En 2024, le marché immobilier d'Orthez affiche un prix médian de 1 742 €/m², en repli de -10,4 % sur un an. Cette petite ville béarnaise de près de 11 000 habitants a enregistré 246 transactions (source DVF/DGFiP), révélant une activité soutenue malgré un contexte national de correction. La lecture des prix et des volumes permet de se positionner efficacement pour une vente.
Comment se porte le marché immobilier à Orthez
La baisse des prix de -10,4 % sur un an place Orthez dans un marché en phase de correction. Le volume de 246 transactions annuelles demeure toutefois substantiel, avec une part équilibrée entre maisons (139 ventes, médiane à 1 733 €/m²) et appartements (107 ventes, 1 759 €/m²). La fourchette interquartile, de 1 389 à 2 190 €/m², témoigne d'une dispersion modérée des valeurs. Comparée aux voisines, Orthez se positionne entre Oloron-Sainte-Marie (1 466 €) et Lescar (2 688 €), confirmant son statut de pôle de centralité abordable. La construction neuve, en forte hausse (+257 % d'autorisations sur 5 ans), pourrait tempérer la tension sur l'ancien.
Évolution du prix médian sur 5 ans
Prix médian au m² et nombre de transactions par année (DVF / DGFiP).
Le prix médian a connu une correction de -10,4 % sur un an, après une période de hausse soutenue. Ce repli s'inscrit dans un contexte national de resserrement du crédit, mais il est plus marqué qu'ailleurs. Pour un acheteur, cela ouvre une fenêtre de négociation, surtout sur les biens nécessitant des travaux. Pour un vendeur, une estimation réaliste et une mise en valeur du bien (notamment son DPE) sont impératives. Le marché n'est pas en chute libre mais en phase de rééquilibrage après un pic.
Fourchette de prix observée
50 % des biens se vendent dans cette fourchette. Le 1er quartile (Q1) correspond aux 25 % les moins chers, le 3e quartile (Q3) aux 25 % les plus chers.
Prix détaillés par typologie
Typologie du marché immobilier à Orthez
Le parc immobilier est majoritairement composé de maisons individuelles (54,5 %). Cette structure se reflète dans les ventes, avec 139 maisons échangées (médiane 110 m²) contre 107 appartements (médiane 53 m²). La part des propriétaires-occupants est élevée (57,2 %), tandis que le taux de vacance (9,2 %) et celui des résidences secondaires (2,6 %) restent modestes. Les acheteurs semblent donc principalement des ménages recherchant une résidence principale, attirés par un prix au m² inférieur de 35 % à celui de la côte basque (Capbreton : 6 760 €).
Marché vendeur ou acheteur ?
Le marché est en transition vers un équilibre plus favorable aux acheteurs, porté par la baisse des prix et un taux de logements vacants non négligeable (9,2 %). Toutefois, l'ancrage territorial concret, avec ses 635 équipements de proximité et sa gare, maintient une demande structurelle. La durée de vente peut s'allonger pour les biens énergivores (6,3 % de passoires) ou mal positionnés. Pour les biens rénovés et bien situés, la vente reste réalisable dans des délais raisonnables, compte tenu du renouvellement actif du tissu économique (taux de renouvellement 10,1 %).
Dernières ventes enregistrées à Orthez
Transactions les plus récentes publiées par la DGFiP (DVF). Les prix affichés sont les montants réellement enregistrés lors de la mutation.
Aperçu par typologie à Orthez
Agrégation des 8 transactions DVF récentes par groupe de pièces. Échantillon volontairement limité — à interpréter comme un ordre de grandeur.
Records récents du marché à Orthez
Les transactions les plus chères et les moins chères enregistrées récemment au DVF. Donne une idée de l'éventail réel des prix et de la diversité du parc local.
Ventes les plus chères
Tickets d'entrée
Vacance longue durée à Orthez
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Plus de la moitié des logements vacants le sont depuis plus de 2 ans : marché peu liquide, parc partiellement dégradé. Opportunité pour l'investisseur en rénovation, mais attention au coût des travaux.
Construction neuve à Orthez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 264 logements autorisés à à Orthez, dont 52 en 2024 (+257 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est vigoureuse, avec 264 logements autorisés sur cinq ans et une tendance en hausse de 257 %. Ce volume, important pour une ville de 11 000 habitants, confirme l'attractivité résidentielle d'Orthez. Il répond à une demande de modernité et de performance énergétique. À moyen terme, cette offre neuve pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien très énergivore, tout en dynamisant le commerce local grâce à l'arrivée de nouveaux ménages.
Quand acheter ou vendre ?
Le marché orthézien suit le rythme scolaire classique, avec une reprise nette en septembre et une accalmie estivale. La période de novembre à janvier peut être propice aux négociations, l'activité étant plus faible. Pour les vendeurs, mettre son bien en marché au printemps permet de toucher les familles souhaitant une rentrée dans une nouvelle école parmi les 22 établissements de la commune. Évitez de caler la vente sur l'échéance de la taxe foncière (novembre).
Le saviez-vous ?
- Orthez possède 10 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 257 % de logements neufs en plus ces 5 dernières années.
- L'âge médian de 50,5 ans y est plus élevé que la moyenne nationale.
Comparaison avec les communes voisines
Prix médian au m² des communes les plus proches (DVF). Tri par distance.
À retenir sur les prix immobiliers à Orthez
- Prix médian en retrait à 1 742 €/m² (-10,4 % sur un an).
- Correction plus marquée que la moyenne nationale.
- Marché équilibré entre maisons (55 %) et appartements.
- Dynamique construction neuve forte (+257 % d'autorisations).
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur les prix à Orthez
Quel est le prix au m² à Orthez en 2024 ?
Le prix médian global à Orthez est de 1 742 €/m² selon les données DVF 2024. Les maisons se négocient en moyenne à 1 733 €/m² et les appartements à 1 759 €/m², pour des surfaces médianes respectives de 110 m² et 53 m².
Le prix immobilier à Orthez est-il en hausse ou en baisse ?
Le marché d'Orthez est en baisse de -10,4 % sur un an. Cette correction suit un cycle national et intervient après des années de hausse, offrant potentiellement des opportunités d'achat dans une commune dont la démographie reste positive (+3,5 % en 5 ans).
Combien de temps pour vendre un bien à Orthez ?
Aucun délai moyen officiel n'est publié, mais le contexte local offre des indices. Un taux de vacance de 9,2 % et une baisse des prix suggèrent un marché moins tendu. Un bien bien entretenu (classe D dominante du parc) et correctement prix devrait trouver acquéreur sans attente excessive.
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