01 Le parc de logements
Le parc comprend 86 481 logements dont 70 352 résidences principales, 7 338 résidences secondaires et 8 791 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 70 352 | 81,3 % |
| Résidences secondaires | 7 338 | 8,5 % |
| Logements vacants | 8 791 | 10,2 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 81 % de résidences principales, 8 % de secondaires et 10 % de vacants pour un total de 86 481 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 16 482 | 23,5 % |
| 1919-1945 | 13 410 | 19,1 % |
| 1946-1970 | 14 822 | 21,1 % |
| 1971-1990 | 17 165 | 24,5 % |
| 1991-2005 | 5 382 | 7,7 % |
| 2006-2019 | 2 936 | 4,2 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 24 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 23 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 15 312 | 21,8 % |
| 2 pièces | 21 115 | 30,0 % |
| 3 pièces | 18 715 | 26,6 % |
| 4 pièces | 9 391 | 13,3 % |
| 5 pièces ou plus | 5 820 | 8,3 % |
Le parc compte 2,6 pièces en moyenne par logement, avec 8 % de logements de cinq pièces ou plus et 52 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 82 910 | 83 442 | 86 481 |
| Rés. principales | 72 377 | 70 145 | 70 352 |
| Rés. secondaires | 4 908 | 6 197 | 7 338 |
| Vacants | 5 625 | 7 100 | 8 791 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 22 738 | 32,3 % |
| Locataires (privé) | 30 009 | 42,7 % |
| Locataires HLM | 14 358 | 20,4 % |
| Logés gratuitement | 3 247 | 4,6 % |
Visualisation des quatre statuts — 32,3 % de propriétaires occupants, 63,1 % de locataires et 20 % de HLM dans les résidences principales.
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 41 240 | 58,6 % |
| Fioul | 1 956 | 2,8 % |
| Électricité | 26 676 | 37,9 % |
| Gaz bouteille | 131 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 348 | 0,5 % |
gaz de ville constitue la première source de chauffage du parc (59 %), suivi par électricité (38 %) et fioul (3 %).
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 10 941 |
| 2 à 4 ans | 17 146 |
| 5 à 9 ans | 11 665 |
| 10 ans ou plus | 30 599 |
| Total ménages | 70 352 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 26 641 |
| Sous-occupation modérée | 14 292 |
| Sous-occupation accentuée | 5 728 |
| Suroccupation modérée | 19 236 |
| Suroccupation accentuée | 1 542 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 46 388 | 65,9 % |
| 1 voiture | 21 482 | 30,5 % |
| 2 voitures ou plus | 2 482 | 3,5 % |
Équipement automobile des ménages: 66 % sans voiture, 31 % avec une voiture et 4 % avec deux ou plus. Par ailleurs, 29,0 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 74 963 | 70 906 | 1 545 | 2 512 |
| 1975 | 76 597 | 69 635 | 2 817 | 4 145 |
| 1982 | 76 765 | 68 888 | 2 686 | 5 191 |
| 1990 | 77 774 | 67 283 | 4 977 | 5 514 |
| 1999 | 79 814 | 68 056 | 4 122 | 7 636 |
| 2006 | 80 863 | 69 003 | 5 407 | 6 453 |
| 2011 | 82 910 | 72 377 | 4 908 | 5 625 |
| 2016 | 83 442 | 70 145 | 6 197 | 7 100 |
| 2022 | 86 481 | 70 352 | 7 338 | 8 791 |
Le graphique retrace l'évolution du parc de 1968 à 2022: 74 963 logements à l'origine, 86 481 aujourd'hui.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 7 347 | 7 508 | 7 468 | 8 442 | 7 537 | 3 998 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 019 | 1 164 | 1 091 | 1 095 | 1 503 | 1 691 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 17 | 0,0 % |
| Classe B | 764 | 1,4 % |
| Classe C | 13 406 | 25,3 % |
| Classe D | 15 314 | 28,9 % |
| Classe E | 14 302 | 27,0 % |
| Classe F | 5 530 | 10,4 % |
| Classe G | 3 634 | 6,9 % |
Distribution DPE sur 52 967 diagnostics: la majorité se situe en classe D (29 %), avec 27 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 2 829 | 5,3 % |
| Classe B | 9 577 | 18,1 % |
| Classe C | 17 391 | 32,8 % |
| Classe D | 11 387 | 21,5 % |
| Classe E | 8 436 | 15,9 % |
| Classe F | 2 564 | 4,8 % |
| Classe G | 783 | 1,5 % |
Émissions CO₂: 33 % des logements relèvent de la classe C, 56 % atteignent les meilleures étiquettes A-B-C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 313 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 230 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 171 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 180 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 156 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 125 kWh/m²/an |
Les normes thermiques modernes se lisent ici — 125 kWh/m²/an pour les logements après 2012, près de 313 pour ceux avant 1948.
