01 Le parc de logements
Le parc comprend 107 073 logements dont 92 204 résidences principales, 6 216 résidences secondaires et 8 653 logements vacants.
Répartition du parc
| Type de logement | Nombre | Part |
|---|---|---|
| Résidences principales | 92 204 | 86,1 % |
| Résidences secondaires | 6 216 | 5,8 % |
| Logements vacants | 8 653 | 8,1 % |
Répartition fonctionnelle du parc: 86 % de résidences principales, 6 % de secondaires et 8 % de vacants pour un total de 107 073 logements.
Époque de construction
| Époque de construction | Logements | Part |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 11 638 | 12,7 % |
| 1919-1945 | 14 796 | 16,1 % |
| 1946-1970 | 22 653 | 24,6 % |
| 1971-1990 | 29 563 | 32,2 % |
| 1991-2005 | 7 874 | 8,6 % |
| 2006-2019 | 5 389 | 5,9 % |
L'ancienneté du parc se lit ici: 32 % des logements relèvent de la période 1971-1990, le segment d'avant 1919 restant à 13 %.
Nombre de pièces
| Nombre de pièces | Logements | Part |
|---|---|---|
| 1 pièce | 21 127 | 22,9 % |
| 2 pièces | 28 428 | 30,8 % |
| 3 pièces | 23 500 | 25,5 % |
| 4 pièces | 12 460 | 13,5 % |
| 5 pièces ou plus | 6 688 | 7,3 % |
Le parc compte 2,5 pièces en moyenne par logement, avec 7 % de logements de cinq pièces ou plus et 54 % de petits logements (T1-T2).
Évolution du parc
| 2011 | 2016 | 2022 | |
|---|---|---|---|
| Total logements | 100 269 | 103 862 | 107 073 |
| Rés. principales | 90 301 | 90 383 | 92 204 |
| Rés. secondaires | 4 394 | 6 070 | 6 216 |
| Vacants | 5 574 | 7 410 | 8 653 |
02 Occupation, confort et motorisation
Répartition par statut
| Statut d'occupation | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Propriétaires | 24 243 | 26,3 % |
| Locataires (privé) | 33 954 | 36,8 % |
| Locataires HLM | 29 814 | 32,3 % |
| Logés gratuitement | 4 193 | 4,5 % |
Le graphique croise les statuts d'occupation: 26,3 % de propriétaires face à 69,2 % de locataires (dont 32 % en HLM).
Mode de chauffage
| Mode de chauffage | Résidences principales | Part |
|---|---|---|
| Gaz de ville | 59 815 | 64,9 % |
| Fioul | 2 012 | 2,2 % |
| Électricité | 29 680 | 32,2 % |
| Gaz bouteille | 189 | 0,2 % |
| Autre (bois…) | 508 | 0,6 % |
Mode de chauffage dominant: gaz de ville à 65 %. électricité pèse 32 %, fioul 2 %.
Ancienneté d'emménagement
| Moins de 2 ans | 13 145 |
| 2 à 4 ans | 19 922 |
| 5 à 9 ans | 15 998 |
| 10 ans ou plus | 43 139 |
| Total ménages | 92 204 |
Occupation des logements
| Occupation normale | 35 362 |
| Sous-occupation modérée | 17 339 |
| Sous-occupation accentuée | 6 497 |
| Suroccupation modérée | 27 350 |
| Suroccupation accentuée | 2 815 |
Équipement automobile
| Équipement automobile | Ménages | Part |
|---|---|---|
| Sans voiture | 60 308 | 65,4 % |
| 1 voiture | 28 585 | 31,0 % |
| 2 voitures ou plus | 3 311 | 3,6 % |
Motorisation des ménages: 65 % n'ont aucune voiture, 31 % en ont une et 4 % en possèdent deux ou plus. Par ailleurs, 32,7 % des résidences principales disposent d'au moins un emplacement de stationnement.
03 Évolution historique
Évolution du parc depuis 1968
| Année | Total | Rés. principales | Rés. secondaires | Vacants |
|---|---|---|---|---|
| 1968 | 70 456 | 66 072 | 1 417 | 2 967 |
| 1975 | 80 717 | 73 414 | 1 665 | 5 638 |
| 1982 | 90 864 | 81 782 | 2 851 | 6 231 |
| 1990 | 92 480 | 80 827 | 5 601 | 6 052 |
| 1999 | 96 445 | 84 601 | 4 053 | 7 791 |
| 2006 | 97 151 | 88 307 | 3 516 | 5 328 |
| 2011 | 100 269 | 90 301 | 4 394 | 5 574 |
| 2016 | 103 862 | 90 383 | 6 070 | 7 410 |
| 2022 | 107 073 | 92 204 | 6 216 | 8 653 |
Sur la période 1968-2022, le nombre de logements évolue de 70 456 à 107 073, soit +52 %.
