte proportion de propriétaires indique un ancrage résidentiel stable, favorable à la valorisation du patrimoine sur le long terme. La part de logements sociaux (25 %) est significative, ce qui peut influencer la mixité et la dynamique des prix dans certains quartiers. Un taux de vacance de 7,4 % suggère un marché qui n'est pas sous tension extrême. Ce parc attire principalement des ménages stables, avec un âge médian de 38,1 ans, en quête d'un habitat familial.
Ancienneté du parc à Thorigny-sur-Marne
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 4 334 logements).
- Avant 1919 6,9 % 298 logts
- 1919-1945 6,6 % 288 logts
- 1946-1970 23,5 % 1 019 logts
- 1971-1990 30,9 % 1 340 logts
- 1991-2005 15,4 % 669 logts
- 2006-2019 16,6 % 719 logts
Parc essentiellement construit depuis l'après-guerre : standardisation et entretien généralement plus simples.
Équipements et services à Thorigny-sur-Marne
311 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Équipements limités — la commune dépend des pôles voisins pour les services et commerces étendus.
Risques naturels et géorisques à Thorigny-sur-Marne
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
La commune est soumise à plusieurs Plans de Prévention des Risques (PPR) : inondation (PPRI Marne), mouvements de terrain (PPRMT) et sécheresse. Ces documents délimitent les zones où la construction ou la rénovation est réglementée. 19 arrêtés de catastrophe naturelle ont été historiquement recensés, principalement liés aux inondations et à la sécheresse. Avant tout achat, consulter le cadastre des risques (Géorisques) et le dossier de diagnostic technique du bien est essentiel. Ces contraintes peuvent affecter l'assurabilité et la valeur du bien, mais sont parfaitement gérables si identifiées en amont.
Cas pratique : un achat type à Thorigny-sur-Marne
Une maison familiale de 103 m², au prix médian de 3 659 €/m², représente un investissement de 377 000 € hors frais de notaire. Cela équivaut à près de 15 années du revenu médian local (25 580 €). Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élèverait à environ 1 800 €, un effort important pour un ménage aux revenus médians.
Erreurs à éviter quand on achète à Thorigny-sur-Marne
- Omettre de vérifier le zonage du PPR inondation.
- Ne pas budgéter la rénovation énergétique sur un vieux logement.
- Sous-estimer l'impact des 25 % de logements sociaux sur le quartier.
- Oublier de tester la connexion fibre, pourtant à 91,7 %.
Points clés à retenir à Thorigny-sur-Marne
- Prix médian à 3 583 €/m², en baisse de 6,6 % sur un an.
- Rendement brut locatif parmi les plus hauts : 6,2 % pour les appartements.
- Climat tempéré avec 12,1°C de moyenne annuelle.
- Écart maison/appartement réduit : 246 €/m² seulement.
- Taxe foncière impactante : 56,49 % du revenu cadastral.
- Parc équilibré : 44,6 % de maisons individuelles.
- Forte proportion de propriétaires (56,5 %) assurant la stabilité.
- Coût d'une maison type : environ 377 000 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien à Thorigny-sur-Marne ?
À Thorigny-sur-Marne, la valeur d'un bien dépend fortement de sa localisation micro-géographique. La proximité de la gare de Lagny-Thorigny (0,6 km) et des commerces (33 équipements recensés) tire les prix vers le haut. Pour une maison, la superficie du terrain et l'état général (notamment le DPE) sont déterminants. Pour un appartement, l'étage, la vue et les charges de copropriété pèsent dans la balance. L'exposition sud et la qualité des matériaux sont des plus-values. Enfin, la vue sur la Marne ou l'éloignement des axes routiers principaux créent des écarts de prix notables. Un bien bien entretenu, avec un DPE rénové (classe C ou mieux), se vendra avec une décote minimale.
Estimation indicative d'une maison à Thorigny-sur-Marne
Pour une maison de 97 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
352 304 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien, c'est perdre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Le surévaluer, c'est risquer une vacance de vente prolongée dans un marché où 7,4 % des logements sont déjà vacants. Une estimation experte intègre les spécificités locales invisibles sur les plateformes en ligne : l'impact réel de la taxe foncière à 56,49 %, la prime exacte pour un bien rénové face aux passoires thermiques, et l'atténuation de valeur due aux plans de prévention des risques (PPRI). C'est cette précision qui fait la différence entre une vente réussie et un bien qui reste en vente.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Un agent immobilier local connaît les nuances entre le quartier de la gare, le centre-ville et les zones plus résidentielles. Il peut ajuster l'estimation en fonction de la demande actuelle pour un type de bien précis, comme les maisons de plain-pied très prisées par les 60 ans et plus (20,9 % de la population). Il intègre aussi l'impact concret des PPR sur la valorisation. Son réseau lui permet de juger de la solvabilité réelle des acheteurs potentiels. En période de correction des prix (-6,6 % sur un an), son expertise est cruciale pour positionner un bien juste au-dessus du seuil de rejet du marché, facilitant une vente rapide à un prix réaliste.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix médian communal.