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 2 | 15 |
| Classe B | 10 | 754 |
| Classe C | 54 | 13 352 |
| Classe D | 113 | 15 201 |
| Classe E | 105 | 14 197 |
| Classe F | 50 | 5 480 |
| Classe G | 47 | 3 587 |
Comparaison maisons/appartements: étiquette D à 274 kWh/m²/an côté maisons, D à 257 côté appartements.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 2 907 |
| T2 | 5 253 |
| T3 | 7 194 |
| T4 | 3 481 |
| T5+ | 1 123 |
Faut-il investir dans le 14e arrondissement de Paris en 2026 ?
Avec 136 455 habitants, le 14e arrondissement de Paris est un territoire dense et animé, au patrimoine riche et à la démographie légèrement déclinante (-3,1 % en 10 ans). Son marché immobilier, historiquement cher, traverse une phase de correction significative. Analyse des indicateurs pour un investissement en 2026.
La correction de -15 % depuis le pic de 2020 ouvre une fenêtre d’accès dans un arrondissement traditionnellement cher, porté par un potentiel locatif solide.
Verdict
➤ Investir ici suppose de viser la rentabilité locative à moyen terme en acceptant une forte sélection et un effort financier initial conséquent.
Points clés
- ✓ Correction de -15 % depuis 2020
- ✓ Potentiel locatif parmi les plus élevés de Paris
- ✓ Environnement et santé très élevés (9,4/10)
- ⚠ Revenu médian faible pour le secteur
- ⚠ Effort d’accession très élevé
- ⚠ Parc ancien à 42,6 % avant 1945
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Plus cher que 99 % des communes françaises, avec un prix médian global de 9 554 €/m².
- Se positionne au-dessus de la moyenne départementale pour le rendement locatif brut (4,0 %).
- Rendement locatif brut supérieur à celui observé dans les grandes métropoles régionales.
Analyse du marché immobilier dans le 14e arrondissement de Paris
Le marché immobilier local reste relativement calme avec une pression contenue (IPI 4,4/10). Les délais de vente sont plus longs et les marges de négociation plus ouvertes.
Les signaux sont favorables à l'investissement locatif (IOL 6,5/10). La demande locative, la dynamique démographique et des prix encore contenus créent un contexte porteur. Le rendement brut estimé atteint 3,9 %.
Indices immobiliers du 14e arrondissement de Paris
Nos indices composites synthétisent plusieurs indicateurs officiels en un score unique sur 10. Ils permettent de comparer objectivement le marché immobilier local.
4,4
Indice de Pression Immobilière
Modéré
Pression modérée : le marché n'est ni très tendu ni très détendu, laissant de la marge pour la négociation.
Indice de Pression Immobilière
ModéréPression modérée : le marché n'est ni très tendu ni très détendu, laissant de la marge pour la négociation.
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
6,1
Indice d'Accessibilité Immobilière
Accessible
Accessibilité modérée : les prix restent élevés par rapport au revenu local, le marché est porté par les acheteurs extérieurs.
Indice d'Accessibilité Immobilière
AccessibleAccessibilité modérée : les prix restent élevés par rapport au revenu local, le marché est porté par les acheteurs extérieurs.