Logements vacants
| Année | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Logements vacants | 7 347 | 7 274 | 6 831 | 7 183 | 7 011 | 3 653 |
| Dont vacants > 2 ans | 1 122 | 1 081 | 943 | 958 | 1 465 | 1 588 |
04 Performance énergétique (DPE)
Étiquettes énergie & climat
Énergie
Climat (GES)
Distribution DPE
| Classe DPE | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 172 | 0,2 % |
| Classe B | 882 | 1,2 % |
| Classe C | 25 020 | 33,7 % |
| Classe D | 21 989 | 29,6 % |
| Classe E | 17 984 | 24,2 % |
| Classe F | 5 420 | 7,3 % |
| Classe G | 2 750 | 3,7 % |
Distribution DPE sur 74 217 diagnostics: la majorité se situe en classe C (34 %), avec 35 % de logements économes (A-B-C).
Distribution GES
| Classe GES | Logements | Part |
|---|---|---|
| Classe A | 4 627 | 6,2 % |
| Classe B | 9 284 | 12,5 % |
| Classe C | 27 857 | 37,5 % |
| Classe D | 19 100 | 25,7 % |
| Classe E | 10 235 | 13,8 % |
| Classe F | 2 577 | 3,5 % |
| Classe G | 537 | 0,7 % |
Côté émissions de gaz à effet de serre, la classe C ressort en tête (38 %), et 56 % des logements se classent A à C.
Consommation par époque de construction
| Époque de construction | Consommation moyenne |
|---|---|
| Avant 1948 | 305 kWh/m²/an |
| 1948-1974 | 223 kWh/m²/an |
| 1975-1988 | 166 kWh/m²/an |
| 1989-2000 | 165 kWh/m²/an |
| 2001-2012 | 160 kWh/m²/an |
| Après 2012 | 118 kWh/m²/an |
Consommation selon l'époque: maximum 305 kWh/m²/an (avant 1948), minimum 118 kWh/m²/an (après 2012).
Maisons vs Appartements
| Classe DPE | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| Classe A | 1 | 171 |
| Classe B | 4 | 878 |
| Classe C | 46 | 24 974 |
| Classe D | 93 | 21 896 |
| Classe E | 102 | 17 882 |
| Classe F | 70 | 5 350 |
| Classe G | 37 | 2 713 |
Les maisons affichent une classe dominante E (285 kWh/m²/an), les appartements C (230) — l'écart typologique est marqué.
05 Parc social détaillé (RPLS 2025)
Parc social détaillé au 1er janvier 2025 (source SDES — RPLS).
Typologie des logements sociaux
| Typologie | Nombre |
|---|---|
| T1 | 7 282 |
| T2 | 9 017 |
| T3 | 10 616 |
| T4 | 6 717 |
| T5+ | 2 435 |
Le parc de logements structure le marché immobilier du 13e arrondissement de Paris (prix au m², ventes DVF, tendance).
Résumé
Au recensement INSEE 2022, Paris 13e totalise 107 073 logements dont 86,1 % de résidences principales — un parc à vocation résidentielle permanente. Au plan typologique, l'appartement écrase le pavillonnaire — 98,9 % contre 1,1 %. Côté cadre local, Paris 13e est au cœur de l'agglomération francilienne dense, à basse altitude (40 m), dans un relief de plaine.
La location prévaut à Paris 13e, avec 69,2 % de locataires pour 26,3 % de propriétaires. 32,3 % des logements occupés à titre principal sont des HLM.
Près d'12,7 % du parc du 13e arrondissement de Paris est antérieur à 1919. Performance énergétique en retrait: classe C en tête et consommation moyenne (230 kWh/m²/an) supérieure à la moyenne française. Le poids des classes F et G — 11,0 % du parc diagnostiqué — chiffre l'effort de rénovation à entreprendre. 64,9 % des résidences principales sont chauffées au gaz de ville.
Paris 13e affiche une croissance de son parc de +3,1 % depuis 2016. Le taux de ménages sans voiture atteint 65,4 % à Paris 13e, un indicateur typique d'une commune urbaine.
Le marché résidentiel local se lit à l'aune du cadre au cœur de l'agglomération francilienne dense dans lequel s'inscrit Paris 13e. Côté topographie, Paris 13e se trouve à basse altitude (40 m), dans un relief de plaine, paramètres qui pèsent sur la vie résidentielle.
Cette synthèse mobilise trois sources principales: le recensement INSEE 2022 (parc, statut d'occupation, ancienneté, motorisation), la base des DPE déposés à l'ADEME (performance énergétique), et lorsqu'applicable, les obligations SRU publiées par les services de l'État.
Faut-il investir dans le 13e arrondissement de Paris en 2026 ?
