Acheter à Orthez, c'est choisir une petite ville béarnaise au patrimoine historique marqué, bénéficiant d'une gamme complète de services (635 équipements) et d'une desserte ferroviaire. Avec un prix médian de 1 742 €/m², l'accession à la propriété y est plus abordable que sur la côte basque toute proche. Ce marché convient particulièrement aux ménages recherchant un cadre de vie apaisé, sans sacrifier la proximité des commerces et des écoles.
Carte du marché immobilier à Orthez
Orthez et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
Services et accès au quotidien
Composition du parc immobilier à Orthez
6 344 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Le parc local mêle individuel (54,5 %) et collectif (45,5 %).
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc immobilier d'Orthez est majoritairement composé de maisons individuelles (54,5 %), signe d'un marché orienté vers les familles et les propriétaires occupants (57,2 %). La faible part de résidences secondaires (2,6 %) et le taux de vacance (9,2 %) indiquent un marché stable, peu soumis à la pression touristique. Ce paysage reflète une demande locale ancrée, typique d'une petite ville de services béarnaise, avec un parc de logements sociaux modéré (12 %).
Évolution démographique à Orthez
Évolution de la population sur les 15 dernières années — recensement INSEE.
Croissance démographique modérée et stable : marché immobilier équilibré.
Pyramide des âges à Orthez
Répartition de la population par tranche d'âge et par sexe — recensement INSEE. Indicateur clé pour anticiper la demande locative et le profil acheteur.
Profil socio-professionnel à Orthez
Répartition de la population par catégorie socio-professionnelle (CSP) — recensement INSEE (2016). Donne le profil type des résidents et oriente la demande immobilière locale.
- Retraités 35,4 %
- Autres sans activité professionnelle 15,6 %
- Employés 14,6 %
- Ouvriers 13,2 %
- Professions intermédiaires 12,6 %
- Cadres et professions intellectuelles supérieures 5,5 %
- Artisans, commerçants, chefs d'entreprise 2,8 %
- Agriculteurs exploitants 0,4 %
Profil socio-professionnel marqué par une forte proportion de retraités : marché orienté vers les biens compacts (T2/T3) en rez-de-chaussée et les maisons de plain-pied. Demande locative familiale plus limitée.
Niveau d'études à Orthez
Répartition de la population non scolarisée de 15 ans et plus par niveau de diplôme — INSEE.
Niveau d'études dans la moyenne nationale, profil mixte ouvriers/employés/cadres.
Ancienneté du parc à Orthez
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 5 562 logements).
- Avant 1919 13,5 % 751 logts
- 1919-1945 4,5 % 250 logts
- 1946-1970 24,1 % 1 343 logts
- 1971-1990 27,7 % 1 539 logts
- 1991-2005 14,1 % 783 logts
- 2006-2019 16,1 % 895 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Équipements et services à Orthez
635 équipements recensés par l'INSEE (Base Permanente des Équipements). Ce sont les commerces, services, écoles, professionnels de santé, etc. présents physiquement sur la commune.
Niveau d'équipement satisfaisant — la commune couvre les besoins essentiels du quotidien sans dépendance forte au territoire voisin.
Connectivité numérique à Orthez
Couverture fibre, très haut débit et 5G — ARCEP / Observatoire France THD. Critère désormais incontournable pour les télétravailleurs et la valeur d'un bien.
Couverture fibre correcte mais pas universelle : vérifier l'éligibilité de chaque adresse précise.
Cas pratique : un achat type à Orthez
Pour une maison type de 110 m² (valeur médiane 190 630 €), un ménage orthézien au revenu médian (22 050 €) devrait y consacrer l'équivalent de 8,6 années de revenus. Avec un apport de 10 % et un crédit à 3,5 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance s'élève à environ 950 €, soit 52 % d'un revenu mensuel net médian de 1 838 €.
Erreurs à éviter quand on achète à Orthez
- Oublier de consulter le zonage du PPR avant l'offre.
- Ne pas budgétiser les travaux sur un parc ancien (18 % avant 1945).
- Surestimer la capacité d'emprunt avec un taux de chômage local à 13,4 %.
- Acheter sans vérifier la couverture fibre (disponible à 68 %).
Le saviez-vous ?
- Orthez possède 10 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 257 % de logements neufs en plus ces 5 dernières années.
- L'âge médian de 50,5 ans y est plus élevé que la moyenne nationale.
Performance énergétique du parc à Orthez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 724 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Orthez: la classe D domine, 6,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Orthez présente une performance énergétique médiane de classe D (206 kWh/m²/an). Seuls 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cependant, la future réglementation (loi Climat) interdra la location des logements classés F et G dès 2025. Pour un investisseur ou un acheteur, privilégier les biens déjà rénovés (classe C ou mieux) devient un impératif pour sécuriser son actif.