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
6,5
Indice d'Opportunité Locative
Favorable
Opportunité locative élevée : la demande locative est structurellement soutenue, favorable à un investissement classique.
Indice d'Opportunité Locative
FavorableOpportunité locative élevée : la demande locative est structurellement soutenue, favorable à un investissement classique.
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
4,0
Indice de Pression Touristique Immobilière
Modéré
Pression touristique modérée : l'arrondissement n'est pas un hotspot touristique, limitant le potentiel de location saisonnière.
Indice de Pression Touristique Immobilière
ModéréPression touristique modérée : l'arrondissement n'est pas un hotspot touristique, limitant le potentiel de location saisonnière.
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Méthodologie : chaque indice agrège des données publiques (DVF, INSEE, Carte des loyers) normalisées en percentiles départementaux — détail complet dans le bloc ci-dessous.
Méthodologie des indices immobiliers DVF · INSEE · Carte des loyers
Indice de Pression Immobilière (IPI)
À quel point le marché immobilier local est-il sous tension ?
Échelle : 10 = très forte pression
Composantes :
-
Prix au m² (composite maisons/apparts)
— poids 30 %
requis
Valeur brute : 9387,7 — Percentile dept : 32/100 -
Années de revenu pour acheter 70 m²
— poids 25 %
Valeur brute : 22,3 — Percentile dept : 42/100 -
% de résidences secondaires
— poids 20 %
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 15 %
Valeur brute : -0,1 — Percentile dept : 95/100 -
Densité de population
— poids 10 %
Valeur brute : 24194,1 — Percentile dept : 50/100
⚠ Le score dépend de la couverture DVF locale (minimum 5 transactions).
⚠ Il ne remplace pas une expertise immobilière.
Indice d'Accessibilité Immobilière (IAI)
Est-ce qu'un ménage local peut acheter un logement ?
Échelle : 10 = très accessible / 0 = inaccessible
Composantes :
-
Ratio prix/revenu (inversé)
— poids 40 %
requis
Valeur brute : 22,3 — Percentile dept : 58/100 -
% de propriétaires
— poids 25 %
Valeur brute : 26,3 — Percentile dept : 45/100 -
Taux de pauvreté (inversé)
— poids 25 %
Valeur brute : 1,0 — Percentile dept : 100/100 -
% de HLM (signal structurel)
— poids 10 %
Valeur brute : 16,6 — Percentile dept : 20/100
⚠ Le ratio prix/revenu utilise un proxy de 70 m² × prix m² / revenu médian.
⚠ Le % HLM est un signal structurel à poids faible, pas un jugement social.
Indice d'Opportunité Locative (IOL)
La commune présente-t-elle des signaux favorables à l'investissement locatif ?
Échelle : 10 = signaux très favorables
Composantes :
-
% de locataires (proxy marché locatif)
— poids 25 %
requis
Valeur brute : 67,7 — Percentile dept : 70/100 -
% résidences secondaires (demande saisonnière)
— poids 20 %
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 25/100 -
Croissance démographique (5 ans)
— poids 20 %
Valeur brute : -0,1 — Percentile dept : 95/100 - Capacité touristique / population — poids 15 %
-
Prix m² (inversé = meilleur rendement potentiel)
— poids 20 %
Valeur brute : 9387,7 — Percentile dept : 68/100
⚠ Cet indice mesure des signaux d'opportunité, pas une rentabilité locative réelle.
⚠ Sans données de loyer robustes, le rendement réel n'est pas calculable.
Indice de Pression Touristique Immobilière (IPTI)
À quel point le tourisme pèse-t-il sur le parc immobilier ?
Échelle : 10 = très forte pression touristique
Composantes :
-
% de résidences secondaires
— poids 35 %
requis
Valeur brute : 8,5 — Percentile dept : 25/100 - Capacité touristique / population — poids 25 %
-
% de logements vacants
— poids 15 %
Valeur brute : 10,2 — Percentile dept : 60/100 -
Faible densité (proxy isolement touristique)
— poids 25 %
Valeur brute : 24194,1 — Percentile dept : 50/100
⚠ La capacité touristique INSEE couvre hôtels, campings et hébergements classés.