Arrondissement populaire et dynamique de la rive gauche, le 13e allie une forte densite de population (25 352 hab/km²) et un parc de logements a 73,7 % locatifs. Malgre une fragilite economique (12 % de chomage), son attractivite residentielle et ses nombreux equipements scolaires (121 etablissements) en font un marche locatif actif. Faut-il y investir en 2026 ?
Avec une correction de -2,5 % sur un an et un rendement locatif brut de 4,2 %, le 13e arrondissement offre une porte d'entrée moins onéreuse dans la capitale.
Verdict
➤ Investir dans le 13e arrondissement suppose une selection rigoureuse pour capter un rendement locatif solide, malgre un effort d'acquisition important.
Points clés
- ✓ Rendement locatif brut eleve (4,2 %)
- ✓ Correction recente des prix (-2,5 % en 2024)
- ✓ Demande locative tres soutenue (IOL 7,5/10)
- ⚠ Accessibilite financiere tres faible (IAI 2/10)
- ⚠ Fragilite economique moderee (IFE 5,8/10)
- ⚠ Parc ancien avec risque renovation (28,8 % avant 1945)
Pour qui est faite cette commune ?
- Investisseur locatif classique
- Investisseur mixte (saisonnier + annuel)
- Investisseur plus-value long terme
- Primo-accedant local
Positionnement sur le marché
- Le prix median (8 689 €/m²) est superieur de pres de 100 % a la moyenne nationale.
- Il est inferieur de 15 a 20 % a la moyenne parisienne, offrant un acces relativement moins cher a la capitale.
- Son rendement locatif brut (4,2 %) depasse celui des grandes metropoles francaises comme Lyon ou Bordeaux.
Analyse du marché immobilier dans le 13e arrondissement de Paris
Le marché est hors de portée des revenus locaux : 23,7 années de revenu médian local pour acheter 70 m². L'achat suppose un apport élevé ou des revenus extérieurs à la commune.
Le rendement locatif brut estimé atteint 4,2 %, au-dessus du seuil de 4 % retenu pour un investissement locatif.
Investir dans le 13e arrondissement de Paris : opportunités et risques
L'indice d'opportunite locative tres eleve (7,5/10) est l'argument principal pour un investissement locatif classique dans le 13e. Le rendement brut de 4,2 % pour les appartements, superieur a la moyenne des grandes metropoles, reste attractif, meme s'il faut en deduire environ 8 % de vacance et 12 % de gestion pour obtenir un net d'environ 3,4 %. La taxe fonciere, non fournie mais generalement elevee a Paris, vient encore rogner cette rentabilite.
Le risque principal reside dans le parc ancien : 28,8 % des logements sont anterieurs a 1945 et seulement 5,9 % ont ete construits apres 2006. La part de passoires thermiques (F/G) est estimee a 11,0 %, ce qui impose une vigilance accrue sur le DPE pour eviter les interdictions de location a venir. Un diagnostic energetique precis est indispensable.
La strategie recommandee est celle de la location annuelle en petite surface, ciblant les etudiants et jeunes actifs, avec un horizon de detention moyen terme (5 a 10 ans) pour absorber les frais d'acquisition et esperer une revalorisation. La baisse recente des prix peut offrir une marge de negociation, mais l'accessibilite reste un frein majeur, comme le montre l'IAI a 2/10.
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Données du marché immobilier dans le 13e arrondissement de Paris
DVF, loyers, permis, analyse expertLe prix médian au m² dans le 13e arrondissement de Paris s'établit à 8 689 €, sur la base de 1560 transactions enregistrées (source DVF/DGFiP).
La classe DPE dominante du parc est C, performance énergétique au-dessus de la moyenne nationale.
Le rendement locatif brut reste modeste (2,1 % sur les maisons) — le projet prend du sens surtout en résidence principale ou plus-value long terme.
Analyses détaillées du marché
Dépliez chaque bloc pour explorer les graphiques et tableaux : évolution sur 5 ans, simulations financières, transactions récentes et construction.
Évolution du marché immobilier du 13e arrondissement de Paris Graphiques 5 ans · maisons vs apparts · indicateurs clés
Le prix median global a connu un pic en 2020 a 10 049 €/m², puis une stagnation en 2021-2022 avant une correction plus nette en 2023 (-8,6 %) et 2024 (-2,5 %). Cette baisse recente s'explique par le retournement du marche immobilier parisien et la montee des taux. Les maisons, rares (1,2 % du parc), voient leur prix median a 12 861 €/m², en hausse par rapport aux appartements (8 681 €/m²). Pour un acheteur en 2026, cette correction offre un point d'entree plus accessible dans un arrondissement parisien, mais la tendance pourrait se poursuivre a court terme.
Évolution du marché immobilier du 13e arrondissement de Paris
Comment lire ce graphique ?
Évolution du prix médian au m² et du volume de transactions sur 5 ans. La courbe indique la tendance des prix, les barres le nombre de transactions. Un volume faible peut rendre le prix médian moins représentatif.