Risques naturels et géorisques à Orthez
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Plans de prévention en vigueur
- PPR - Orthez PPRN Approuvé approuvé le 09/01/2004
Un PPR actif signifie que certaines zones de la commune sont soumises à des contraintes constructives ou des restrictions d'aménagement. Vérifiez impérativement le zonage de chaque bien avant tout achat — l'assurance habitation et les conditions de prêt peuvent en être impactées.
Orthez est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif, avec une sismicité modérée et un faible potentiel radon. Cinq risques naturels sont recensés, principalement inondations et mouvements de terrain, justifiant 30 arrêtés de catastrophe naturelle historiques. Consultez systématiquement le zonage du PPR avant tout achat, car il peut imposer des contraintes constructives fortes ou rendre l'assurance plus onéreuse, notamment dans les zones proches du gave.
Cadre de vie à Orthez
Implantée à 95 m d'altitude moyenne, Orthez jouit d'un climat océanique doux (14,1°C de moyenne) mais arrosé (1 212 mm/an). La commune offre un environnement urbain complet avec 117 commerces, 192 équipements de santé et 81 sports et loisirs. Son patrimoine, dont 10 monuments historiques, structure un centre-bourg agréable. La mobilité est facilitée par la gare en ville (liaisons régionales) et la proximité de l'aéroport de Pau-Pyrénées (31 km) et de la gare TGV de Dax (34 km). La connectivité numérique est correcte (THD 78,3 %). Toutefois, la commune est soumise à un Plan de Prévention des Risques (PPR) actif et a connu 30 arrêtés de catastrophe naturelle, un point à vérifier avant tout achat.
Budgets et types de biens disponibles
Pour une maison type de 110 m², il faut prévoir un budget médian d'environ 190 000 € (1 733 €/m²). Un appartement de 53 m² coûtera aux alentours de 93 000 € (1 759 €/m²). Les prix varient significativement selon l'état et la localisation, entre 1 389 et 2 190 €/m² pour 50 % des transactions. Le délai de vente peut être plus long qu'en période de vive tension, le marché étant en correction (-10,4 % sur un an) et affichant un taux de vacance de 9,2 %. L'offre neuve, bien que dynamique, ne représente qu'une part minoritaire du parc.
À qui s'adresse Orthez ?
Orthez s'adresse en priorité aux acheteurs suivants : primo-accédants ou jeunes familles attirés par des prix inférieurs à ceux de l'agglomération paloise ; retraités (37,7 % de 60 ans et plus) recherchant une ville à taille humaine bien équipée en santé ; et actifs travaillant dans le bassin de Lacq ou mobiles grâce à la gare. La part élevée de maisons (54,5 %) et de propriétaires (57,2 %) confirme l'attrait pour un cadre de vie familial et ancré.
Avantages et limites
✓ Points forts
- Prix au m² inférieur de 35% à la côte basque voisine
- Centre-ville vivant avec 635 équipements et commerces
- Desserte ferroviaire directe (gare en ville)
- Patrimoine historique riche (10 monuments protégés)
- Environnement familial (22 établissements scolaires)
− À prendre en compte
- Marché en baisse (-10,4% sur un an)
- Présence de risques naturels (PPR actif)
- Taux de chômage élevé (13,4%, 18e/21 du département)
Communes alternatives à considérer
Communes proches avec leur prix médian au m². Idéal pour élargir votre recherche si Orthez est trop chère ou ne correspond pas exactement à votre projet.
À retenir sur l'achat à Orthez
- Climat doux béarnais, 14,1 °C de moyenne annuelle.
- Ville équipée : 635 commerces et services, 22 écoles.
- Parc de logements stable, 57 % de propriétaires occupants.
- Connectivité correcte : 78 % des foyers en très haut débit.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes pour acheter à Orthez
Quel budget prévoir pour acheter une maison à Orthez ?
Le prix médian des maisons à Orthez est de 1 733 €/m². Pour une surface médiane de 110 m², le budget médian s'établit donc autour de 190 000 €. Les prix varient de 1 389 à 2 190 €/m² pour la moitié centrale du marché.
Orthez est-elle adaptée aux familles ?
Oui, la commune compte 22 établissements scolaires et 81 équipements de sports et loisirs. La part des maisons (54,5 %) et la densité modérée (231,5 hab/km²) offrent un cadre familial. Le revenu médian local de 22 050 € implique toutefois une vigilance sur le budget.
Quels sont les points noirs à connaître avant d'acheter à Orthez ?
Il convient de vérifier l'exposition aux risques naturels (PPR en vigueur), la performance énergétique du bien (classe D dominante) et de considérer le taux de chômage local élevé (13,4 %) qui peut affecter la dynamique économique et la revente.
Vous envisagez d'acheter à Orthez ? Un professionnel local vous aide à trouver le bien qui correspond à votre projet et à votre budget.
- Analyse de votre projet et de votre budget
- Sélection de biens correspondant à vos critères
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