⚠ Le littoral/montagne est un tag contextuel, pas un bonus de score.
Investir dans le 14e arrondissement de Paris : opportunités et risques
L'opportunité locative est le principal atout du 14e, avec un rendement brut de 4,0 % pour les appartements, supérieur à la moyenne parisienne. D'après la Carte des Loyers du Ministère du Logement, le loyer médian de 31,3 €/m²/mois est soutenu par la présence d'établissements universitaires (comme la Cité Universitaire) et d'un bassin d'emploi dynamique (taux d'emploi de 68,1 %). L'investisseur doit cibler les petits surfaces bien situées, près des métros ou du RER B, pour maximiser la rentabilité.
La stratégie de plus-value à court terme semble compromise par le contexte de correction. En revanche, à moyen terme, le potentiel de revalorisation existe, porté par la rareté du foncier et l'amélioration progressive du parc. Attention cependant au risque de vacance (10,2 % de logements vacants) et au coût de la taxe foncière, qui grève le rendement net, estimé ici à environ 3,2 %.
La loi Climat et Résilience impose une vigilance accrue sur la performance énergétique. Avec près d'un logement sur cinq classé F ou G, l'investisseur doit intégrer le coût des travaux de rénovation dans son plan de financement, sous peine de ne plus pouvoir louer légalement à horizon 2028-2034. Sélectionner un bien déjà rénové ou disposant d'un bon DPE devient un impératif.
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Données du marché immobilier dans le 14e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertSelon les données DVF 2024, le prix médian global dans le 14e s'établit à 9 554 €/m², en recul de 6,8 % sur un an. Cette baisse s'inscrit dans une correction plus ample de 15 % depuis le pic de 2020, un mouvement qui replace les prix à un niveau proche de celui de 2017-2018. Le marché reste néanmoins très actif avec plus de 1 642 transactions annuelles, une liquidité soutenue par la demande locative.
La structure des ventes est écrasée par les appartements (99 % des transactions), avec une surface médiane de 39 m² qui reflète le poids des studios et petits deux-pièces. Cette configuration oriente naturellement l'investissement vers la location meublée ou non à destination des étudiants et jeunes actifs, d'autant que le taux de propriétaires (32,3 %) est faible pour la capitale. Le parc, majoritairement ancien (42,6 % d'avant 1945), présente un risque de travaux de rénovation énergétique, avec 17,3 % de passoires thermiques (F/G).
Ancré dans le sud de Paris, l'arrondissement bénéficie d'un cadre de vie très apprécié, en témoigne l'indice de santé environnementale à 9,4/10. Néanmoins, l'accessibilité financière est critique : il faut 47,6 années de revenu médian local (29 460 €) pour acquérir une maison type. Le marché est donc principalement porté par des acquéreurs extérieurs, plus aisés.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 14e arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Évolution du marché immobilier du 14e arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Le marché local enregistre 1 664 transactions en 2025 et affiche une évolution de -11,3 % sur 2021–2025 (prix médian à 9 554 €/m²).
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Avec un prix médian de 9 369 €/m² pour les appartements, l'acquisition d'un studio type de 39 m² représente un investissement de 365 000 € environ. Avec un apport de 20 % et un crédit sur 25 ans à 3,5 %, la mensualité s'élève à environ 1 450 €. Le loyer médian de 31,3 €/m² génère un revenu de 1 220 €, laissant à la charge de l'investisseur un effort net mensuel d'environ 230 € hors charges et impôts. Le rendement brut de 4,0 % est correct pour Paris, mais le rendement net estimé à 3,2 % révèle l'impact des frais et de la fiscalité. L'opération n'est viable qu'avec une capacité d'épargne solide pour couvrir l'effort résiduel.
Acheter vs Louer — appartement 41 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Répartition des ventes
1,3 % de maisons et 98,7 % d'appartements parmi les 1 664 transactions enregistrées.