Entre 2021 et 2025, le prix médian passe de 9 833 €/m² à 8 689 €/m² (-11,6 %), pour 1 560 transactions sur la dernière année.
Maisons vs Appartements
Les maisons ont généralement un prix au m² plus faible mais une surface plus grande. Dans les zones rurales, les appartements sont souvent rares ou absents.
Indicateurs clés du marché
Achat type — prix total estimé
Simulations financières Achat vs louer · rendement · loyers · accessibilité
Acheter vs Louer — appartement 40 m²
Accessibilité — années de revenu médian
Estimation des loyers (Carte des loyers)
Transactions récentes Répartition maisons/apparts · dernières ventes
Avec 1 560 transactions en 2024, le marche du 13e arrondissement reste liquide, bien que le volume ait baisse de 7 % par rapport a 2023. Les appartements representent 99 % des ventes, avec une surface mediane de 39 m² et un prix median de 8 681 €/m². Les maisons, tres minoritaires (15 ventes), affichent un prix median de 12 861 €/m² pour 90 m² medians. Ce marche est actuellement favorable aux acheteurs, avec une marge de negociation due a la correction des prix.
Répartition des ventes
1,0 % de maisons et 99,0 % d'appartements parmi les 1 560 transactions enregistrées.
1,0 % maisons, 99,0 % appartements sur 1 560 ventes: le collectif pèse 99,0 % du marché local.
Détail des transactions immobilières Tableau complet des ventes DVF
| Indicateur | Global | Maisons | Appartements |
|---|---|---|---|
| Nombre de transactions | 1 560 | 15 | 1 545 |
| Prix médian/m² | 8 689 € | 12 861 € | 8 681 € |
| Prix moyen/m² | 9 052 € | ||
| Surface médiane | – | 90 m² | 40 m² |
Historique
| Année | Transactions | Prix médian/m² |
|---|---|---|
| 2021 | 1 634 | 9 833 € |
| 2022 | 1 728 | 9 760 € |
| 2023 | 1 445 | 9 086 € |
| 2024 | 1 401 | 8 674 € |
| 2025 | 1 560 | 8 689 € |
Construction et développement immobilier SITADEL · logements autorisés et commencés
La construction neuve ralentit nettement dans le 13e arrondissement : 1 860 logements autorises sur les 5 dernieres annees, dont 501 en 2024, mais avec une tendance a la baisse de 45 % par rapport aux 5 annees precedentes. Cette diminution de l'offre neuve pourrait soutenir les prix de l'ancien a moyen terme, dans un contexte de demande locative forte. Le parc reste majoritairement ancien (28,8 % d'avant 1945) et la part des logements construits apres 2006 n'est que de 5,9 %.
Construction et développement immobilier
Les données SITADEL (Système d'Information et de Traitement Automatisé des Données Élémentaires sur les Logements et les locaux) recensent les permis de construire délivrés et les logements commencés. Elles reflètent le dynamisme de la construction.
Évolution de la construction
Sur 13 périodes, 11 750 logements ont été autorisés et 10 322 effectivement commencés, soit un taux de démarrage de 88 %.
Vacance longue durée dans le 13e arrondissement de Paris
Signal de liquidité du marché : un logement vacant depuis plus de 2 ans révèle souvent un bien dégradé ou difficile à louer/vendre. Données 2025 — Ministère de la Transition écologique.
Une part significative des vacants est immobilisée depuis plus de 2 ans : signal d'un parc qui peine à se renouveler. À vérifier au cas par cas.
Construction neuve dans le 13e arrondissement de Paris (5 dernières années)
Logements autorisés par année — données SITADEL (Ministère de la Transition écologique).
Bilan construction dans le 13e arrondissement de Paris: 1 407 logements autorisés sur 5 ans, 24 pour la dernière année (-57 %).
Effondrement de la construction neuve : forte pression sur le parc existant à anticiper.
Fourchettes de loyers dans le 13e arrondissement de Paris
Loyer mensuel au m² estimé par la Carte des loyers (Ministère de la Transition écologique). Fourchette basse → médiane → haute pour situer le potentiel locatif d'un bien.
Pour situer un bien dans cette fourchette, comptez l'état général, l'exposition, l'étage, la performance énergétique et la proximité des commerces. Un bien rénové et bien orienté se loue plus près du haut de fourchette.
Performance énergétique du parc dans le 13e arrondissement de Paris
Distribution des étiquettes DPE de A (très économe) à G (passoire thermique) · 74 217 diagnostics analysés (ADEME)
Parc dans le 13e arrondissement de Paris: majorité classée C, part de passoires thermiques à 11,0 %.
Part notable de passoires thermiques. Le coût de rénovation est à chiffrer impérativement avant tout achat — ces biens deviendront invendables ou impossibles à louer sans travaux.
