Orthez présente des rendements bruts attractifs, estimés à 7,9 % pour les appartements et 6,7 % pour les maisons. Après déduction des charges courantes (vacance locative estimée à 8 %, gestion, taxe foncière à 38,3 %), le rendement net se contracte autour de 4,9 % et 4,2 % respectivement. Ce potentiel s'inscrit dans une ville de services, dotée d'une gare et d'un tissu économique actif, mais doit être pondéré par des risques spécifiques comme un taux de chômage local de 13,4 %.
Indices immobiliers d'Orthez
Nos 5 indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score sur 10. Ils permettent d'évaluer objectivement le potentiel d'investissement.
4,1
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée (4,1/10) : le marché n'est pas sous tension excessive, laissant du temps pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée (4,1/10) : le marché n'est pas sous tension excessive, laissant du temps pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
3,9
Indice d'Accessibilité Immobilière
Moyen
Accessibilité modérée (3,9/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
MoyenAccessibilité modérée (3,9/10) : les prix dépassent la capacité d'achat médiane locale, le marché est porté par des acquéreurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,6
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs recherchant un rendement.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée (6,6/10) : la demande locative est soutenue, favorable aux investisseurs recherchant un rendement.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
2,6
Indice de Pression Touristique Immobilière
Faible
Pression touristique faible (2,6/10) : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, le saisonnier n'est pas un levier.
Indice de Pression Touristique Immobilière
FaiblePression touristique faible (2,6/10) : la stratégie doit se concentrer sur la location annuelle, le saisonnier n'est pas un levier.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Profils d'investisseurs adaptés
Croisement des indices avec les stratégies d'investissement classiques.
Faut-il investir à Orthez ?
L'argument principal pour investir à Orthez réside dans son rendement locatif brut, parmi les plus élevés du département à 7,9 % pour les appartements. Néanmoins, la taxe foncière sur le bâti (38,3 %) et les charges de gestion grèvent sensiblement ce rendement, le ramenant autour de 4,9 % net selon nos estimations. La sélection du bien est donc cruciale.
La faible part de résidences secondaires (2,6 %) et l'Indice de Pression Touristique Immobilière bas (2,6/10) orientent résolument vers la location annuelle. Ciblez les petits appartements rénovés, proches de la gare ou des 215 services recensés, pour attirer les actifs mobiles ou les jeunes ménages. Évitez les passoires thermiques : avec 6,3 % de logements classés F ou G, le risque de travaux obligatoires (loi Climat) est réel.
La construction neuve dynamique (+257 % de permis sur 5 ans) modernise l'offre mais peut exercer une pression concurrentielle sur les loyers de l'ancien. Investir dans un bien ancien nécessitera donc souvent un coup de peinture et une mise aux normes énergétiques pour rester compétitif face au neuf.
Profil locatif à Orthez
La demande locative provient principalement de ménages modestes, d'étudiants (22 établissements scolaires) et de jeunes actifs, attirés par des loyers accessibles (11,5 €/m²/mois en appartement). Le revenu médian local de 22 050 € limite le pouvoir d'achat immobilier, soutenant la location. La faible part de résidences secondaires (2,6 %) et la modeste capacité touristique (3 hébergements) indiquent un marché locatif essentiellement résidentiel, peu soumis à la saisonnalité. La présence d'une gare (0,7 km du centre) peut aussi attirer des travailleurs mobiles.
Quels types de biens privilégier ?
Les petits appartements (type T2 de 53 m² médians) sont les plus adaptés pour capter la demande locative majoritaire et optimiser le rendement au m². Le parc ancien, dont 18 % date d'avant 1945, peut présenter du cachet mais exige une vigilance sur le DPE (classe D dominante, 6,3 % de passoires). Le neuf, en développement (+257 % d'autorisations), offre une meilleure performance énergétique mais à un prix d'entrée plus élevé et avec un risque de sur-offre à moyen terme.
Quelles zones cibler à Orthez ?
Le centre-bourg historique, avec ses 10 monuments protégés et sa concentration de services, reste le plus recherché pour la location. La périphérie, plus résidentielle et pavillonnaire, convient aux familles cherchant une maison. La proximité immédiate de la gare et des lycées constitue un atout pour cibler les étudiants et les actifs. Aucune zone en fort développement n'émerge clairement des données, mais la dynamique intercommunale (CC de Lacq-Orthez) peut créer des pôles d'attraction futurs.