1,3 % maisons, 98,7 % appartements sur 1 664 ventes: le collectif pèse 98,7 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 664 | 22 | 1 642 |
| Prix médian/m² | 9 554 € | 15 739 € | 9 524 € |
| Prix moyen/m² | 10 135 € | ||
| Surface médiane | – | 112 m² | 41 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 700 | 10 768 € |
| 2022 | 1 839 | 10 512 € |
| 2023 | 1 569 | 10 000 € |
| 2024 | 1 451 | 9 333 € |
| 2025 | 1 664 | 9 554 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
Sur les cinq dernières années, 1 559 logements ont été autorisés dans le 14e, soit un rythme annuel moyen d'environ 300 unités. Avec 305 logements autorisés en 2024, l'activité de construction neuve reste stable mais modeste au regard d'un parc existant de plus de 86 000 logements. Cette faible production neuve, dans un arrondissement déjà très dense et construit, limite les risques de sur-offre. Elle indique aussi que la rénovation du parc ancien (42,6 % construit avant 1945) sera le principal levier de modernisation. La pression démographique étant négative, la nouvelle construction vise davantage à améliorer la qualité du parc qu'à répondre à une explosion de la demande.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Cumul sur la période observée: 7 786 autorisations et 5 508 chantiers démarrés, traduisant un taux de passage à l'acte de 71 %.
Vacance longue durée dans le 14e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 14e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Sur les 5 dernières années, 1 177 logements ont été autorisés à dans le 14e arrondissement de Paris, -14 % par rapport au cycle précédent.
Ralentissement de la construction neuve : signal de tension à venir sur le parc, prix soutenus si la demande tient.
Fourchettes de loyers dans le 14e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 14e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 52 967 diagnostics analysés (ADEME)
Distribution DPE dans le 14e arrondissement de Paris: classe D en tête, 17,3 % de biens énergivores (F/G).
Part importante de passoires thermiques : risque réglementaire majeur (loi Climat & Résilience). À intégrer comme un coût caché dans toute offre d'achat.
La classe D dominante et les 17,3 % de passoires (F/G) révèlent un important besoin de rénovation. Ce parc ancien, où près de la moitié des logements date d'avant 1945, est concerné par les interdictions de location progressives (2025 pour les étiquettes G, 2028 pour les F). Pour un acheteur, cela représente soit un risque réglementaire immédiat, soit une opportunité de valorisation via des travaux de performance énergétique.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 dans l'ancien rénové sont les biens les plus adaptés à la location, avec une rotation rapide et une demande constante. Le parc est ancien (42,6 % d'avant 1945), il faut donc être vigilant sur l'état et la performance énergétique : 17,3 % des logements sont des passoires thermiques (DPE F ou G), soumises à des restrictions locatives croissantes. L'investissement dans le neuf, rare (4,2 % du parc construit après 2006), peut offrir une prime de loyer mais avec une décote de rendement due au prix au mètre carré plus élevé.
Quelles zones cibler dans le 14e arrondissement de Paris ?
La demande locative est homogène dans tout l'arrondissement, avec une légère surcote près de la gare Montparnasse (connectivité) et des quartiers animés comme Alésia ou Denfert-Rochereau. Les abords du parc Montsouris offrent un cadre plus familial, attractif pour des locations plus longues. Aucune zone de développement majeur ne vient actuellement modifier l'équilibre offre/demande, les 305 logements autorisés en 2024 représentant un flux limité. La connectivité fibre (12,7 %) et THD (28,4 %) est en retard, un critère devenu essentiel pour les locataires.
Calculateur de rendement dans le 14e arrondissement de Paris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir dans le 14e arrondissement de Paris
Le principal risque est la vacance locative, estimée à 8 % dans le calcul du rendement net, dans un parc où 10,2 % des logements sont déjà vacants. La loi Climat et Résilience interdit la location des passoires thermiques (DPE G en 2025, F en 2028), touchant 17,3 % du parc. Des travaux de rénovation seront donc impératifs pour ces biens, grevant la rentabilité. Enfin, la baisse des prix à l'achat (-6,8 %) peut entraîner une moins-value latente à court terme, compensée seulement par une revalorisation locative modérée.