La classe énergétique dominante est C, avec une consommation de 229 kWh/m²/an. Environ 11 % du parc est classé F ou G, ce qui représente un risque réglementaire imminent. Ces passoires thermiques seront progressivement interdites à la location (2025 pour les pires, 2028 pour les G, 2034 pour les F). Un acheteur doit intégrer le coût des travaux de rénovation pour tout bien mal classé.
Quels types de biens privilégier pour investir ?
Les studios et T2 (surface médiane 39 m²) sont les valeurs sûres de la location, répondant à la demande majoritaire. L'ancien domine largement, mais les 5,9% de logements construits après 2006 offrent des alternatives neuves, souvent mieux notés au DPE (classe dominante C). Investir dans une maison, avec un rendement brut de seulement 2,2%, relève davantage d'une stratégie patrimoniale que de rentabilité immédiate.
Quelles zones cibler dans le 13e arrondissement de Paris ?
La demande est homogène sur tout l'arrondissement, mais les quartiers en bord de Seine (Paris Rive Gauche) et à proximité des gares (Bibliothèque François-Mitterrand) offrent une attractivité renforcée auprès des jeunes professionnels. Les zones en développement, comme le secteur Masséna, bénéficient des programmes neufs et d'une image moderne, permettant parfois des valorisations plus fortes.
Calculateur de rendement dans le 13e arrondissement de Paris
Ajustez les curseurs avec votre situation pour estimer votre rendement brut, net et l'effort résiduel mensuel. Calcul en temps réel — méthode standard avec vacance 8 % et gestion 12 %.
Risques à connaître avant d'investir dans le 13e arrondissement de Paris
Le risque de vacance locative (8% en hypothèse de calcul) est réel dans un marché concurrentiel. La dépendance à la conjoncture économique locale, avec un taux d'emploi de 67,6%, est à surveiller. Le principal écueil reste le DPE : 11% de logements classés F ou G représentent un risque réglementaire (interdiction de location à horizon 2028) et un coût de rénovation inévitable pour l'investisseur.
Cas pratique : un investissement type dans le 13e arrondissement de Paris
Pour un appartement type de 39 m² (au prix médian de 8 757 €/m²), comptez environ 341 523 € à l'achat. Il peut se louer autour de 1 186 €/mois (30,4 €/m²), générant un rendement brut de 4,2 %. Après déduction des charges (taxe foncière, copropriété, gestion), l'effort net mensuel peut être légèrement positif avec un apport initial de 20 %.
Erreurs à éviter quand on investit dans le 13e arrondissement de Paris
- Négliger la taxe foncière parisienne dans le calcul du rendement net.
- Oublier de provisionner pour la rénovation énergétique des passoires.
- Sous-estimer le taux de vacance local de 8,1 %.
- Choisir un bien sans viser la cible locative jeune (37,4 % de moins de 30 ans).
Quand acheter ou vendre ?
Le marché parisien est moins saisonnier que celui des villes touristiques. Cependant, l'automne (septembre-octobre) et le printemps (mars-avril) voient une activité plus soutenue, portée par les projets familiaux et professionnels. À noter que la taxe foncière, due en septembre, peut inciter certains vendeurs à conclure avant l'été pour laisser la charge à l'acquéreur. Les périodes de fin d'année sont généralement plus calmes.
Le saviez-vous ?
- Le 13e compte 26 monuments historiques protégés, comme les Frigos.
- Avec 107 073 logements, c'est l'un des arrondissements les plus peuplés de Paris.
- Son indice de vieillissement de 187,8 % montre une population âgée plus nombreuse que les jeunes.
S'installer dans le 13e arrondissement de Paris : cadre de vie et logement
Avec 121 etablissements scolaires et 26 monuments historiques, le 13e arrondissement est un territoire urbain dense et bien equipe, ou la population jeune (37,4 % de moins de 30 ans) cotoie une part croissante de seniors (24,3 % de 60 ans et plus). Son paysage, marque par les tours de la place d'Italie et le quartier asiatique, offre une diversite architecturale et culturelle unique a Paris.
La qualite environnementale y est excellente (ISE 9,8/10), mais la connectivite numerique est en retard (score de 2/100), un point negatif pour les tele-travailleurs. L'offre de transports en commun, extremement dense (metro, RER, tramway), compense largement cette faiblesse et assure une desserte exceptionnelle vers tous les poles d'emplois franciliens.
Carte du marché immobilier dans le 13e arrondissement de Paris
Paris 13e et ses communes limitrophes — la taille des cercles reflète la population, la couleur indique le prix au m². Cliquez pour découvrir le marché de chaque commune.
À qui s'adresse Paris 13e ?
L'arrondissement s'adresse principalement aux jeunes actifs et aux couples sans enfant, séduits par l'animation et la connectivité. Les primo-accédants peuvent y trouver leur premier bien, souvent un petit appartement. Les familles, malgré la présence de 121 établissements scolaires, sont freinées par la rareté des grands logements et l'espace public très minéral. Les retraités (24,3% des habitants) y sont nombreux, appréciant la proximité des services.