- Négliger l'état réel du bien dans le calcul.
- Oublier de comparer avec le neuf (210 logements autorisés en 2024).
- Surévaluer un bien mal desservi, loin de la gare.
Investir à Thorigny-sur-Marne : passer à l'action
Les donnees DVF et les indices composites dressent un portrait precis du marche, mais la reussite d'un investissement se joue sur le choix du bien et la negociation. Un professionnel local maitrisant les specificites de Thorigny-sur-Marne vous aidera a concretiser votre projet dans un contexte de correction des prix.
Les chiffres posent le diagnostic, mais un bon investissement se joue sur le choix du bien et la negociation.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Thorigny-sur-Marne grace aux dernieres transactions DVF et a l'analyse fine du marche local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier à Thorigny-sur-Marne
Quel est le prix moyen de l'immobilier a Thorigny-sur-Marne ?
Le prix median global etait de 3 583 €/m² en 2024. Pour un appartement type de 45 m², cela represente un investissement d'environ 153 585 €.
Est-ce le bon moment pour acheter a Thorigny-sur-Marne ?
Le marche est en correction (-6,6 % sur un an), ce qui cree des opportunites de negociation. C'est un bon moment pour les investisseurs visant le rendement locatif, avec une perspective de moyen terme.
Thorigny-sur-Marne est-elle plus chere que ses voisines ?
Non, elle est moins chere que Serris (-21 %) et Magny-Le-Hongre (-29 %), mais legerement plus elevee que La Queue-en-Brie ou Gretz-Armainvilliers. Son accessibilite reste toutefois faible.
Quel rendement locatif peut-on esperer a Thorigny-sur-Marne ?
Le rendement locatif brut est de 6,2 % pour les appartements. Apres deduction des charges (taxe fonciere, gestion, vacance), le rendement net est d'environ 3,3 %.
Quels sont les risques a connaitre avant d'investir a Thorigny-sur-Marne ?
Les principaux risques sont la fragilite economique locale (taux de chomage a 10,2 %), la part de logements anciens a renover, et l'exposition a des risques naturels (inondation, mouvements de terrain).
Marché immobilier des communes voisines
Thorigny-sur-Marne affiche un prix au m² inferieur de 21 % a Serris et de 29 % a Magny-Le-Hongre, malgre des indicateurs de transport et d'equipements similaires, offrant un effet de levier interessant pour un investisseur.
Explorez le marché immobilier des communes comparables à Thorigny-sur-Marne.
Communes limitrophes de Thorigny-sur-Marne
Thorigny-sur-Marne est entourée de 6 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian à Thorigny-sur-Marne s'échange à 3 632 €, un niveau supérieur aux médianes départementale et nationale. La commune figure parmi les 8 % les plus chères du Seine-et-Marne au mètre carré.
Marché en palier: -0,4 % sur le prix médian entre 2021 et 2025. Au total, 692 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période. Sur la dernière année disponible, le prix médian progresse de +4,5 %.
Les maisons (52,8 % des transactions, 3 632 €/m²) et les appartements (47,2 %, 3 668 €/m²) se partagent le marché. Un bien type de 97 m² revient à environ 352 304 €, soit 13,8 années de revenu médian local pour l'acquérir.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 17,6 €/m² pour un appartement et 17,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Ratio loyer annuel / prix: 5,8 %, un rendement brut élevé qui reste conditionné par le taux d'occupation effectif. Les résidences secondaires représentent 1,3 % du parc — le marché est clairement orienté vers la résidence principale.
Construction neuve active à Thorigny-sur-Marne: l'équivalent de 91 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Typologie dominante des permis: les logements collectifs, qui concentrent environ 88 % des logements autorisés.
Le marché immobilier de Thorigny-sur-Marne s'interprète dans un contexte plus large — Thorigny-sur-Marne est une commune de la couronne périurbaine francilienne, cadre qui façonne les dynamiques d'achat et de location. Le cadre géographique (en contexte de plaine (altitude moyenne: 43 m)) nuance l'analyse du marché.
Les données mobilisées ici proviennent exclusivement de jeux publics: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les prix médians reflètent les ventes réelles enregistrées par la DGFiP.