Cas pratique : un investissement type dans le 14e arrondissement de Paris
Pour un appartement type de 39 m² (au prix médian de 9 369 €/m²), l'investissement s'élève à environ 365 391 €. Le loyer médian de 31,3 €/m² génère environ 1 221 € mensuels. Le rendement brut approche 4,0 %. Après déduction des charges, le rendement net avoisine 3,2 %, laissant un revenu locatif annuel net d'environ 11 700 € avant impôt.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 14e arrondissement de Paris
- Oublier la taxe foncière dans le calcul de rentabilité.
- Négliger le budget travaux dans un parc ancien à 42,6 %.
- Surévaluer les loyers face à un taux de vacance de 10,2 %.
- Investir sans diagnostic complet de la copropriété.
Quand acheter ou vendre ?
À Paris, le marché est traditionnellement plus actif de mars à juin, après les salons immobiliers. Vendre au printemps permet de toucher les familles souhaitant emménager avant la rentrée. L'automne, septembre-octobre, connaît aussi un rebond. Évitez la mi-décembre à fin janvier, période de forte baisse d'activité. Pour les acheteurs, l'hiver peut offrir moins de concurrence et plus de marges de négociation, surtout sur des biens déjà en vente depuis plusieurs mois.
Le saviez-vous ?
- Le 14e abrite 65 monuments historiques protégés, comme les catacombes.
- Avec 5,64 km², c'est l'un des plus grands arrondissements de Paris.
- Seulement 12,7 % des logements sont éligibles à la fibre en 2024.
S'installer dans le 14e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
S'installer dans le 14e, c'est choisir un arrondissement paisible et verdoyant, doté de 65 monuments historiques, du parc Montsouris et d'une vie de quartier animée autour des marchés (comme celui d'Aligre). L'offre scolaire y est pléthorique (78 établissements) et l'accès aux soins aisé. L'âge médian de 37,6 ans et la part importante de moins de 30 ans (40,4 %) dessinent un profil démographique jeune et actif.
Le principal point faible reste la connectivité numérique, avec un taux de couverture fibre très faible (12,7 %) et un score numérique de 2/100, une anomalie pour Paris qui peut pénaliser le télétravail. En contrepartie, les risques naturels sont inexistants (radon faible, sismicité très faible) et la qualité de l'environnement, notée 9,4/10, est un atout majeur pour la qualité de vie au quotidien.
Carte du marché immobilier dans le 14e arrondissement de Paris
Paris 14e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
À qui s'adresse Paris 14e ?
Cet arrondissement convient aux jeunes actifs et couples aisés souhaitant rester à Paris, attirés par la vie de quartier et la facilité des transports. Les familles déjà installées y trouvent un ancrage durable grâce aux écoles et parcs, malgré la rareté des grandes surfaces. Il séduit également les retraités (23,6 % de 60 ans et plus) désireux de vivre dans un Paris apaisé et culturel. En revanche, les budgets très serrés ou la recherche de maisons individuelles devront se tourner ailleurs.
Avantages et limites dans le 14e arrondissement de Paris
✓ Points forts
- Cadre de vie vert avec de nombreux parcs et squares
- Excellente desserte en transports en commun (métro, RER, bus)
- Indice de sécurité (9,4/10) parmi les plus élevés de Paris
- Vie de quartier animée et commerçante (rue d'Alésia, Denfert)
- Patrimoine historique et culturel riche (65 monuments)
− À prendre en compte
- Prix au m² très élevé (9 380 € médian)
- Forte densité de population (24 194 hab/km²)
- Parc immobilier ancien, avec des passoires thermiques (17,3 %)
Composition du parc immobilier dans le 14e arrondissement de Paris
86 481 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
83 231 appartements pour 1 058 maisons: le parc dans le 14e arrondissement de Paris relève d'un tissu urbain collectif.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Avec seulement 1,3 % de maisons, le marché est ultra-dominé par l'appartement. La part de propriétaires (32,3 %) est inférieure à la moyenne nationale, signe d'un marché locatif actif. Un taux de résidences secondaires de 8,5 % et un vacancier de 10,2 % indiquent une certaine rotation. Ce parc ancien et dense attire des acheteurs prêts à rénover pour habiter, mais aussi des investisseurs visant la location étudiante, avec 40,4 % de moins de 30 ans.