Performance énergétique du parc à Orthez
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 2 724 diagnostics analysés (ADEME)
Étiquettes DPE à Orthez: la classe D domine, 6,3 % du parc relève du statut de passoire thermique.
Parc dans la moyenne nationale. À surveiller en cas d'achat d'un bien classé F (interdit à la location en 2028) ou G (déjà interdit en 2025).
Le parc immobilier d'Orthez présente une performance énergétique médiane de classe D (206 kWh/m²/an). Seuls 6,3 % des logements sont des passoires thermiques (F/G), une proportion inférieure à la moyenne nationale. Cependant, la future réglementation (loi Climat) interdra la location des logements classés F et G dès 2025. Pour un investisseur ou un acheteur, privilégier les biens déjà rénovés (classe C ou mieux) devient un impératif pour sécuriser son actif.
Construction neuve à Orthez (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Cumul 5 ans: 264 logements autorisés à à Orthez, dont 52 en 2024 (+257 % vs les 5 années précédentes).
Forte accélération de la construction neuve : risque de sur-offre à moyen terme — prudence sur l'évolution des prix dans 3-5 ans.
La dynamique de construction neuve est vigoureuse, avec 264 logements autorisés sur cinq ans et une tendance en hausse de 257 %. Ce volume, important pour une ville de 11 000 habitants, confirme l'attractivité résidentielle d'Orthez. Il répond à une demande de modernité et de performance énergétique. À moyen terme, cette offre neuve pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix de l'ancien très énergivore, tout en dynamisant le commerce local grâce à l'arrivée de nouveaux ménages.
Fourchettes de loyers à Orthez
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Charge fiscale réelle à Orthez
Estimation indicative de la taxe foncière annuelle pour un bien type, calculée à partir du taux communal et d'une valeur cadastrale approximative (~50 % du loyer annuel marché). Données DGFiP 2024.
Évolution du taux sur 4 ans
Comment se calcule ce chiffre ?
Le taux affiché (38,30 %) ne s'applique pas au prix d'achat du bien, mais à sa valeur locative cadastrale (VLC) — une estimation administrative du loyer annuel théorique, souvent figée depuis les années 70 et donc bien inférieure au loyer marché actuel.
Formule officielle :
Taxe foncière = VLC × taux
Comme nous n'avons pas accès à la VLC précise de chaque bien, nous l'approximons à ~50 % du loyer annuel marché (ratio observé sur la majorité des communes françaises). Le chiffre affiché est donc un ordre de grandeur indicatif, pas un montant exact.
L'indicateur le plus parlant n'est pas le taux brut mais le nombre de mois de loyer que la taxe représente chaque année — il intègre à la fois le taux voté et le niveau réel des loyers locaux.
Pression fiscale dans la moyenne : la taxe foncière représente 2,3 mois de loyer par an, soit une charge récurrente modérée.
Le rendement brut, bien qu'élevé à près de 8 % pour les appartements, doit être corrigé. La taxe foncière à Orthez s'élève à 38,3 %. Ajoutez 15 % environ pour la gestion locative, les provisions pour travaux et la vacance locative (9,2 % des logements sont vacants). Ceci explique l'écart significatif entre le rendement brut et le rendement net, qui tombe aux alentours de 5 %. Prévoyez une trésorerie d'appoint pour les travaux, nombreux dans un parc où 18 % des biens datent d'avant 1945.
Calculateur de rendement à Orthez
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Êtes-vous prêt à investir à Orthez ?
5 questions rapides pour évaluer votre niveau de préparation et identifier ce qui mérite encore d'être travaillé avant de vous lancer.
Avez-vous identifié votre objectif principal ?
Connaissez-vous votre capacité d'emprunt ?
Avez-vous étudié le marché local ?
Connaissez-vous la fiscalité applicable ?
Êtes-vous prêt à gérer ou déléguer la location ?