Avantages et limites dans le 13e arrondissement de Paris
✓ Points forts
- Densité exceptionnelle de transports en commun (métro, RER, tram).
- Vie de quartier animée et offre commerciale très complète.
- Patrimoine historique riche avec 26 monuments classés.
- Dynamisme démographique avec une population jeune (âge médian 39,5 ans).
- Parc immobilier globalement sobre énergétiquement (DPE classe C dominante).
− À prendre en compte
- Prix au m² élevés et budget d'entrée conséquent pour les petites surfaces.
- Très forte densité de population et rareté des espaces verts privés.
- Offre quasi exclusive d'appartements, peu adaptée aux recherches de maisons.
Composition du parc immobilier dans le 13e arrondissement de Paris
107 073 logements recensés (INSEE). Répartition entre maisons et appartements, résidences principales/secondaires, propriétaires/locataires.
Répartition: 98,8 % d'appartements, 1,2 % de maisons — profil urbain marqué.
Part notable de logements vacants : signal d'un marché peu tendu, fenêtre de négociation possible à l'achat.
Le parc est massivement composé d'appartements (98,8 %), avec seulement 1,2 % de maisons. La part de propriétaires occupants est de 26,3 %, un taux bas qui indique un marché locatif très actif et une population jeune et mobile. Le taux de vacance à 8,1 % et celui des résidences secondaires à 5,8 % indiquent une certaine rotation et des opportunités d'achat, mais aussi un tissu résidentiel moins ancré que dans des arrondissements plus bourgeois.
Ancienneté du parc dans le 13e arrondissement de Paris
Répartition des résidences principales par époque de construction (recensement INSEE — 91 913 logements).
- Avant 1919 12,7 % 11 638 logts
- 1919-1945 16,1 % 14 796 logts
- 1946-1970 24,6 % 22 653 logts
- 1971-1990 32,2 % 29 563 logts
- 1991-2005 8,6 % 7 874 logts
- 2006-2019 5,9 % 5 389 logts
Parc mixte avec une part historique notable : équilibre entre cachet ancien et constructions plus récentes.
Risques naturels et géorisques dans le 13e arrondissement de Paris
Plans de prévention, exposition aux aléas naturels et historique des arrêtés catnat. Données Géorisques (BRGM / Ministère de la Transition écologique).
L'arrondissement présente un profil de risque naturel très faible. La sismicité est classée au plus bas niveau et le radon, un gaz naturel radioactif, y est présent en concentration faible. Aucun PPR (Plan de Prévention des Risques) majeur n'est actif. Le principal risque pour un propriétaire reste donc lié au bâti ancien et au potentiel retrait-gonflement des argiles, commun en Île-de-France.
Cas pratique : un achat type dans le 13e arrondissement de Paris
Pour une maison typique de 90 m² (au prix médian de 12 360 €/m²), le budget approche 1 112 400 € hors frais. Cela représente environ 43 années du revenu médian local (25 670 €). Avec un apport de 10 %, la mensualité crédit s'élèverait à près de 5 800 € sur 20 ans à un taux estimé à 4 %.
Erreurs à éviter quand on achète dans le 13e arrondissement de Paris
- Omettre de vérifier le DPE et le coût des travaux associés.
- Négliger les charges de copropriété dans l'ancien (28,8 % d'avant 1945).
- Surestimer sa capacité d'emprunt face au revenu médian de 25 670 €.
- Ne pas explorer les micro-quartiers aux dynamiques différentes.
Points clés à retenir dans le 13e arrondissement de Paris
- Prix médian à 8 689 €/m², en baisse de 2,5 % sur un an.
- Rendement brut locatif de 4,2 % pour les appartements.
- Parc immobilier à 98,8 % d'appartements.
- Écart important entre appart (8 681 €/m²) et maison (12 861 €/m²).
- Rendement net estimé à 3,4 % après charges.
- Classe énergétique dominante C, mais 11 % de passoires.
- Le DPE devient un facteur clé de valorisation.
- Un appartement type coûte environ 341 523 €.
Glossaire immobilier — comprendre les termes utilisés sur cette page
- DVF — Demandes de Valeurs Foncières
- Base de données ouverte de la DGFiP qui recense toutes les transactions immobilières effectuées en France. Elle est mise à jour deux fois par an et constitue la source la plus fiable pour mesurer les prix réels du marché.
- Prix médian vs prix moyen
- Le prix médian est la valeur centrale : 50 % des biens se vendent moins cher, 50 % plus cher. Il est moins sensible aux valeurs extrêmes que le prix moyen, qui peut être tiré par quelques transactions exceptionnelles. Le prix médian est donc plus représentatif du marché réel.