Ancienneté du parc dans le 14e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 70 198 logements).
- Avant 1919 23,5 % 16 482 logts
- 1919-1945 19,1 % 13 410 logts
- 1946-1970 21,1 % 14 822 logts
- 1971-1990 24,5 % 17 165 logts
- 1991-2005 7,7 % 5 382 logts
- 2006-2019 4,2 % 2 936 logts
Parc majoritairement ancien : charme architectural fort, mais coûts de rénovation et étiquettes DPE souvent défavorables à anticiper.
Risques naturels et géorisques dans le 14e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
Le territoire est classé en risque sismique très faible et en exposition faible au radon selon Géorisques. Ces aléas naturels sont donc marginaux dans l'équation d'achat. En revanche, le bâti ancien impose une vigilance accrue sur l'état des structures, la présence de plomb ou d'amiante, et la conformité des installations. Le diagnostic technique de la copropriété, dans un arrondissement avec plus de 86 000 logements, est une étape incontournable.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 14e arrondissement de Paris
- Zapper l'étude du DPE, crucial avec 17,3 % de passoires.
- Négocier sans connaître les prix de vente récents (DVF).
- Omettre de vérifier les travaux prévus en copropriété.
- Sous-estimer les frais de notaire sur un bien cher.
Points clés à retenir dans le 14e arrondissement de Paris
- Prix médian en baisse de 6,8 % sur un an.
- Rendement net d'environ 3,2 % pour un appartement.
- Altitude moyenne de 55 m, climat tempéré.
- Seulement 1,3 % de maisons dans le parc.
- Taux de vacance des logements de 10,2 %.
- Proche de 78 établissements scolaires.
- Classe D de DPE dominante, attention aux passoires.
- 42,6 % des logements construits avant 1945.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 14e arrondissement de Paris ?
Au-delà du prix médian de 9 554 €/m², la valeur réelle dans le 14e se joue sur des détails locaux. La proximité du parc Montsouris, des gares RER B et C, ou des écoles (78 établissements) peut justifier une surcote. L'étage et l'exposition sont déterminants dans un parc dense. Un bien rénové avec un DPE performant se distingue nettement, tandis qu'une passoire thermique subit une décote croissante. L'état de la copropriété et les travaux votés sont aussi scrutés.
Estimation indicative d'une maison dans le 14e arrondissement de Paris
Pour une maison de 112 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
1 070 048 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Une estimation précise est cruciale pour vendre dans des délais raisonnables. Surenchérir dans un marché en baisse conduit à une stagnation (10,2 % de logements vacants), tandis que sous-estimer son bien représente une perte sèche sur un actif de valeur. Seules les données micro-locales (rue, immeuble) et une compréhension des nouveaux critères de valorisation (DPE, fibre) permettent de fixer un prix aligné sur la demande réelle. Les acheteurs sont aujourd'hui très informés et comparent avec les 1 500 appartements vendus chaque année dans l'arrondissement. Une estimation professionnelle vous positionne donc stratégiquement, soit pour une vente rapide, soit pour maximiser votre prix dans un environnement concurrentiel.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils en ligne peinent à capter les nuances des micro-marchés du 14e, entre la rue Daguerre et le quartier Pernety. Un professionnel local évalue l'impact d'une vue dégagée, d'une copropriété saine ou de la proximité des 65 monuments historiques sur le prix final. Son expertise permet de justifier votre prix auprès des acheteurs, souvent bien informés, et de cibler les travaux de valorisation les plus rentables, évitant ainsi une sous-évaluation ou une mise en vente trop longue.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se fier uniquement au prix moyen au m² du quartier.