Cas pratique : un investissement type à Orthez
Pour un appartement type de 53 m² (valeur médiane 93 227 €), le loyer moyen attendu est d'environ 610 €/mois (11,5 €/m²). Avec un crédit sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité hors assurance serait de ~530 € pour un apport de 10 %. Le rendement brut atteint 7,9 %, mais après déduction de la taxe foncière et des charges, l'effort mensuel net peut être légèrement positif ou nul.
Erreurs à éviter quand on investit à Orthez
- Négliger la taxe foncière, élevée à 38,3 %.
- Tabler sur le rendement brut sans provisionner les travaux.
- Oublier de vérifier le classement DPE pour éviter les passoires.
- Sous-estimer la durée de vacance dans certains quartiers.
Le saviez-vous ?
- Orthez possède 10 monuments historiques protégés.
- La commune a autorisé 257 % de logements neufs en plus ces 5 dernières années.
- L'âge médian de 50,5 ans y est plus élevé que la moyenne nationale.
Risques à connaître avant d'investir à Orthez
Le principal risque est la vacance locative, dans un contexte où 9,2 % des logements sont vacants. Le taux de chômage (13,4 %, 18e/21 dans la catégorie au département) peut fragiliser la solvabilité des locataires. La présence de 5 risques naturels recensés et d'un PPR actif impose une vérification stricte des assurances. Enfin, la part non négligeable de passoires thermiques (6,3 %) expose à des travaux de rénovation obligatoires et à une dépréciation à partir de 2025.
Simulation financière — appartement type 53 m²
Calcul indicatif sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance et frais de notaire. Loyer estimé à partir de la Carte des loyers.
La simulation crédit traduit l'effort mensuel réel après mise en location. À Orthez, avec un loyer médian de 11,5 €/m² pour un appartement, une mensualité inférieure à ce revenu locatif génère un cash-flow positif. Calculez toujours l'effort résiduel en intégmant la taxe foncière (38,3 % du revenu cadastral) et les charges de copropriété. Un investissement locatif dans la commune vise une rentabilité à long terme plus qu'une rente immédiate, dans un marché locatif modéré.
Forces et points d'attention
✓ Points forts
- Rendement locatif brut élevé de 7,9 %
- Correction de -10,4 % : opportunité d'entrée
- Services et équipements très développés
− Points d'attention
- Solvabilité locale limitée (taux de chômage 13,4 %)
- Parc ancien et 9,2 % de logements vacants
Notre verdict
Investir ici exige une sélection rigoureuse sur la performance énergétique et la localisation. Privilégiez les petits appartements rénovés en centre-ville pour un rendement locatif correct (net ~5 %). Évitez les maisons énergivores ou situées en zones inondables, dont la rentabilité nette serait érodée par les charges et les risques.
Ticket d'entrée comparé aux communes voisines
Prix médian au m² des communes proches, du moins cher au plus cher. À budget équivalent, ces voisines peuvent offrir d'autres opportunités d'investissement.
À retenir sur l'investissement à Orthez
- Rendement brut locatif attractif, jusqu'à 7,9 % en appartement.
- Rendement net ramené à ~5 % après charges et taxe foncière.
- Taux de vacance modéré à 9,2 % des logements.
- Seulement 6,3 % de passoires thermiques dans le parc.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
-
Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Questions fréquentes sur l'investissement à Orthez
Quel rendement locatif à Orthez ?
Le rendement brut estimé est de 7,9 % pour un appartement et 6,7 % pour une maison. Après déduction des charges typiques (gestion, taxe foncière à 38,3 %, vacance), le rendement net tombe approximativement à 4,9 % et 4,2 % selon nos calculs.
Quel type de bien privilégier pour la location à Orthez ?
Les petits appartements (T2, environ 53 m²) en centre-ville sont les plus adaptés. Leur loyer estimé de 11,5 €/m²/mois correspond à la demande principale de jeunes actifs et d'étudiants, et optimise la rentabilité au m².
Quels sont les risques d'investir à Orthez ?
Les risques majeurs sont la vacance (9,2 % des logements vacants), la solvabilité des locataires (taux de chômage à 13,4 %) et le parc énergétique vieillissant (6,3 % de passoires thermiques F/G). Une étude fine de la localisation et de l'état du bien est cruciale.
Vous envisagez d'investir à Orthez ? Un expert local du marché vous accompagne pour identifier les meilleures opportunités selon votre stratégie.
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