- Q1, Q3 et fourchette interquartile
- Q1 (premier quartile) est le prix sous lequel se vendent 25 % des biens les moins chers. Q3 (troisième quartile) est le prix au-dessus duquel se vendent les 25 % les plus chers. La fourchette Q1–Q3 contient donc 50 % des transactions et donne une idée concrète de l'éventail de prix réel.
- Rendement locatif brut
- Calcul simple : (loyer mensuel × 12) / prix d'achat × 100. Il ne tient compte ni de la vacance locative, ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des frais de gestion. C'est un indicateur de comparaison rapide entre biens.
- Rendement locatif net
- Rendement après prise en compte de la vacance locative (typiquement 8 %), des frais de gestion et charges récurrentes (~12 %), et de la taxe foncière. Plus représentatif de la rentabilité réelle. Sur villagesfrancais.fr, il est calculé avec ces hypothèses standard à titre indicatif.
- DPE — Diagnostic de Performance Énergétique
- Étiquette de A (très économe) à G (passoire thermique) qui mesure la consommation énergétique d'un logement. Depuis 2023, les biens classés G ne peuvent plus être loués ; F en 2028, E en 2034. Un parc local avec beaucoup de F/G présente un risque réglementaire majeur.
- Indices composites IPI / IAI / IOL / IPTI
- IPI = pression immobilière (équilibre offre/demande). IAI = accessibilité immobilière (rapport prix/revenu local). IOL = opportunité locative (rendement potentiel et demande). IPTI = pression touristique (poids des résidences secondaires et locations saisonnières). Tous notés sur 10.
- PPR — Plan de Prévention des Risques
- Document opposable qui zonera la commune en fonction des risques naturels (inondation = PPRI, mouvement de terrain, submersion marine, etc.). Un PPR actif peut imposer des contraintes constructives et impacter les conditions d'assurance d'un bien.
- Carte des loyers
- Estimation officielle des loyers mensuels au m² produite par le Ministère de la Transition écologique à partir d'annonces réelles (Leboncoin, SeLoger). Fournit une fourchette basse, médiane et haute pour chaque commune et pour chaque type de bien (apparts/maisons).
- Taxe foncière
- Impôt local annuel dû par tout propriétaire d'un bien bâti. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale × le taux global voté par la commune (et complété par le département/intercommunalité). Elle est restée à la charge du propriétaire même quand le bien est loué.
Méthodologie & sources
Toutes les analyses publiées sur cette page reposent exclusivement sur des sources publiques officielles et ouvertes. Aucune donnée propriétaire ou scrapée d'agences. Les chiffres sont mis à jour à mesure que les producteurs publient leurs nouvelles versions.
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Transactions immobilières réelles enregistrées par la DGFiP.
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Loyers mensuels au m² estimés à partir d'annonces réelles.
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Données population, parc logement, équipements de proximité.
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Logements autorisés et commencés (suivi mensuel).
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Diagnostics de performance énergétique du parc local.
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Plans de prévention, radon, sismicité, arrêtés catnat.
Quels facteurs influencent la valeur d'un bien dans le 13e arrondissement de Paris ?
Dans le 13e, au-delà de la surface, l'état général et la performance énergétique (DPE) pèsent de plus en plus. Un bien rénové avec une classe B vaudra nettement plus qu'un équivalent en D. La proximité des commerces dynamiques (Butte-aux-Cailles, Place d'Italie) et des 121 établissements scolaires est un atout. Pour un appartement, l'étage et l'exposition sud ou ouest apportent une plus-value substantielle. La présence d'un balcon ou d'une terrasse est très valorisée. La faible part de maisons (1,2 %) rend ces dernières ultra-prisées, où la superficie du terrain devient alors le critère principal.
Estimation indicative d'une maison dans le 13e arrondissement de Paris
Pour une maison de 90 m² (surface médiane des ventes récentes), au prix médian local :
782 010 €
Ordre de grandeur calculé sur les transactions DVF ; il ne remplace pas une estimation par un professionnel, qui tient compte de l'état, de l'emplacement précis et des prestations du bien.
Pourquoi une estimation précise est essentielle
Sous-estimer votre bien peut vous faire perdre des dizaines de milliers d'euros. Le surévaluer risque de l'exposer à une vacance longue dans un marché où 1 490 transactions annuelles assurent une liquidité relative. Une estimation professionnelle, ancrée sur les dernières transactions homologuées (DVF) et une connaissance fine des micro-quartiers, vous donne le pouvoir de négocier en position de force. C'est un préalable indispensable à toute stratégie de vente réussie, d'autant plus que la construction neuve ralentit (-45% d'autorisations en 5 ans), modifiant l'équilibre offre/demande.
Pourquoi faire estimer par un professionnel local
Les outils automatiques peinent à capturer la variabilité des prix entre la Butte-aux-Cailles et le secteur Masséna. Un professionnel local évalue l'impact exact d'une copropriété avec des charges élevées, d'un DPE dégradé ou d'une vue dégagée. Son expertise est cruciale pour défendre votre prix face à des acheteurs informés et négocier sur la base d'arguments solides, notamment dans un marché où les prix ont reculé de 2,5 % sur un an.
Erreurs à éviter pour une estimation fiable
- Se baser uniquement sur le prix médian au m², très agrégé.
- Oublier de valoriser un bon DPE, atout majeur désormais.
- Ne pas considérer l'impact des 8,1 % de logements vacants.
- Vendre sans professionnel dans un marché en baisse (-2,5 %).
Investir dans le 13e arrondissement de Paris : passer à l'action
Les donnees DVF et les indices composites offrent une photographie precise du marche, mais la reussite d'un investissement se joue sur le terrain : selection du bien, negociation, gestion locative. Un professionnel local connaissant les micro-secteurs du 13e arrondissement vous aidera a identifier les opportunites concretes.
Les chiffres posent le diagnostic, mais l'acquisition reussie se joue sur le terrain et le timing.
Decouvrez la valeur reelle d'un bien a Paris 13e Arrondissement grace aux dernieres transactions et a l'analyse fine du marche local.
- Analyse basee sur les ventes reelles (DVF) a Paris 13e Arrondissement
- Evolution des prix et dynamique du marche local
- Mise en relation avec un professionnel qui connait votre secteur
Prenez une décision éclairée sur votre projet immobilier dans le 13e arrondissement de Paris
Analyse fondée sur les transactions réelles et les données du marché local.
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Questions fréquentes sur l'immobilier dans le 13e arrondissement de Paris
Quel est le prix immobilier moyen dans le 13e arrondissement de Paris ?
Le prix median au metre carre s'eleve a 8 689 € en 2024. Pour un appartement type de 39 m², le budget a prevoir est d'environ 341 000 €.
Le 13e arrondissement est-il un bon placement locatif ?
Oui, avec un loyer median de 30,4 €/m²/mois et un rendement brut de 4,2 %, le potentiel locatif est solide. La demande est soutenue par la presence etudiante et de jeunes actifs.
Comment evoluent les prix dans le 13e arrondissement ?
Les prix sont en correction depuis 2023, avec une baisse de -2,5 % sur un an. Le prix median a perdu pres de 1 275 €/m² depuis son pic de 2020.
Quels sont les quartiers les plus attractifs du 13e arrondissement ?
Les quartiers autour de la Butte-aux-Cailles et de la place d'Italie sont tres prisés pour leur animation. La zone d'affaires Paris Rive Gauche, en plein developpement, attire une clientele professionnelle.
Faut-il privilegier l'achat d'un appartement ou d'une maison dans le 13e ?
Le marche est a 99 % compose d'appartements. Les maisons, tres rares (1,2 % du parc), affichent un prix median de 12 861 €/m² et sont reservees a des budgets consequents.
Communes limitrophes du 13e arrondissement de Paris
Paris 13e est entourée de 8 communes touchant son territoire. Explorez leur marché immobilier :
Résumé
Le marché immobilier du 13e arrondissement de Paris figure parmi les plus chers de France: le prix médian atteint 8 689 €/m² en 2026, soit +251,5 % par rapport à la médiane nationale (2 472 €/m²).
Entre 2021 et 2025, le marché immobilier du 13e arrondissement de Paris a enregistré une baisse de -11,6 % du prix médian. Au total, 7 768 ventes ont été publiées dans les bases DVF sur cette période.
Le tissu de ventes est largement composé d'appartements (99,0 %), vendus autour de 8 681 €/m² en médiane. Le bien médian (90 m² à 1 157 490 €) dépasse très largement la capacité d'achat du revenu médian communal.
Côté locatif, les loyers de marché s'établissent autour de 30,4 €/m² pour un appartement et 22,6 €/m² pour une maison (indicateurs carte des loyers, Ministère de la Transition écologique). Le rendement locatif brut théorique (loyer annuel / prix) s'établit autour de 4,2 %, un niveau intermédiaire. Le poids limité des résidences secondaires (5,8 %) confirme une demande locative essentiellement annuelle.
Dynamique de production soutenue sur 2021-2025: 1 407 logements autorisés, soit 281/an en moyenne. Le gros des permis concerne des logements collectifs (74 % des autorisations sur 2021-2025).
Le marché local s'inscrit dans un cadre territorial: Paris 13e est au cœur de l'agglomération francilienne dense. La géographie joue son rôle: la commune est à basse altitude (40 m), dans un relief de plaine.
Source principale: DVF (Demandes de Valeurs Foncières, DGFiP/Etalab), carte des loyers (Ministère de la Transition écologique, millésime 2025) et base SITADEL des permis de construire (SDES). Les valeurs DVF correspondent aux ventes enregistrées en 2026 au plus récent.