- Ne pas ajuster le prix selon l'état énergétique (DPE).
- Ignorer la saisonnalité et la conjoncture de taux.
- Oublier de valoriser la proximité d'équipements clés.
Investir dans le 14e arrondissement de Paris : passer à l'action
Une correction de prix ne garantit pas seule un bon investissement. La réussite tient à la sélection du bien, à la négociation et à la compréhension des flux locaux. Un professionnel du secteur peut traduire ces tendances en opportunité concrète.
Les données DVF révèlent un marché en correction. Identifier la bonne opportunité demande une connaissance fine des micro-secteurs.
Déterminez la valeur réelle de votre bien dans le 14e à partir des dernières transactions DVF et de la dynamique du marché local.
- Analyse fondée sur 1 517 ventes réelles en 2024
- Évolution des prix et potentiel locatif du 14e
- Mise en relation avec un expert du secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 14e arrondissement de Paris
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 14e arrondissement de Paris
Quel est le prix moyen d'un appartement à Paris 14e ?
Le prix médian des appartements s'élève à 9 524 €/m² en 2024, ce qui représente environ 365 000 € pour un studio type de 39 m². Les prix varient fortement selon la rue, l'étage et l'état du bien.
Le 14e arrondissement est-il cher par rapport au reste de Paris ?
Avec un prix médian global de 9 554 €/m², le 14e se situe dans la moyenne basse des arrondissements parisiens. Il est moins cher que les quartiers centraux (6e, 7e) mais plus onéreux que les arrondissements périphériques de l'est parisien.
Est-ce un bon moment pour acheter un investissement locatif dans le 14e ?
La correction des prix (-15 % depuis 2020) offre un point d'entrée plus favorable. Couplée à un rendement locatif brut de 4,0 %, elle peut constituer une opportunité pour un investissement à moyen terme, à condition de sélectionner un bien économe en énergie.
Quels sont les quartiers les plus prisés du 14e arrondissement ?
Les alentours du parc Montsouris et de la Cité Universitaire sont très recherchés pour leur calme et leur verdure. Le quartier Pernety, animé et commerçant, et les abords de la rue d'Alésia sont également populaires auprès des locataires.
Quel loyer peut-on espérer pour un studio de 20 m² dans le 14e ?
Au loyer médian de 31,3 €/m²/mois, un studio de 20 m² peut se louer environ 626 € par mois. Les loyers effectifs varient entre 504 € et 774 € selon la localisation exacte et la qualité du logement.
Communes limitrophes du 14e arrondissement de Paris
Paris 14e est entourée de 9 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le m² médian dans le 14e arrondissement de Paris atteint 9 554 € en 2026, positionnant la commune dans la frange la plus chère du territoire.
Sur la période 2021-2025, le m² médian du 14e arrondissement de Paris se replie de -11,3 %. Le cumul des ventes enregistrées sur 2021-2025 atteint 8 223 transactions (source DGFiP/DVF).
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (98,7 %), vendus autour de 9 524 €/m² en médiane. Pour 112 m² de surface médiane, compter environ 1 762 768 € — un niveau inaccessible à l'immense majorité des ménages résidents.
Loyers observés dans le 14e arrondissement de Paris: 31,3 €/m²/mois pour un appartement, 22,6 €/m²/mois pour une maison. Rendement brut calculé: environ 3,9 % sur un bien médian. Le poids limité des résidences secondaires (8,5 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Construction neuve active dans le 14e arrondissement de Paris: l'équivalent de 235 logements autorisés en moyenne chaque année entre 2021 et 2025. Les permis portent majoritairement sur des logements collectifs (environ 65 % des autorisations de la période).
Côté contexte, Paris 14e est une commune francilienne de la première couronne, une inscription régionale qui pèse sur la demande et l'offre. Contexte physique: dans un relief de plaine, à 55 m d'altitude en moyenne.
Synthèse construite à partir de sources publiques: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES).